Développement résidentiels dans les centres commerciaux

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Centres commerciaux: moins d’asphalte, plus de rendement

PHOTO BERNARD BRAULT, LA PRESSE

Bientôt, les stationnements des centres commerciaux ne serviront plus seulement à garer sa voiture, alors que certains serviront également à se loger.

Une nouvelle vocation attend les vastes stationnements qui entourent les centres commerciaux. Pour maximiser la valeur de ces actifs en asphalte, leurs propriétaires envisagent d’y construire des tours d’habitation. La Presse vous présente 10 projets en cours.

Publié le 30 janvier 2021 à 6h00

https://www.lapresse.ca/affaires/entreprises/2021-01-30/centres-commerciaux/moins-d-asphalte-plus-de-rendement.php

Marie-Eve Fournier
La Presse

André Dubuc
La Presse

L’avenir du centre commercial est dans son stationnement

PHOTO BERNARD BRAULT, LA PRESSE

De moins en moins occupés, les stationnements des centres commerciaux verront, pour certains, apparaître dans les prochaines années des immeubles résidentiels.

Dans une dizaine d’années, il ne devrait plus y avoir beaucoup de stationnements à perte de vue autour des centres commerciaux du Québec. Leurs propriétaires ont à peu près tous des projets pour y construire des tours d’habitation, des résidences pour personnes âgées et de l’espace à bureaux.

Face au déclin de la popularité des centres commerciaux, les propriétaires ne pouvaient que faire preuve d’imagination pour maximiser la valeur de leur actif. « Le but des propriétaires immobiliers est de faire de l’argent avec leurs actifs. Les fiducies de placement immobilier [FPI ou REIT, dans le jargon] ont besoin de revenus récurrents », explique Jean-François Grenier, expert en immobilier commercial chez Groupe Altus.

La solution la plus populaire au Québec actuellement ? La construction de tours résidentielles dans les stationnements… de moins en moins occupés.

Contrairement à ce que l’on pourrait croire, l’idée n’est pas de sauver les détaillants en leur attirant plus de clientèle.

Si tu ajoutes 400 logements, ça représente très peu de ventes pour un centre commercial.

Jean-François Grenier, expert en immobilier commercial chez Groupe Altus

Un avis que partagent entièrement d’autres experts de l’industrie des centres commerciaux consultés pour ce reportage.

Tous insistent sur le fait qu’en plus de 40 ans d’existence, les centres commerciaux ont déjà beaucoup évolué. Ils ont été rénovés, agrandis, transformés en fonction des tendances, des besoins. « Il y a toujours eu de la créativité, mais là, c’est plus intense. Amazon frappe fort ! », soutient un haut dirigeant qui n’est pas autorisé à parler aux médias.

C’est sans compter les effets à moyen et à long terme de la pandémie. Les consommateurs s’empresseront-ils de retourner magasiner dès que le vaccin contre la COVID-19 aura été largement administré ? Auront-ils, au contraire, pris goût aux achats en ligne ?

Quoi qu’il advienne, les propriétaires immobiliers ont de nombreux projets pour « densifier » leurs vastes terrains. Dans la région de Montréal, certains sont étroitement liés au développement des transports en commun, qu’il s’agisse du Réseau express métropolitain ou du prolongement de la ligne bleue du métro. Les plus importants projets sont présentés dans le prochain onglet.

Vivre dans un centre commercial

Tant du côté du FPI Cominar que de Cadillac Fairview, on veut créer des milieux de vie où il sera possible de travailler, de manger, de faire ses achats et de se divertir… tout ça à quelques mètres des transports en commun. « On ne veut pas développer les terrains de façon isolée du centre commercial. On veut créer un environnement qui serait le meilleur de tous les mondes », explique Brian Salpeter, vice-président principal au développement chez Cadillac Fairview, au sujet du projet de « centre-ville de l’Ouest » à Fairview Pointe-Claire.

Cadillac Fairview a déjà concrétisé un projet du genre à Vancouver, le Richmond Center, connecté au SkyTrain. Les condos sont actuellement en vente. En ligne, Cadillac Fairview vante son projet de 1,5 milliard en disant qu’il s’agit « de la meilleure occasion d’affaires à Vancouver » avec ses 200 magasins et restaurants.

Les choses se feront différemment du côté de Cominar. « On n’est pas des promoteurs, on n’a pas l’expertise pour ça. Alors les développements se font par la vente des droits aériens ou en partenariat », précise la vice-présidente exécutive, commerce de détail et chef du développement, Marie-Andrée Boutin.

PHOTO ROBERT SKINNER, LA PRESSE

Projet de construction au centre commercial Wilderton, avenue Van Horne, à Montréal

Jusqu’ici, au Québec, peu de projets sont en construction. Mais à Montréal, des tours sont en construction sur le site du centre commercial Wilderton, qui appartient à First Capital.

Bureaux et résidences pour aînés

Dans bien des cas, les propriétaires de centres commerciaux prévoient depuis un certain temps l’ajout d’espaces de bureaux. Les travailleurs ont l’avantage de fréquenter les restaurants le midi.

Mais alors que le télétravail n’a jamais été aussi répandu, est-ce encore une bonne idée ? La pandémie « peut effectivement changer les plans », répond Alexandra Genest, associée et leader du secteur de la consommation pour le Québec chez Deloitte. « Ça peut faire en sorte qu’il y ait un réaménagement, qu’on décide de faire une plus petite portion commerciale et une plus grande résidentielle. »

Avec le vieillissement de la population, on risque également de voir émerger des résidences pour personnes âgées (RPA) à côté des boutiques. Une bonne idée, selon Jean-François Grenier, de Groupe Altus.

Il fut une époque où l’on construisait des RPA sur le bord de l’eau. Mais ce n’est pas ça que le monde veut, on veut être proche de la pharmacie, de l’épicerie, du café. Les personnes âgées veulent aller à pied à la banque et au salon de coiffure.

Jean-François Grenier, expert en immobilier commercial chez Groupe Altus

« Le statu quo n’est pas une option »

PHOTO EDOUARD PLANTE-FRÉCHETTE, ARCHIVES LA PRESSE

Le Time Out Market au Centre Eaton

L’ajout de restaurants avec service aux tables, comme cela s’est vu dans le stationnement des Promenades St-Bruno (The Keg), permet aussi de maximiser l’actif. Parfois, le nombre de pieds carrés n’est pas augmenté, mais de vastes espaces sont transformés pour y amener de nouveaux concepts liés à l’alimentation (pensons au Time Out Market du Centre Eaton ou aux Galeries gourmandes des Galeries de la Capitale).

Les nouvelles générations cherchent non seulement les articles de mode, mais elles cherchent aussi à se divertir, à vivre des expériences. Les centres commerciaux doivent faire des changements pour les accommoder.

Stéphanie Labrecque, directrice de projet chez GH+A, entreprise de conception d’espace commercial

« Le statu quo n’est pas une option [pour les centres commerciaux]. Quand on va commencer à revenir à la normale, il va falloir qu’il y ait des changements, que ce soit en innovation, dans la foire alimentaire ou dans les services offerts, comme la conciergerie », ajoute Alexandra Genest, de Deloitte.

La triste réalité, c’est qu’un centre commercial, « ça vieillit, ça finit par être désuet », dit avec philosophie Étienne Guindon, directeur, recherche, évaluation et services-conseils, chez Groupe Altus.

Moins de voitures, plus de tours

PHOTO BERNARD BRAULT, LA PRESSE

Le Mail Champlain pourrait connaître d’importants changements au cours des prochaines années, dont la construction de plusieurs tours à logements sur son terrain.

Attendez-vous à voir pousser des immeubles résidentiels, des tours de bureaux et des centres pour personnes âgées dans les stationnements des centres commerciaux dans les prochaines années. Voici 10 projets en développement.

Mail Champlain

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Le propriétaire du Mail Champlain, Cominar, a recruté de nouveaux types de locataires dans la dernière année comme l’épicier Mayrand, la boulangerie Ange et le centre d’escalade Clip n’Climb. Mais les plus importants changements sont encore à l’étape de projet. Si tout se passe comme prévu, des tours abritant 1000 logements (condos ou appartements locatifs, ce n’est pas décidé) seront érigées dans le stationnement, à quelques pas de la future station Panama du Réseau express métropolitain (REM). « C’est important de densifier autour des stations du REM. On veut en profiter pour optimiser la valeur de notre terrain, réduire le nombre de pieds carrés de vente au détail et diversifier les usages », explique Marie-Andrée Boutin, vice-présidente exécutive, commerce de détail et chef du développement chez Cominar. Les esquisses montrent quatre tours entre Mayrand et La Baie d’Hudson près du boulevard Pelletier, ainsi que deux tours dans le stationnement à proximité du magasin Archambault. Au plus tôt, la construction pourrait commencer en 2022.

Centropolis

IMAGE FOURNIE PAR COMINAR

Cominar a également pour projet de construire trois tours résidentielles près du boulevard Daniel-Jonhson et de l’école Laval Junior Academy, sur le terrain du Centropolis.

Au Centropolis, un centre commercial de type lifestyle (comme le DIX30), à Laval, le zonage permet déjà à Cominar de construire des logements sur son vaste terrain. « On en est au stade de la conception en ce moment », précise Mme Boutin. Mais les esquisses montrent un projet de trois tours résidentielles (condos et appartements locatifs) près du boulevard Daniel-Jonhson et de l’école Laval Junior Academy. Le site bénéficie déjà de plusieurs services importants dans un milieu de vie, fait valoir la dirigeante : le marché 440, des restaurants et un cinéma. On y trouve aussi une clinique, un cabinet de dentiste et des banques.

Fairview Pointe-Claire

IMAGE FOURNIE PAR CADILLAC FAIRVIEW

Créer le « centre-ville de l’ouest de l’île », c’est le projet que caressent Cadillac Fairview et Ivanhoé Cambridge.

Les projets sont nombreux à deux pas du centre commercial Fairview Pointe-Claire, qui sera éventuellement desservi par le REM. Les copropriétaires du terrain, Cadillac Fairview et Ivanhoé Cambridge, veulent en profiter pour y créer le « centre-ville de l’ouest de l’île ». Leur projet inclut la construction d’une résidence pour personnes âgées, de tours d’habitation et « idéalement d’un hôtel, car il y a un manque dans l’ouest de l’île », observe Brian Salpeter, vice-président principal au développement chez Cadillac Fairview. Il est aussi question d’espaces publics, de bureaux, de parcs. On espère obtenir les autorisations de la Ville d’ici la fin de l’année pour entamer la construction en 2022. Rappelons que Simons se prépare à prendre la place de Sears (2e et 3e étages), tandis que le rez-de-chaussée sera occupé par des restaurants.

Marché Central 

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L’ancien site du marché des producteurs maraîchers (environ 1 million de pieds carrés) sera divisé en deux parties de part et d’autre de la future avenue des Maraîchers, lit-on dans les documents de l’arrondissement Ahuntsic-Cartierville, qui a autorisé le changement de zonage dernièrement. La partie ouest, qui longera la rue du Marché Central, comprend une rue piétonne bordée de bâtiments d’un maximum de deux étages, ainsi qu’une place publique. On y retrouvera un marché public de 25 000 pieds carrés muni d’une toiture verte. Des boutiques occuperont les rez-de-chaussée des cinq bâtiments qui bordent la rue piétonne. L’étage sera comblé par des bureaux, des services et des espaces de travail partagé. Le stationnement sera souterrain. Dans la partie est du site, il y aura deux bâtiments de grand gabarit séparés par 891 cases de stationnement extérieur. L’un de ces bâtiments aura une façade sur l’autoroute métropolitaine. Une grande surface commerciale louerait le rez-de-chaussée, et l’étage serait occupé par une serre produisant des fruits et légumes.

Centre Rockland

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Alors qu’un peu partout les propriétaires de centres commerciaux projettent la construction de tours résidentielles, au Centre Rockland, Cominar prévoit une densification à plus petite échelle. « Si tout va comme on pense, on va faire un réaménagement sur la rue Sloane. On veut des maisons de ville avec jardins », explique Mme Boutin, vice-présidente chez Cominar. La volonté est d’éliminer le stationnement en surface du centre commercial, qui est « l’un des plus importants îlots de chaleur de la ville », précisait le Programme particulier d’urbanisme (PPU) du secteur, en octobre. Mont-Royal souhaite ainsi amener un peu de verdure autour du centre commercial construit en 1958 sur un terrain de golf. L’esquisse ci-haut est celle du PPU, et ne provient pas de Cominar.

Place Longueuil

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Cominar projette de construire, dans le stationnement de la Place Longueuil, du côté du St-Hubert, 600 logements répartis dans trois tours. « Il y a une possibilité de résidence pour personnes âgées », confie Marie-Andrée Boutin. Le centre commercial, dont les principaux locataires sont IGA, Winners et Sports Experts, compte déjà plus de 67 000 pieds carrés d’espaces de bureaux occupés par le ministère du Revenu. Il n’est pas prévu d’en ajouter, l’idée étant plutôt d’ajouter des services destinés aux futurs résidants du site, comme des restaurants. « On veut créer une vie communautaire. On ne peut pas juste faire des tours. Il faut que ce soit attrayant, que les gens se disent : “Wow, j’ai envie de vivre là” », dit Mme Boutin en précisant que les tours pourraient sortir de terre en 2022.

Galeries d’Anjou

IMAGE FOURNIE PAR CADILLAC FAIRVIEW

Cadillac Fairview souhaite utiliser un million de pieds carrés sur le site des Galeries d’Anjou pour créer « un milieu de vie ».

Tout est sur la glace en raison du projet de prolongement de la ligne bleue du métro qui inclut un avis d’expropriation touchant le quart du terrain. Mais Cadillac Fairview rêve de transformer un million de pieds carrés sur le site des Galeries d’Anjou. Le projet de 2,5 milliards de dollars inclut 5000 logements (copropriétés, logements abordables, résidences pour personnes âgées), un hôtel, des commerces de proximité, des espaces de bureaux et même un « parc linéaire ». La STM y veut un stationnement incitatif de 1200 places, mais Cadillac Fairview s’y oppose, préférant « créer un milieu de vie » qui incite les gens à rester à Anjou. « On ne peut pas avancer les plans tant que ce n’est pas réglé avec la STM. On veut faire un vrai TOD [projet immobilier axé sur le transport collectif], mais les plans proposés empêchent le développement d’un TOD », déplore M. Salpeter.

Carrefour de l’Estrie

PHOTO FRÉDÉRIC CÔTÉ, LA TRIBUNE

Le Carrefour de l’Estrie, plus grand centre commercial de la région, prévoit retirer quelques centaines de places de sont stationnement pour y construire 500 unités logement.

Groupe Mach, propriétaire du plus grand centre commercial de l’Estrie depuis 2019, projette d’ajouter une fonction résidentielle à sa propriété. Le stationnement de 4400 cases sera réduit de quelques centaines de places pour faire place à pas moins de 500 logements. Au cours des 5 à 10 prochaines années, Mach songe à bâtir des logements locatifs, des copropriétés et une résidence pour personnes âgées regroupés dans des immeubles de 6 à 12 étages. « L’ajout de la fonction résidentielle permet d’étirer les heures d’animation du centre commercial », explique Cédric Constantin, vice-président développement immobilier chez Mach. Les négociations sur le zonage s’intensifieront avec la Ville de Sherbrooke en 2021. Dans l’immédiat, le Carrefour de l’Estrie qui compte plus de 150 boutiques et restaurants et reçoit 140 000 visiteurs par semaine se concentre sur la conversion de l’ancien Sears de 110 000 pieds carrés. La priorité va à la subdivision en grands locaux commerciaux. En cas d’impasse, la démolition sera envisagée.

Carrefour Langelier

PHOTO MARCO CAMPANOZZI, LA PRESSE

Le Carrefour Langelier pourrait accueillir un centre d’amusement dans les années à venir.

« Ce centre peut encore nous donner de bonnes années. Le plan A est de consolider sa fonction commerciale. Il mérite d’avoir plus de divertissement [en plus de Ciné Starz] comme un centre d’amusement. On en voit avec des trampolines », explique Cédric Constantin, vice-président du Groupe Mach, qui a acquis la propriété de 351 000 pieds carrés de l’arrondissement de Saint-Léonard, en juillet 2020, pour 62 millions.

Place Vertu

PHOTO MARCO CAMPANOZZI, LAPRESSE

Le stationnement de la Place Vertu perdra lui aussi des centaines de cases dans les prochaines années pour faire place à des constructions immobilières.

Avant la pandémie, ses propriétaires avaient donné le mandat à Cushman Wakefield de louer une nouvelle tour de bureaux. « On va d’abord construire un immeuble détaché de 25 000 pieds carrés sur deux étages dans le stationnement », dit Marc Montpetit, directeur régional chez Westcliff. Selon l’arrondissement de Saint-Laurent, un second îlot est aussi prévu, entraînant l’élimination de 400 cases de stationnement.

[ToxiK]

Ça fait longtemps que je vois ce phénomène se poindre à l'horizon.  Les centres commerciaux ont tout pour devenir des mini centres-villes locaux, et leurs énormes stationnements tant décriés par certains sont de magnifiques réserves foncières qui n'attendent que d'être transformées en quelque-chose de plus rentable.  Les centres commerciaux ne sont plus une icône, tant démonisée par certains, de l'étalement urbain mais une opportunité de consolidation et de densification en dehors de la ville centre.  Ce sont aussi des opportunités de devenir des hubs locaux et régionaux de TEC avec des terminus d'autobus (pour rejoindre la population locale) et des TEC lourds (pour servir de porte d'entrées vers le centre-ville et le reste de la région). 

Le timing est idéal car plusieurs centres commerciaux doivent se renouveler et on cherche à augmenter la population plus proche du centre de la métropole et à proximité de TEC pour diminuer la dépendance à la voiture.  Les centres commerciaux offrent le moyen de transition idéal entre le tout-à-l'auto et les TEC étant donné qu'il y a du stationnement disponible (car la voiture ne disparaitra pas de sitôt) et que celui-ci peut être transformé en d'autres choses si le nombre de voitures diminue. 

[acpnc]

il y a 41 minutes, ToxiK a dit :

Ça fait longtemps que je vois ce phénomène se poindre à l'horizon.  Les centres commerciaux ont tout pour devenir des mini centres-villes locaux, et leurs énormes stationnements tant décriés par certains sont de magnifiques réserves foncières qui n'attendent que d'être transformées en quelque-chose de plus rentable.  Les centres commerciaux ne sont plus une icône, tant démonisée par certains, de l'étalement urbain mais une opportunité de consolidation et de densification en dehors de la ville centre.  Ce sont aussi des opportunités de devenir des hubs locaux et régionaux de TEC avec des terminus d'autobus (pour rejoindre la population locale) et des TEC lourds (pour servir de porte d'entrées vers le centre-ville et le reste de la région). 

Le timing est idéal car plusieurs centres commerciaux doivent se renouveler et on cherche à augmenter la population plus proche du centre de la métropole et à proximité de TEC pour diminuer la dépendance à la voiture.  Les centres commerciaux offrent le moyen de transition idéal entre le tout-à-l'auto et les TEC étant donné qu'il y a du stationnement disponible (car la voiture ne disparaitra pas de sitôt) et que celui-ci peut être transformé en d'autres choses si le nombre de voitures diminue. 

Oui c'est une tendance logique qui pointe lentement mais sûrement. C'est aussi une bonne nouvelle pour contrer une partie de l'étalement urbain, en favorisant la densification dans les couronnes tout autant que dans les banlieues proches de l'ile et autour. Au niveau environnemental c'est aussi une bonne nouvelle, puisqu'en construisant sur les surfaces bétonnées et en réaménageant les espaces asphaltés on diminuera l'effet ilot de chaleur. Aucun doute qu'il y a un marché pour ce genre d'aménagement urbain et pour cela pas besoin de gruger de nouveaux territoires, surtout que les accès routiers sont déjà aménagés et que certains centres profiteront au passage de meilleurs services de TEC. 

Donc on verra dans les prochaines années des minis centre-villes (bureaux, résidences) disséminés un peu partout sur ces anciennes places commerciales, qui deviendront autant de points de services secondaires à proximité des quartiers résidentiels existants. Ce phénomène pourrait aussi permettre à terme la multiplication de nouvelles lignes de transport, améliorant à son tour la mobilité locale. En résumé c'est gagnant-gagnant pour tout le monde.

[ça coute cher]

option de developpement interessante pour carrefour angrignon et place versailles.....

[ToxiK]

Il y a 5 heures, ça coute cher a dit :

option de developpement interessante pour carrefour angrignon et place versailles.....

Il y a ce fil pour la Place Versailles:

Je ne sais pas si c'est un vrai projet ou une simple vision, mais c'est ce genre de redéveloppement que je vois dans les centres commerciaux.  Et je suis d'accord avec toi pour le Carrefour Angrignon.  Dans ce cas-ci, il y a déjà des tours à logements qui ont été construites dans les alentours (tout comme aux Galeries d'Anjou et au Carrefour Laval, d'ailleurs), donc un réaménagement a déjà commencé pour ce quartier, il reste maintenant à réaménager la pièce de résistance: le stationnement du centre commercial lui-même.

Ça va être intéressant à suivre.