Immobilier en Floride

[Habsfan]

Comme certains d'entre vous le saviez, je reviens de la Floride (plus préciséement de Fort Lauderdale) oà j'ai passé une semaine à jouer au Golf et faire la baleine sur la beach!!

 

Avant de partir, un memebre de ma famille m'a dit qu'il y avait des aubaines incroyables sur des condos. Je suis allé voir et j,ai trouvé un condo (un 3 1/2 qui était meublé) pour 20,000$ US. Le condo était situé dans un gated community à 10 minutes de la plage, sur un terrain de golf. Il offrait pleins de services (gym, piscine, nettoyeur etc...)

 

Le seul problème c'est qu'il était dans un coin pour personnes semi-retraité. Il fallait avoir 55 ans pour pouvoir acheter...malheureusement je ne suis pas assez vieux encore et tu ne peux pas louer ton condo pendant les mois que tu n'y es pas! Donc pour ces deux raisons, je n'ai pas pu investir mais je garde les yeaux et les oreilles ouvertes pour d'autre aubaines!

 

Je vous suggère de lire cet article, ça va vous donner une bonne idée de ce qu,il se passe dans le Sunshine State!

 

http://lapresseaffaires.cyberpresse.ca/economie/immobilier/201004/14/01-4270197-la-floride-na-jamais-ete-si-abordable.php

 

La Floride n'a jamais été si abordable

 

Stéphanie Grammond

La Presse

 

 

(Montréal) C'est le monde à l'envers: au Québec, l'immobilier sent la surchauffe, tandis qu'en Floride, la chute du prix des maisons donne froid dans le dos.

 

Le climat n'a jamais été aussi favorable pour les snowbirds qui rêvent d'acheter une maison en Floride. Le dollar est revenu à la parité. Les taux d'intérêt restent à un plancher historique. Et le prix des maisons en Floride a fondu de moitié depuis quatre ans.

 

La Floride a été l'un des États les plus malmenés par la crise de l'immobilier. Le prix d'une maison unifamiliale a fondu à 131 300$ US, en février dernier, selon la Florida Association of Realtors. Il s'agit d'une baisse de 46% par rapport au sommet de 244 200$ US établi en 2006 au faîte de la bulle.

 

«On le mesure très bien quand on fait évaluer des propriétés», confie Rosaline Cyr, présidente de NatBank, la filiale de la Banque Nationale en Floride, en entrevue téléphonique avec La Presse. «La semaine dernière, on a fait évaluer une très belle maison qui avait subi une dévaluation de 48%», dit-elle.

 

Dans certaines régions, la dégringolade a été encore plus douloureuse. Sur la côte Ouest, les prix se sont écrasés de près de 70% à Fort Myers-Cape Coral. Les maisons unifamiliales n'y valent plus que 88 000$ US.

 

Chute de plus de 50%

 

Et la situation est encore pire du côté des copropriétés. Pour l'ensemble de la Floride, le prix médian d'un condo a flanché de 58% depuis quatre ans, passant de 218 700$ US en février 2006 à 92 200$ US en février dernier.

 

Le prix est encore plus faible dans certaines régions comme Fort Lauderdale (71 500$ US), Fort Pierce-Port St. Lucie (74 000$ US) ou Orlando (50 100$ US).

 

«Je vois des beaux condos en bas de 100 000$ US. Deux chambres. Pas de rénovations à faire. À 125 000$, on peut décrocher quelque chose d'extraordinaire... peut-être pas sur l'eau, mais certainement sur un terrain de golf», confirme Mme Cyr.

 

Les acheteurs qui veulent s'établir directement au bord de la mer ou du canal intercostal, trouveront un condo très convenable entre 250 000$ US et 300 000$ US. En 2005, il fallait payer 600 000$ US!

 

Mais les acheteurs ne doivent pas se mettre la tête dans le sable. Ces prix de vente dégonflés cachent des «frais de condo» (charges de copropriété) très salés. «Il ne faut pas oublier que les associations de propriétaires ne sont pas en bonne santé financière», dit Mme Cyr.

 

Certains propriétaires ont été saisis. D'autres ont perdu leur emploi. Les propriétaires qui restent sont forcés de mettre les bouchées doubles pour renflouer les coffres de l'association.

 

Ainsi, il n'est pas inhabituel de payer 25 000$ US de frais par année pour un condo haut de gamme d'environ 600 000$ US... qui valait bien au-delà d'un million, il y a quatre ans.

 

Minuit moins une

 

L'immobilier est retombé huit ans en arrière, en Floride. Pour trouver des prix aussi bas qu'aujourd'hui, il faut remonter jusqu'en 2002, alors que le prix médian d'une maison unifamiliale s'établissait à 131 800$ US.

 

Mais à l'époque, le dollar canadien était à un creux historique de 62 cents US. Pour un acheteur canadien, cela gonflait le prix d'une maison en Floride à 211 500$, comme le démontre notre tableau.

 

Pour un Canadien, le prix d'une maison en Floride est revenu au même point qu'il y a 13 ans, soit en 1997, en considérant le taux de change.

 

Mais à cette époque, leurs revenus étaient inférieurs et les taux d'intérêt étaient plus élevés. Si l'on tient compte de ces deux facteurs, les maisons en Floride n'ont probablement jamais été aussi abordables pour les acheteurs canadiens.

 

«Aux États-Unis, l'indice d'accessibilité est au septième ciel! Les maisons n'ont jamais été si peu chères», indique Yanick Desnoyers, économiste en chef adjoint à la Financière Banque Nationale.

 

À son avis, c'est le temps d'acheter en Floride. «Il n'y a pas vraiment de risque que le prix des maisons chute encore plus», assure-t-il. Les mises en chantier ont considérablement baissé, ce qui contribue à rétablir l'équilibre entre l'offre et la demande. De plus, le marché de l'emploi se redresse aux États-Unis, ce qui devrait limiter les reprises de finance (foreclosure).

 

«Le marché est au pire. Présentement, on fait du surplace. Tout indique que ça va être terminé en 2010, et que ça va repartir en 2011. Mais la reprise va être très longue», prévoit Mme Cyr.

 

Cependant, il ne faut pas attendre en 2011: «Si l'on veut profiter de la faiblesse des taux d'intérêt, il est minuit moins une», dit M. Desnoyers. À son avis, la Banque du Canada va relever bientôt son taux directeur. Les taux qui sont à un plancher de 0,25%, vont remonter graduellement à 2% d'ici 12 mois. Aux États-Unis, la Réserve fédérale haussera aussi les taux, mais avec un léger décalage.

 

 

Les prix selon la région de Floride

 

 

BRADENTON SARASOTA

 

Prix médian 2010 - 154 500$ US

 

Prix médian2006 - 342 300$ US

 

Variation sur quatre ans -55%

 

 

FORT MYERS CAPE CORAL

 

Prix médian 2010 - 88 000$ US

 

Prix médian2006 - 279 900$ US

 

Variation sur quatre ans -69%

 

 

ORLANDO

 

Prix médian 2010 - 130 800$ US

 

Prix médian2006 - 257 200$ US

 

Variation sur quatre ans -49%

 

 

FORT PIERCE PORT ST. LUCIE

 

Prix médian 2010 - 96 800$ US

 

Prix médian2006 - 248 400$ US

 

Variation sur quatre ans -61%

 

 

WEST PALM BEACH/BOCA RATON

 

Prix médian 2010 - 219 100$ US

 

Prix médian2006 - 391 000$ US

 

 

Variation sur quatre ans -44%

 

 

FORT LAUDERDALE

 

Prix médian 2010 - 186 700$ US

 

Prix médian2006 - 360 800$ US

 

Variation sur quatre ans -48%

 

 

MIAMI

 

Prix médian 2010 - 191 100$ US

 

Prix médian2006 - 368 700$ US

 

Variation sur quatre ans -48%

 

Source: Florida Association of Realtors

[Malek]

habsfan peux-tu m'indiquer c'est ou par PM?

 

mes parents ont 55+

[Habsfan]

Malek,

 

Je ne me souviens pas du nom du complexe. C'était un peu à l,Ouest de Fort Lauderdale. Je me souviens qu'il fallait prendre la sortie no. 4 sur la 595 direction ouest.

 

JE vais le demander à mes parents ce soir, et je t'enverrai un PM ensuite!

[peluche]

Ma mère avait peur de ne pas vendre sa maison en Floride compte tenu du marché moribonde. Elle voulait la vendre l'année prochaine. Mais comme elle prévoyait prendre au moins un an pour la vendre, elle l'a mise en vente en janvier dernier pendant qu'elle était encore là. Surprise. La maison a pris trois jours à vendre. Elle a dû retourner au Québec en plein hiver. LOL.

[jesseps]

Nice numbers... nice, nice, nice

[jesseps]

If your looking into places in Florida. Check out Zillow.com, Trualia.com and Google Maps (use the .com and not .ca)

 

 

There is some really nice places in South Beach below 17th thats under $250k but most are foreclosures or some other sell (bank owned or whatever).

 

Honestly the time is now... Florida wont recover until 2015-2030 from what I hear. Its time for us Quebeckers/Canadians to annex part of the US lol

[cyio]

Je donne des conseils juridiques, fiscaux et économiques en matière d'investissements immobiliers à Miami.

Je constate régulièrement que des investisseurs imprudents sont victimes de pièges, voire d'arnaques.

Une vente immobilière aux Etats-Unis se conclut sans l'intermédiaire d'un notaire.

Ce sont les avocats du vendeur et de l'acheteur qui rédigent et font officialiser le contrat de vente.

Malheureusement nombre d'acheteurs, trop heureux de ne pas avoir de droits d'enregistrements à payer (dans la plupart des pays européens ils dépassent les 10% du prix d'achat), oublient qu'il est toujours imprudent de signer un compromis de vente sans avoir consulté au préalable un ou plusieurs professionnnels chargés d'examiner les différents aspects juridiques, fiscaux et économiques d'un engagement de cette importance.

S'il est particulièrement intéressant d'investir actuellement dans l'immobilier à Miami, c'est suite à la crise des sub-primes et de l'immobilier aux Etats-Unis.

Cela signifie cependant aussi que l'ensemble du secteur immobilier a été touché, y-compris professionnels (ou prétendus-professionnels) qui y officient.

Force m'est de constater que certains de ceux-ci essayent dès-lors de vendre à tout prix et n'hésitent pas à proposer aux candidats-acheteurs des affaires risquées, douteuses ou même trompeuses.

Sans être exhaustif, voici quelques exemples :

- Des appartements situés dans des buildings presque totalement inhabités ou dans des immeubles dont un grand nombre de co-propriétaires sont confrontés à de graves problèmes financiers : Les charges importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien devront alors être partagées entre les co-propriétaires non-défaillants et que se passera-t-il lorsque des frais extraordinaires devront être déboursés (ascenseur, piscine, façade, etc) ?

- Le risque peut même être simplement d'ordre économique : Si les perspectives de plus-value sont très importantes pour les biens de qualité situés dans les quartiers les plus prisés de Miami, certains autres quartiers doivent être évités.

- Enfin, j'ai même été consulté par des investisseurs qui pensaient avoir acheté un appartement mais qui en réalité étaient devenus co-actionnaires d''une société ayant investi dans différents biens immobiliers, avec les conséquences parfois catastrophiques en cas de faillite de celle-ci.

 

Je ne peux dès-lors que conseiller vivement aux investisseurs de consulter un avocat spécialisé AVANT de signer tout document. Son inscription au Barreau apporte la preuve de compétences découlant d'un diplôme de droit et sanctionne et assure sa responsabilité en cas de faute professionnnelle.

De plus, un avocat spécialisé donnera une consultation précise et détaillée sur le système juridique et fiscal applicable à l'immobilier aux Etats-Unis, qui est fort différent des nôtres : Faut-il acheter en nom personnel ou par l'intermédiaire d'une société constituée à cette fin, quel sera le régime fiscal applicable, la confidentialié de l'investissement peut-elle être préservée, etc?

 

L'absence de droits d'enregistrement et surtout la très importante plus-value escomptée en cas de revente sont sans commune mesure avec le montant des honoraires qu'un avocat postulera et dont l'intervention garantira le succès de l'opération.

 

Jean-Marc Goossens

Avocat - Attorney

Site : http://attorney-goossens.com

Presse : http://attorney-goossens.agence-presse.net/

[cyio]

Investissements immobiliers à Miami : Des statistiques très positives.

 

Ainsi que PETERCAM nous le rappelle dans sa dernière Newsletter de novembre, les derniers chiffres macroéconomiques en provenance des Etats-Unis laissent plutôt apparaître une économie sur la voie de la reprise qu’une économie au bord de la récession. Une situation qui contraste furieusement avec celle de l’Europe où la récession semble désormais presque inéluctable. De très nombreux chiffres américains encourageants ont été publiés, avec des ventes de détail meilleures que prévu, une baisse de l’inflation, une industrie qui produit à nouveau plus et même un signe de reprise sur le marché des nouvelles constructions.

 

Voici un peu plus de trois ans, les Etats-Unis étaient entrés dans la récession la plus profonde de l’après-guerre en raison d’une immense bulle immobilière financée par l’endettement. L’économie américaine avait alors pu être ranimée lentement à coup d’injections massives de la banque centrale et d’un programme de relance économique financé par le gouvernement. Elle était de ce fait parvenue à renouer avec la croissance mi-2009 et 2010 avait été une année relativement positive en termes de croissance grâce aux stimuli du gouvernement, à la reprise mondiale et à un niveau de départ relativement peu élevé. L’année 2011, par contre, avait jusqu’à présent été difficile avec, à chaque trimestre, des événements défavorables à l’économie, comme la fin des principaux stimuli du gouvernement, la hausse des prix des produits pétroliers en raison du printemps arabe, les conséquences plus graves qu’attendu du tremblement de terre au Japon ou les négociations calamiteuses sur le plafond de la dette…

 

Ces deux derniers mois toutefois, ces obstacles semblent avoir quelque peu disparu et l’économie se porte à nouveau mieux, une évolution soutenue du reste par quelques amortisseurs naturels, à commencer par la baisse logique de l’inflation dans la mesure où la hausse des prix des matières premières du début d’année ne s’est pas poursuivie. Sur le marché de l’immobilier, le fait que l’on ait construit beaucoup moins de maisons ces trois dernières années qu’il n’en fallait d’un point de vue démographique commence également à se faire sentir. Résultat, le marché immobilier américain passe peu à peu d’un marché d’achat à un marché de location, provoquant une hausse de la demande d’appartements à louer dans certaines régions.

 

Ces statistiques encourageantes concernent les États-Unis dans leur ensemble. Cependant, ainsi que je le signale souvent à mes clients, les statistiques des États-Unis ne sont pas celles de la Floride, qui elles-mêmes ne sont pas celles de la métropole de Miami, qui ne sont pas celles de Miami-Beach ou encore des autres quartiers privilégiés. Rapprochons-nous dès lors du concret local…

 

Nous allons commencer par examiner Miami dans son ensemble d’abord : Deux études nationales récentes de REALTOR.COM et de TRULIA y constatent un rebond de l’immobilier bien meilleur encore que les statistiques au niveau national.

 

REALTOR.COM en particulier a classé Miami à la première place de son classement national et cinq autres villes de Floride figurent dans le “Top Ten”.

Selon le rapport, Miami figure à la première place du “hit parade national” grâce à “un stock immobilier très sain dont le volume a été réduit de moitié en un an, grâce à un nombre de forclosures plus bas que la moyenne nationale et grâce à une augmentation des ventes de condominiums”.

 

Cette tendance très positive vient d’être confirmée lors du “2011 MIAMI INTERNATIONAL REAL ESTATE CONGRESS”. Des statistiques locales prometteuses ont été exposées parmi lesquelles ce chiffre étonnant : 25% des investissements immobiliers étrangers effectués aux États-Unis sont réalisés à Miami. Il faut tenter de se représenter le nombre de villes américaines pour réaliser l’ampleur que cette statistique reflète…

 

Ce congrès de novembre a également donné de nombreux détails sur un projet immobilier gigantesque “RESORTS WORLD MIAMI”

 

Le GENTING GROUP de Malaisie investit dans quartier de Brickell la somme impressionnante de plus de trois milliards de dollars qui va créer 15.000 emplois directs dans la construction et 30.000 emplois supplémentaires quand le complexe sera achevé.

 

Rapprochons-nous dès-lors encore plus du concret local et permettez-moi de terminer ce tour d’horizon de l’évolution positive de l’immobilier de Miami par mon expérience personnelle.

Le quartier de Brickell est en effet un bel exemple du renouveau de Miami. Lorsque je me suis rendu à Miami pendant la crise immobilière fin 2008, ce quartier était totalement sinistré. J’y ai visité des appartements magnifiques aux vues incroyables mais les immeubles étaient inhabités. Il était donc extrêmement risqué d’y investir. Plusieurs tours à appartements avaient été saisies par les banques qui avaient financé leur construction et les appartements étaient désormais vendus par ces institutions.

j’y ai visité notamment l’ICON BRICKELL dessiné par YOO et PHILIPPE STARCK. l’ensemble de trois tours d’un design unique comprend 1.200 appartements dont presque la totalité était à vendre. Lorsque je m’y suis rendu en août dernier avec un client, 80% était vendu et lorsque j’y suis revenu la semaine dernière avec un autre candidat acheteur, il ne restait plus que trois appartements neufs à vendre, sur un total de 1.200.

 

Tous les chiffres le confirment donc, l’immobilier à Miami reste assurément une des meilleures formes d’investissements.

 

Jean-Marc Goossens

Avocat - Attorney

Site : http://www.attorney-goossens.com

Press : http://attorney-goossens.agence-presse.net/

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Florida Lawyers Group

[cyio]

La crise de l' immobilier américain est terminée. Miami-Beach était le meilleur choix.

 

L' index Case-Shiller index qui prend en compte l' évolution des prix des vingt plus grandes villes américaines et qui est en hausse depuis plus de six mois confirme la fin de la crise immobilière aux États-Unis.

 

Il y a trois ans, suite à la crise des subprimes et à la chute du dollar, je publiais mes premiers articles conseillant d' investir dans l' immobilier aux USA et en particulier à Miami :

http://attorney-goossens.agence-presse.net/2009/08/26/investir-dans-limmobilier-a-miami/'>http://attorney-goossens.agence-presse.net/2009/08/26/investir-dans-limmobilier-a-miami/

http://attorney-goossens.agence-presse.net/2009/11/17/est-ce-le-moment-dinvestir-dans-limmobilier-a-miami/'>http://attorney-goossens.agence-presse.net/2009/11/17/est-ce-le-moment-dinvestir-dans-limmobilier-a-miami/

 

Il y a un an, je prévoyais une nouvelle chute de l’euro :

http://attorney-goossens.agence-presse.net/2011/09/11/nouvelle-forte-chute-de-leuro-prevue/'>http://attorney-goossens.agence-presse.net/2011/09/11/nouvelle-forte-chute-de-leuro-prevue/

 

Mes prévisions se sont avérées exactes et les chiffres sont spectaculaires :

 

• Les prix moyens ont augmenté de 46% en 2011 à Miami-Beach.

• Le dollar américain est monté de 18% par rapport à l'euro (NB : 46+18 = 64% !)

• Le nombre des appartements neufs à vendre à Miami s'est réduit : de 49.000 à 3.900 unités.

• L'ensemble des biens immobiliers à vendre à Miami se réduit actuellement de 5% par mois.

 

Était-il si difficile de prévoir cette remontée de l' immobilier américain et cette remontée du dollar par rapport à l'euro ?

Non, c' était pratiquement évident pour un spécialiste de terrain. Il suffisait de se rendre sur place pour constater que les prix étaient au plancher et qu' ils ne pouvaient que remonter dans une ville bénéficiant d'un tel potentiel (position mondiale centrale, excellente image publique, ville d'eau aux nombreux quartiers géographiquement restreints et majorité d'investisseurs étrangers payant cash) .

Il était également évident aussi qu' un euro à 1,5 dollar ne pouvait que descendre à terme.

 

Pourquoi les économistes européens n' ont-ils dès-lors pas conseillé ce type d' investissement ?

 

D'abord, les économistes sont en général très généreux en commentaires et analyses a posteriori, lorsque les crises se sont déjà produites, mais sont beaucoup moins prolifiques lorsqu’il s’agit de donner des conseils avant ou pendant les crises.

Mais surtout, ils manquent d' indépendance : les uns ne vont conseiller que les produits d' investissements de l' institution financière dont ils dépendent et pratiquement tous sont dépendants de leur éducation et de leur formation. Ils ne vont donc proposer que les produits qu'ils connaissent sans oser "quitter leur bureau" pour étudier de nouveaux marchés.

 

Ces constats et analyses effectués, la question qui se pose est de savoir si il est toujours intéressant d' investir dans l' immobilier à Miami.

Je réponds sans hésitation par l' affirmative pour plusieurs raisons :

• Malgré leur hausse spectaculaire, les prix sont encore considérablement inférieurs à ce qu' ils étaient avant la crise et ils sont aussi nettement inférieurs aux prix pratiqués dans villes comparables au niveau mondial.

• De nouveaux biens appartenant à des propriétaires en difficultés financières sont régulièrement mis sur le marché.

• Les prix ne montent pas partout avec la même ampleur et certains quartiers sont encore sous-évalués.

• Enfin, l' Europe est confrontée à des problèmes très graves : les chances de survie de l'euro et l'escalade de la crise. L'aggravation de la récession et, surtout, les inquiétants chiffres du chômage rendent la situation très problématique. Si elle ne parvient pas à inverser cette tendance, l'Europe sera aussi inévitablement confrontée à terme à des problèmes politiques et sociaux. De plus, même si les responsables européens parvenaient à trouver une solution miracle, il y aurait ensuite encore énormément de travail à accomplir pour réduire la montagne de dettes et trouver la parade au vieillissement croissant de la population. Les perspectives pour la zone euro sont donc sombres à long terme et les possibilités investissements rentables y sont extrêmement réduites.

 

Investir à l' étranger est une tâche complexe qui doit être confiée à des professionnels afin de pouvoir profiter de nombreux avantages patrimoniaux et fiscaux. C'est pour cette raison que j'ai constitué à Miami ainsi que dans plusieurs grandes villes des USA (New-York, Los Angeles, Las Vegas, Hawaii) des réseaux de professionnels locaux (agents immobiliers, avocats, experts-comptables, entrepreneurs, banquiers) qui permettent de garantir aux clients un service complet tout au long de la durée de leurs investissements.

 

Jean-Marc Goossens Avocat - Attorney

Site : http://www.attorney-goossens.com

Press : http://attorney-goossens.agence-presse.net/

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Business Law Section of the Florida Bar Member

[ProposMontréal]

De bons amis à moi ont acheté 4 condos à Miami beach pour une valeur de 90 000us$, ce sont assis dessus pendant 3 ans avec quelques visites et les ont tous revendu en 2011 et 2012 pour un total de 375 000us$, en plus de les avoir loués pendant la période pour qu'ils ne soient pas inoccupé. Ils les avaient loués a des étudiants québécois qui cherchait une place la bas. Pour presque rien, en échange qu'ils s'occupent de l'endroit.

 

Ont-ils été chanceux ou intelligent, je m'en fous, j'aurais du embarquer avec eux quand ils me l'ont proposé mais au même moment j'achetais mon condos ici pour un brin plus cher et la liquidité était plus difficile. Oh well, live and learn.