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Boucher les trous du Vieux-Montréal.


Faitlemou
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J'aimerais ouvrir une discussion sur le potentiel de développement sur les quelques trous (stationnement) peuplant le Vieux-Montréal. Personnellement, je les déteste chaque fois que je les vois. Pourrait-on y construire quelque chose? Y faire des fouilles? Rebâtir ce qui s'y trouvais? Est-ce que le quartier se prête à une quelconque forme de développement?

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Je pensais justemment à ça cette semaine. J'ai commencé un nouvel emploi dans le secteur, et j'ai eu l'occasion de m'y promener beaucoup. Le potentiel de développement est effectivement non-négligeable. Y a t-il des contraintes logistiques qui rebuttent les développeurs potentiels?

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Most of the undeveloped lots belong to long time owners making a killing with parking and with all the recent construction, they are expecting to sell at crazy prices that the market cannot yet support, and when the market reaches their number, their expectation goes up.

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il y a 19 minutes, fmfranck a dit :

Je pensais justemment à ça cette semaine. J'ai commencé un nouvel emploi dans le secteur, et j'ai eu l'occasion de m'y promener beaucoup. Le potentiel de développement est effectivement non-négligeable. Y a t-il des contraintes logistiques qui rebuttent les développeurs potentiels?

Des contraintes? --En général je pense que non.  Ce qu'il y a, ce sont des calculs qui montrent qi'il est présentement plus rentable de conserver ces lieux en l'état.  Ces calculs reposent sur les revenus nets des stationnements et des perspectives d'appréciation de la valeur des terrains.  La fiscalité n'est pas neutre: les futurs gains de capital seront imposés à moitié du taux qui s'applique aux gains issus d'usages alternatifs comme la construction puis la vente et/ou la location des bâtiments qui pourraient être construits.  L'impôt foncier peut aussi être en cause (par exemple si l'évaluation foncière des terrains est sous-estimée).  Des changements dans le traitement de l'un et l'autre modifieraient les calculs (de maximisation des profits à long terme), et par conséquent ils pourraient rendre plus attrayante l'option de construire. 

Les enjeux liés au traitement fiscal des gains de capital dépassent largement la question des lots vacants, et je ne m'attends pas à des changements à ce chapître à court/moyen terme.  Par contre, l'impôt foncier pourrait être réformé pour contrer l'avantage conféré aux stationnements en surface dans des endroits/secteurs où ils sont indésirables.  J'ignore cependant si la Ville de Montréal en l'occurrence dispose du pouvoir d'agir en ce sens; si ce n'est pas (encore) le cas, la législature provinciale aurait la capacité de lui accorder, bien que des contestations seraient à prévoir.  On peut aussi penser à une "approche plus douce", par laquelle la Ville de Montréal pourrait offrir des incitatifs (par exemple des congés de taxes foncières)  pour des constructions sur des lots vacants dans les secteurs stratégiques;  évidemment, une telle approche reviendrait à "faire des cadeaux" à des propriétaires qui n'en ont pas besoin.  Chose certaine, l'actuelle administration municipale aurait intérêt à revisiter la question.  Mais attention!  On ne devrait pas encourager la construction à tout prix ni pour n'importe quoi:  un site exceptionnel mérite un bâtiment exceptionnel;  parfois, il est préférable "d'endurer" un lot vacant un peu plus longtemps jusqu'à ce que surgisse une proposition intéressante, plutôt que de vouloir construire tout de suite un bâtiment quelconque qui compromettrait  la réalisation de l'autre.   

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