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Logement social : les leçons de Vienne


daniel_88
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    Le logement abordable comme solution à l’inflation

    Bâtiment acquis par la Société d'habitation et de développement de Montréal (SHDM) situé au 3794, Henri-Bourassa, à Montréal-Nord. Photo: Gracieuseté, SHDM

    https://journalmetro.com/local/montreal-nord/2918304/le-logement-abordable-comme-solution-a-linflation/

    David Beauchamp

    5 octobre 2022 à 5h00 - Mis à jour 5 octobre 2022 à 7h12 4 minutes de lecture

    Dans un contexte où l’inflation cause beaucoup de maux de tête, l’accessibilité à des logements abordables apparaît comme une solution soulageant les effets délétères de l’augmentation des prix.

    Le 28 septembre, la Société d’habitation et de développement de Montréal (SHDM) annonçait l’acquisition de deux bâtiments dans le but d’offrir des logements abordables aux populations des arrondissements de Rosemont–La Petite-Patrie et de Montréal-Nord.

    Ces immeubles regroupent respectivement 37 et 42 logements, dont huit 5 ½ et 36 4 ½ pouvant accueillir des familles, augmentant ainsi à 4847 le nombre de logements résidentiels abordables détenus par la SHDM sur l’ensemble de l’île de Montréal.

    Le logement, un droit fondamental

    Le logement est un droit fondamental, et avec un logement, on peut mieux s’insérer socialement. Dans un contexte d’inflation où il est plus difficile de se loger, notre organisme a ainsi permis à des gens en situation précaire de ces deux quartiers d’avoir une paix d’esprit.

    Nancy Shoiry, directrice générale de la Société d’habitation et de développement de Montréal

    Mme Shoiry décrit d’ailleurs le logement abordable comme une des clés pour soulager les effets de l’inflation. «Le logement abordable détenu par les organismes publics est clairement une solution pour éviter l’augmentation des loyers. Quand c’est détenu par des coopératives ou des organismes communautaires, c’est certain que ça assure une plus grande stabilité économique pour toutes et tous, notamment pour les populations vulnérables, parce que les loyers n’augmentent pas arbitrairement», affirme la directrice générale.

    Investir en périphérie

    Pour Nancy Shoiry, les tendances actuelles du marché génèrent des pressions importantes sur les locataires des quartiers centraux, poussant plusieurs à déménager en périphérie, là où se trouvent les loyers moins dispendieux et où la précarité est plus élevée. Il était donc important d’explorer les options dans ces secteurs périphériques de Montréal.

    «C’est notre premier bâtiment dans Montréal-Nord et le bâtiment était en très bon état. On a payé plus cher, mais nous sommes fiers parce qu’on a pu assurer le maintien des locataires déjà présents sur place. Dès que les logements se libéreront, nous voulons que ce soit cette même clientèle qui vienne y loger, grâce à l’appui des organismes communautaires avec qui on travaille pour mieux guider cette population vulnérable.»

    Nancy Shoiry explique aussi que certains quartiers ne sont pas priorisés par la SHDM en raison de leur important embourgeoisement. Elle cite en exemple Le Plateau-Mont-Royal, où les bâtiments sont plus chers et où la population est davantage nantie et favorisée par l’accès aux services, contrairement à Montréal-Nord et certains secteurs de Rosemont.

    Le logement public et le secteur privé

    La directrice générale de la SHDM insiste sur l’importance de favoriser l’accès à des logements abordables dans un univers immobilier où le secteur privé est omniprésent et influence les coûts.

    «Notre mission est d’offrir du logement abordable. Nos logements ne sont pas subventionnés, c’est-à-dire que nous payons avec les fonds provenant de nos revenus immobiliers pour l’achat des bâtiments, leur rénovation et les taxes immobilières. En fait, nous sommes un OBNL en compétition avec des promoteurs privés du milieu immobilier pour qui l’augmentation des loyers est une pratique courante, contrairement à nous», explique Mme Shoiry quant à la spécificité de son organisation.

    La directrice générale ajoute que la réalité immobilière est certes contraignante, mais que l’objectif de la SHDM de pérenniser l’accès à du logement abordable est favorisée par la Ville de Montréal et ses règlements en matière d’habitation.

    «Nous voulons que ces propriétés demeurent dans le domaine public, avec une vocation sociale. Grâce au droit de préemption institué cette année par la Ville, il est plus facile d’acquérir des logements et de maintenir les prix des loyers abordables parce que le droit de préemption vient atténuer les effets de la compétition immobilière», souligne Nancy Shoiry, en qualifiant la SHDM de «bras droit de la Ville» en matière de logement abordable.

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    Il y a 4 heures, acpnc a dit :

    Le logement abordable comme solution à l’inflation

    Bâtiment acquis par la Société d'habitation et de développement de Montréal (SHDM) situé au 3794, Henri-Bourassa, à Montréal-Nord. Photo: Gracieuseté, SHDM

    https://journalmetro.com/local/montreal-nord/2918304/le-logement-abordable-comme-solution-a-linflation/

    David Beauchamp

    5 octobre 2022 à 5h00 - Mis à jour 5 octobre 2022 à 7h12 4 minutes de lecture

    Dans un contexte où l’inflation cause beaucoup de maux de tête, l’accessibilité à des logements abordables apparaît comme une solution soulageant les effets délétères de l’augmentation des prix.

    Le 28 septembre, la Société d’habitation et de développement de Montréal (SHDM) annonçait l’acquisition de deux bâtiments dans le but d’offrir des logements abordables aux populations des arrondissements de Rosemont–La Petite-Patrie et de Montréal-Nord.

    Ces immeubles regroupent respectivement 37 et 42 logements, dont huit 5 ½ et 36 4 ½ pouvant accueillir des familles, augmentant ainsi à 4847 le nombre de logements résidentiels abordables détenus par la SHDM sur l’ensemble de l’île de Montréal.

    (ci-dessus un extrait de l'article cité)

    Construire de nouveaux logements et/ou faire l'acquisition de logements existants sont incapables d'infléchir les prix du marché, à moins que ce soit en nombres infiniment plus grands que ce qui est projeté.  Donner un comprimé d'aspirine à un éléphant ne parviendra jamais à apaiser son mal de tête.  J'imagine la caricature!

    Aussi, l'inflation n'est pas un phénomène confiné au secteur de l'habitation.  Elle est généralisée.  Il peut y avoir de bonnes raisons d'investir dans le logement social et abordable, mais de grâce ne prétendez pas que vous parviendrez ainsi à contrer l'inflation.  Plus que toutes autres choses, ce sont des mesures macroéconomiques (fiscales et monétaires) qui peuvent y contribuer, sans toutefois réussir pleinement aussi longtemps que le contexte mondial ne s'y prête pas. 

    Pour l'instant, la plupart des mesures adoptées par les gouvernements dans le monde ne visent pas à réduire les pressions inflationnistes, mais plutôt à en atténuer les conséquences pour les particuliers et les entreprises.  Ça se fait au prix de dépenses publiques supplémentaires gonflant les déficits budgétaires, lesquels sont largement financés par les banques centrales plutôt que par l'épargne.  Au contraire, les hausses de taux d'intérêts (qui sont un instrument de politique monétaire) visent à contraindre (diminuer) la demande.    

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    Alerte rouge : stratégie du choc en vue

     

    PHOTO HUGO-SEBASTIEN AUBERT, ARCHIVES LA PRESSE

    La possibilité d’exiger un référendum sur les changements de zonage constitue un des rares outils vraiment puissants dans les mains des communautés, explique l’auteur.

    Maxime Pedneaud-Jobin Collaboration spéciale

    En 2007, Naomie Klein publiait La stratégie du choc : la montée d’un capitalisme du désastre. C’est un livre assez fascinant où elle tente de démontrer que les chantres de la libre entreprise à tout crin profitent des crises pour promouvoir des réformes, des actions qui, dans un autre contexte, ne passeraient pas la rampe : déréglementation, privatisation, baisse de taxes et d’impôts, subventions massives, etc.

    Publié à 5h00

    https://www.lapresse.ca/actualites/chroniques/2022-10-10/alerte-rouge-strategie-du-choc-en-vue.php

    Chez nous, le phénomène a commencé à se produire dans le domaine du logement.

    Le quotidien Le Droit de Gatineau rapportait1 que, même si le conseil municipal a autorisé la construction de quelque 4000 nouvelles portes dans la dernière année, l’industrie n’accepte pas que le conseil municipal en ait bloqué 34… pour respecter sa propre planification ! « Il y a une crise du logement historique, on ne va pas s’en sortir en continuant avec les règles actuelles », affirme l’Association des professionnels de la construction et de l’habitation du Québec. D’autres promoteurs, partout au Québec, dénoncent le « pas dans ma cour » ou encore exigent de l’aide financière pour construire. Parce que la crise leur donne un argument fort, le danger est grand de perdre pour longtemps des outils importants de protection du public.

    « Mais c’est dans ma cour ! »

    Les promoteurs dénoncent toujours le « pas dans ma cour » (je ne suis pas certain qu’ils feraient la même chose si on parlait de la leur !). Ils dénoncent en particulier la capacité, pour les citoyens, de bloquer par référendum un projet dont la réalisation exige un changement de zonage.

    Un changement de zonage peut permettre, par exemple, d’augmenter le nombre d’étages dans un projet ou encore d’ajouter une activité économique qui n’était pas prévue au règlement, activité qui peut très bien inclure des nuisances pour les communautés comme une augmentation d’achalandage importante sur la rue ou encore du bruit.

    Cette possibilité d’exiger un référendum constitue un des rares outils vraiment puissants dans les mains des communautés. L’existence seule de ce règlement force les promoteurs à parler aux gens et à déposer des projets plus intéressants. Il ne faut pas que cette possibilité soit emportée par la stratégie du choc.

    On construit pour longtemps

    Si on doit changer la planification urbaine, ce qui peut être souhaitable, cela ne peut pas être improvisé, et ce, pour deux raisons : d’abord parce que les choix qu’elle encadre sont trop importants pour l’avenir, mais également parce qu’elle est le fruit de vastes consultations.

    La planification urbaine constitue, en quelque sorte, un contrat social entre résidants, gens d’affaires et société civile. On ne peut pas la changer à la va-comme-je-te-pousse au nom d’une crise importante soit, mais quand même limitée dans le temps. On ne construit pas une maison ou un quartier en pensant aux trois ou quatre prochaines années, on les construit pour 75 ou 100 ans. Les gens d’un quartier vivront longtemps avec un édifice qui a été construit trop haut ou pas à la bonne place.

    Le libre marché ?

    L’industrie affirme également qu’un marché plus libre réglera la crise. C’est équivalent d’affirmer que si tout le monde était armé, il y aurait moins de morts par arme à feu. La solution proposée est, en fait, la source du problème.

    Le libre marché n’a jamais, au grand jamais, répondu à la demande de logements abordables.

    Alors que les aînés peinent souvent à se loger, 11 arrondissements de Montréal s’apprêtent à adopter des règlements de zonage pour éviter que des résidences pour personnes âgées soient converties à des usages plus lucratifs.

    Le défi est encore plus grand pour les gens qui cherchent du logement abordable. Dans le cadre de débats au conseil municipal de Saint-Hyacinthe, un promoteur déclarait franchement : « Habituellement, on se donne comme objectif de demeurer à un prix bas, mais en ce moment, ce n’est pas possible. »2

    D’ailleurs, de nombreuses villes connaissent une spectaculaire croissance immobilière, mais cela n’influence pas la crise, les logements construits étant trop chers.

    Le logement social et communautaire est le seul pour lequel l’abordabilité est garantie à long terme. C’est aussi celui qui répond le mieux aux besoins des ménages locataires les plus fragiles. L’enjeu, c’est le financement public. Des milliers de logements pourraient être construits partout au Québec si on augmentait le financement des programmes idoines3.

    Pour compenser la timidité de Québec et d’Ottawa, des villes subventionnent maintenant le logement. En Gaspésie, certaines villes donnent jusqu’à 15 000 $ par porte en subvention à des promoteurs immobiliers. Ce sont des subventions sans obligation pour les logements visés d’être abordables. Cela peut accélérer certains projets qui auraient vu le jour de toute façon, mais cela ne réglera pas la crise pour les plus pauvres.

    Affaiblir le cadre réglementaire, enlever de la force aux citoyens, improviser des changements à la planification, subventionner du logement traditionnel sont des actions qui ne régleront pas la crise. Des entrepreneurs feront des profits à court terme, et nous serons pris longtemps avec des quartiers mal construits et des outils de protection du public affaiblis. La stratégie du choc aura fonctionné. Prenons garde.

    1. Lisez l’article du Droit « Blocage au conseil : le milieu des affaires de Gatineau ne décolère pas et exige des changements »

    2. Lisez l’article du Courrier de Saint-Hyacinthe « Pénurie de logements : une longue crise en vue »

    3. Lisez l’article de La Presse « Logement social  : de gros promoteurs se font dire “non merci” »

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    • 2 months later...

    93 nouveaux lots ciblés par la Ville pour le logement social

     

    Coop-MIL-web.jpg?resize=1051%2C591Les lots qui seraient assujettis au droit de préemption se trouvent dans sept arrondissements de Montréal. Photo: Archives, Nicolas Monet, Métro

    La Ville de Montréal a ciblé 93 nouveaux lots dispersés sur le territoire pour les assujettir à son droit de préemption. Dans l’éventualité d’une vente, l’administration municipale pourrait acheter ces immeubles en priorité sur tout autre acheteur. L’acquisition de ces lots serait destinée au développement de projets de logements sociaux et d’habitation.

    La Ville espère ainsi accroître l’offre en habitation dans des arrondissements qui seraient particulièrement malmenés par les pressions du marché immobilier, soit: Anjou, Ahuntsic-Cartierville, Côtes-des-Neiges-Notre-Dame-de-Grâce, Lasalle, Rivière-des-Prairies-Pointes-aux-Trembles, Saint-Léonard et Verdun.

    Pour le responsable de l’habitation, de la stratégie immobilière et des affaires juridiques de Montréal, Benoit Dorais, cette annonce témoigne des efforts de la Ville d’«améliorer l’abordabilité de la métropole, pour développer des milieux de vie inclusifs et durables».

    Tout en saluant la proactivité de la Ville de Montréal pour répondre en partie aux besoins «criants» en matière de logement, la mairesse de Côte-des-Neiges-Notre Dame-de-Grâce, Gracia Kasoki Katahwa, réitère que les autres paliers du gouvernement ont toutefois un rôle à jouer «pour que des projets voient le jour sur ces terrains».

    «Il faut agir pour offrir un loyer décent aux plus vulnérables», dit-elle par voie de communiqué.

    Cette nouvelle survient trois jours après qu’une enquête du Journal de Montréal a dévoilé que moins de 4 300 des 13 000 logements sociaux et abordables que la Ville a prétendu avoir développés ont été réellement construits.

    https://journalmetro.com/actualites/montreal/2967005/dans-le-nord-de-montreal-ca-prend-du-logement-social/

     

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    Un prêt de la Ville pour protéger 86 logements abordables

     
    Photo: Messager Lachine & Dorval - Archives

    La Ville de Montréal annonce un prêt sans intérêt de 5,135 M$ pour une période de 35 ans à l’Office municipal d’habitation de Montréal (OMHM) pour l’acquisition de trois immeubles d’habitation.

    Représentant 86 logements à Ahuntsic-Cartierville et Rivière-des-Prairies-Pointe-aux-Trembles, le projet en lien avec l’initiative Chantier Montréal abordable est «une réponse directe à la pénurie de logements sociaux et abordables», selon Danielle Cécile, directrice de l’OMHM.

    Les bâtiments seront rénovés et mis à niveau par l’Office. Le vice-président du comité exécutif et responsable de l’habitation, des stratégies et transactions immobilières, des affaires juridiques et des projets immobiliers, Benoit Dorais, ajoute que le projet, qui vise à «tout mettre en œuvre pour sauvegarder le parc de logements abordables existant et à risque», devrait bénéficier à la communauté «pour les décennies à venir».

    Des 86 logements, 78 comportent trois chambres ou plus, dans l’optique d’offrir de «grands logements familiaux, qui se font de plus en plus rares à Montréal», explique la directrice de l’OMHM.

    Le projet devait à l’origine se faire par le financement d’AccèsLogis, mais le programme ne pouvait plus couvrir l’ensemble des coûts en raison de la montée des prix de construction et des taux d’intérêt.

     

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