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Marché d'édifices à bureaux de Montréal : actualités

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Le taux d’inoccupation des bureaux au plus bas depuis 2013

Agence QMI

| Publié le 3 avril 2019 à 13:24 - Mis à jour à 13:28

 

La ville de Montréal peut dire merci aux entreprises technologiques qui, grâce à leur croissance, font en sorte que le taux d’inoccupation des bureaux, au centre-ville, atteint son niveau le plus bas depuis le quatrième trimestre de 2013, à 8,6 %.

«La croissance des entreprises technologiques y joue pour beaucoup», a indiqué mercredi la firme immobilière CBRE Canada, par communiqué.

«Le cœur du centre-ville a accueilli de nouveaux locaux d’une superficie de 819 500 pieds carrés au cours des huit derniers trimestres alors que 998 139 pieds carrés sont actuellement en chantier au premier trimestre 2019», a précisé ce groupe-conseil mondial spécialisé en immobilier des entreprises.

En comparaison, à Toronto, le taux d’inoccupation se fixe à un «creux record» de 2,6 % au premier trimestre.

Selon CBRE Canada, «les marchés de bureaux et industriels ont atteint de nouveaux records au premier trimestre de 2019 en réponse à la plus forte demande des dernières années», a-t-on précisé.

Cela a eu pour effet, en revanche, de créer de la pression sur le tarif au pied carré, qui a augmenté de 3,8 % sur un an, d’après CBRE, qui note que la construction de 998 139 pieds carrés de bureaux au centre-ville de la métropole québécoise va «aider à atténuer les contraintes actuelles du marché».

À l’échelle de l’île de Montréal, ce sont 1,8 million de pieds carrés de nouveaux bureaux qui seront livrés d’ici 2020, ce qui «peut avoir un effet sur le taux d’inoccupation futur» en donnant plus de choix et d’options pour les locataires.

Au Canada, le taux d’inoccupation des bureaux a reculé de 40 points de base au cours des trois derniers mois pour se fixer à 11,5 %. Il s’agit du meilleur résultat depuis le deuxième trimestre de l’exercice 2015.

Il y a, d’un océan à l’autre, 16 millions de pieds carrés en chantier au 1er trimestre, une première depuis le trimestre 4 de 2015. CBRE indique que ces chiffres sont entre autres dopés par de nombreux projets de bureaux à Vancouver, en Colombie-Britannique, totalisant 1,4 million de pieds carrés.

«L’activité sur les marchés de bureaux au pays s’intensifie, en grande partie grâce à la croissance accélérée des secteurs des technologies et de l’espace de travail partagé. Par conséquent, les locataires doivent prévoir leurs besoins pour avoir du choix», a indiqué Paul Morassutti de CBRE Canada.

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https://www.lapresse.ca/affaires/economie/201904/22/01-5223118-immeubles-de-bureaux-le-printemps-des-grues.php

Publié le 23 avril 2019 à 05h00 | Mis à jour à 06h34

Immeubles de bureaux: le printemps des grues

 

Il se construit actuellement à Montréal deux fois plus de bureaux que dans les années passées.

PHOTO MARTIN CHAMBERLAND, LA PRESSE

 

ANDRÉ DUBUC

La Presse

Montréal a connu la plus forte croissance économique parmi les villes canadiennes en 2017 et 2018. Cette effervescence marque le paysage. Il se construit actuellement deux fois plus de bureaux que dans les années passées. Visite guidée.

La silhouette de Montréal se modifie

Bientôt dix nouveaux immeubles de bureaux. Montréal prospère et sa silhouette se modifie. Présentation des nouveaux venus.

800, rue Saint-Jacques

 

Le 800, rue Saint-Jacques

ILLUSTRATION FOURNIE PAR LA BANQUE NATIONALE DU CANADA

La Banque Nationale construit un nouveau siège social de près de 1 million de pieds carrés, avec façade sur l'avenue Robert-Bourassa, oeuvre de la firme Menkès Shooner Dagenais LeTourneux Architectes. L'édifice de plus de 500 millions de dollars comptera 40 étages d'une hauteur de près de 200 mètres. Les travaux seront exécutés d'ici la fin de l'année 2022. On y trouvera un grand hall lumineux, 400 stationnements de vélos, 80 bornes pour voitures électriques et un jardin extérieur au 40e étage.

700, rue Saint-Jacques

 

Le 700, rue Saint-Jacques

ILLUSTRATION FOURNIE PAR BROCCOLINI

Voisin de la future Tour Banque Nationale, Broccolini construit un immeuble à usage mixte haut de 200 mètres et comptant 58 étages, baptisé Victoria sur le parc. Il est prévu qu'un podium de 10 étages de 300 000 pieds carrés loge à la fois des locaux commerciaux et des bureaux. Les étages supérieurs seront occupés par 400 condos.

425, avenue Viger

 

Le 425, rue Viger

PHOTO MARTIN CHAMBERLAND, LA PRESSE

Allied Properties REIT investit près de 100 millions au 425 Viger indique Joey Odman, gestionnaire de la construction. Le propriétaire en profite pour moderniser les systèmes mécaniques de l'immeuble de briques et de béton construit en 1910 dans le style de l'École de Chicago. Il y rajoute trois étages en verre à son sommet. Google y a signé un bail de près de 100 000 pieds carrés, environ le tiers de la superficie de l'immeuble (324 000 pieds carrés).

1100, avenue Atwater

 

Le 1100 Atwater

PHOTO MARTIN CHAMBERLAND, LA PRESSE

L'ancien centre de traitement de données pour des banques est transformé en immeuble de bureaux de sept étages par la société Kevric, gestionnaire de Place Bonaventure. La construction de 175 500 pieds carrés s'apprête à être offerte sur le marché. La propriété est située de biais avec l'édicule de la station Atwater, au square Cabot, et fait face au large développement à usage mixte actuellement en construction sur le site de l'ancien Hôpital de Montréal pour enfants.

385, avenue Viger (Humaniti)

 

Le 385, rue Viger (Humaniti)

PHOTO MARTIN CHAMBERLAND, LA PRESSE

Voisin du 425, avenue Viger, le chantier de la communauté verticale intégrée Humaniti des sociétés Cogir et DevMcGill collectionne les grues. La propriété au 385, avenue Viger comprendra un hôtel de 200 chambres, plus de 300 unités locatives, 150 condos, 15 000 pieds carrés de commerces et 60 000 pieds carrés de bureaux.

Carré Saint-Laurent

 

Le Carré Saint-Laurent

PHOTO MARCO CAMPANOZZI, LA PRESSE

Fruit du travail de la Société de développement Angus, une nouvelle tour de verre de 9 étages accueillera plus de 700 fonctionnaires du ministère de l'Immigration, de la Diversité et de l'Inclusion du Québec (MIDI) sur 140 000 pieds carrés. Le Centre d'histoire de Montréal devrait s'établir au premier étage. Une trentaine de restaurateurs s'installeront au rez-de-chaussée, dans un hall de 20 000 pieds carrés et 20 pieds de hauteur, pour en faire une foire gastronomique.

 

La Maison de Radio-Canada

PHOTO EDOUARD PLANTE-FRÉCHETTE, LA PRESSE

Broccolini devrait terminer la nouvelle maison en 2020. Signé par Beïque Legault Thuot Architectes, le bâtiment de 418 000 pieds carrés sera composé d'une tour de 7 étages et d'une autre de 4 étages. Radio-Canada deviendra locataire en vertu d'un bail d'une durée de 30 ans. On y trouve un espace collaboratif de 4 étages, un centre de l'info, un studio 42 nouveau genre, près d'une vingtaine d'espaces de production radio, un CPE et un stationnement pour 200 vélos.

2566, rue de Bleury (Îlot Balmoral)

 

PHOTO EDOUARD PLANTE-FRÉCHETTE, ARCHIVES LA PRESSE

Au 2566, rue de Bleury, la Société d'habitation et de développement de Montréal supervise les dernières étapes de la construction d'un bâtiment de 306 000 pieds carrés qui logera les studios de l'Office national du film, sur 6 des 13 étages. L'Université du Québec à Chicoutimi déménagera l'École des arts numériques, de l'animation et du design (NAD) dans le bâtiment signé par les architectes Provencher Roy + Associés.

 

Le 1720, rue du Canal

PHOTO EDOUARD PLANTE-FRÉCHETTE, LA PRESSE

À Pointe-Saint-Charles, Groupe Mach bâtit un immeuble de 30 millions pour recevoir les employés d'Airbnb et ceux de sa division Luxury Retreats. Le nouvel édifice de 6 étages et de 148 000 pieds carrés, conçu par la firme Simard Architectes, sera doté d'un stationnement intérieur, et le site comportera des sentiers pédestres, un parcours interprétatif relatant l'histoire industrielle du secteur.

 

Le 6995, Marconi

PHOTO MARCO CAMPANOZZI, LA PRESSE

Au coeur du quartier de l'intelligence artificielle (IA) dans le Mile-Ex, Canderel et Claridge reconstruisent cet ancien immeuble industriel en bureaux-lofts de 110 000 pieds carrés pour accueillir, entre autres, l'équipe d'intelligence artificielle du géant américain Microsoft. Construite en 1986, la manufacture a hébergé une entreprise d'emballage de viande qui est ensuite devenue un fabricant de pizzas.

« Un nombre record de constructions au centre-ville »

Les tours de condos de 50 étages monopolisent l'attention, mais il se construit à l'heure actuelle pour près de 3 millions de pieds carrés de bureaux au centre-ville de Montréal. C'est le double de ce qui s'est bâti au cours des trois dernières années.

Dans un récent blogue, le président de l'agence immobilière Devencore, Jean Laurin, évoque même un nombre record de chantiers de bureaux au centre-ville.

C'est tout un contraste avec ce que Montréal a connu depuis les années 2000.

Comme le tableau de droite l'indique, environ 2,5 millions de pieds carrés se sont ajoutés à l'inventaire entre 2000 et 2014. Puis, l'activité s'est accélérée avec la construction de 1,5 million de pieds carrés de 2015 à 2018.

Dans l'ensemble du secteur institutionnel et commercial, qui couvre les tours de bureaux et de condos, le secteur a franchi la barre des 80 millions d'heures travaillées pour la première fois de son histoire en 2018, souligne la Commission de la construction du Québec (CCQ). L'exploit se répétera cette année, prévoit l'organisme chargé de la mise en oeuvre de la Loi sur les relations du travail dans l'industrie de la construction. Les régions du Grand Montréal et de Québec comptent pour plus de 80  % du volume.

« Ce qui est intéressant à propos de ces nouveaux immeubles est le fait qu'à l'heure actuelle, la majorité des locaux - jusqu'à 75 % - sont déjà loués. »

- Jean Laurin

Ce vieux routier de l'industrie s'attend à ce que le taux de disponibilité des meilleurs bureaux au centre-ville de Montréal, au-dessus de 10 % et toujours supérieur à la moyenne canadienne, continue de reculer dans les prochaines années.

Un optimisme partagé

L'optimisme de M. Laurin était d'ailleurs partagé par les experts au récent Sommet immobilier de Montréal, qui s'est tenu le 17 avril au Palais des congrès avec un nombre record de 1400 participants.

Selon les prévisions de la firme Altus, le taux de disponibilité des meilleurs bureaux au centre-ville, ceux de catégorie A, devrait glisser jusqu'à 8 %, avant de remonter avec la livraison du nouveau siège social de la Banque Nationale, prévue en 2023.

« Je ne me rappelle pas d'avoir un taux de disponibilité de 8 % pour les immeubles de catégorie A au centre-ville », a confié Bernand Poliquin, vice-président principal, bureaux-Québec, pour Ivanhoé Cambridge, filiale immobilière de la Caisse de dépôt et placement, qui participait à un atelier sur l'immobilier de bureaux.

« Quand les locaux se libèrent dans des produits de qualité, considérant la vigueur de l'économie à Montréal, il y a preneur pour ces bureaux, a dit M. Poliquin. Les meilleurs immeubles à Montréal tirent très bien leur épingle du jeu. Les taux d'inoccupation ont baissé. »

M. Poliquin donne l'exemple de Place Ville Marie, dont le taux de disponibilité des locaux est passé de 30 % (après le départ de la firme Deloitte) à moins de 10 % en quatre ans.

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Dans l'Actualité https://www.lesaffaires.com/dossier/immobilier-commercial-le-defi-de-la-coherence/les-projets-mixtes-ont-la-cote-dans-le-grand-montreal/610102

Les projets mixtes ont la cote dans le Grand Montréal

Offert par Les Affaires
Édition du 11 Mai 2019

IMMOBILIER COMMERCIAL. Les frontières se brouillent dans le développement immobilier. Pendant que les centres commerciaux et les hôtels se mettent au résidentiel, les promoteurs inventent des quartiers entiers. Avec un défi pour les villes : assurer un développement urbain cohérent et équitable.

Le boom immobilier ne se dément pas à Montréal. En 2018, les mises en chantier d'appartements locatifs y ont augmenté de 8 %, pour atteindre leur plus haut niveau en 30 ans, selon la Société canadienne d'hypothèque et de logement (SCHL). Cela a atténué l'impact d'une baisse de 6 % de la construction de copropriétés. La SCHL explique cette poussée par le taux d'inoccupation relativement faible, la demande plus forte provenant des jeunes ménages, ainsi que le vieillissement de la population (qui suscite la construction de résidences pour personnes âgées).

Parallèlement, la demande pour des espaces de bureaux augmente. Le taux de disponibilité des bureaux à Montréal s'élevait à 11,8 % l'an dernier. Cependant, dans les secteurs de McGill College et du Quartier international, il plafonne à 8,2 % et à 4 % dans la Cité du Multimédia, rappelle Devencore. De plus, les grands blocs d'espaces contigus au centre-ville se font rares.

En conséquence, les promoteurs immobiliers cherchent à répondre à ces deux demandes en construisant des projets combinant des usages résidentiels et commerciaux. «Cela permet aux promoteurs de tirer profit de la demande en espaces résidentiels, locatifs et de bureaux, tout en diminuant leurs risques, puisqu'ils sont moins dépendants d'un secteur en particulier», explique Jean Laurin, président et chef de la direction de Devencore.

En 2018, certains des plus gros chantiers de 20 millions de dollars du secteur institutionnel et commercial répertoriés dans le Grand Montréal par la Commission de la construction du Québec étaient à usage mixte. C'est le cas du controversé projet Royalmount (1,7 M $), de Carbonleo, ainsi que des projets Solar Uniquartier, à Brossard (1,3 M $), et le Square Children's (500 M $), de Devimco.

Une tendance lourde

Devimco en a d'ailleurs fait une spécialité. «Pour nous, cela fait des projets mieux équilibrés financièrement, explique Marco Fontaine, vice-président, Développement immobilier, chez Devimco. Dans le centre-ville de Montréal, le prix des terrains est très élevé et il devient difficile de rentabiliser un projet avec seulement du résidentiel.»

Il ajoute que les consommateurs les trouvent plus attrayants, car les condos se retrouvent dans un quartier bien développé et non dans un environnement dortoir. D'autant qu'ils bénéficient de nombreux services. Au projet Square Children's, les résidents des deux tours à condos et des deux tours locatives auront chacun leurs espaces communs privés, mais en partageront d'autres. Devimco y offrira l'un des plus grands centres d'entraînement offerts dans une tour d'habitation à Montréal. Les résidents pourront aussi bénéficier du futur centre culturel et communautaire Peter McGill, ouvert à tous.

«Les commerces y trouvent aussi leur compte, puisqu'ils s'installent dans des immeubles occupés par des centaines de personnes, dans des quartiers en plein essor», ajoute M. Fontaine.

Le prix et la rareté croissante des terrains, autant que les goûts des consommateurs, lui laissent croire que les projets mixtes seront une tendance lourde au cours des prochaines années.

Assurer la cohérence

Ces projets, généralement bien desservis par les transports en commun et les commerces de proximité, constituent l'une des clés de la transition écologique en réduisant le recours à la voiture et en favorisant la mobilité active. Ils soulèvent toutefois d'autres enjeux.

«Nous venons de connaître un trimestre record pour les mises en chantier à Montréal et nous en sommes bien heureux, mais il faut s'assurer que ces quartiers qui se développent rapidement restent accessibles, inclusifs et mixtes socialement», soutient Robert Beaudry, responsable du développement économique et commercial, de l'habitation et du design à la Ville de Montréal. Ce dernier souligne le besoin de cohérence dans le développement urbain.

Or, c'est justement le problème que vit Montréal, croit pour sa part Michel Max Raynaud, directeur de l'Observatoire Ivanhoé Cambridge du développement urbain et immobilier. «Il manque une politique d'urbanisation à l'échelle de l'Île, voire du Grand Montréal», déplore-t-il.

Cela amène les arrondissements à développer par petits bouts, sans cohérence. Il donne l'exemple du mégaprojet Royalmount, qui prévoit la construction d'un genre de Quartier Dix30 à l'angle des autoroutes 15 et 40. «C'est très caractéristique, souligne-t-il. Mont- Royal approuve ce projet parce qu'il fait son affaire, même s'il perturbe deux arrondissements et cause un casse-tête de circulation.» Il ajoute l'exemple de Griffintown, où l'on veut attirer de jeunes familles, mais où l'on a omis de prévoir un terrain pour construire une école.

Ce type d'incohérence entrave la volonté de la Ville de préserver la mixité sociale et de garder les familles en ville. «C'est à la Ville de dessiner un quartier, pas aux promoteurs», conclut-il.

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Institut de développement urbain du Quebec - IDU

Avison Young publie son rapport du marché des bureaux du printemps 2019. On y parle notamment d'intelligence artificielle et de technologie, du Quartier des Faubourgs et de l'expansion fulgurante de @WeWork à Montréal. Téléchargez ici : https://bit.ly/2E62Sq2

 

Rapport Bureaux Grand Montréal Printemps 2019.pdf

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https://montrealgazette.com/business/local-business/real-estate/montreal-real-estate-commercial-investment-on-the-rise

Montreal real estate: Commercial investment on the rise

It isn’t just home and condo sales that are booming in Montreal. Investment in land, retail, hotel, industrial properties and apartment buildings is also picking up.

BRIANA TOMKINSON, SPECIAL TO THE MONTREAL GAZETTE

Updated: May 13, 2019

Record-breaking residential sales in Greater Montreal continued in April, increasing for a 50th consecutive month, according to the latest numbers from the Quebec Professional Association of Real Estate Brokers. But it isn’t just home and condo sales that are booming. Investment in land, retail, hotel, industrial properties and apartment buildings is also picking up.

As analyst Vincent Shirley and co-author Jenny-Kate Sgarbi note in an Altus Group Montreal Flash report released last week, while total sales of investment property across Canada declined last year because of softening markets in Vancouver and Toronto, here in Montreal, investment volume jumped 18 per cent, to the tune of $6.5 billion in sales.

The bulk of investment dollars went into apartment buildings in 2018, Shirley said, with the value of sales increasing 22 per cent compared with 2017 figures, to a total of $2.1 billion or about one-third of all real estate investment activity in the Montreal area. But the most notable increase, Shirley said, was in the industrial sector, which posted the largest absolute year-over-year dollar increase, rising $474 million to $1.2 billion.

Shirley said there had not been much activity in industrial real estate over the past decade, but the need for large-scale, automated distribution centres to keep up with demand from online shopping has retail giants looking to the outskirts of the city, where big parcels of industrial land are still available at a relatively affordable price per square foot.

While the main demand for investment property is coming from institutional investors and pension funds based in Quebec or other parts of Canada, Shirley said there are signs that foreign interest in Montreal apartment buildings, hotels and retail projects is increasing.

“Overall, the main demand is still local, but it is growing nationally and recently it is becoming global as well,” he said. “It’s all new for Montreal, but if Montreal aspires to be a city of the world, a world-class city, you have to expect the interest from the rest of the world. It’s a part of the game. It’s not a bad thing.”

According to the Altus report, foreign investment in Montreal real estate increased sharply last year, rising 183 per cent compared with 2017. The bump was largely due to what CBRE vice-president Marc Hetu characterized as an “acquisition binge” of apartment buildings by Sweden-based Akelius, which owns more than 50,000 apartments in five countries.

Akelius first entered the Montreal market in 2014, and has acquired a suite of properties in and around the downtown area. In 2018, the company bought three more: Peel Plaza and Regency Apartments in Golden Square Mile, and Le Montfort in Shaughnessy Village.

Hetu said a notable entry into the Montreal market in 2018 was that of U.S.-based Blackstone Property Partners, which he said was one of the largest and most powerful real estate investment firms in the world.

Blackstone partnered with Toronto-based Starlight Investments last June for its first investment in Canadian multi-family properties, purchasing a portfolio of six buildings: five in the Toronto area and one in Montreal.

Hetu said a company like Blackstone would be unlikely to settle for just one smaller property upon entering the Montreal market and predicted they’ll soon be looking to grow their interest in Montreal.

CBRE, an international commercial real estate and investment firm, provides market research, information and statistics to investment heavyweights worldwide. Hetu said international investors have been asking for information on Montreal for years, but until recently that interest hasn’t generated much action.

“We’ve seen a lot of tire-kicking, a lot of studying, but little execution, with a few exceptions,” he said.

Hetu said the growth in well-paid jobs, strong economic growth, new investments in infrastructure and apparent political stability, coupled with the comparatively lower prices of Montreal real estate, are a potent draw for investors.

“We’re still playing catch up in Montreal. We’ve been undervalued for a very long time,” Hetu said.

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il y a 24 minutes, ScarletCoral a dit :

Hetu said the growth in well-paid jobs, strong economic growth, new investments in infrastructure and apparent political stability, coupled with the comparatively lower prices of Montreal real estate, are a potent draw for investors.

“We’re still playing catch up in Montreal. We’ve been undervalued for a very long time,” Hetu said.

(ci-dessus un extrait d'un article cité par ScarletCoral)

Certains investisseurs avaient déjà correctement anticipé l'embellie du marché, et en ont profité pour lancer leurs projets alors que les coûts étaient plus bas.

C'est vrai que la sous-évaluation de Montréal a duré très longtemps, mais c'était aussi le reflet de perspectives alors plus brillantes dans d'autres villes canadiennes, notamment Calgary et Vancouver.  L'évaluation est toujours une question de relativité et de perspectives d'avenir.

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Montreal joins Toronto, Vancouver as hottest office markets

Steve McLean

Commercial

May. 24, 2019

Office supply and demand in the Montreal market. (Courtesy JLL)

Montreal has joined Toronto and Vancouver as Canada’s hottest office markets, surpassing the West Coast city for first-quarter net absorption, according to new JLL reports.

Montreal experienced the fastest economic growth out of all major Canadian cities in 2018, and it’s reflected in the office market as well,” JLL research analyst Allison Wang told RENX. “The tech sector has been leading office leasing activities since 2018.

“With many universities like McGill, Université de Montréal and Concordia, Montreal has a pool of qualified workers.”

There were 2.91 million square feet of office space under construction in the Greater Montreal Area in the first quarter of 2019, according to JLL’s Montreal report.

Downtown East is picking up traction for new development projects with the redevelopment of the old Molson brewery, Silo 5, Groupe Mach’s Quartier des Lumières and Broccolini’s new Maison de Radio-Canada all slated to be delivered in 2020.

64.5 per cent is pre-leased

Of the 1.2 million square feet of office space expected to be delivered in the next 15 months, 64.5 per cent is pre-leased.

“We notice an appetite for large quality space,” said Wang. “New projects start with larger companies like Airbnb, Microsoft and National Bank pre-leasing all or most of the building.”

Total vacancy decreased by 20 basis points to 12.1 per cent for the Greater Montreal Area (GMA), while vacancy in the suburbs decreased by 90 basis points to 16.7 per cent, in the first quarter.

The suburban market recorded net absorption of 308,292 square feet, accounting for more than half of the GMA’s total absorption of 523,549 square feet.

Downtown Montreal’s vacancy rate was 9.5 per cent during the quarter.

We are noticing a flight to quality, where class-A buildings in downtown are taking a large portion of the absorption, whereas lower-quality buildings are losing tenants,” said Wang.

“There are also particular submarkets in midtown where vacancy is as low as downtown, as renovated lofts are highly popular with tech and creative industries.”

Midtown vacancy continued its downward trend to 13.3 per cent, the lowest rate since 2013. The South Shore recorded 112,245 square feet of net absorption during the quarter, the highest in the last seven years.

“The Montreal office market can expect modest growth and stable vacancies,” said Wang of her outlook for 2019.

Montreal has lower fit out costs

JLL’s new “Fit Out Guide” for office cost benchmarking shows the cost of fitting out offices in Montreal is consistently lower than in Toronto, Vancouver and Calgary. It’s also below the North American average, which could be another contributor to the city’s strong performance.

“The cost of living is generally lower in Montreal than in Toronto and Vancouver,” said Wang. “Especially housing is less expensive in Montreal, as the city has laws that control rent increases.

“The low cost of operation is definitely presented as a selling point to foreign companies looking to open their office in Montreal.”

Canadian office space highlights

On a Canada-wide basis, strong occupier demand coupled with modest construction completions resulted in the total vacancy rate compressing for a fifth consecutive quarter to 10.7 per cent. That was down 40 basis points quarter-over-quarter and 140 basis points year-over-year.

The national construction pipeline reached 19.4 million square feet in the quarter, the highest level since the first quarter of 2015, according to JLL. Most completions will take place in downtown markets between 2020 and 2022, which should bring some relief to tenants looking for office space in severely supply-constrained markets.

Following are snapshot highlights of the JLL reports for the first quarter of 2019 for five other Canadian office markets:

Toronto

Downtown Toronto’s vacancy rate dropped for the seventh straight quarter, while average net rents rose 6.2 per cent, the largest quarterly increase since 2009.

The vacancy rate within the Greater Toronto North East market fell 120 basis points to 9.7 per cent, according to the Toronto report.

The Toronto West market recorded 394,360 square feet of net absorption in the quarter, and the 13.4 per cent vacancy rate was down 80 basis points from the previous quarter and 230 basis points year-over-year.

Metro Vancouver

Metro Vancouver’s office market had strong net absorption across most submarkets in the first quarter, and the vacancy rate dropped 230 basis points from a year earlier to 5.8 per cent. The downtown market saw an even larger drop of 300 basis points from the previous year to 3.5 per cent.

This tightening market caused asking net rents downtown to rise by 8.3 per cent year-over-year to $34.46 per square foot, according to the Vancouver report.

Calgary

Downtown Calgary’s office vacancy rate remained unchanged at 23.5 per cent in the first quarter, with a slight positive net absorption of 6,753 square feet. The flight to quality in the downtown core drove market activity, as tenants took advantage of premier office space at discounted rates.

The suburban Calgary market remained flat with a vacancy rate of 17.4 per cent. There was 87,133 square feet of net absorption, according to the Calgary report.

Edmonton

Demand decreased as the total office vacancy rate in Edmonton increased by 20 basis points quarter-over-quarter to 17.5 per cent. The downtown vacancy rate increased by 50 basis points to 17.7 per cent while the suburban vacancy rate remained flat at 17.3 per cent.

Downtown markets exhibited 71,260 square feet of negative net absorption while suburban markets gained 9,767 square feet of net absorption, according to the Edmonton report.

Ottawa

Downtown Ottawa office net absorption accelerated in the quarter to match recent suburban demand, further compressing vacancy to an overall rate of eight per cent.

There was 271,367 square feet of net absorption and no office space under construction during the quarter, according to the Ottawa report.

https://renx.ca/montreal-toronto-vancouver-canada-hottest-office-markets-jll/

 

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Allied achète le 700 de la Gauchetière et l'édifice RCA dans Saint-Henri

https://renx.ca/allied-acquire-700-de-la-gauchetiere-rca-building-montreal/

Allied to buy 700 De La Gauchetière in Montreal

Don Wilcox
Commercial 
Jun. 11, 2019

Montreal_700DeLaGauchetiere400.jpeg
700 De La Gauchetière in Montreal has been bought from Dream Office REIT by Allied Properties REIT.

Allied Properties REIT (AP.UN-T) will spend $400 million to purchase two Montreal office properties, the almost million-square-foot 700 De La Gauchetière Street West from Dream Office REIT (D.UN-T), and the 343,579-square-foot RCA Building.

Allied is paying $322.5 million for 700 De La Gauchetière, and $80 million for the RCA Building. Allied says the purchases are conditional on regulatory approvals, but that it has completed its due diligence on the properties.

To finance the equity portion of the purchases, as well as several smaller acquisitions which have recently closed, Allied will issue a $300-million stock offering.

In a release announcing the deal, Allied said the purchases add to its portfolio of 18 urban properties in Montreal comprising 4.3 million square feet of leasable space. Among the other holdings are 5445 and 5455 de Gaspé Ave. (969,558 square feet), Cité Multimédia (958,849 square feet) and Nordelec (877,376 square feet).

“Montréal has emerged as a premier urban environment in Canada for knowledge-based organizations,” Allied says in the release. “This derives in large part from the number and quality of the institutions of higher learning in the city. The scale and quality of the built-legacy in Montréal has also contributed to its remarkable emergence in the past decade.”

Comprising over half a city block bounded by de la Gauchetière West on the north, 600 de la Gauchetière Street West (currently the head office of National Bank of Canada), Viger Avenue West and Robert-Bourassa Boulevard, 700 DLG is in the southern portion of Montréal’s downtown core.

It is close to Allied’s 425 Viger Avenue West, which is being expanded and retrofitted to provide “distinctive urban workspace” to knowledge-based organizations. Fifty per cent of that property is pre-leased to a global knowledge-based organization and Allied said the balance is expected to be pre-leased shortly.

About 700 De La Gauchetière

Completed in 1983 for Bell Canada, 700 De La Gauchetiere is comprised of 935,866 square feet of GLA and 693 underground parking spaces. It is 96 per cent leased.

Like many of the properties, Allied has upgraded in Montréal and elsewhere, 700 De La Gauchetière has large floor plates (34,000 square feet), 14-foot floor-to-ceiling height and column spacing which favours the open planning required for contemporary urban workspace.

“Our business is defined not so much by the specific workspace format we own, operate and develop, but rather by the workspace users we serve on an ongoing basis,” said Michael Emory, president & CEO of Allied, in the release. “If any particular format enables us to serve knowledge-based organizations better and more profitably, we’ll seriously consider it and, in the right circumstances, do it.”

The possibility exists to create an additional workspace and urban-data-centre space by transforming portions of the existing structure above and below grade.

Through a user-led transformation, some of the workspace in 700 De La Gauchetière has recently been improved in similar fashion to the environments that Allied develops, owns and operates in major Canadian cities. Allied said the renovations are similar to workspace occupied by Ubisoft, Framestore and Sun Life Financial at Allied’s 5445 and 5455 de Gaspé.

The company intends to both work with existing and future users to continue this workspace transformation, and transform the extensive public and common areas at 700 De La Gauchetière. The three- to five-year time frame for this work is designed to continue to appeal to knowledge-based tenants and increase asset value.

On closing, 700 De La Gauchetière will be subject to a first mortgage of $148 million at a 4.2 per cent annual interest rate. The term expires on October 1, 2022, while amortization is over a 25-year period.

RCA Building

Located on the north side of Saint-Antoine Street West, between Lenoir Street and Lacasse Street, the RCA Building is part of Saint-Henri, a mixed-use neighbourhood west of Griffintown and south of Westmount.

It is very close to El-Pro Lofts, which Allied acquired late last year. Well-served by public transportation, Saint-Henri is known for older structures that can be adaptively re-used for distinctive urban workspace. Notre Dame Avenue connects Saint-Henri to Griffintown and to Old Montréal.

As an example of its potential, Allied said the area is evolving much the way King Street West did in Toronto from 1996 onward.

A class-I structure with a long and rich history, the RCA Building is comprised of 220,535 square feet of land, 343,579 square feet of GLA over five storeys and a surface parking lot for 215 cars. Approximately 107,000 square feet of the land can be intensified in time.

The building is 82 per cent leased to a diverse group of knowledge-based organizations, many of which continue to expand within the building. Allied also intends to upgrade this property over time.

On closing, the RCA Building will be free of mortgage financing. Allied will fund the purchase via the share offering.

Allied’s other recent acquisitions

Allied has also completed $101 million in acquisitions in Toronto, Kitchener, Calgary and Vancouver in 2019.

It will use the balance of the net proceeds of the share offering to repay its unsecured line of credit; effectively funding the equity component of its acquisition program in the first half of 2019 with the net proceeds.    

A syndicate of underwriters led by Scotiabank, RBC Capital Markets and Goldman Sachs Canada Inc., will serve as joint bookrunners. The bought-deal offering comprises 6,240,000 units at $48.15 per share.

An over-allotment option allows for the purchase of an additional 936,000 units on the same terms and conditions.

Closing of the offering is expected to occur on or about June 19 and is subject to regulatory approvals.

On closing of the offering and over-allotment, Allied expects its total indebtedness ratio will be 28.3 per cent, its net debt as a multiple of annualized adjusted EBITDA will be 6.6:1 and its interest coverage ratio will be 3.4:1.

Allied says its portfolio, on closing of all transactions, will reach $4.4 billion.

Dream also selling Ottawa office asset

In addition to selling 700 De La Gauchetière, Dream said it is in advanced negotiations to sell its office property at 150 Metcalfe St. in Ottawa. It plans to proceeds from these potential dispositions will be used to repay debt, invest in its capital and development program and potentially repurchase shares.

Once the sales are complete, Dream will no longer own any properties in the Ottawa or Montreal regions. It will increase its presence in the downtown Toronto and Greater Toronto Area to approximately 86.5% of its portfolio.

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