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Tours à bureaux: le marché avantage les locataires

 

29 décembre 2008 - 09h28

 

La Presse

 

Laurier Cloutier

 

 

Parce que les conditions économiques se détériorent rapidement, le marché des bureaux, tant à Montréal qu'ailleurs au Canada, tourne à l'avantage des locataires.

 

Pourtant, la pénurie de locaux a soulevé l'inquiétude des locataires en 2008 à Montréal. La contrepartie, c'est qu'il faudra faire une croix sur les chantiers attendus de tours à bureaux à Montréal, et pour plusieurs mois.

 

C'est l'évaluation que fait Jean Laurin, président et chef de la direction de GVA Devencore, de Montréal, une société canadienne spécialisée dans l'immobilier commercial.

 

Les compagnies immobilières SITQ, Westcliff, Canderel, Magil-Laurentienne/Desjardins et Sidev n'ont pas encore trouvé le locataire principal pour lancer la construction de leur tour à bureaux respective. Les promoteurs devront patienter encore six mois, sinon jusqu'en 2010, estime Jean Laurin. Pourtant, au printemps de 2008, plusieurs s'attendaient à la construction d'une première de ces tours, en raison du plus faible taux d'inoccupation depuis longtemps à Montréal.

 

Peu favorable à court terme

 

«Le marché n'est plus favorable à court terme pour trouver ce locataire principal et amorcer la construction de cette tour à bureaux», note Jean Laurin.

 

 

 

«La tempête économique remet tout en question: le plan d'affaires, l'organisation, la situation financière, déclare le président. Ça force à la réflexion.»

 

Entre-temps, des promoteurs pourront par contre restaurer des immeubles existants, bien situés, dans quelques quartiers. Ils pourront ainsi en rénover au centre-ville, afin d'améliorer leur attrait pour les locataires. D'autres en trouveront le long des lignes de métro. On pourra convertir des immeubles industriels en bureaux.

 

Car pour les locataires, les économies vont prendre la tête des priorités, du moins à court terme, souligne Jean Laurin. «Ils vont mettre au congélateur le prestige et l'image de marque.»

 

«Au cours des six premiers mois de 2009, il ne va rien se passer. Après, on verra d'abord quel type de reprise se dessine», déclare le président de Devencore.

 

Les constructeurs pourront tout de même rénover de cinq à 10 immeubles à Montréal en 2009, avec un nombre de pieds carrés plutôt appréciable, estime Jean Laurin. Il faudra pour cela que des promoteurs aux reins solides découvrent de bons immeubles à restaurer, bien localisés.

 

Place à la négociation

 

Dans ce contexte en évolution rapide, des locataires de Montréal et d'ailleurs au Canada, avec des baux qui approchent de l'échéance, peuvent renégocier avec les propriétaires, ajoute le président.

 

Pour garder un bon locataire, le propriétaire de l'immeuble va accepter de négocier un bail à la baisse.

 

«De gros propriétaires en particulier s'adaptent rapidement à la nouvelle situation du marché. La tendance des prix est à la baisse», note Jean Laurin.

 

Le président de Devencore revient de New York, où «la valeur des immeubles et les loyers ont baissé, pendant que le taux d'inoccupation des bureaux a augmenté au rythme de la dégradation des disponibilités financières des entreprises. Et à Londres, c'est encore pire», dit-il.

 

«Au Canada, le taux d'inoccupation des bureaux devient relativement élevé et les pressions à la hausse sur les loyers se sont évaporées. À Calgary, à Vancouver et à Ottawa, le marché devient plus favorable aux locataires. À Toronto, des constructeurs ont même mis en chantier de nouvelles tours de 2,5 à 3,5 millions de pieds carrés, à livrer sur le marché en 2009 et 2010, ce qui favorisera aussi les locataires», explique Jean Laurin.

 

À Montréal, le taux d'inoccupation a fini par augmenter légèrement, mais on ne trouve toujours pas sur le marché les grands blocs de locaux contigus recherchés, conclut le président de Devencore.

 

LE MARCHÉ DES TOURS À BUREAUX

 

Grands centres urbains (automne 2008)

 

SUPERFICIE (pi2) / INOCCUPATION / TAUX LOCATIF

 

Toronto: 64,8 millions / 6,8% / 45$/pi2

 

Montréal: 45,2 millions / 5,5% / 33$/pi2

 

Calgary: 34,5 millions / 3,8% / 50$/pi2

 

Vancouver: 24,3 millions / 2,4% / 52$/pi2

 

Ottawa: 16,9 millions / 2,3% / 39$/pi2

 

Source: GVA Devencore

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CB ELLIS

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SUBLET SPACE INCREASES SHARPLY IN TWO KEY MARKETS; OTHER MARKETS LIKELY TO FOLLOW AS ECONOMY CONTINUES TO SLOW

 

For Release: December 16, 2008

 

Montreal downtown office space decreased to 5.7% from 5.9%

 

Increase in sublet space is warning that the economy is under stress Absorption rate falls for first time in 22 consecutive quarters. A marked increase in downtown sublet office space in two key Canadian office markets is a harbinger of what to expect in most other leading Canadian office markets in 2009 and beyond, CB Richard Ellis Limited, says in its 2008 year-end report. John O’Bryan, Vice Chairman of CB Richard Ellis, commented that, “we know that the fundamentals of the office market are going to decline, the real questions are where, when and how much?”

 

The two markets -- both in the West -- each showed sizable increases in the amount of available downtown sublet space on the market. Vancouver’s sublet market rose to 43.7% at the end of 2008 from 15.2% in the third quarter of the year; Calgary’s increased to 33.1% from 26.6%. On the East coast Halifax’s sublet market remained at a high level -- 32.2% in the fourth quarter of 2008 versus 32.5% at the end of the third quarter. O’Bryan observed that, “a larger than normal increase in the amount of sublet space on the market, particularly in a short time, is a warning that the economy is under stress. In times of sharp economic downturns or anticipated economic difficulties companies cut back on the amount of space they use in order to reduce costs. Often they may have leased more space than they required in

anticipation of future growth but as the economy turns down they see their

growth curtailed or shrink. As a result, they put their space or some part of it on the sublet market. “It should also be kept in mind that when the economy is in a downturn there is a lag effect as employees aren't let go immediately. Even when companies downsize it doesn't immediately translate into sublet space. First it becomes shadow space and then turns into sublets if the downturn persists”. O’Bryan said that the deteriorating economy will impact each region of the country differently. “Each market is individual and each is driven by different economic factors. However, there are growing indications that it will be impossible for any area to escape the downturn. The two markets likely to see the largest increases in available space are Downtown Toronto and Calgary. Both markets are seeing substantial office building construction which will be delivered in the period of 2009 to 2012. The overhang of space will require a revitalized economy to bring the markets back into balance.”

 

As a whole, CBRE says 2008 was an increasingly difficult year for the commercial real estate field. Since real estate statistics lag major economic shifts, the relatively modest decline in the leasing fundamentals can be seen as the calm before the storm. There are no indications that 2009 is going to see any improvement in the broader economy, with most expecting it to worsen, and no improvement before 2010.

 

The CB report notes that relative resilience of the Canadian economy, in contrast to the US or other OECD nations, is another reason that there has been no rapid decline in leasing fundamentals. As an example, the relative strength of the Canadian financial sector has insulated Canada from some of the massive layoffs experienced in the US and UK in particular. Despite the exceptional performance of Canadian office markets for the last 4 or 5 years, real estate is merely a mirror of the broader economy. It is clear that the next several years are going to be extremely challenging and it is fortunate that most Canadian cities are entering this downdraft with some of the lowest

vacancy rates in their history.

 

“It is noteworthy that the fourth quarter of 2008 marked the first time in 22

quarters that the absorption rate for downtown office space fell. In the third

quarter of 2008 it was a positive 67,305 sf but in the fourth quarter it dropped to a negative 311,678 sf. Although in the last quarter of the year the national vacancy rate for Class A downtown office space rose modestly to 4.9%, if you are going to be dragged into a downturn that is a very healthy place to start from,” O’Bryan said. On a market by market basis, six of the markets saw downtown office space vacancy rates rise very modestly Vancouver to 3.1% from 2.3%; Calgary to 5.2% from 4.1%; Edmonton to 5.5% from 5.3%;Winnipeg to 5.9% from 5.5% Toronto to 4.9% from 4.7% and London to 14.8% from 14.5%. Markets with lower vacancy rates were the Waterloo Region to 6.4% from 7.3%; Ottawa to 2.2% from 3.0%; Montreal to 5.7% from 5.9% and Halifax to 4.3% from 4.5%.

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Yep. Montreal's going to weather the storm quite well and emerge in a comparitively strong position in just a short time...

 

...and then we'll see the 701 University and others go up. :D

 

 

 

Just need to be patient while everything plays out.

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