immobilier commercial actualités

[andre md]

Il y a 10 heures, Rocco a dit :

Ceux qui ont pas de goût perdent des enseignes chouchou..

https://journalmetro.com/local/lasalle/3076787/brault-martineau-et-economax-disparaissent-du-paysage-quebecois/

C'est seulement un changement de nom. 

[ToxiK]

Il y a 1 heure, andre md a dit :

C'est seulement un changement de nom. 

C'est le nom de Québec qui l'emporte sur le nom de Montréal.  Je présume que c'est une plus grosse histoire là-bas qu'ici...

[Brick]

Il y a 6 heures, ToxiK a dit :

C'est le nom de Québec qui l'emporte sur le nom de Montréal.  Je présume que c'est une plus grosse histoire là-bas qu'ici...

L'expérience Tanguay surpassait une visite chez B&M.

[andre md]

Il y a 3 heures, Brick a dit :

L'expérience Tanguay surpassait une visite chez B&M.

Je connait les magasins Tanguay seulement que de nom j'y ai jamais mis les pieds. 

Si Brault&Martineault est bas de gamme question qualité et service. Alors Brick est carrément dans le deuxieme sous-sol. 

 

 

[Brick]

Il y a 2 heures, andre md a dit :

Je connait les magasins Tanguay seulement que de nom j'y ai jamais mis les pieds. 

Si Brault&Martineault est bas de gamme question qualité et service. Alors Brick est carrément dans le deuxieme sous-sol. 

 

 

Et ça n'a pas de rapport avec un nom d'utilisateur 😂

[Normand Hamel]

Pour l'instant Montréal ne s'en tire pas si mal quand on se compare à d'autres villes d'Amérique du Nord.

[acpnc]

lapresse.ca

 

Regard sur l’immobilier | Des pertes de valeur considérables dans les centres-villes

André Dubuc La Presse

https://www.lapresse.ca/affaires/marche-immobilier/2023-07-20/regard-sur-l-immobilier/des-pertes-de-valeur-considerables-dans-les-centres-villes.php

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Un jeudi sur deux, La Presse propose un retour sur ce qui retient l’attention dans le domaine de l’immobilier résidentiel et commercial

Publié à 0h52Mis à jour à 6h00

La pandémie laissera des stigmates sur les centres-villes de la planète qui prendront la forme d’importantes pertes de valeur sur les immeubles de bureaux et les commerces, d’après une étude.

La firme McKinsey estime que la valeur des immeubles de bureaux va reculer de 26 % entre 2019 et 2030, dans un scénario dit modéré.

En vertu de ce scénario, la présence des employés au bureau continue d’augmenter progressivement jusqu’en 2025 sans atteindre toutefois les niveaux prépandémiques. Le modèle incorpore d’autres facteurs comme la tendance à la densification des postes de travail, la part de marché croissante des emplois liés au savoir de même que l’automatisation d’une partie du travail accompli par les cols blancs.

L’étude porte sur neuf métropoles qui accaparent une part disproportionnée de la croissance de l’économie de leur pays. Parmi celles-ci figurent New York, San Francisco, Houston, Paris, Londres, Munich, Tokyo et Shanghai.

Dans ces neuf villes à l’étude, les pertes de valeur potentielles des tours de bureaux totalisent la somme astronomique de 800 milliards US d’ici 2030.

Les villes américaines, dont la fonction des centres-villes est concentrée autour des bureaux, souffrent davantage que les centres-villes de Paris et de Londres, plus diversifiés.

Par ricochet, des bureaux moins remplis se traduisent par une chute du nombre de consommateurs dans les boutiques du centre-ville. Là aussi, des pertes de valeur sont attendues. La demande de locaux commerciaux connaîtra une baisse durable de 9 %, a calculé McKinsey dans les neuf villes à l’étude.

Selon la firme de consultants, la solution passe par la multiplication des usages dans le cœur du quartier des affaires, en faisant la part belle aux logements. Les propriétaires d’immeubles sont également invités à envisager la cohabitation des usages au sein d’un même bâtiment, voire à un même étage.

Plus de 600 immeubles propices à la conversion

Montréal compte pas moins de 611 immeubles de bureaux qui ont le potentiel d’être convertis en logements, selon l’agence de courtage Avison Young.

Ce chiffre représente 47 % des 1289 bâtiments analysés par l’entreprise, rapportait le quotidien Montreal Gazette plus tôt cette semaine.

L’identification s’est faite grâce aux analyses internes du courtier sur la base deux critères principaux : les bâtiments construits avant 1990 et disposant d’une superficie de plancher inférieure à 15 000 pieds carrés. Des superficies plus vastes empêchent généralement la luminosité naturelle d’éclairer la totalité du plancher.

« Au-delà de l’âge et de la surface, d’autres critères doivent être pris en compte – tels que la faisabilité d’un bâtiment spécifique, les coûts, l’emplacement et les commodités environnantes – pour déterminer la meilleure candidature », dit, dans un communiqué, Stephen Silverstein, directeur principal et directeur général, U.S. Studio Project and Construction Management chez Avison Young.

Depuis la pandémie et l’essor du télétravail, les centres-villes sont boudés par les cols blancs le jour. Le taux d’inoccupation des bureaux se rapproche des niveaux record.

L’impact se fait particulièrement ressentir dans les immeubles plus anciens, dits de catégorie B ou C.

À Montréal, le taux d’inoccupation a atteint 17 % au centre-ville au deuxième trimestre de 2023, selon l’agence CBRE. Le taux est de 14,5 % dans les immeubles plus modernes de construction plus récente, dits de catégorie A.

« Les propriétaires d’immeubles anciens ont donc la possibilité de repenser leur stratégie d’investissement et d’explorer différentes options, qu’il s’agisse de conserver l’immeuble en l’état, de le rénover ou de le moderniser, d’innover en le réaffectant ou en l’adaptant à d’autres usages, ou encore de le réaménager », suggère l’agence immobilière.

Dans la pratique, Lachance immobilier procède à la conversion du 16, place du Commerce en logements, à L’Île-des-Sœurs. Le mois dernier, la société NexArm Investments, filiale immobilière de la famille Armoyan, a acquis l’ancienne tour de la Standard Life, au 1245, rue Sherbrooke Ouest, en vue de la convertir en immeuble d’appartements locatifs.

D’après les données d’Avison Young, jusqu’à 34 % des immeubles de bureaux dans 14 grands marchés nord-américains pourraient être des candidats potentiels à une conversion, soit près de 9000 propriétés au total. Les conversions de bureaux en logements pourraient ouvrir la porte à des logements potentiels pour des milliers de familles.

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PHOTO DOMINICK GRAVEL, LA PRESSE

Le 16, place du Commerce est en voie d’être converti en un immeuble résidentiel.

Mais convertir des bureaux en logements est plus facile à dire qu’à faire, les coûts et l’obtention des permis figurent parmi les principaux obstacles.

Selon une étude récente de Cushman & Wakefield, citée par Montreal Gazette, les estimations vont de 100 $ par pied carré à près de 700 $ par pied carré et varient en fonction de l’ampleur des travaux.

Obtenir les autorisations réglementaires n’est pas une sinécure. Une conversion d’immeuble représente un chantier de deux à quatre ans, estimait Jean Laurin, président d’Avison Young au Québec, dans le même article.

La certification LEED bien en place

Apparu à Montréal en 2009, le mouvement de certification LEED n’a jamais cessé de progresser depuis pour atteindre aujourd’hui 70 % de la superficie totale d’espaces de bureaux de catégorie A au centre-ville de Montréal.

La catégorie A représente les bureaux les plus luxueux et modernes.

L’agence de courtage constate aussi que les niveaux de certification de plus en plus élevés. Le niveau LEED Or a supplanté le LEED et LEED Argent, tandis que le LEED Platine avance rapidement depuis 2020.

LEED fonctionne selon un système de pointage portant sur son empreinte environnementale, sa localisation, sa situation géographique, etc. Plus la certification est élevée, plus le pointage requis augmente.

Les bureaux certifiés ont un taux de disponibilité inférieur aux bureaux sans certification, a constaté Jean Laurin, président d’Avison Young au Québec. Les bureaux LEED platine ont un taux de disponibilité de 18,3 %, les bureaux LEED en général sont à 19,7 %, tandis que les bureaux sans certification affichent un taux de disponibilité de 21,9 %.

« Ça confirme la montée en gamme que l’on observe dans le marché », mentionne M. Laurin. Les locataires qui magasinent des locaux en 2023 profitent d’un rapport de force favorable pour choisir des bureaux de meilleure qualité à des conditions avantageuses.

[acpnc]

Immobilier commercial « Course vers la qualité » chez les locataires

PHOTO ALAIN ROBERGE, ARCHIVES LA PRESSE

Les « immeubles de prestige » sont une catégorie supérieure regroupant une douzaine d’adresses de marque au centre-ville, par exemple le 1000 De La Gauchetière (en photo), Place Ville Marie, le 1250 René-Lévesque et le 1981 McGill.

Le taux d’inoccupation des édifices de bureaux est demeuré inchangé à 19,4 % durant le quatrième trimestre de 2023 dans la grande région de Montréal. Mais les locaux vides des édifices de prestige du centre-ville commencent à se remplir, ce qui annonce une « course vers la qualité » chez les locataires.

Publié à 0h47 Mis à jour à 6h00

 

https://www.lapresse.ca/affaires/marche-immobilier/2024-02-02/immobilier-commercial/course-vers-la-qualite-chez-les-locataires.php

Denis Arcand La Presse

C’est ce qui se dégage du Rapport trimestriel du marché des bureaux du Grand Montréal publié jeudi par le courtier immobilier commercial Avison Young.

À 19,4 %, le taux d’inoccupation général demeure « énorme, c’est presque le double du printemps 2020 [10,3 %] et un niveau qu’on n’a pas vu depuis 25 ans », observe Marie-France Benoît, associée chez Avison Young et responsable du renseignement de marché.

Il y avait fin décembre 21,8 millions de pieds carrés disponibles dans le Grand Montréal. Le fait que le taux d’inoccupation et la superficie disponible n’aient pas augmenté par rapport au 3^e trimestre « est déjà quelque chose de positif », dit M^me Benoît, sans pour autant y voir nécessairement l’annonce d’une embellie pour le marché en général.

 

En attendant, dit-elle, on observe « une course vers la qualité » chez les locataires, qui est signalée par la baisse du taux d’inoccupation dans les édifices de prestige du centre-ville, dit M^me Benoît.

« Ce taux, qui avait atteint 11,9 % au 4^e trimestre 2022, a passé un an plus tard sous la barre des 10 %, soit 9,5 %, ce qui se rapproche du taux d’inoccupation prépandémique de 8,2 % au 1^er trimestre 2020. »

Les « immeubles de prestige » sont une catégorie supérieure regroupant une douzaine d’adresses de marque, par exemple Place Ville Marie, le 1250 René-Lévesque, le 1000 De La Gauchetière et le 1981 McGill, explique M^me Benoît.

Les tours du centre-ville étant toutes relativement bien situées et accessibles en transports en commun, la concurrence joue davantage sur la qualité et le luxe que sur l’emplacement, explique le rapport d’Avison Young.

Mouvement vers la catégorie supérieure

Ces bâtiments « de prestige » trônent au-dessus de l’échelle A, B et C selon laquelle les édifices de bureaux sont classés en fonction de nombreux critères.

« Ce qui s’est passé récemment, c’est que des locataires qui occupaient des locaux dans des tours de niveau A ont profité de la disponibilité pour déménager dans ces espaces haut de gamme. »

M^me Benoît croit que cette tendance va se maintenir, avec comme résultat « des immeubles qui sont presque entièrement loués dans un contexte d’espaces très excédentaires », dans le marché en général.

Le loyer moyen de ces espaces « premium » est resté stable à 33,50 $ le pied carré durant les deux derniers trimestres de 2023. Durant la même période, le loyer moyen dans les édifices de classe A est passé d’un peu plus de 25 $ à 24 $ le pied carré.

Selon M^me Benoît, ce mouvement et d’autres facteurs créent un appel d’air qui va se répercuter sur le marché, les locataires d’immeubles B et d’immeubles C ayant des conditions très favorables pour négocier des espaces dans la catégorie supérieure.

« Le haut taux d’inoccupation incite de nombreux locateurs à investir pour moderniser, améliorer et embellir leur offre », note M^me Benoît.

La vocation de nombreux édifices obsolètes va continuer d’être un sujet de discussion, note M^me Benoît. Les tendances déjà annoncées comme la conversion en édifice locatif – ou même en hôtel, dans certains cas – va se poursuivre.

[acpnc]

Regard sur l’immobilier Bureaux au centre-ville : le pire en attendant mieux

PHOTO BERNARD BRAULT, ARCHIVES LA PRESSE

La disponibilité des bureaux dans la région montréalaise se situe à pratiquement 20 % des stocks au quatrième trimestre 2023

Un jeudi sur deux, La Presse propose un retour sur ce qui retient l’attention dans le domaine de l’immobilier résidentiel et commercial.

Publié à 1h09 Mis à jour à 7h00

 

https://www.lapresse.ca/affaires/marche-immobilier/2024-03-28/regard-sur-l-immobilier/bureaux-au-centre-ville-le-pire-en-attendant-mieux.php

André Dubuc La Presse

Telle une catastrophe qui se déroule au ralenti, la disponibilité des bureaux dans la région montréalaise se situe à pratiquement 20 % des stocks au quatrième trimestre 2023, d’après le plus récent rapport de marché préparé par l’agence immobilière Avison Young.

Ce qui avait été annoncé dans La Presse dès mai 2020 par le courtier Laurent Benarrous se concrétise un peu plus chaque jour.

Diplômé de HEC Montréal, M. Benarrous avait anticipé que le taux de disponibilité des bureaux allait grimper à Montréal au fur et à mesure que les occupants réduiraient leur empreinte immobilière de 10 à 20 % au renouvellement de leur bail.

 

Consultez l’article « Tours de bureaux : le centre-ville gardera-t-il son attrait ? »

« Les baux ont une durée moyenne de 6,5 ans, indiquait-il alors. Chaque année, en moyenne, des baux représentant 15,8 millions de pieds carrés arrivent à échéance et doivent être renouvelés. » Selon ses savants calculs, au moins 2 millions de pieds carrés par année allaient ainsi se libérer au fil des renouvellements.

L’équivalent de 21 tours vides

Quatre ans plus tard, c’est l’équivalent de 21 gratte-ciel de la taille du 1000 De La Gauchetière qui est disponible sur le marché dans la région montréalaise, dont l’équivalent de 11 tours de 1 million de pieds carrés seulement au centre-ville. « C’est parmi les plus hauts taux de disponibilité qu’on a vus à Montréal », concède, dans un entretien, Patrick Laurin, directeur général d’Avison Young à Montréal.

« De nouvelles sous-locations se sont ajoutées à un rythme soutenu en 2023, ce qui semble indiquer que les rationalisations d’espace ne sont pas terminées, lit-on dans l’étude de marché d’Avison Young. Il faudrait que davantage de grands occupants passent en mode croissance, et non rationalisation, afin de voir l’espace de sous-location diminuer significativement. »

M. Laurin y voit malgré tout une lueur d’espoir. Son agence prépare le rapport du premier trimestre 2024. Ô bonheur ! Le taux de disponibilité recule légèrement, passant de 19,4 % en décembre 2023 à 18,5 % en mars 2024, pour la première fois depuis des lunes. « Il faudra voir dans la durée si c’est le début d’une nouvelle tendance », dit-il en se croisant les doigts.

Sinon, l’activité de location s’est accélérée dans les dernières semaines, constate pour sa part Luciano D’Iorio, président régional de CDNGlobal Québec.

« La catégorie AAA va très bien », indique-t-il. Cette expression regroupe les bureaux les plus modernes et les plus spacieux, selon ses dires. Précisément, il entend les 1000 De La Gauchetière, le 1250, René-Lévesque, Place Ville Marie, la Tour Deloitte et le nouveau siège social de la Banque Nationale.

Dans la catégorie « prestige », le taux de disponibilité était seulement de 9,5 % en décembre 2023, moitié moins que le taux du marché dans son ensemble, d’après les chiffres colligés par Avison Young.

PHOTO OLIVIER JEAN, ARCHIVES LA PRESSE

La Tour Deloitte, au centre-ville

On voit que les occupants diminuent la taille de leurs bureaux quand le bail arrive à échéance, mais ils veulent de l’espace de qualité. Pour convaincre leurs employés de retourner au bureau, les locataires misent sur des bureaux de qualité.

Luciano D’Iorio, président régional de CDNGlobal Québec

Ailleurs que dans la catégorie prestige, c’est plus ardu. M. D’Iorio s’attend néanmoins à ce que les locataires des immeubles défraîchis reluquent maintenant les immeubles de niveau supérieur, profitant d’une localisation avantageuse comme, par exemple, le 1100, boulevard René-Lévesque et le 1981, McGill College.

« Ce sera au tour des locataires des immeubles de catégorie B (de moindre qualité) d’être courtisés pour combler les nombreux locaux à louer dans les édifices de catégorie A (de meilleure qualité sans être considérés cependant comme prestigieux), et ce, à des coûts très compétitifs », corrobore Avison Young dans son étude.

La demande reste timide cependant pour des bureaux situés dans des lieux plus excentrés comme le complexe Alexis Nihon, à l’extrémité ouest du centre-ville, et le Nordelec, dans Pointe-Saint-Charles, souligne le courtier Luciano D’Iorio.

La situation en banlieue

Le constat vaut également pour Laval et la Rive-Sud. « En banlieue, la course vers la qualité a favorisé les immeubles récents, près d’un métro ou du REM. Même si les loyers nets de ces sites se rapprochent de ceux du centre-ville, les taxes et frais d’exploitation restent inférieurs », indique Avison Young dans son document.

C’est à Laval que le taux de disponibilité des bureaux reste le plus élevé dans la région montréalaise, à 23 %. N’empêche, Groupe Montoni a réussi à louer 90 % des 420 000 pieds carrés de bureaux à Espace Montmorency, lesquels sont reliés à la station de métro Montmorency par un passage souterrain comme au centre-ville.

 

En savoir plus

• 21,4

  Millions de pieds carrés de bureaux disponibles à la location dans la région montréalaise au quatrième trimestre 2023

  Source : Avison young