Morse Attack

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About Morse Attack

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    Chillosopher at heart
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    Pointe-Saint-Charles
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    Public Art, Transportation, Environment
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    Project manager

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  1. A good example of induced traffic demand in action.
  2. Here we go for the first round of suburban retrofits. Looking forward to see how this plays out. Food for thought: https://www.planetizen.com/node/73452/retrofitting-dead-and-dying-suburban-malls-what-works
  3. Fait gaffe, je n'ai pas émis un opinion sur que ce soit bon ou pas. Ce n'est qu'une observation de faits. Plusieurs personnes ont exprimés une interpretation de la ville de Québec comme étant conservatrice, tandis que ces districts centraux ont votés pour un parti progressiste de gauche. Tout n'est pas noir ou blanc. Ceci étant dit, je ne crois pas que MtlUrb est la bonne place pour des débats de préférence politique, mis à part dans le cas ou ça a un rapport direct avec le développement urbain.
  4. Malgré les radio poubelles, les district centraux ont quand même votés pour Zanetti et Dorion. Ça parle pour soi-même.
  5. I agree 100%. While I am in favor of a review of the project considering the importance of its impact, you are absolutely right that changing the rules of the game midway is not a good message to send. It creates insecurity in promoters and scares away investment. This sets a bad precedent. This brings into focus the lack of strategic use of our planning tools. Lots of great intentions on paper, but also a lot of meaningless babble, and lack of clear indicators. The government orientations, PMAD and SAD should have been ready for this from the start. I do understand the intense political struggle inherent to elaborating planning tools, especially with so many different municipalities involved. But by playing it safe, walking on eggshells, and ''tourner autour du poteau'', we end up shooting ourselves in the foot. The highway interchange to hell is paved with good intentions.
  6. Oui, c'est un bon point et je suis tout à fait d'accord, mais ''context is king''. Dans mon post sur le TEC je compare l'accessibilité de mode de transport de Royalmount Vs le centre-ville de Montréal (qui inclus le centre eaton). Centre-ville remporte haut-la palme. Maintenant pour le contexte: La différence majeur ici est que Eaton et Pacific Centre sont situés en plein coeur de centre ville, donc sont d'une typologie très différente, pas axé sur un accès autoroutier et plein de stationnement. Leur modeshare est donc fortement TEC. Oakridge est un peu un hybride, il est péricentrique et à beaucoup de stationnement, mais se situe pas près d'une autoroute. Ils ont quand même bien fait de mettre le stationnement sur le toit, ce qui réduit son empreinte. (Idem pour Royalmount qui semble avoir une excellente gestion de stationnement.) Sa localisation et le réseau viaire orthogonal lui confère un avantage d'accessibilité par autobus. De plus il y'a du développement résidentiel de bonne densité à proximité. Je sais pas les stats, mais j'imagine qu'il y'a un partage TEC-automobile pas trop pire (pour un centre d'achat...) Yorkdale c'est un centre d'achat de banlieue classique à porté régionale avec un large catchment area et un accès autoroutier. Son accès métro est cute, mais son modeshare et certainement fortement axé sur l'accès routier. Royalmount est situé sur un site enclavé. Il est entouré de 600 mètres à la ronde de développement industriel, en plus de deux autoroutes majeures. La trame viaire local offre très peu d'accès piéton ou par autobus de proximité. Le développement résidentiel, au delà du périmètre industriel, est de type pavillionaire unifamillial (peu dense) en plus d'être peuplé de gens plutôt aisés (hampstead, TMR) qui ne se déplacent pas à pied ou en autobus. Conclusion: l'accès métro pour Royalmount c'est cute, mais en réalité son modeshare sera pratiquement tout pour l'auto. Je crois que c'est plutôt les touriste qui résideront dans les hôtels qui vont apprécier le métro pour....quitter le site.... Leurs salles de spectacles sont quand même une bonne idée car elles vont réussir à tirer un peu plus de population locale qui va peut-être utiliser le TEC. Par contre le projet au complet est conçu pour être un centre de porté régional, basé sur son accès autoroutier. On n'a qu'a regarder leur vidéo promo pour bien comprendre les intentions. Ça part tout de suite avec une carte de desserte fixé sur l'accès automobile. J'apprécie que Royalmounte tente de se positionner écolo. Les jardinnières, les critères LEED, la rampe métro, les stationnements souterrains avec gestion intelligente. Mais au final, je crois que certains membres ici s'attardent trop sur la fameuse passerelle De La Savane. Ce n'est pas un projet écologique d'accessibilité cycliste-piéton-TEC. C'est une centre d'achat pour autos. Je dirais même qui force un peu a patte pour faire du marketing au millénniaux. (Genre Centropolis qui ont plein d'initiatives ''vertes'', quand juste en face le Centre Laval (mêmes propriétaires) s'en fout complètement. Sérieux, c'est un peut, sinon vraiment, du greenwashing. Si on veut supporter ce type de projet pour d'autres raisons, Ok, pas de trouble. Mais SVP, regardons les faits et arrêtons de faire semblant que la petite passerelle pour le métro fait réellement une différence. Ceci étant dit, si Montréal et la CMM forcent la chose et obligent du développement résidentiel dense sur le site de Royalmount, ça rendra le projet beaucoup plus intéressant. Je l'espère.
  7. 13 stations de métro = 13 isochrones de marche de 500m = 11km de rue accéssible, plus de 1200 commerces. Oui, on en à besoin de plus que une.
  8. C'est simplement une observation sur la dynamique de ''planification vs marché privé'' du Québec. C'est un fait légal que les propriétaires de terrain privés ne jouissent pas de la possibilité de bénéficier pleinement du potentiel d'utilisation de leur terrain sans intervention du gouvernement. La jurisprudence est très clair à ce sujet: La diminution de la valeur d’une propriété par l’entrée en vigueur d’un règlement n’est pas un motif de nullité. Ça ne fait pas de nous un pays socialiste non plus... Bref, prends le pas personnel. Je ne fait que partager dans le but de discuter, et cette philosophie ''Droit public vs Droit Privé'' est au coeur de la question Royalmount. Personnellement, je suis relativement pro-business et je trouve qu'on à trop de règlements, et que le secteur privé peut très bien contribuer sainement à la croissance organique de la ville.
  9. C'est l'histoire d'une société qui à mis en place multiples documents de planification et d'aménagement, ainsi qu'une panoplie de règlements pour gérer ce bien commun qu'on appelle ''la ville'' afin d'éviter de causer les externalités négatives sur ces citoyens. On est pas en ''libertarianistan'' PS: j'assume en défense de ton point que le projet était tout à fait conforme pour la phase 1. Watch out la phase 2 et 3, le CMM et l'agglomération de Montréal on amplement le temps de réviser le PMAD et le SAD... Sur ce point je suis 100% d'accord avec toi. On devrait pas nier le droit d'exploitation uniquement sur le principe du profit que ca génère pour ces actionnaires et propriétaires.
  10. Il y a 13 stations de métro au centre ville. Il en à juste une pour Royalmount... Pourtant c'est ce qu'on propose pour la cité des ondes...
  11. Présentement, les centres commerciaux qui ferment se font remplacer par leur cousin alcoholique, le Power Center. C'est encore plus triste qu'un centre d'achat... Tu as raison que éventuellement le marché se corrige lui-même, mais c'est un processus qui prend des decenies et qui laisse derrière lui un mode de planification pour l'automobile dur à corriger. La typologie commerciale influe sur la résidentielle et viaire. Une fois établi c'est un processus long et pénible à réparer...la motorisation de l'urbanisme est rétroactif et dur à délier. Le Royalmount aura lui que ce soit une bonne idée ou pas. J'espère juste qu'on pourra tirer des leçons et prévoir pour le futur.
  12. Quand je parle de rendement économique, je parle de revenu en taxes foncière au pied carré. Elles ont un meilleur rendement économique pour la micro-économie municipale. On parle pas ici de chiffres d'affaire pour les entreprises. Les Walmart sont de loin le meilleur exemple d'une bannière bouffe-tout qui mange plusieurs petits secteurs d'activité et détruit les commerces locaux. À défaut de répeter mon post antérieur: ''Le fait que les commerces sont situés dans un même bâtiment est très problématique. Si des bannières majeures ferment (Ce qui arrive souvent, ie: Macy's, Mexx, JC Penny) et ne sont pas remplacés rapidement, ça met un poids immense sur le propriétaire, qui se voit souvent dans l'obligation de fermer le centre-d'achat au complet, même si certaines bannières sont performantes. Les centres d'achat sont difficilement reconvertissables. Les rues commerciales sont maintes fois plus flexibles, si un commerce ou un bâtiment ne performent pas économiquement, il est facile de le convertir. Les commerces vacants ont un impact beaucoup moins fort sur leurs voisins.'' Donc, les centre d'achats arrivent dans une ville, tuent les commerces locaux, font profit pendant quelques années, puis ferment graduellement laissant des cicatrices permanentes sur la ville. Rolling Acres de Akron en est un excellent exemple. Plus proche, on peut penser à ceux de Rouyn-Noranda ou Sherbrooke.
  13. A: tu as parfaitement raison que la taxe pour les commerces devrait baisser. B: Les rues commerçantes meurent justement à cause des centres-d'achats. Ton argument se répond lui même C : L'utilisation du terme ''modernise'' est parfait. l'ère moderniste, avec sa panoplie de mauvaises idées d'urbanisme, est morte en 1971. Le modernisme est un pas en arrière. La typologie des centres d'achats meurt. (500 fermetures depuis les années 90...), va à la page 185 de ce thread, j'ai mis tout les statistiques sur cette typologie. D: allons de l'avant vers le futur!
  14. Oui, a 100%. La vitalité économique de notre ville est plus importante que l'argument de l'accès de TEC (que très peu de gens utiliseront). Il faut protéger nos rues commerçantes à tout prix. Elles ont un rendement économique au pied carrée vastement supérieur à la typologie de centre d'achat. Elles favorisent les commerces locauxce qui veut dire plus de variété et des retombés économiques qui restent dans l'économie locale. Leur proximité et la meilleure stratégie de positionnement commercial pour diminuer les GES (marchabilité, TEC réellement utilisé). De plus, le revenu de taxe foncière correctement attribué à la banlieue qui l'accueillerait permettrait d'absorber les externalités de façon juste. C'est une question de principe moral aussi. Fair game.