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Immobilier commercial : le liquide est le nerf de la guerre


ErickMontreal
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Immobilier commercial : le liquide est le nerf de la guerre

* Hugo Joncas, Les affaires

* 05:00

 

" Les acheteurs qui ont beaucoup de liquidités sont les rois du marché en ce moment. Ils peuvent dicter leur prix ", dit George Semine, vice-président, investissement, financement et consultation, d'Avison Young.

 

Selon ce spécialiste du financement hypothécaire dans les transactions visant des gratte-ciel, les entreprises qui prenaient des risques en empruntant beaucoup sont sorties du marché en ce moment.

 

" Il y a deux ans, le financement des achats d'immeubles commerciaux atteignait 70 à 80 %, dit M. Semine. Aujourd'hui, ça varie entre 60 et 70 %. "

 

En ce moment, plus personne ne veut financer des transactions au moyen de la titrisation (la revente de dettes hypothécaires sous forme de titres négociables) dit M. Semine. Sous l'effet de la crise du crédit, les banques et les investisseurs n'ont plus confiance en ces produits et les prêteurs spécialisés dans ces activités ont mis la clé sous la porte.

 

La voie est donc libre pour les acheteurs peu endettés, pouvant compter sur d'importantes réserves de liquidités. " Les acteurs institutionnels vont être favorisés ", dit André Plourde, courtier pour Groupe immobilier Montréal.

 

L'assureur Industrielle Alliance, par exemple, s'apprête à mettre la main sur le 1981, avenue McGill College, l'ancien siège social de la Caisse de dépôt et placement, détenu par SITQ. Un achat payé presque entièrement en liquide, selon nos sources.

 

Un autre immeuble de la SITQ, le 2001, McGill College, passera quant à lui aux mains de Cominar. Au 30 juin dernier, le fonds de placement disposait de plus de 200 millions de dollars en " facilités d'exploitation et d'acquisition " pour de telles transactions, avec un taux d'endettement relativement bas.

 

Mais la plupart des investisseurs privés ne sont pas en aussi bonne posture. " C'est très difficile de trouver du financement à de bonnes conditions ", dit M. Plourde. Il en sait quelque chose : une transaction de près de 80 millions de dollars à laquelle il travaille en ce moment vient d'être retardée pour cette raison. " Le prêteur a refusé l'offre de financement sur la table ", dit-il.

 

Même les gros joueurs doivent redoubler d'efforts pour emprunter de l'argent à de bonnes conditions. Un consortium mené par Jolina Capital, la branche d'investissement des Saputo, vient d'acheter la tour CIBC, au 1155, boulevard René-Lévesque Ouest, à Montréal. Selon Vincent Chiara, partenaire des Saputo et gestionnaire d'actifs pour Jolina, cet achat a été financé à 65 % par la banque allemande DekaBank : " Il y a un an, on aurait pu avoir plus que ça, mais à des conditions moins favorables. "

 

À Mirabel, Rêveport achoppe aussi sur la question du financement. Selon Jean Teasdale, vice-président, fret aérien et développement industriel, d'Aéroports de Montréal, le promoteur Oger International attend de réunir de bonnes conditions de financement avant d'entamer ce projet de transformation de l'aérogare en centre de divertissement aquatique.

 

Bref, les banquiers sont difficiles à convaincre par les temps qui courent.

 

" Nous sommes vraiment dans une période d'incertitude, dit M. Plourde. Même si un projet a toutes les raisons de se réaliser, le financement demeure très difficile. "

 

M. Semine signale toutefois que la qualité des projets peut faire la différence et justifier un financement plus coûteux. " Parfois, un promoteur n'a pas beaucoup de liquidités, mais un très bon projet, dit-il. Dans ce cas, ça peut valoir la peine de payer 5 ou 6 % de plus en intérêts, mais ça doit être à court terme. Il faut vendre l'immeuble très vite, sinon les intérêts vont manger les profits. " H. Joncas

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Détails sur la transaction du 1981, avenue McGill College...

 

 

 

L'Industrielle Alliance achète un intérêt dans le 1981 McGill College

 

Le Devoir

La Presse canadienne

Édition du mercredi 08 octobre 2008

 

Mots clés : 1981 McGill College, Industrielle Alliance, Économie, Québec (province)

 

Québec -- L'Industrielle Alliance a annoncé hier avoir acheté un intérêt de 50 % dans l'édifice montréalais du 1981 McGill College pour la somme de 100 millions.

 

Un partenaire financier dont l'identité n'a pas été dévoilée a acquis l'autre moitié de l'immeuble mais l'Industrielle Alliance assurera la gestion de son nouvel achat, a annoncé mardi la compagnie d'assurances de Québec. Cette acquisition porte à 28 le nombre d'édifices dont l'Industrielle Alliance est propriétaire au Canada, pour une valeur marchande de quelque 600 millions.

 

http://www.ledevoir.com/2008/10/08/209650.html (8/10/2008 8H47)

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    • By Rochefort10
      Bonjour,
      J'aimerais savoir comment fonctionne le financement de l'achat sur plan?
      Est-ce qu'on paie des montants à chaque étape du projet? Un dépôt?
      Est-ce que je dois commencer à payer mon hypothèque dès l'achat?
      Est-ce qu'il faut faire attention à certaine attrapes communes dans l'industrie?
      Merci de votre aide!
    • By loulou123
      voici le lien c est tres intressanthttp://www.geog.umontreal.ca/donnees/geo3282/Ville%20de%20Montr%C3%A9al/Montr%C3%A9al.pdf
    • By loulou123
      Plusieurs bijoux du patrimoine Montréalais n'ont pas survécu au temps. Soit à cause du feu ou parce qu'ils ont été tout simplement laissés à l'abandon puis détruit. Beaucoup sont aussi devenus inutiles et enfin, plusieurs n'on pas survécu aux promoteurs.voila lien ou il ya les photoshttp://www.imtl.org/montreal.php?vsearch=1&expo=DISPARU&m=Les%20bâtiments%20disparus%20de%20Montréal
    • By mtlurb
      Le vendredi 20 juillet 2007
       
      L'Impact en route vers la MLS?

      Patrick Leduc.
      Photo François Roy, La Presse
       
       
       
      Jean-François Bégin
      La Presse
      En embauchant hier l'ex-ministre Richard Legendre à titre de vice-président principal, l'Impact de Montréal a franchi une étape importante sur la route qui pourrait le conduire vers la Major League Soccer.
       
      Taille du texteImprimerEnvoyer

      La nomination de Legendre, qui a présidé à l'agrandissement du stade du parc Jarry à l'époque où il était à la tête de Tennis Canada, est une prise de taille pour l'Impact, dont le nouveau stade est présentement en construction.


       
      «Ma priorité sera de mener à bon port la construction du stade et surtout de faire en sorte de le remplir jusqu'à ce qu'il devienne trop petit et qu'il faille l'agrandir de nouveau», a dit M. Legendre lors d'une conférence téléphonique, hier après-midi.
       
      L'ancien joueur de tennis referme la parenthèse politique ouverte en 2001. Il avait alors été élu sous la bannière péquiste, lors d'une élection partielle dans la circonscription de Blainville. Candidat malheureux lors la course à la direction du PQ qui avait couronné André Boisclair, il a été défait aux élections provinciales, le printemps dernier.
       
      «Je suis content de ce que j'ai fait au cours des six dernières années, mais le 26 mars, la population m'a dit de faire autre chose. Je suis content de revenir dans le sport, car c'était mon premier choix», a dit M. Legendre.
       
      Comme ministre responsable du Loisir et du Sport dans le cabinet de Bernard Landry, Legendre avait participé au sauvetage et à la relance de l'Impact à titre d'organisme sans but lucratif, en 2002. «J'ai vu la façon dont il a mené le dossier de l'Impact et les dossiers de sport en général, a dit le président de l'Impact, Joey Saputo. Il va aider l'Impact et le soccer. C'est la personne idéale pour mener notre sport et notre équipe au prochain niveau.»
       
       
      La tentation de la MLS
       
       
      À en juger par les propos tenus hier par M. Saputo, le prochain niveau, ça risque fort d'être la MLS. La ligue née en 1996 offre le meilleur calibre de soccer professionnel en Amérique du Nord. Elle vient d'accueillir en grande pompe sa première authentique super-star, David Beckham, qui fera demain ses débuts dans l'uniforme du Galaxy de Los Angeles, si sa blessure à une cheville est suffisamment guérie.
       
      «Dans le passé, je disais non à la MLS, parce que je n'aimais pas la structure de la ligue. Mais celle-ci est en train de changer et mon opinion change aussi», a indiqué Saputo.
       
      Tant mieux. Le succès phénoménal de la Coupe du monde U-20, qui a attiré 240 000 spectateurs au Stade olympique, a prouvé hors de tout doute l'appétit des Montréalais pour du soccer de qualité. Or, disons-le franchement, la première division de l'USL, dont fait partie l'Impact, n'offre pas toujours du soccer de haut vol. Les accros de foot européen diront que la MLS non plus, mais ce serait quand même un net progrès.
       
      La MLS compte présentement 13 équipes, dont le Toronto FC. L'équipe de la Ville reine a fait ses débuts cette saison et détient l'exclusivité sur le marché canadien pendant trois saisons. Après cela, tout est possible. «Je ne veux pas dire qu'on va être dans la MLS dans deux, trois ou quatre ans, dit Saputo. Mais on va examiner cette possibilité si c'est intéressant. C'est quelque chose qu'on regarde.»
       
      La MLS s'est développée en fonctionnant de manière très centralisée, mais elle offre de plus en plus d'autonomie à ses franchises, selon Saputo. «Si ça continue dans cette direction et que le propriétaire peut plus ou moins décider de la direction de son équipe, on est ouvert.»
       
      Cette ouverture nouvelle explique sans doute l'optimisme affiché par un haut gradé de l'Association canadienne de soccer, qui me confiait récemment sa conviction que l'Impact se joindrait à la MLS en 2010.
       
      Une conviction renforcée par la construction, à l'ombre de la tour olympique, du stade Saputo, qui doit ouvrir ses portes à temps pour la saison 2008 de l'Impact. Le nouvel amphithéâtre pourra accueillir 13 000 spectateurs, mais il sera possible de faire passer sa capacité à 18 000 sièges, de manière temporaire ou permanente. «À 18 000 sièges, ce serait accepté par la MLS», dit Joey Saputo. À titre de comparaison, le BMO Field, domicile du Toronto FC, compte 20 000 places.
       
      Il y a encore beaucoup de fils à attacher avant que la MLS débarque à Montréal. Le succès de foule de l'Impact repose en bonne partie sur des billets peu coûteux qui permettent aux familles d'assister aux matchs. Il faudrait maintenir le plus possible cette accessibilité. Mais ce serait une progression logique pour l'Impact que de passer dans les grandes ligues. Les Raging Rhinos de Rochester ou le Battery de Charleston, c'est bien beau, mais Montréal mérite mieux.
       
       
      Impact international
       
       
      Le succès de la Coupe du monde U-20 a convaincu Joey Saputo qu'il serait viable pour l'Impact de disputer des matchs internationaux pendant la saison morte, à l'automne ou au printemps, contre des clubs mexicains ou sud-américains.
       
      Mais pour jouer en avril ou en novembre, il faut jouer à l'intérieur, au Stade olympique. Et pour jouer au Stade, il faut une surface artificielle. L'Impact examine présentement la possibilité d'investir pour garder au Parc olympique la surface synthétique amovible acquise par la Fédération de soccer du Québec en prévision de la Coupe du monde U-20. Cette surface fait présentement l'objet d'un appel d'offres et pourrait être vendue à une municipalité si une entente n'est pas conclue pour qu'elle reste au Stade.
       
      La faisabilité d'une telle entente serait plus forte si l'Association canadienne de soccer donnait des garanties que l'équipe nationale disputera plus souvent des matchs à Montréal. «L'Association canadienne a vu qu'un match international à Montréal peut avoir du succès et qu'il n'y a pas qu'Edmonton ou Toronto», dit Joey Saputo. Une histoire à suivre.
    • By mtlurb
      Le soccer international reviendra à Montréal

      Photo Reuters
       
      Jean-François Bégin
      La Presse
      Toronto
      Le succès populaire de la Coupe du monde U-20 à Montréal laisse présager des visites plus fréquentes des équipes nationales dans la métropole.
       
      C'est ce qu'a indiqué le président de l'Association canadienne de soccer, Colin Linford, en marge de la conférence de presse bilan du tournoi.
       
      Au total, 2 413 171 spectateurs ont assisté aux rencontres disputées à Montréal, pour une moyenne de plus de 39 000 personnes par jour de match. Le duel entre le Chili et le Nigeria, dimanche dernier, a attiré à lui seul 46 252 spectateurs, le troisième total de l'histoire de la Coupe du monde U-20 pour un match de quart de finale. Quant au programme inaugural, qui mettait notamment en vedette les États-Unis et le Brésil, il a fait salle comble: 55 800 personnes.
       
      «Compte tenu du succès que nous avons connu au Stade olympique, j'ai envoyé un courriel aux membres du comité organisateur local pour leur dire que le soccer international reviendrait à Montréal, a dit M. Linford. Nous croyons maintenant qu'il y a un besoin et un amour pour notre sport à Montréal.»
       
      Dans le passé, les équipes nationales, et en particulier l'équipe nationale masculine, ne sont venues que rarement à Montréal. Mais ça risque de changer. «Avec ce qui vient de se passer, il n'y a pas de raison qui empêcherait qu'il y ait des matchs dans le futur», a ajouté le président de l'ACS.
       
      Reste à voir si ce sera au Stade olympique, où l'on n'est toujours pas certain de pouvoir compter sur une surface synthétique. Les deux surfaces achetées pour le tournoi, l'une par l'ACS, l'autre par la Fédération de soccer du Québec, risquent en effet d'être revendues, comme La Presse l'expliquait la semaine dernière.
       
      Montréal a contribué largement à la réussite du tournoi, qui a attiré une foule record de 1 195 239 spectateurs. C'est environ 40 000 de plus qu'au Mexique en 1983 (le tournoi comptait toutefois moins de matchs à l'époque). Trente et une des 52 rencontres ont été disputées à guichets fermés et 73% des billets disponibles dans les six villes hôtes ont été vendus.
       
      «Sur tous les plans, l'Association canadienne de soccer a surpassé nos attentes les plus folles», a dit hier le vice-président de la FIFA, Jack Warner. «Le Canada n'est pas reconnu comme une nation de soccer, mais le comité organisateur a défié les probabilités pour faire de cette compétition le succès qu'elle a été.»
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