Morse Attack

Parfait timing pour inaugurer l’extension de la ligne bleu à exactement 50 ans après l’annonce du projet 😂

Parlant de la caisse, la STM pourrait s’associer avec Ivanhoé Cambridge pour développer leur expertise immobilière…

Le temps d’émission de permis n’a pas rapport avec la carte de zonage. Si Legault veux accélérer l’émission de permis, il peut mettre en place une révision de la LAU, comme les libéraux avaient entamés avant que Marois tue le projet dans l’oeuf. En passant, la strategie de zonage à Vancouver est la depuis longtemps, et n’est pas du tout en ligne avec une vrai approche centre-droit, tout l’inverse. Une vrai stratégie de droite économique consisterait à relaxer le zonage et laisser un gradient de densité se former naturellement (Gradient de Alonso-Muth-Mills). L’approche actuelle de Vancouver est plein d’inefficacités économiques.

Désolée, mes photos ne sont pas très bonnes. Je suis passé aujourd’hui, et je dois dire, c’est probablement un des meilleurs projets d’urbanisme de la ville. -Architecture intéressante et volumes réussis. -Marchabilité excellente, très peu de trafic et partage de la rue réussie -Quartier animé avec des familles et des gens de tout les background -Relation entre les bâtiments et la rue de top qualité -Intégration d’épicerie, de bureaux, de poste de police et de garderie aux bâtiments -Végétation et aménagements de haute qualité -Magnifique parc qui donne vue sur l’Oratoire et qui est étagé pour cacher un stationnement

To be honest, both les admin centre-droit et gauche overzone. La culture du fonctionnariat en est pour bcp aussi.

Ps : why are you using general foreign investment statistics to justify your point? The fact that foreign companies are investing in factories or offices here should not be bundled in with housing investment. Two very different things. I for one, am happy other countries are investing in our local job growth.

First of all, as you wisely point out, Vancouver is not Montréal. Its more than 4000 km away and has a completely different housing market. Saying « crazy rich asians » are the reason for condo demand in Montreal, just because they have an impact on Vancouver is ridiculous. Might as well claim that Khazakhs are causing the surge in Saskatoons market. 🙄 Second, foreign investment in Vancouver is NOT the main reason why high rises are exploding there. The reason is that the city of Vancouver put forward a zoning policy to protect single-family areas from high rise development, with the trade-off being a boost to downtown area zoning. There were a lot of industrial areas that could accommodate the additional housing pressure without provoking NIMBY. This re-balancing of housing pressure is the main reason for high rises being so popular there. Btw, high rise districts in Vancouver are actually the more affordable areas of the city. Of course, as is the case with almost every growing North American city, immigration is the principal cause of population growth, thus is the main driver of housing demand. Vancouver is a pacific trade hub, so naturally, asian immigration is strong there. In Montréal, Immigration is primarily driven from Francophonie countries, and thus, are the principal driver for housing demand. Now, Chinese foreign real estate investors have seen a spike in Montreal lately, and are currently the biggest group of absentee foreign investors, at about 21% of the entire foreign investor market. This is probably where you are getting the myth of spooky foreign asians pushing the market. But when you actually look at the numbers, their impact is dismally small. In 2020, foreign ownership of condominiums in the Montréal market was 4.1%, and 1.2% for single-family homes. Of these, innocupied investment properties were estimated between 4 and 8%. (8% of 4.1% is a small number) 👉So when you do the math, Crazy Rich Asians = Less than 1% of the condo market. 👈 The real driver for investment properties in Montreal AND Vancouver is canadian baby boomers re-mortgaging their homes to expand their portfolio. 👇 Now, here is my problem with the « foreign investor » myth. It shifts blame away from our local policy decisions that limits housing supply. Its absolute NIMBY fuel for people who believe we should not be building more housing. When I see the federal government putting a ban on foreign investment instead of adressing our chronic undersupply problem, it honestly makes me want to scream. We want to blame anyone but our own policy failures. And that my friend, will be the downfall of our country.

Ah yes, those darned Chinese immigrants who are: 1- generally poorer than the population of Montreal 2- more than twice as likely to live in multigenerational households 3-have their highest population in Brossard They MUST be the main culprits for demand pressure on the condo market....🙄

Pour développer l’expertise, il faut qu’ils puissent avoir les outils pour le faire. Sinon, je crois que ça aurait pour effet d’augmenter le financement, plutôt que de distraire de la mission.

https://www.lapresse.ca/actualites/grand-montreal/2023-09-19/prolongement-de-la-ligne-bleue/la-stm-veut-developper-de-l-immobilier-pour-generer-des-revenus.php La STM veut développer de l’immobilier pour générer des revenus https://mobile-img.lpcdn.ca/v2/924x/36aa287b/104f6c3fa2de3d0e92f6f28d13a168c2.jpg PHOTO JOSIE DESMARAIS, ARCHIVES LA PRESSE Un bâtiment qui sera démoli pour accueillir une station de la ligne bleue du métro La Société de transport de Montréal (STM) veut obtenir le droit de pouvoir réaliser des projets immobiliers avec des promoteurs autour des stations de métro, afin de générer plus de revenus. Sans ce privilège, juge l’opérateur, l’échéancier du prolongement de la ligne bleue prévu en 2029 pourrait même être touché. Publié à 16h15 https://mobile-img.lpcdn.ca/v2/100/79d8ac7a085337d2b6069c7687961774.jpg HENRI OUELLETTE-VÉZINALA PRESSE « Pour une fois, moi qui suis toujours en train de demander du financement, là j’amène une solution qui est très concrète sur la table », lance sans détour le président de la société de transport, Éric Alan Caldwell, en entrevue avec La Presse. Dans un rapport présenté mardi lors de la commission parlementaire sur le projet de loi 22 visant à remplacer la Loi sur l’expropriation, la STM estime que la loi « devrait être clarifiée pour permettre aux sociétés de transport de réaliser des activités de gestion et de développement immobilier à l’égard de [leurs] propriétés ». Si Québec donnait suite à la demande, cela signifierait qu’une société de transport pourrait « s’unir à un promoteur immobilier » pour tout contrat de construction ou de réaménagement aux abords d’une station de métro, par exemple. Cela se rapproche du modèle adopté par le Réseau express métropolitain (REM), qui permet à CDPQ Infra de capter une partie des revenus fonciers autour du train léger. D’après la STM, l’incapacité à s’unir à des tiers privés est un obstacle de taille. « Il y a de nombreux cas où la STM doit négocier avec un propriétaire ou promoteur spécifique pour la réalisation de travaux. Une dérogation ministérielle a ainsi été nécessaire récemment pour la réalisation d’un projet de poste de ventilation mécanique et d’un édicule de station de métro à réaliser en plein centre-ville pour s’intégrer à un projet de construction de nouvelle tour », soutient-elle. https://mobile-img.lpcdn.ca/v2/924x/35829e1bba6a33ff9b68139fa1333214.jpg PHOTO MARTIN CHAMBERLAND, LA PRESSE Le président de la STM, Éric Alan Caldwell « En France, avec le Grand Paris Express, c’est jusqu’à 600 mètres d’expropriation qu’ils peuvent faire, ce qui représente environ 8000 logements. Et en Colombie-Britannique, c’est 800 mètres. Ici, les expropriations ne se font encore que sur les seules fins de l’utilisation au sol, donc c’est difficile de planifier un ensemble cohérent pour aller chercher un maximum de développement », raisonne M. Caldwell. Faire profiter la ligne bleue À court terme, la STM affirme qu’elle bénéficierait grandement de ce privilège pour tirer plus de revenus du prolongement de la ligne bleue, ce prolongement de cinq stations vers l’est devant être livré en 2029. Selon la société, le temps presse, car la conclusion d’une entente avec un promoteur sera « requise » d’ici la fin de l’automne 2023 pour déterminer les droits aériens, la conception et l’excavation de la station des Galeries d’Anjou. Le processus d’expropriation de cette station fait déjà l’objet d’un partenariat préliminaire entre la STM et Ivanhoé Cambridge, qui est propriétaire de l’établissement commercial. Dans son rapport, la STM affirme clairement que « si la loi n’est pas modifiée d’ici l’automne, il sera impossible de réaliser le développement conjoint » à la station d’Anjou « sans [modifier] l’échéancier du prolongement de la ligne bleue ». « On a besoin de cet assouplissement-là, sinon on risque de passer à côté d’une opportunité ou de retarder le projet du prolongement. C’est la même chose pour l’intersection Pie-IX/Jean-Talon, où on est propriétaires du centre commercial Le Boulevard. Il y a possibilité de tirer des revenus des opérations qu’on ferait sur ces propriétés-là », illustre le président Caldwell. Il estime que tout cela s’ajouterait aux « redevances transport » déjà prévues dans le projet du prolongement. Dès 2021, un comité mandaté par Québec pour réduire les coûts du prolongement de la ligne bleue avait proposé d’imposer des redevances aux promoteurs immobiliers pour récupérer une partie des taxes foncières additionnelles, soit des revenus d’environ 300 millions. En modifiant la Loi sur les sociétés de transport en commun, Québec ouvrirait plus globalement « la voie pour générer des revenus par le biais du développement immobilier dans le cadre d’autres projets de maintien d’actifs de la STM ainsi que d’autres projets de transport collectif », fait-on aussi valoir. Exproprier plus vite, pour moins Dans son rapport, la STM dit par ailleurs trouver « étrange » que les sociétés de transport doivent obtenir une autorisation préalable du gouvernement pour exproprier, alors que les villes, les communautés métropolitaines ou encore les centres de services scolaires sont exemptés de cette obligation. « Ça tombe sous le sens de nous retirer une couche de complexité si on veut des projets plus efficaces », glisse à ce sujet M. Caldwell, qui dit avoir bon espoir « d’avoir une bonne écoute » de Québec sur cette demande. Ultimement, « la nécessité d’obtenir une autorisation du gouvernement vient ajouter des délais dans les processus d’expropriation, ce qui se traduit par des coûts additionnels et peut toucher l’échéancier de livraison des projets », stipule la direction de la société, qui rappelle qu’un « grand nombre » de ses décisions « doivent déjà être autorisées par la Ville, la CMM et l’ARTM », entre autres. Au passage, la STM affirme qu’il faudrait étudier la possibilité de lui permettre « d’exproprier pour le compte d’autrui, comme des entreprises de réseaux techniques urbains (RTU), des villes ou d’autres entités pour lesquelles elles peuvent réaliser des travaux », afin d’économiser des coûts et du temps, là encore.

De la grosse poésie!! 😃

I totally agree with you. here is an interesting counter-perspective though: https://www.strongtowns.org/journal/2018/4/26/why-development-oriented-transit-is-better-than-transit-oriented-development

Im sorry, but running *high frequency rail through pastures to service a town of 30 000 is by far the most ridiculous transportation project ever proposed in Quebec 😂😂 LEEO is a cheaper project that would increase the land value along Taschereau in order to spur redevelopment. There is definitely no one on the planet that is thinking of Taschereau as a tourist destination…😂😂😂. REM is overkill for that area. For feeder service to the REM, its better to have more stops, and for commercial trips to the boulevard its also better to have extra stops, as well as avoiding a large raised infrastructure. High frequency light rail is good for metropolitan trips, when you want people to travel large distances fast. Its not good for feeder service. Laval is arguable, but it would be more cost effective to close the orange line loop and then have tramway or SRB as feeder. You could TOD around that just as well. REM in laval without direct downtown connection is not ideal.

They aren’t the second coming, but they still did a good job honestly. I think the public should have trusted them with REM de L’Est. However, I agree that politicians are getting overexcited. -REM to Chambly was a ridiculous proposal. -South Shore REM is the wrong project, and it sucks that REMs success is overshadowing LEEO. -REM in laval is also not the best idea.

Yes, that makes sense and its a good point. However, being able to negociate something for free (or for a reduced cost) should be considered as an advantage to the project. Also, being able to spot an opportunity and build a low cost project because you specifically planned it to go through land you knew was already public is also an advantage that the Caisse brought to the table!!! If the private sector piloted the project and were shopping for capital investment, and they had a lower project cost because they were able to negociate free land, that would definitly be considered a plus for the investors. That should be considered in the budget. In this case, I think the ARTM would have gotten pretty much the same deal. Unless they really suck at accounting, negotiation and budget montage. Why would you the taxpayer want to see the cost of free government land on the project budget? Even if they bought the land full price, its juste the government paying itself from one pocket to the other. In short, if the costs are lower for the taxpayer, its because the Caisse did their homework.

En fait, ce que je me demande c'est si c'est le même projet, ou si c'est deux choses distinctes sur le même site?

Are you really mad that public land was given to a public organisation to do a public works project? You prefer that the government pay he government to do a government project?

Et l’article de journal qui parle de 215 logement sociaux sur les terrains de l’atelier du CN ce n’est pas ici? ils parlent d’un 8 etages? On voit le truc en construction dans la photo il me semble…? https://journalmetro.com/local/sud-ouest/3108875/82-m-pour-la-construction-de-215-logements-sociaux-dans-le-sud-ouest/amp/ https://www.batirsonquartier.com/actualites/premiere-pelletee-pour-la-cooperative-dhabitation-laurentienne-dans-saint-laurent-1/

Ah ok! je ne le trouvais pas avec le label “going up” et “le sud-ouest” merci!!!

Je ne trouve pas ce projet null part dans le forum, mais il est présentement en train de se faire construire à PSC. Je vais ajouter des photos du progrès bientôt.

Investissements de plus de 82 M$ pour la création de 215 logements sociaux et abordables dans l'arrondissement du Sud-Ouest à Montréal NOUVELLES FOURNIES PAR Ville de Montréal - Cabinet de la mairesse et du comité exécutif 23 juin, 2023, 15:38 ET MONTRÉAL, le 23 juin 2023 /CNW/ - Le gouvernement du Québec et la Ville de Montréal sont fiers de souligner aujourd'hui les travaux de construction de deux projets d'habitation qui permettront l'ajout de 215 logements sociaux et abordables sur les terrains des anciens ateliers ferroviaires du CN, dans l'arrondissement du Sud-Ouest. Ces deux chantiers représentent un investissement totalisant plus de 82 M$. La réalisation de ces deux projets découle notamment d'engagements pris en vertu de la Stratégie d'inclusion de logements abordables dans les nouveaux projets résidentiels de la Ville de Montréal. https://mma.prnewswire.com/media/2129652/Ville_de_Montr_al___Cabinet_de_la_mairesse_et_du_comit__ex_cutif.jpg?w=600 Le gouvernement du Québec et la Ville de Montréal sont fiers de souligner aujourd’hui les travaux de construction de deux projets d’habitation qui permettront l’ajout de 215 logements sociaux et abordables sur les terrains des anciens ateliers ferroviaires du CN, dans l’arrondissement du Sud-Ouest. (Groupe CNW/Ville de Montréal - Cabinet de la mairesse et du comité exécutif) Habitation Héritage de Pointe-Saint-Charles Dans le secteur des rues Bourgeoys et Sainte-Madeleine, l'organisme Habitation Héritage de Pointe-Saint-Charles a initié un projet d'une valeur de 44,8 M$ afin de construire un bâtiment de huit étages qui abritera 122 logements sociaux et abordables destinés à des familles et des personnes seules. La Société d'habitation du Québec (SHQ), par l'entremise de son programme AccèsLogis Québec, alloue une subvention de plus de 7,5 M$. La SHQ garantit également le prêt hypothécaire contracté par l'organisme. Pour sa part, la Ville de Montréal et l'Arrondissement du Sud-Ouest accordent plus de 27 M$ à ce projet, dont 2,26 M$ par l'entremise du fonds de logement social de la Communauté métropolitaine de Montréal (CMM). À même la contribution de la Ville, un montant de 2,18 M$ provient directement du fonds d'inclusion de l'arrondissement du Sud-Ouest. Coopérative d'habitation de la Pointe amicale Pour sa part, la Coopérative d'habitation de la Pointe amicale a mis sur pied un projet de près de 37,4 M$ afin d'ériger deux bâtiments de trois et quatre étages, sur les rues Bourgeoys et Charon, qui abriteront un total de 93 logements destinés à des familles et à des personnes seules. La SHQ consent une subvention de près de 6,2 M$ par l'entremise de son programme AccèsLogis Québec, en plus de garantir le prêt hypothécaire contracté par la coopérative. De son côté, la Ville de Montréal et l'Arrondissement du Sud-Ouest accordent plus de 22 M$ à ce projet, dont 1,83 M$ par l'entremise du fonds de logement social de la Communauté métropolitaine de Montréal (CMM). À même la contribution de la Ville, un montant de 6,4 M$ provient directement du fonds d'inclusion de l'arrondissement du Sud-Ouest. Citations : « Quelle belle initiative que la création de ces 215 logements sociaux et abordables qui permettront à des familles et des personnes seules à faible revenu d'accéder à un milieu de vie sécuritaire. Non seulement nous accorderons des subventions totalisant plus de 13,7 M$ à ces deux projets, mais notre gouvernement et la Ville de Montréal veilleront également à alléger le fardeau des ménages admissibles, en prévoyant également un soutien financier pour les personnes dans le besoin qui y vivront, afin qu'elles n'aient que 25 % de leurs revenus à débourser pour le loyer. » France-Élaine Duranceau, ministre responsable de l'Habitation « Notre gouvernement s'était engagé à augmenter l'offre de logements et à rattraper le retard et c'est ce que nous faisons. Ces deux projets qui sortiront bientôt de terre viendront contribuer à revitaliser le secteur des anciens ateliers ferroviaires du CN. Je félicite les dirigeants de l'organisme Habitation Héritage de Pointe-Saint-Charles et de la Coopérative d'habitation de la Pointe amicale pour avoir initié ces projets d'habitation qui permettront à des ménages à faible revenu de bénéficier d'un logement abordable qui répond à leur besoin. » Pierre Fitzgibbon, ministre de l'Économie, de l'Innovation et de l'Énergie, ministre responsable du Développement économique régional et ministre responsable de la Métropole et de la région de Montréal « Le financement de logements sociaux et abordables est au coeur de la réponse aux besoins des ménages démunis. Alors que Montréal et le Québec font face à une crise de l'habitation, l'avancée de ces projets est la manifestation que des solutions existent, de façon pérenne. Il faut aussi saluer l'engagement et la ténacité des organismes du milieu qui, depuis la fermeture du site, ont déployé des efforts constants et des trésors de créativité pour s'approprier ce secteur en friche et veiller à ce que son redéveloppement réponde aux aspirations et aux besoins de la population du quartier de Pointe-Saint-Charles. » Benoit Dorais, vice-président du comité exécutif de Montréal, responsable de l'Habitation, de la Stratégie immobilière, des Affaires juridiques, et maire du Sud-Ouest « La coopérative d'habitation de la Pointe Amicale et l'OBNL Habitation Héritage Pointe St-Charles sont l'illustration parfaite de projets qui répondent aux besoins réels de la communauté. Ils sont le résultat d'une collaboration exemplaire entre les citoyens et citoyennes qui les portent, les acteurs locaux, l'arrondissement du Sud-Ouest, la Ville de Montréal, et les promoteurs et constructeurs immobiliers. Avec les 215 logements communautaires qui vont bientôt voir le jour ici, sur le site des anciens ateliers du CN, on consolide un milieu de vie qui se veut dynamique et inclusif, où de nombreuses familles et petits ménages trouveront à se loger décemment, à prix abordable. Bâtir son quartier est fière d'accompagner ces deux projets qui enrichiront à la fois le parc locatif abordable du Sud-Ouest et le quotidien des centaines de personnes qui y habiteront. » Edith Cyr, directrice générale de Bâtir son quartier « Nous sommes très heureux-ses de pouvoir enfin constater le résultat de nos efforts de mobilisation. Ce projet communautaire tant attendu dans le quartier permettra aux citoyen-ne-s de profiter d'un milieu de vie de qualité tout en étant abordable, inclusif et sécuritaire. Notre coopérative contribuera à maintenir la belle diversité sociale déjà bien présente à Pointe St-Charles. Nos efforts de mobilisation et notre implication portent leurs fruits après plus de 12 ans d'attente et de nombreux défis surmontés! » Karlene Keith, présidente du conseil d'administration de la coopérative de la Pointe Amicale « Le conseil d'administration de l'OBNL Habitation Héritage de Pointe St-Charles est heureux de voir le projet aller de l'avant après quinze années de concertation et de développement. Nous remercions toutes les personnes qui ont contribué à cette réussite, notamment le Regroupement Information Logement, les groupes communautaires du quartier et surtout les citoyens et citoyennes de Pointe St-Charles qui ont lutté et gardé espoir en ce projet. » Murielle Sauvé, directrice, Habitation Héritage de Pointe St-Charles « Le logement communautaire occupe une place importante chez Construgep depuis plus de 20 ans. Nous sommes particulièrement fiers de la réalisation de la Coopérative Pointe Amicale et de l'OBNL Héritage qui vient offrir à des centaines de familles un milieu de vie de qualité. Ces deux projets sont l'exemple parfait d'un travail concerté entre le GRT, l'Arrondissement, la Ville de Montréal et le constructeur. Nous croyons à la mixité, en intégrant du logement communautaire dans les quartiers centraux de Montréal, c'est un véritable tremplin pour les futurs résident(e)s. Nous sommes déjà prêts à livrer de nombreux projets car nous savons tous que les besoins sont grands. » Stéphane L'Espérance, Président Construgep « La réalisation de la Coopérative Pointe Amicale et de l'OBNL Héritage représente l'aboutissement de plus de 10 ans de collaboration avec la communauté, les organismes locaux, la ville de Montréal et l'Arrondissement du Sud-Ouest. Nous pouvons être fiers de cette collaboration qui témoigne de notre capacité collective à créer des projets porteurs qui répondent aux besoins de tous en offrant une grande diversité d'habitation. Chez MACH, nous avons la conviction que la richesse de nos quartiers passe par la diversité des gens qui y habitent. C'est pourquoi nous croyons à l'intégration du logement social et abordable à même nos ensembles immobiliers afin d'en faire des milieux de vie mixtes, inclusifs et durables. » Vincent Chiara, président MACH Faits saillants : Pour l'organisme Habitation Héritage de Pointe-Saint-Charles, jusqu'à 97 des 122 ménages de cet immeuble pourraient bénéficier du Programme de supplément au loyer Québec de la SHQ, ce qui leur permettrait de débourser 25 % de leur revenu pour se loger. Cette aide additionnelle répartie sur cinq ans, sera assumée à 90 % par la SHQ et à 10 % par la Ville de Montréal. La partie de la Ville est remboursée par la CMM. Pour la Coopérative d'habitation de la Pointe amicale, jusqu'à 74 des 93 ménages pourraient bénéficier du Programme de supplément au loyer Québec de la SHQ, ce qui leur permettrait de débourser 25 % de leur revenu pour se loger. Cette aide additionnelle répartie sur cinq ans, sera assumée à 90 % par la SHQ et à 10 % par la Ville de Montréal. La partie de la Ville est remboursée par la CMM. D'ici 2030, le site des anciens ateliers ferroviaires du CN accueillera près de 925 logements avec de nouveaux espaces publics de qualité. À propos de la Société d'habitation du Québec En tant que référence en habitation, la SHQ a pour mission de répondre aux besoins en habitation des citoyens du Québec par son expertise et ses services aux citoyens. Pour ce faire, elle offre des logements abordables ou à loyer modique et elle propose un éventail de programmes d'aide favorisant la construction et la rénovation résidentielles, l'adaptation de domicile et l'accession à la propriété. Pour en savoir plus sur ses activités, consultez le www.habitation.gouv.qc.ca. Facebook SocietehabitationQuebec Twitter HabitationSHQ Linked In LinkedIn SOURCE Ville de Montréal - Cabinet de la mairesse et du comité exécutif

Oh wow, des bases de données téléchargables en plus! Le focus est plsu sur les émissions, mais ce serait intéressant de croiser les deux sources avec des modèles de régression

Source?

Parce que ça va desservir l'ETS et un des quartiers le plus denses de la ville entre-autres. De plus, 450 mètres c'est assez de distance pour justifier une station en centre-ville. Ya beacuoup de facteurs imprévisibles (covid-19, crise économique globale) qui a massivement haussé les coûts du réseau. Ils doivent s'ajuster, et les stations c'est ce qui coûte le plus chèr. Ils ont fort probablement fait un ajustement budgétaire pour ventiler les coûts et commencer la récolte des frais d'opération en attendant. Dans cette optique, c'est logique d'avoir fait une liste de priorités et d'en avoir déplacés dans le temps. C'est ce que tout bon project manager fait face a une situation imprévisible intense. PS: je ne vois pas trop le rapport avec VP et PM. Ils ont un input sur le choix du lieu peut-être, mais au final la décision c'est CDPQi.

Voici un site web qui catalogue des indicateurs de TEC à l'échelle globale. Très le fun pour voir les stats par ville et faire des comparaisons. Voici le portrait pour Montréal: https://citytransit.uitp.org/montreal