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Les locaux commerciaux vides se multiplient à Montréal


ErickMontreal
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Les locaux commerciaux vides se multiplient à Montréal

Publié le 22 octobre 2009 à 06h16 | Mis à jour le 22 octobre 2009 à 06h21

Hugo Fontaine

La Presse

 

(Montréal) Il y a un peu plus d'écho dans les immeubles du centre-ville de Montréal. En quelques mois à peine, le taux d'inoccupation des locaux de bureaux est passé de 5,6 à 7,4%, ce qui replace la métropole au premier rang des grandes villes canadiennes.

 

Une nouvelle analyse du groupe Newmark Knight Frank Devencore, qui porte sur la première moitié de 2009, montre que Montréal a bel et bien subi les contrecoups de la récession dans l'immobilier commercial.

 

«Soit les entreprises supportaient des locaux additionnels dont elles n'avaient pas besoin et dont elles se sont débarrassées pendant la récession, soit les pertes d'emplois se sont traduites par un besoin d'espace inférieur», explique le président et chef de la direction de NKF Devencore, Jean Laurin, en entrevue avec La Presse Affaires.

 

La hausse du taux d'inoccupation, certes rapide, n'est pas catastrophique. Le taux de 7,4% s'éloigne du creux de la mi-2008 (4,9%), mais il n'est pas encore près de dépasser le taux de la fin 2005 (9,4%), le sommet de la présente décennie.

 

L'augmentation rapide des locaux vacants n'est pas qu'un phénomène montréalais. Les autres centres-villes du pays ont aussi vu apparaître plus de locaux vides.

 

Le taux d'inoccupation torontois est passé de 4,5 à 6,3% au premier semestre, tandis que celui de Vancouver atteint maintenant 5,9%, en hausse de 1,7 point. À Calgary, le taux a doublé pour atteindre 7%.

 

Une position momentanée

 

Les données de Devencore sont valides pour la première moitié de l'année. «Le taux d'inoccupation montréalais a peut-être continué à grimper un peu depuis, observe Jean Laurin. On est encore dans une période très délicate et les gens font attention.»

 

Mais pour M. Laurin, la position du centre-ville de Montréal en tête des taux d'inoccupation du pays est momentanée. «C'est écrit dans le ciel que le taux d'inoccupation va grimper à Toronto. Il y a beaucoup de livraison de locaux à venir. Il y a aussi certaines constructions en cours à Calgary, mais il n'y a pas de preneur.»

 

À Montréal, par opposition, les projets de livraison de nouveaux locaux sont au neutre, sauf celui de la Société de développement Angus, qui prévoit la réalisation d'un immeuble pour Hydro-Québec boulevard Saint-Laurent.

 

Selon Devencore, l'accès au financement devra s'améliorer avant que les projets en attente passent des cartons à la construction.

 

La montée des taux d'inoccupation, à Montréal et ailleurs, provoque une détente des marchés et offre plus d'options aux locataires en quête de locaux dans les centres-villes. Cependant, Devencore indique qu'il «peut être encore difficile de trouver de grands blocs d'espaces contigus à des loyers avantageux» au centre-ville de Montréal. Le centre-ville compte 199 immeubles de catégorie A et B, dont 51 de catégorie A. Avec 45,7 millions de pieds carrés, Montréal représente presque 23% des locaux de bureaux de tous les grands centres-villes du pays.

 

Au coeur de la métropole, le secteur de l'avenue McGill College est celui qui compte le plus de locaux vacants (16,8%). Cela s'explique surtout par le déménagement de la firme Ogilvy Renault à la Place Ville-Marie, au début de l'année.

 

Le secteur du Vieux-Montréal affiche presque complet, avec un taux d'inoccupation de 2,5%.

 

7,4%

 

Taux d'inoccupation au centre-ville de Montréal au premier semestre de 2008.

 

hausse de 1,8 point.

 

La moyenne canadienne est de 6,1%.

 

 

 

1 Rang de la ville de Montréal au classement des taux d'inoccupation des centres urbains canadiens

 

199

 

Nombre d'immeubles de catégorie A et B au centre-ville de Montréal.

 

38,57$

 

Prix moyen, au pied carré, dans un immeuble de catégorie A.

 

50,58$ à Toronto

 

58,85$ à Vancouver

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Malgré la haut prix du pied carré à Vancouver, la construction de tours à condos est plus profitable et il ne se construit pas de tours à bureaux ici depuis des années. Le problème aussi, c'est que Vancouver n'a pas beaucoup de grosses corporations qui ont besoin de beaucoup d'espace dans un même édifice.

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Voilà LA raison pourquoi ça ne construit pas à Montréal.

 

Excuse mon ignorance, surtout sur ce genre de sujet, mais je ne comprends pas qu'un prix plus bas au pied carré soit nuisible dans la construction d'un immeuble. Je ne dis pas cela pour te contredire car je n'y connais rien mais j'essaie de m'expliquer comment ça se peut.

 

Je comprends qu'il est plus alléchant pour un promoteur de vendre/louer son espace à un prix plus élevé mais de l'autre coté la majorité des entreprises doivent surement chercher un prix de location au plus bas prix possible, non ?

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Le prix de marché actuel n'avantage pas la construction nouvelle (parceque la différence entre le prix de construction et le prix de location sont pas assez intéressante).

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Excuse mon ignorance, surtout sur ce genre de sujet, mais je ne comprends pas qu'un prix plus bas au pied carré soit nuisible dans la construction d'un immeuble. Je ne dis pas cela pour te contredire car je n'y connais rien mais j'essaie de m'expliquer comment ça se peut.

 

Je comprends qu'il est plus alléchant pour un promoteur de vendre/louer son espace à un prix plus élevé mais de l'autre coté la majorité des entreprises doivent surement chercher un prix de location au plus bas prix possible, non ?

 

Il en coûte beaucoup beaucoup de beaux dollars pour construire un immeuble en hauteur. Pour prendre un tel risque, le promoteur doit pouvoir compter sur un retour intéressant sur son investissement. Des loyers bas ne compensent pas pour le niveau de risque encouru. Pour le même niveau de risque, il devient alors plus intéressant pour un promoteur ou /et un investisseur d'investir ailleurs dans une autre ville ou dans un autre domaine.

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Malek et Peluche ont raison.

 

Disons qu'un loyer "standard" au C-V de Montréal pour un immeuble de Classe "A" est d,environs 40.00$ le p² (Brut). Si un locataire dans un de ces immeubles à besoins de s'aggrandir, et qu'il n'y a rien de disponible dans des tours existantes, et bien il va regarder du côté d'une nouvelle construction. Le hic, c'est qu'une nouvelle construction, les loyers sont beaucoup plus cher (probablement aux alentours de 55.00$ le p² (BRUT).

 

Penses-y, Si le locataire occupe un gros bloc d'espace (genre 200,000p²) et il déménage dans ce nouvel édifice, sont loyer passera de 40$ à 55$ le p², ou une augmentation de 3 millions$ par année sur une période de 10 ou 15 ans. Et cela ça n'inclus pas les frais de déménagement (d'environs 3 à 5 millions$)

 

Alors le Locataire endure sa situation un peu plus longtemps. Ils se dit que ça ne vaut pas la peine de déménager dans un immeuble beaucoup plus cher!

 

Si les Loyers avaient augmentés comme ils étaient supposé le faire au courant de la dernière décennie(disons que le prix moyen était passé de 40$ à 50$ le p²) et bien à ce moment, la différence entre rester où ils sont et s'en aller dans un immeuble flambant neuf est plus acceptable!

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Excuse mon ignorance, surtout sur ce genre de sujet, mais je ne comprends pas qu'un prix plus bas au pied carré soit nuisible dans la construction d'un immeuble. Je ne dis pas cela pour te contredire car je n'y connais rien mais j'essaie de m'expliquer comment ça se peut.

 

Je comprends qu'il est plus alléchant pour un promoteur de vendre/louer son espace à un prix plus élevé mais de l'autre coté la majorité des entreprises doivent surement chercher un prix de location au plus bas prix possible, non ?

 

:stirthepot: J'abonde dans le même sens que tout le monde. C'est une question d'offre et de demande, plus les prix sont élevés au pied carré plus ils incitent les gros promoteurs à bâtir dans une ville donnée tout cela bien sûr en équilibre le plus possible avec la demande. C'est ce qui fait qu'à Montréal il n'y a pas de constructions spéculatives ni de véritable fièvre immobilière.

 

Pareil dans le domaine des condos en hauteur où encore là le revenu de la vente par rapport aux autres marchés canadiens est nettement en bas du prix moyen au pi/2 tandis que les coûts de construction demeurent à peu près équivalents.

 

C'est le prix à payer pour avoir perdu la statut de métropole canadienne pour celui de métropole québécoise, une plus petite économie. Il faut dire que cela était inévitable, les affaires se déplaçant pour toutes sortes de raisons, pas seulement politique, de l'est vers l'ouest, non seulement au Canada mais aussi en Amérique en général.

 

On a pas le choix que d'accepter le phénomène tout en tentant, cependant, d'en diminuer les effets négatifs en développant les spécificités montréalaises et différentes niches particulières. Nous sommes davantage tributaires des conjonctures économiques et plus vulnérables aux cycles parce que moins compétitifs aux yeux des investisseurs étrangers. L'argent attire l'argent.

 

Cela dit Montréal n'en demeure pas moins une ville agréable et pleine d'avenir qui pourrait rebondir si les conditions changent en sa faveur. C'est aussi pour cela qu'il est injuste de comparer la ville avec Toronto, ville au double statut de métropole et capitale provinciale. Elle attire donc naturellement beaucoup plus de gens dans son giron, qu'elle doit loger et accommoder pour toutes sortes de services qui à leur tour activent davantage la roue économique.

 

Cependant quand on tient compte de tous les paramètres économiques, sociaux et culturels, nous sommes tout de même une ville en santé et dynamique, avec une population fortement identifiée et attachée à son style de vie. Je pense personnellement que le facteur comparatif le plus important pour toutes villes données est de loin la qualité de vie qu'on y retrouve et le potentiel à développer dans tous les domaines.

 

J'ai connu Montréal au sommet de sa gloire dans ses plus belles années, je l'ai vu décliner lentement avec la question politique et économique puis rebondir avant de s'incliner à nouveau. Nous sommes actuellement au bas d'un cycle et je ne doute aucunement que tous les nombreux projets de développements à venir, CHUM et cie, lui réinsuffleront sa plus belle énergie en se relevant comme elle l'a toujours fait.

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