La bulle immobilière est-elle sur le point d'éclater?

[ErickMontreal]

La bulle immobilière est-elle sur le point d'éclater?

 

30 septembre 2008 - 17h24

Collaboration spéciale

Maurice Marchon

 

De janvier 2002 à août 2008, le prix moyen des maisons existantes s’est accru de 71 % au Canada, de 106 % à Calgary, de 102 % à Montréal, de 100 % à Vancouver et de 36 % à Toronto.

 

Après six ans d’augmentation du prix des maisons, les gens continuent d’acheter en croyant à tort que la tendance à la hausse se poursuivra ou du moins se stabilisera.

 

Une façon de déterminer s’il y a une surévaluation ou encore une sous-évaluation du prix des maisons existantes consiste à vérifier la relation à long terme entre le prix moyen de revente des maisons existantes et le revenu personnel disponible par habitant.

 

À très long terme, l’augmentation du prix des maisons ne peut pas s’éloigner systématiquement de celui du revenu personnel disponible par habitant. Cette relation est de même nature que la relation entre les dépenses de consommation et le revenu personnel disponible.

 

Toute déviation exagérée des dépenses de consommation financées par l’emprunt devra tôt ou tard s’ajuster à cette contrainte de long terme. On ne peut pas dépenser systématiquement plus que l’on gagne!

 

C’est pourtant exactement ce qui s’est passé au Canada au cours des dernières années: le prix moyen des maisons existantes s’est accru beaucoup plus rapidement que le revenu personnel disponible par habitant.

 

De plus le gouvernement, via la SCHL, a mis de l’huile sur le feu en accordant des programmes sans mise de fonds et en permettant aux consommateurs d’amortir leurs prêts hypothécaires sur 40 ans.

 

Ces nouveaux programmes ont stimulé le marché immobilier permettant à des gens qui n’avaient pas nécessairement les moyens de devenir propriétaire. Du premier trimestre de 2002 au deuxième trimestre de 2008, le revenu personnel disponible par habitant s’est accru de 29,5 % comparativement à 73,3 % pour le prix moyen des maisons existantes (graphique 1).

 

On notera également, que cette déviation a été moins marquée aux États-Unis puisque au cours des six ans qui ont précédé le sommet du prix des maisons de juin 2000 à juin 2006, le revenu personnel disponible a bondi de 26,5 % comparativement à 49,3 % pour le prix moyen des maisons existantes.

 

Cela veut dire que les ménages canadiens ont emprunté encore plus massivement pour investir dans l’immobilier. En effet, au deuxième trimestre de 2008, l’endettement (passif) des ménages canadiens en pourcentage du revenu personnel disponible a atteint un sommet de 137,6 % et dépasse maintenant celui des ménages américains qui est tombé à 133,9 % après avoir atteint un record de 139,1 % au 4e trimestre de 2007.

 

Certains propriétaires pourraient avoir une surprise lorsque viendra le temps d’effectuer un refinancement pour consolider leurs dettes alors que le prix des résidences serait à la baisse. On se retrouvera dans la même situation que les américains avec un prêt garanti par une hypothèque immobilière supérieure à la valeur de cette résidence fournie en garantie.

 

Tout semble correct aussi longtemps que les prix des maisons montent, tout comme ce fut le cas aux États-Unis, en Espagne, en Irlande et en Grande-Bretagne.

 

Cependant, lorsque les prix baissent, ceux qui ont acheté au sommet du marché et ceux qui ont refinancé leur hypothèque pour accroître leurs dépenses de consommation se trouveront en difficultés financières.

 

Par ailleurs, le nombre de maisons offertes sur le marché augmente au moment même ou le comportement pro-cyclique des banques les incite à resserrer leurs critères de financement. C’est ce qui s’est passé aux États-Unis comme le montre l’évolution du prix moyen de revente des maisons existantes aux États-Unis comparativement au Canada.

 

Le graphique 2 présente l’évolution des indices de prix moyen des maisons existantes normalisé à 1,0 en janvier 1980.

 

Cette normalisation à 1,0 n’entraîne pas de distorsion puisqu’en janvier 1980 le prix moyen des maisons était très semblable dans les deux pays (62 200 $CAN au Canada comparativement à 68 200 $US aux États-Unis).

 

Le prix des maisons existantes (graphique 3) a commencé à diminuer dans la région métropolitaine de Calgary (-8,2 % en août 2008 par rapport à l’année précédente), à Vancouver (-5,2 %) et dans l’ensemble du Canada (-4,1 %), alors que les prix continuent d’augmenter dans la région métropolitaine de Montréal (+6,8 %)

 

Lorsque les prix baissent, le potentiel de déclin est aussi accentué par le fait qu’au cours des dernières années les promoteurs immobiliers ont augmenté l’offre de maisons neuves à des niveaux supérieurs aux besoins à long terme.

 

Les graphiques 4 et 5 présentent l’évolution des mises en chantier au Canada et aux États-Unis par rapport à leur tendance à long terme. On voit très bien qu’au cours des dernières années les nouvelles constructions ont été bien supérieures aux besoins à long terme.

 

Lorsque les prix baissent, les mises en chantier et la construction résidentielle s’effondrent contribuant ainsi au ralentissement de l’activité économique et aux pertes d’emplois. Le processus est déjà bien avancé aux États-Unis alors qu’il est à peine commencé au Canada.

 

Avec le temps, la situation se rétablit puisque chaque trimestre de mises en chantier en-dessous de la demande à long terme contribuent à éponger l’excédent de maisons neuves et existantes sur le marché.

 

Cela prépare aussi la voie à une reprise éventuelle de la construction résidentielle et du prix des maisons. C’est un processus douloureux pour ceux qui n’ont pas été assez prudents, mais il n’est jamais trop tard pour prendre les mesures nécessaires pour assainir sa situation financière.

 

On peut éviter le pire en réduisant ses dépenses de consommation et en remboursant plus rapidement ses dettes, notamment sa marge de crédit personnel et ses cartes de crédit.

Graphique

http://pdf.cyberpresse.ca/lapresse/bulle_speculative_oct_2008.pdf

[superstar]

Je vais etre mechant en disant que j'espere que ca va baisser un peu - pas mal prcq c'est trop chere pour montreal des maisons pour 365 000$ en moyenne.

[Atze]

Ce texte est très intéressant et son auteur me semble crédible.

[Malek]

Il y a bulle quand t'as des milliers et dizaines de milliers d'unités de logement vides... construits et achetés par des spéculateurs dans le but de les revendre à profits. Certains réussissent a faire de l'argent au début d'une période de croissance... d'autres embarquent tard et croient que la croissance va continuer. Quand la croissance s'arrête, les taux d'intérêts augmentent, les spéculateurs sont pris avec plusieurs unités dont ils ne sont plus capables de payer les mensualités... et boom, ils se pressent à revendre, souvent à perte, ce qui entraîne la baisse de valeur des maisons...

 

bon la question est, est-ce qu'il y autant d'unités vides à Montréal? Vous connaissez beaucoup de tours à condos construits sans acheteurs préalables?

[monctezuma]

Il y a bulle quand t'as des milliers et dizaines de milliers d'unités de logement vides... construits et achetés par des spéculateurs dans le but de les revendre à profits. Certains réussissent a faire de l'argent au début d'une période de croissance... d'autres embarquent tard et croient que la croissance va continuer. Quand la croissance s'arrête, les taux d'intérêts augmentent, les spéculateurs sont pris avec plusieurs unités dont ils ne sont plus capables de payer les mensualités... et boom, ils se pressent à revendre, souvent à perte, ce qui entraîne la baisse de valeur des maisons...

 

bon la question est, est-ce qu'il y autant d'unités vides à Montréal? Vous connaissez beaucoup de tours à condos construits sans acheteurs préalables?

 

Non et les tours sont pas mal bien occupées, merci au investisseurs et aux compagnies étrangères. Je tire tout ça de mon ami agent d'immeuble résidentiel au centre-ville.

[francely57]

De janvier 2002 à août 2008, le prix moyen des maisons existantes s’est accru de 71 % au Canada, de 106 % à Calgary, de 102 % à Montréal, de 100 % à Vancouver et de 36 % à Toronto.

 

On connaît tous la situation à Calgary... mais pourquoi est-ce que Montréal a la 2e plus forte augmentation?

[Gbx]

On connaît tous la situation à Calgary... mais pourquoi est-ce que Montréal a la 2e plus forte augmentation?

 

On a surement la deuxième plus grosse augmentation relative (en %) mais certainement pas la plus grosse augmentation en valeur. Certains se plaignent, mais c'est cheap ici à coté de toutes les autres grandes villes canadiennes!

[Malek]

On connaît tous la situation à Calgary... mais pourquoi est-ce que Montréal a la 2e plus forte augmentation?

 

 

un certain rattrapage? le prix des maisons était vraiment ridicule y a pas si longtemps...