vincethewipet

9 minutes ago, Decel said:

Effectivement, mais le droit d'exproprier est juridiquement un pouvoir de la ville. Et c'est pas un garage qui va faire tomber un projet de cette taille.

Pour ça que je dis «moralement». À mon avis, c'est une mesure qui devrait être exceptionnelle. La taille du projet n'a aucune importance, c'est une question de respect du droit à la propriété. Un droit est un droit.

Si l'argument est bon pour le Royalmount, il devrait être bon pour le garagiste, et la loi a définitivement un biais inacceptable pour juger du droit d'exploiter une propriété. Ou sinon accepter qu'un "gros projet privé" possède des droits supérieurs pour obtenir et exploiter des terrains qu'une "petit projet privé". C'est à mon avis un gros dérapage. 

Est-ce qu'on expulserait une famille d'une petite maison de ville parce qu'un promoteur veut faire un gros projet de condos? En bout de ligne, c'est souvent aussi pire pour l'individu qui subit l'expropriation.

Le point du droit d'utiliser sa propriété privé à l'intérieur d'un cadre légal est effectivement important. Mais je vais mettre le bémol ici que ce projet dépend d'expropriations menées par VMR. Des expropriations de propriétaires privés, qui ont acheté un terrain de plein-droit, qui ont exploité ce terrain de plein-droit et qui se font tasser pour un autre projet privé, pour exploiter le même terrain.

Moralement, le projet devrait simplement tomber sous sa forme actuelle, si on est cohérent du respect du droit à la propriété et de sa jouissance en toute bonne foi.

Sinon, si on considère qu'un garagiste qui exploite son commerce en tout respect des lois, sur son propre terrain, peut perdre sa propriété pour le "bien commun" d'un tel projet, le Royalmount est sujet au même risque de la part des autorités publiques.

11 minutes ago, MDCM said:

C'est une belle initiative franchement, on voit rarement ce genre de truc, je me demande si c'était requis par la ville / la province - étant situé dans l'aire de protection du Monastère des Carmélites.

Autrement, il semblerait que la livraison du rez-de-chaussée soit terminée. La finition extérieure, la cours intérieure, et l'ajout de panneau grillagé pour bloquer les vues directes sur le monastère voisin se poursuivront jusqu'au printemps. Il restera le terrain voisin immédiat au nord à développer, il y aurait un projet est route, mais possiblement aussi un agrandissement du Champs des Possibles sur ce terrain dans les cartes - en attendant le propriétaire (Urbadev?) délinquant continue avec son va et vient de terre contaminée et de déchets en tous genres en zone patrimoniale à proximité d'un CPE - l'arrondissement du plateau est bien au courant et tolère la situation depuis trop longtemps.

Il ya ici une opportunité d'agrandir un parc zoné espace naturel à ne pas être urbanisé, un zonage unique à Montréal. La décontamination du champs des possibles devraient aboutir dans les prochains mois après des années de pourparlers, les arbres avec un tronc au diamètre de plus de 4cm seront conservés, et il y aura excavation de la terre autour de ceux-ci, et un marais y serait aménagé. 

Beaucoup de nouvelles informations ici, merci! C'est très intéressant. 

23 minutes ago, ScarletCoral said:

“For every $1,000 in value, it’s $38 dollars in taxation in Montreal, $23 in Toronto and $9.33 in Vancouver,”

Cette mesure me fait rouler des yeux. Ce taux change aussi pour Montréal à tous les nouveaux rôles d'évaluation foncière. C'est un taux complètement relatif au marché immobilier.

Si on faut vraiment comparer Montréal, faut comparer le montant payé au bout de ligne pour une propriété comparable. C'est la seule façon de savoir à quel point Montréal est gourmande envers les commerces par rapport à ces villes. Je ne doute pas que ce soit plus cher ici, mais c'est pas 4 fois plus cher qu'à Vancouver, quand là-bas une roulotte à patates vaut un million de dollars.

Il nous faut de vrais données pertinentes pour une comparaison utile. Celle-ci ne l'est pas.

6 minutes ago, MtlMan said:

J'ai hâte qu'on s'y mette, aux courbes, ici.

On aurait pu, avec la BNC...

1 hour ago, FrancSoisD said:

'ai lu un témoignage d'une intervenante proche du GRT CDH (groupe Conseil en développement de l'habitation, à ajouter dans l'en-tête svp.), qui affirmait que ce projet était en gestation depuis 12 ans et que la construction [excavation] est prévue pour avril 2020.

CDH a fait construire des coops plus élégantes que CdlM, alors ce n'est pas impossible! Avec un peu plus de volonté...

Ouais, j'avais dit 6 ans en me fiant au premier message dans ce sujet :P. C'est encore plus long faut croire.

Bien souvent dans notre monde, plus de volonté, ça veut souvent dire plus d'argent... Mais en architecture, c'est parfois aussi juste une question de bons goûts ou de contraintes. C'est possible que l'architecte soit content de son édifice. C'est possible que le client aime le projet. C'est aussi possible qu'après analyse des contraintes du site, du budget disponible, c'était la meilleure option, même si personne n'est super heureux du look. Ou bien le client n'aime pas le résultat, mais quand t'as déjà payé un architecte et tous les services connexes pour un édifice du genre, c'est le logement qui compte et repenser l'enveloppe, avec tous les coûts que cela implique, est inacceptable pour une coop.

Bref, je pense que c'est facile de critiquer un projet, mais être responsable de faire sortir une coop de terre, c'est une autre histoire. Et même quand les astres sont enlignés, on peut être déçu d'un choix purement subjectif. Par exemple, je ne pense pas que la BNC a choisi le plus beau projet pour son nouveau siège social, et ce n'est pas une question de volonté.

C'est pour cela que je dis que si on veut une architecture plus intéressante dans des projets où il y a des fonds publics, comme ici, faut prendre les moyens de contrôler toutes ces variables dès le début.

Si par exemple la ville avait une politique systématique de faire des concours d'architecture pour les projets où elle met de l'argent, et qu'elle offre l'organisation d'un tel concours, c'est certain qu'on pourrait voir des projets plus intéressants dès le début, et de manière plus transparente pour le public. 

Je vais mettre le lien dans l'entête, merci!

20 minutes ago, _mtler_ said:

That escalated quickly? No need to be confrontational, I would expect more partiality from an admin. 
 

When I was single, I didn’t understand the appeal of such neighborhoods either. Now that I have my own family, my perspective has changed. 
 

Have a nice weekend Vince. 

Désolé si tu vois un ton de confrontation excessif. Mais j'ai beau être modérateur, j'ai toujours aimé débattre de ces sujets, le forum reste un loisir pour moi aussi après tout. Je pensais dire avec un peu d'humour que tu pourrais décrire ton opinion de manière plus développée qu'une simple question, mais je m'excuse si ça n'a pas passé. Aussi si je parle de problèmes de société, faut pas le prendre personnellement. C'est toujours un peu délicat de faire des critiques sur un style de vie.

Je pense que tout le monde a une expérience de la vie de famille, certes pas nécessairement d'un même point de vue, mais généralement assez longtemps pour avoir un regard critique sur la chose.

Est-ce que les avantages de ces quartiers seraient vraiment perdues à introduire des services et plus de mixité pour les rendre plus autonomes et viables au quotidien? Personnellement je pense que non, si on fait bien les choses. Mais si tu as des exemples précis en contre-argument, n'hésite pas à les écrire. 

Aussi, faut pas oublier que beaucoup de cette densité en banlieue ne s'adresse pas aux familles non plus, et pourtant ça se construit avec la même homogénéité. 

22 minutes ago, _mtler_ said:

Do you have a family? 

Tu penses qu'il a été élevé par des loups dans une forêt? 

C'est une question étrange non? Tout le monde a une famille à un stage ou l'autre de sa vie.

Plutôt que des questions cryptiques, pourquoi ne pas contribuer au débat en disant en quoi cela est important ici?

Est-ce que des quartiers monolithiques sont un réel avantage pour les familles? Parce qu'il existe des tonnes de problèmes étudiés et documentés fondamentaux en terme de développement pour les enfants dans ces quartiers, par exemple une explosion d'obésité, des contraintes majeurs d'autonomie, de perte d'opportunité, et des effets mesurés menant à un taux plus faible d'activité physique une fois adulte, ou des chances réduites d'augmenter son niveau de vie par rapport à ses parents. Ces quartiers ont beaucoup de défauts pour les réalités de nos enfants. Sans compter la santé physique des parents, les coûts et le temps de transport... On peut aussi rentrer dans l'impact environnemental à long terme, qui n'est certainement pas une bonne chose pour sa progéniture. 

Bref, je dirais que c'est une question de culture et de goûts personnels de préférer ces quartiers, plutôt que d'avantages décisifs.

Comment faire mieux en architecture? Est-ce que les édifices subventionnés devraient passer en concours d'architecture, au risque d'augmenter les coûts? Est-ce qu'il y a une acceptabilité sociale à augmenter le financement de ces édifices pour utiliser des matériaux plus chers, sur mesure, ou plus compliqués d'entretien? Ça revient souvent à ça, quand tous les sous sont comptés.

Dans ce cas précis, c'est un édifice en préparation depuis 6 ans. La ville aurait eu l'air folle de dire non à la plus grande coop en ville pour des raisons esthétiques assez subjectives en bout de ligne. Ça aurait tué le projet, ni plus ni moins. Mais on peut réfléchir à une façon de mieux accompagner DÈS LE DÉBUT ce genre de projet pour l'avenir. Mais ça va demander des ressources à mon avis.

Détail intéressant sur les taxes que vont payer les commerçants:

Dans 40% des cas, le propriétaire demande au commerçant de payer les taxes pour tout l'immeuble, pas juste du local commercial. 

Pour cette raison, la baisse des taxes commerciales pour les petits commerces des deux dernières années n'est pas aussi intéressante pour tout le monde (la baisse est quand même importante sur le premier 600 000 d'évaluation). Ce serait le même scénario pour un baisse généralisée du taux, surtout si celui-ci était compensé par une hausse du taux résidentiel.

À mon avis, la fiscalité municipale a besoin d'une réforme au Québec si on veut régler ce problème à fond. Et si on veut réellement protéger les commerçants, ça prend un contrôle des baux, sinon il y aura toujours des expulsions "sauvages", parfaitement capable de ruiner des emplois et des vies sans aucune protection.

Beaucoup de clubs ne s'aidaient pas non plus. Endroits surchargés, inconfortables, personnel désagréable sur le rush, difficile de se faire servir, cocktails trop chers avec de l'alcool cheap... Bien sûr ils ne sont pas tous comme ça, mais assez pour brûler beaucoup de gens à mon expérience. Incidemment, les expériences "confortables" sont plus populaires. Microbrasseries, speakeasy, bars à vin, bars concept, les gens vont même souvent au resto plus tard et ça fait toute une sortie plutôt qu'un simple repas avant d'aller ailleurs. T'as de l'alcool de qualité, une table pour discuter, un service attentionné, et il y a une foule d'autres activités de nos jours dans divers endroits (jeux de société, ping-pong, arcades rétros, karaoké plus chic, etc...). C'est autant de monde qui ont des préférences différentes autre que le parterre de danse et vont maintenant ailleurs, dans une offre plus large.

Ce n'est pas nécessairement la faute au PMAD, celui-ci permet de construire sur des terrains qui sont excédentaires pour répondre à la croissance de la région pour de très nombreuses années. Sur papier, il n'y a pas une rareté de terrain, il devrait rester des zones blanches à échéances du plan. 

Mais un terrain moins bien situé sera toujours moins cher. PMAD ou non. Une zone agricole développée à Laval sera quand même plus chère qu'un développement à Saint-Clin-Clin-Du-Pas-De-Service.

À mon avis, le Québec devrait simplement avoir une politique soutenable d'urbanisme pour toute la province, ni plus ni moins. Pourquoi en dehors de la CMM on a le droit de construire des développements collectivement nuisibles? Ça ne fait pas de sens.

57 minutes ago, Rocco said:

Si les 3 chambres vendaient/louaient bien, les promoteurs en mettraient! Une famille va pas dépenser 3k/mois ou 600-700k pour un 3 chambres dans un bloc à condo. Ils vont acheter une maison à 300k à Châteauguay ou Delson. Nuff said.

Ta première phrase est inexacte, ces unités se vendraient bien s'ils étaient à un prix raisonnable et compétitif. 

On devrait plutôt dire «si ces unités se vendaient/louaient au même prix au pied carré qu'un petit condo, les promoteurs en mettraient!». C'est irréaliste pour nos familles et leurs revenus, et un promoteur n'a aucune raison de baisser ses prix ou de faire un produit moins rentable pour changer la situation.

Le marché immobilier n'est pas un marché parfait.

Les grands logements sont en extrême pénurie à Montréal.

Anyway, la question n'est pas de juger les années 60 (juger le passé est un exercice facile avec la sagesse qu'apporte plusieurs décennies), mais de savoir quoi faire avec la ville en 2020 et les prochaines années.

Il y a des considérations différentes de nos jours, en terme de vitalité urbaine, de santé publique, de lutte aux changements climatiques, et un intérêt réel pour les alternatives de transport comme solution de mobilité qui étaient souvent rejetés dans les années 60, pour plusieurs raisons. Faut prendre ça en compte en plus du volume de véhicules qu'impose notre économie. Le débat est plus complexe, et c'est tant mieux, parce que c'est une prise en compte d'éléments très valides sur la façon de voir nos villes et sur des solutions durables de mobilité.

On peut toute renommer à Bernard Landry. Fini Griffintown, c'est Landrytown. École Bernard-Landry. Station Bernard-Landry. Fin du débat, tout le monde est content, sauf ceux qui ne le sont pas.

9 minutes ago, ScarletCoral said:

« On espère avoir une réponse de Québec cet hiver pour procéder rapidement à un appel d’offres pour une firme d’architectes »,

À noter que la CAQ prônait les concours d'architecture en campagne électorale, pour avoir «les plus belles écoles du monde». La CSDM a essayé pour le vieux pensionnat dans Ahuntsic... Silence radio pendant un an du ministère pour autoriser un concours, ils abandonnent l'idée et se lance en simple appel d'offre.

J'imagine que la CSDM se fera pas prendre deux fois à vouloir la qualité architecturale d'une compétition et accumuler un an de retard juste pour se faire ghoster.

Mais la construction d'écoles est toujours une bonne chose quand même :).

1 hour ago, acpnc said:

«Mme Morin déplore par ailleurs la perte d’un stationnement actuellement utilisé par plusieurs résidents du secteur, notamment ceux de l’immeuble d’à côté où elle loue un logement.»

Le stationnement sur ce terrain n'est pas un service public, on ne peut pas obliger une personne à l'exploiter de toute manière.

(ça s'adresse à l'article, pas à acpnc :P)

9 hours ago, louisleonardo said:

La seule chose qui sauve la petite maison victorienne entre Centra et Nest c'est que y'a pas moyen de construire quelque chose d'aussi étroit en hauteur...

J'apprécie qu'elle donne un peu de distance entre les deux constructions, ça limite l'effet "mur".

À noter que le Centre Eaton a un très grand achalandage à plus de 22 millions de visiteurs annuels (6ieme position au pays). Sa rentabilité le met dans le top 20 pour son ratio de ventes au pied carré. 

(chiffres pré-fusions avec les Ailes, ça pourrait faire augmenter ces valeurs).

Incidemment, je n'y vais jamais et je ne sais pas trop ce qu'il y a là, mais visiblement quelqu'un y fait des achats :p.