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Lorsque l'on marche sur Notre-Dame dans le Vieux-Montréal, il y a un local où on annonce un projet de condos nommé le Saint-Francois. On voit une maquette et des plans dans la vitrine. Le bureau de vente semble fermé. C'est quoi ce projet? c'est abandonné?

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Le dimanche 07 janvier 2007

La prudence est de mise avec les condos

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Photo: Patrick Sanfaçon / La Presse

Stéphanie Grammond

La Presse

À Québec comme à Montréal, les vendeurs de condominiums auront la vie beaucoup moins facile en 2007.

 

 

Il ne faut pas crier au loup. Mais la prudence est de mise. Le condo aura la vie plus difficile en 2007.

 

Le prix des copropriétés dans le Grand Montréal augmentera de seulement 3%, selon la Société canadienne d’hypothèque et de logement (SCHL). C’est inférieur à la hausse prévue du côté des maisons unifamiliales et des immeubles locatifs (+5%).

 

Dans la région de Québec, les attentes sont semblables.

 

On est très loin des hausses spectaculaires de près de 20 % enregistrées au début des années 2000.

 

«On assiste présentement à un repli stratégique, à un essoufflement. Les constructeurs de condos sont confiants, mais prudents», commente Steve Demers, économiste principal à l’Association provinciale des constructeurs d’habitations du Québec (APCHQ).

 

Enfin du choix!

 

Ce n’est pas la demande qui a flanché. Au contraire, les acheteurs sont encore très actifs.

 

C’est plutôt l’offre qui a gonflé.

 

Du côté des condos existants, le nombre d’inscriptions de condos à vendre a bondi de 20 % sur l’Île de Montréal et de 14% à Québec.

 

Du côté des mises en chantier de condos neufs, les constructeurs demeurent fort occupés, même après des années à un train d’enfer. Dans la région de Montréal, le nombre de mises en chantier de condos a diminué de 7% en 2006 (de janvier à novembre). C’est seulement 500 unités de moins qu’en 2005.

 

À Québec, les mises en chantier de condos n’ont pratiquement pas fondu, même si les responsables municipaux essaient de ralentir la cadence. La nouvelle ville a ciblé des quartiers où elle désire concentrer les projets de construction. Elle évite d’accorder des permis ailleurs pour limiter l’étalement urbain, explique Jean-François Dion, analyste principal à Québec pour la SCHL.

 

Conséquence de la vigueur des mises en chantier: les stocks de condos neufs invendus ont grimpé. Dans la région de Québec, on dénombre près de 300 unités vides. À Montréal, il y en a 2000, soit quatre fois plus qu’au début des années 2000.

 

C’est au centre-ville, dans les condos haut de gamme, que la suroffre est la plus marquée. Si la demande restait inchangée, il faudrait 26 mois pour y écouler toutes les unités invendues et la moitié de celles qui sont présentement en chantier, explique M. Cardinal. C’est ce qu’on définit comme «la durée de l’offre».

 

Dans d’autres quartiers, la durée s’est aussi étirée. Dans Verdun et à Saint-Laurent, il faudrait 15 mois pour écouler tous les condos invendus, ce qui est déjà beaucoup moins problématique.

 

Du fil à retordre

 

Les promoteurs commencent à avoir du fil à retordre. Certains ont changé la vocation de leur projet (condo vers locatif, ou vice versa). D’autres tentent de réduire le prix de vente en retournant à la table à dessin. Ils diminuent un peu la superficie des condos, plutôt que d’abaisser la qualité de la finition.

 

Quelques-uns ont carrément renoncé à leur projet. Sur le boulevard Saint-Laurent, le SLEB est sous la protection de la faillite. Le Saint-François dans le Vieux Montréal, le W sur le stationnement de Radio-Canada, ou le Martingal à Laval, n’ont pas décollé. D’autres promoteurs devront patienter trois ou quatre ans avant d’écouler leurs stocks.

 

Reste à voir si on assistera à des ventes de feu… Plusieurs grands investisseurs américains, israéliens et italiens ont entrepris des projets d’envergure, ces dernières années au centre-ville de Montréal, sans attendre d’en vendre une partie sur plans… ce dont le marché n’avait pas l’habitude.

 

Ces joueurs étrangers ont les reins solides. Mais si la situation se détériore, il n’est pas totalement exclu qu’ils liquident leurs condos tous en même temps, ce qui entraînerait un repli des prix des condos existants.

 

Mais il ne faut pas s’en faire outre mesure. «Il n’y a pas de sur-construction. Mis à part le doute qui peut planer sur le centre-ville, ailleurs on n’en est pas là», assure M. Cardinal.

 

Les prix plafonnent

 

Reste que les prix plafonnent, après leur ascension du début 2000. «Fini le temps où les promoteurs pouvaient demander 15% de plus que le projet livré quelques mois avant, lance M. Cardinal.

 

Les acheteurs n’ont plus à se mettre à quatre pattes devant les vendeurs. Il y a plus de choix. Ils peuvent magasiner et négocier.»

 

Et puis, le portefeuille des acheteurs n’est pas élastique à l’infini. Il y a quelques années, un prix de 300 $ le pied carré semblait farfelu pour un condo neuf au centre-ville. Aujourd’hui, on a dépassé ce prix. Mais les promoteurs se butent à une résistance à 350 $ du pied carré.

 

Comme tout le monde, Jacques Vincent, co-président du constructeur de condos Prével, sent la «rigidité» des prix pour les condos de luxe.

 

Mais il considère que le marché demeure très bon pour les condos plus petits et moins chers. «Le taux d’inoccupation dans le marché locatif a remonté. Mais ça ne veut pas dire que tout le monde y trouve son compte. Il n’y a pas une offre débordante», dit M. Vincent. Il a donc orienté ses projets vers la clientèle plus jeune qui cherche une alternative à la location.

 

Pour cette clientèle, le prix est LE facteur déterminant. «C’est se qui conduit la transaction, alors qu’avant c’était la finition», dit M. Vincent. Ainsi, dans son projet à l’ancienne usine de l’Impérial Tobacco, 60% des condos se détaillent à moins de 165 000 $.

 

Prével mise sur des unités plus petites que celles qu’il construisait ces dernières années. Plutôt que d’offrir une finition très luxueuse (et coûteuse), le constructeur cherche à se différentier par des éléments distinctifs (grande fenestration, plafonds de 14 pied, finition moins standard, etc.).

 

La recette fonctionne: la construction de la première phase du projet débute avec 56 des 95 unités vendues. «C’est très satisfaisant, car il est fréquent de débuter les travaux avec 50% de vendu et de les terminer avec encore 25% des unités disponibles», dit M. Vincent.

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