lazou

The Garage entrance will be on Drummond. From R-L it will be an access to the lobby of each tower & the delivery for the commercial space.

It seems to me like the main video of the project shows the entrance for the parking on RL. I also remember an article where the promoter talked about putting the entrance on RL because there is allegedly "less traffic" on RL on busy nights...

La terrasse offrira une belle vue!

 

Lol... Ouin, ils auraient pu produire une image plus realiste de la vue considerant l'emplacement de cet edifice. Mais la vue devrait etre pas mal, meme si ca ne ressemblera pas a cette image.

C.

N'est ce pas bizarre qu'un edifice de cette hauteur n'ait qu'un ascenceur?

Tellement heureux que cette façade disparaisse! Enfin !

 

Quelqu'un sait ce qui se passe avec le bâtiment de pierres d'à côté?

A sa gauche, c'est la terrasse du boris bisto. Il n'y a pas de bâtiment, uniquement une cour intérieure avec un mur en façade.

Bon... Terminé ma vue vers le vieux montreal et le fleuve (a partir du st-m)... Au moins ce sera un bel édifice a regarder....

Il y a une grande affiche sur l'immeuble (annonce pour location) sur laquelle ils ont installer une illustration de l'edifice qui sera construit. J'ai ete plutot etonne par la hauteur et pour le peu que j'ai pu voir, le design semble tres interessant...

Je n'ai pas pu prendre de photo malheureusement...

Et l'édifice portera l'adresse 435 mcgill.

Voici le rendu.

L'immeuble ancien en question ... était ... un stationnement. Beaucoup de ciment, peu de hauteurs.

Et surtout, peu d'interet...

Quelqu'un a un pourcentage pour les ventes de la deuxième tour ? Car ça serait dommage de devoir vivre avec un simple socle à côté d'une tour comme ce fut le cas pendant une dizaine d'années au pied de la tourse de la Bourse avant la construction du Hyatt.

Je ne crois pas que la duxieme tour soit deja en vente...

There'also the 400 dowd...

August 25th 2013 - I believe this thing is almost "topped out"

 

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Actually, it is topped out...

The penthouse at altoria is ridiculously big. I'm not surprised they are not selling. The penthouse at TDC on the other hand is so small i dont think it's worth the price.

Une logique implacable.

Lol logique implacable...

Le petit restaurant crade voisin (brochette.ca) semble fermé. Son stationnement est barricadé.

Ce matin ils demolissait!

D'ailleurs, pourquoi avoir renomme le fil? Je ne crois pas qu'il soit prevu que la tour porte le nom "Deloitte Rio Tinto-Alcan".

Est-ce possible de voir le nom de la tour passer à Deloitte/Rio Tinto?? J'espère que ça va encourager le projet TQdS!

Ca m'etonnerait que l'un accepte de partager avec l'autre (surtout si deloitte a paye pour avoir son nom au top - je ne sais pas si c'est vraiment le cas par contre).

Quoique ca s'est deja vu...

I'm bringing an American perspective to this, but I will try my best. From what I can tell, Canadian condo projects typically must sell a designated number of units in order to convince banks and lenders to provide the loan funding needed to construct these buildings. This is different from the U.S., where most real estate projects are built "on spec" or "speculation." Meaning, a developer convinces a bank about the viability of a project based on market research and local income data. A bank then chooses to finance or not finance a project - not based on prior sales - but based on their confidence in a specific developer. Marketing for units in some cases may not begin until construction actually begins, though some do start earlier.

 

My guess is that the sales figures we see in Montreal ( and Toronto, Vancouver etc.) are actually based on binding contracts, which require a buyer to lay down a non-refundable deposit, probably in the 10 to 15 percent range. The balance of the purchase price of the unit would be due upon completion and delivery of the unit. This means that even if a building is 100 percent sold - like the Tower des Canadiens - the developer only has about 10 to 15 percent of his/her liquid proceeds in hand. The rest has to be financed, with the loan to be paid off as the buyers close on their units. Based on their start of construction, I am assuming Rocabella and Icone have secured financing. But that is only an assumption. Worst case scenario, if L'Avenue or any of these projects don't have their financing completed, and are unable to close on the loan, construction could stop pending the developers ability to secure the money to finish the projects. The results would be unfinished buildings/holes in the ground. This does happen occassionally in the U.S. We have an infamous project in downtown Boston right now that is just starting up again. Reputable developers typically will not start a project unless they are confident they can finish. Let's hope that's the case here!

In fact, generally, the Bank's money comes out last. The Bank will commit to provide the money when it has proof that the builder has enough capital to cover the value of the project that is not beeing financed (20% in many cases) and that someone will guarantee any cost overrun that the project may incur. So at any given time during construction, the Bank will disburse a portion of its loan to the builder based on the latter's paid expenses.

We don't tipically see abandonned buildings because the financing structure for these projects (when financed by Banks anyway) is usually pretty solid. Lenders almost always have numerous guarantees allowing them to ensure that the project will actually be finished. So once a project starts building, it will most likely be finished (even if the builder goes belly up).

definitely. but luckily it's not likely ever to be built.

What makes you say this? They seem on the contrary very close to starting construction (at least from what the sales office has told me).

Quelqu'un sait ce qu'ils font? On dirait qu'ils ont restaure la brique (lignes verticales sur le mur du centre bell).

je peux vous confirmer qu'ils sont à 70% et les ventes de l'Avenue ont débuté CINQ mois après les ventes d'Icone et Rocabella... alors le fait qu'il commence en même temps que les autres projets dans le coin est quelque chose de quand même extraordinaire!

Bienvenue sur le forum mtlmtlmtl01. Merci pour l'info!

C'est vrai que les ventes ont commence en dernier pour l'avenue donc c'est un bon point.

Ceci etant dit, tu peux nous dire d'ou te viens l'information du 70%?

Dans la première photo on voit l'ancien garage étagé, dont il ne reste que la structure de béton. Quelqu'un sait quel est le projet prévu à cet endroit? Une phase 2 du Saint-M ou autre chose?

http://www.mtlurb.com/forums/showthread.php/20849-685-rue-Saint-Maurice-14-%C3%A9tages

Comment êtes-vous surpris? C'était assez clair que les rendus montraient que le batiment allait être recouvert de préfab...

Oui c'est tout a fait vrai, les rendus etaient assez clairs. Par contre, il devait y avoir des bandes aliminum bleu en certaines fenetre.

Ca permmettait de couper un peu le prefab

C'est 1350$ taxes et frais inclus ou + taxes et + frais ?

 

Ça fait toute une différence... Les frais que le notaire doit payer sont de plus de 400$ et les taxes sont élevées également.

 

Si c'est taxes et frais inclus, je te dirais que c'est un bon deal !

Dans mon cas, c'etait 1100$ plus taxes plus frais et les frais varient effectivement entre 350 et 450$.

C'etait 1400$ plus taxes plus frais si nous choisissions de faire affaire avec une autre institution.

En passant pour le notaire, je me suis trompe: pas le choix de faire affaire avec le notaire du projet dans mon cas.

En parlant du notaire .. peut-on choisir un autre notaire que celui choisi par la promoteur ou non

je trouve ses honoraires pas mal cher 1350 $ x 108 logements ca fait un sacré montant sans oublier les commerces au RC

En principe oui, mais ils font egalement payer une penalite si tu ne prends pas le notaire du projet. Meme chose si tu es financee dans une banque autre que celle proposee par le promoteur. Ceci devrait etre indique au contrat d'achat.

Tout ca peut etre different pour chaque projet, mais c'est ce que j'ai vu dans tout les projets ou je me suis informe.

Tu ne devrais pas t'angoisser mais plutôt te préparer... Mets tes trucs en storage (ex.: http://www.pods.com/canada/montreal-en.aspx) et va à l'hôtel ou des amis/famille... probablement moins dispendieux que ton 2.5%

 

Et puis, n'ont-ils pas des obligations de livraisons? Des pénalités de retard? Tu seras peut-être remboursé pour tous tes tracas...

En general, il ne garantissent jamais la date de livraison et donc jamais oblige de payer une indemnite de retard. J'ai des amis qui ont mis leurs meubles en storage pendant huit mois en attendant leur condo en retard et meme payer une partie de l'hypotheque a cause d'un malentendu avec le notaire du projet...