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Les locaux commerciaux vides se multiplient à Montréal Publié le 22 octobre 2009 à 06h16 | Mis à jour le 22 octobre 2009 à 06h21 Hugo Fontaine La Presse (Montréal) Il y a un peu plus d'écho dans les immeubles du centre-ville de Montréal. En quelques mois à peine, le taux d'inoccupation des locaux de bureaux est passé de 5,6 à 7,4%, ce qui replace la métropole au premier rang des grandes villes canadiennes. Une nouvelle analyse du groupe Newmark Knight Frank Devencore, qui porte sur la première moitié de 2009, montre que Montréal a bel et bien subi les contrecoups de la récession dans l'immobilier commercial. «Soit les entreprises supportaient des locaux additionnels dont elles n'avaient pas besoin et dont elles se sont débarrassées pendant la récession, soit les pertes d'emplois se sont traduites par un besoin d'espace inférieur», explique le président et chef de la direction de NKF Devencore, Jean Laurin, en entrevue avec La Presse Affaires. La hausse du taux d'inoccupation, certes rapide, n'est pas catastrophique. Le taux de 7,4% s'éloigne du creux de la mi-2008 (4,9%), mais il n'est pas encore près de dépasser le taux de la fin 2005 (9,4%), le sommet de la présente décennie. L'augmentation rapide des locaux vacants n'est pas qu'un phénomène montréalais. Les autres centres-villes du pays ont aussi vu apparaître plus de locaux vides. Le taux d'inoccupation torontois est passé de 4,5 à 6,3% au premier semestre, tandis que celui de Vancouver atteint maintenant 5,9%, en hausse de 1,7 point. À Calgary, le taux a doublé pour atteindre 7%. Une position momentanée Les données de Devencore sont valides pour la première moitié de l'année. «Le taux d'inoccupation montréalais a peut-être continué à grimper un peu depuis, observe Jean Laurin. On est encore dans une période très délicate et les gens font attention.» Mais pour M. Laurin, la position du centre-ville de Montréal en tête des taux d'inoccupation du pays est momentanée. «C'est écrit dans le ciel que le taux d'inoccupation va grimper à Toronto. Il y a beaucoup de livraison de locaux à venir. Il y a aussi certaines constructions en cours à Calgary, mais il n'y a pas de preneur.» À Montréal, par opposition, les projets de livraison de nouveaux locaux sont au neutre, sauf celui de la Société de développement Angus, qui prévoit la réalisation d'un immeuble pour Hydro-Québec boulevard Saint-Laurent. Selon Devencore, l'accès au financement devra s'améliorer avant que les projets en attente passent des cartons à la construction. La montée des taux d'inoccupation, à Montréal et ailleurs, provoque une détente des marchés et offre plus d'options aux locataires en quête de locaux dans les centres-villes. Cependant, Devencore indique qu'il «peut être encore difficile de trouver de grands blocs d'espaces contigus à des loyers avantageux» au centre-ville de Montréal. Le centre-ville compte 199 immeubles de catégorie A et B, dont 51 de catégorie A. Avec 45,7 millions de pieds carrés, Montréal représente presque 23% des locaux de bureaux de tous les grands centres-villes du pays. Au coeur de la métropole, le secteur de l'avenue McGill College est celui qui compte le plus de locaux vacants (16,8%). Cela s'explique surtout par le déménagement de la firme Ogilvy Renault à la Place Ville-Marie, au début de l'année. Le secteur du Vieux-Montréal affiche presque complet, avec un taux d'inoccupation de 2,5%. 7,4% Taux d'inoccupation au centre-ville de Montréal au premier semestre de 2008. hausse de 1,8 point. La moyenne canadienne est de 6,1%. 1 Rang de la ville de Montréal au classement des taux d'inoccupation des centres urbains canadiens 199 Nombre d'immeubles de catégorie A et B au centre-ville de Montréal. 38,57$ Prix moyen, au pied carré, dans un immeuble de catégorie A. 50,58$ à Toronto 58,85$ à Vancouver

Tours à bureaux: le marché avantage les locataires 29 décembre 2008 - 09h28 La Presse Laurier Cloutier Parce que les conditions économiques se détériorent rapidement, le marché des bureaux, tant à Montréal qu'ailleurs au Canada, tourne à l'avantage des locataires. Pourtant, la pénurie de locaux a soulevé l'inquiétude des locataires en 2008 à Montréal. La contrepartie, c'est qu'il faudra faire une croix sur les chantiers attendus de tours à bureaux à Montréal, et pour plusieurs mois. C'est l'évaluation que fait Jean Laurin, président et chef de la direction de GVA Devencore, de Montréal, une société canadienne spécialisée dans l'immobilier commercial. Les compagnies immobilières SITQ, Westcliff, Canderel, Magil-Laurentienne/Desjardins et Sidev n'ont pas encore trouvé le locataire principal pour lancer la construction de leur tour à bureaux respective. Les promoteurs devront patienter encore six mois, sinon jusqu'en 2010, estime Jean Laurin. Pourtant, au printemps de 2008, plusieurs s'attendaient à la construction d'une première de ces tours, en raison du plus faible taux d'inoccupation depuis longtemps à Montréal. Peu favorable à court terme «Le marché n'est plus favorable à court terme pour trouver ce locataire principal et amorcer la construction de cette tour à bureaux», note Jean Laurin. «La tempête économique remet tout en question: le plan d'affaires, l'organisation, la situation financière, déclare le président. Ça force à la réflexion.» Entre-temps, des promoteurs pourront par contre restaurer des immeubles existants, bien situés, dans quelques quartiers. Ils pourront ainsi en rénover au centre-ville, afin d'améliorer leur attrait pour les locataires. D'autres en trouveront le long des lignes de métro. On pourra convertir des immeubles industriels en bureaux. Car pour les locataires, les économies vont prendre la tête des priorités, du moins à court terme, souligne Jean Laurin. «Ils vont mettre au congélateur le prestige et l'image de marque.» «Au cours des six premiers mois de 2009, il ne va rien se passer. Après, on verra d'abord quel type de reprise se dessine», déclare le président de Devencore. Les constructeurs pourront tout de même rénover de cinq à 10 immeubles à Montréal en 2009, avec un nombre de pieds carrés plutôt appréciable, estime Jean Laurin. Il faudra pour cela que des promoteurs aux reins solides découvrent de bons immeubles à restaurer, bien localisés. Place à la négociation Dans ce contexte en évolution rapide, des locataires de Montréal et d'ailleurs au Canada, avec des baux qui approchent de l'échéance, peuvent renégocier avec les propriétaires, ajoute le président. Pour garder un bon locataire, le propriétaire de l'immeuble va accepter de négocier un bail à la baisse. «De gros propriétaires en particulier s'adaptent rapidement à la nouvelle situation du marché. La tendance des prix est à la baisse», note Jean Laurin. Le président de Devencore revient de New York, où «la valeur des immeubles et les loyers ont baissé, pendant que le taux d'inoccupation des bureaux a augmenté au rythme de la dégradation des disponibilités financières des entreprises. Et à Londres, c'est encore pire», dit-il. «Au Canada, le taux d'inoccupation des bureaux devient relativement élevé et les pressions à la hausse sur les loyers se sont évaporées. À Calgary, à Vancouver et à Ottawa, le marché devient plus favorable aux locataires. À Toronto, des constructeurs ont même mis en chantier de nouvelles tours de 2,5 à 3,5 millions de pieds carrés, à livrer sur le marché en 2009 et 2010, ce qui favorisera aussi les locataires», explique Jean Laurin. À Montréal, le taux d'inoccupation a fini par augmenter légèrement, mais on ne trouve toujours pas sur le marché les grands blocs de locaux contigus recherchés, conclut le président de Devencore. LE MARCHÉ DES TOURS À BUREAUX Grands centres urbains (automne 2008) SUPERFICIE (pi2) / INOCCUPATION / TAUX LOCATIF Toronto: 64,8 millions / 6,8% / 45$/pi2 Montréal: 45,2 millions / 5,5% / 33$/pi2 Calgary: 34,5 millions / 3,8% / 50$/pi2 Vancouver: 24,3 millions / 2,4% / 52$/pi2 Ottawa: 16,9 millions / 2,3% / 39$/pi2 Source: GVA Devencore

Pénurie record de bureaux au centre-ville La Presse Laurier Cloutier Le choix de Montréal par Morgan Stanley, qui embauchera jusqu'à 500 personnes, va augmenter encore la demande pour des bureaux au centre-ville, sur un marché déjà en pénurie record et avec des loyers sous pression. La banque d'affaires new-yorkaise Morgan Stanley devra trouver de 75 000 à 125 000 pieds carrés à Montréal, affirme à La Presse Affaires Jean Laurin, président de GVA Devencore, chef de file canadien en conseil et courtage immobilier aux entreprises. La location d'une telle superficie pourra nécessiter la mise en chantier d'un immeuble de bureaux car les grands locaux vacants n'ont jamais été aussi rares à Montréal. SITQ Immobilier, pour sa part, cherche d'ailleurs un locataire principal pour 40% d'une tour projetée de 350 000 pieds carrés, avant de la mettre en chantier, boulevard De Maisonneuve, tout près de l'ex-Ben's, note un porte-parole, Jacques-André Chartrand. Ce projet, évalué à 150 millions de dollars, est un partenariat avec la société texane Hines. Selon la dernière étude de GVA Devencore, le taux d'inoccupation est passé de 7,1% à 3,7% à Montréal en un an, «un plancher historique», note Jean Laurin, comparativement à 10% en 2004. Ailleurs au Canada, le taux n'a jamais été aussi bas non plus. «Quand le marché tombe sous la barre de 7%, il est mûr pour une tour», ajoute la porte-parole, Sylvie Bachand. Jean Laurin s'attend non seulement à la construction d'une tour, mais aussi à la conversion d'immeubles industriels en bureaux, dans le Vieux-Montréal (ex-locaux liés au port), le quartier de la fourrure (près de La Baie) et celui du vêtement, dans le quadrilatère ceinturé par les artères Saint-Urbain, Rosemont, Saint-Joseph et Saint-Denis. «Le coût d'occupation peut aller du simple au double» dans ces quartiers par rapport au centre-ville, explique Jean Laurin. Si le loyer coûte de 45$ à 55$ le pied carré dans une nouvelle tour, il peut descendre à 25$-35$ dans des usines reconverties. Par contre, ces locaux réaménagés ne conviennent pas à tous. Ils peuvent attirer des entreprises de la publicité, des médias, des services au secteur financier, précise Jean Laurin. Allied Properties, de Toronto, qui a racheté la Cité du multimédia, de Montréal, fait partie des promoteurs qui ciblent des immeubles à restaurer, souligne le président de Devencore. Ces projets peuvent prendre un an car, paradoxalement, en dépit du faible taux record de locaux vacants, le marché immobilier est en période d'analyse, dit Jean Laurin. Tous scrutent la crise financière aux États-Unis, car si son impact déborde, le ralentissement économique peut se transformer en récession prolongée, «ce qui n'est jamais favorable au développement immobilier», dit Jean Laurin. Malgré cette période de transition, «l'appétit pour l'immobilier demeure fort», assure le président, d'autant plus que l'inflation s'accroît. Par contre, les entreprises peuvent patienter trois mois avant de s'engager à long terme pour un bail de 150 000 pieds carrés, mais pas trop, car la construction d'une tour prendra de 24 à 30 mois, dit-il. Les 200 employés du sous-traitant Compuware, que Morgan Stanley doit d'abord embaucher, travaillent à la Cité du multimédia. Compuware n'a pas rappelé La Presse Affaires sur l'utilisation de ces locaux. La Cité négocie, mais n'a pas de locaux vacants, déclare par contre le directeur immobilier, Jean-François Burdet. Outre la tour SITQ-Hines, la firme Devencore voit un intérêt croissant pour l'immeuble de 300 000 à 400 000 pieds carrés de Westcliff au carré Victoria. La demande potentielle s'accroît aussi pour une tour de jusqu'à un million de pieds carrés de Magil Laurentienne à l'angle des rues Université et Saint-Jacques, près de Place Bonaventure. Quant à Canderel, elle veut aménager un immense stationnement au carré Phillips, selon Devencore. http://lapresseaffaires.cyberpresse.ca/article/20080508/LAINFORMER/805080932/-1/LAINFORMER01