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Île Gagnon, à Laval: un projet immobilier soulève un tollé

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PHOTO YVES TREMBLAY, LES YEUX DU CIEL
L’île Gagnon, à Laval

Un immense projet immobilier sur l’île Gagnon et dans le Vieux-Sainte-Rose, à Laval, est en marche depuis trois ans, mais ce n’est que le mois dernier que la population du quartier en a pris connaissance. Loin d’être impressionnés par la promesse d’investissements de 800 millions de dollars, des résidants se mobilisent contre ce qu’ils croient être la débâcle annoncée de leur quiétude.

Publié le 20 juillet 2020 à 5h00
KATHLEEN LÉVESQUE
LA PRESSE

« La Ville et le promoteur rament à l’envers. Ils ont été un peu maladroits en présentant le projet tel quel, sans consultation. Et la pandémie n’a pas aidé à la communication », croit Pierre Anthian qui agit comme porte-parole du groupe Citoyen.ne.s contre les projets Place Sainte-Rose et Île Gagnon.

Même si M. Anthian habite Laval-des-Rapides, il estime que Sainte-Rose, avec son secteur historique aux allures de village champêtre aux abords de la rivière des Mille Îles, est un peu la « cour arrière » de tous les Lavallois et qu’il faut donc s’opposer à la « vision disproportionnée » du promoteur pour le quartier. Mille sept cents logements, « c’est une menace pour la tranquillité de la population, un envahissement aussi », souligne-t-il.

Il s’agit toutefois d’un projet préliminaire, insiste l’homme d’affaires François Duplantie, qui en est l’instigateur. « On veut bâtir ce projet-là avec la collectivité », dit-il en soulignant qu’il n’exclut pas de modifier le projet, y compris en en réduisant l’ampleur.

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PHOTO OLIVIER JEAN, LA PRESSE
L’entrée du domaine de l’île Gagnon, à Laval

Sous la pluie battante de samedi dernier, M. Duplantie est allé à la rencontre des citoyens au marché du Vieux-Sainte-Rose, car il a compris qu’il avait fort à faire pour contrer la levée de boucliers. « On veut entendre les craintes et les inquiétudes des citoyens parce qu’on est capables d’ajuster [le projet]. Ce sont des préliminaires », dit-il.

François Duplantie travaille avec l’entreprise Olymbec, qui agit comme financier. Des discussions sont en cours avec d’autres investisseurs qui pourraient se joindre au projet estimé à 800 millions. « Dans une étape subséquente, si le projet va de l’avant, il y a des partenaires qui vont être annoncés publiquement, des partenaires très connus pour leurs grands développements », indique M. Duplantie, sans révéler leur identité pour l’instant.

Un projet en deux volets

Le projet immobilier se décline en deux volets : Île Gagnon et Place Sainte-Rose. L’île Gagnon est une île privée où Céline Dion avait un manoir, et qui a été vendue en 2016 à Olymbec. Il est maintenant question que l’île Gagnon accueille « un centre de villégiature international » avec un petit hôtel cinq étoiles et où le manoir offrirait des salles de réception pour des évènements. Il y aurait également un « centre bien-être » à proximité, avec un spa, une salle de conditionnement et un restaurant haut de gamme. S’ajouteraient 660 condos dans des édifices de six étages maximum.

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IMAGE FOURNIE PAR LE PROMOTEUR
Maquette du projet immobilier sur l’île Gagnon, à Laval

« On veut créer un projet d’avenir, une cité cardioprotectrice. On a une mission fondamentale en arrière de ce projet-là parce qu’il va y avoir une fondation à but non lucratif qui va soutenir les causes sur la santé, le bien-être des gens et la protection de l’environnement. Pour nous, c’est prioritaire que ce soit un projet exemplaire », affirme M. Duplantie.

Même s’il y a déjà un pont dans la portion sud de l’île la reliant à la terre ferme, le promoteur propose d’en construire un deuxième du côté nord. Cela permettrait d’apaiser la circulation et d’accéder au quartier voisin où le deuxième volet du projet est prévu. À l’angle des boulevards Sainte-Rose et Curé-Labelle, le promoteur a planifié un développement immobilier comprenant 960 logements. La moitié serait du logement locatif. S’ajouteraient des résidences pour personnes âgées et un CHSLD de 110 places. Il est également prévu de construire un hôtel de 120 chambres, une salle de spectacles et des espaces commerciaux.

> Consultez le site du promoteur

Prendre le pouls des citoyens

Le 17 juin dernier, M. Duplantie a présenté ses visées par visioconférence. Pour l’occasion, la Ville de Laval l’a accompagné afin de joindre les citoyens du secteur à inviter : 5000 invitations ont été lancées et 200 personnes ont participé. En parallèle, la Ville a mis en ligne un sondage pour évaluer l’acceptabilité sociale du projet ; le sondage se poursuit jusqu’à la fin du mois de juillet.

C’est la conseillère municipale de Sainte-Rose et membre du comité exécutif, Virginie Dufour, qui a proposé la tenue de ce sondage. Mme Dufour refuse de prendre position pour l’instant, disant vouloir « laisser la place aux citoyens » à cette étape-ci.

C’est tellement un gros projet qui peut avoir un impact sur plusieurs aspects, autant économique, environnemental que local et panlavallois, qu’il fallait prendre le pouls des citoyens pour pouvoir prendre une décision éclairée.

— Virginie Dufour, conseillère municipale de Sainte-Rose

Il y a trois ans, Mme Dufour était parmi les élus à qui François Duplantie a présenté son concept à l’hôtel de ville. « C’était surprenant et original », se souvient-elle. À l’époque, il ne s’agissait que de l’île Gagnon. Le développement de la Place Sainte-Rose a suivi l’année suivante.

Au même moment, la Ville de Laval effectuait une révision de son schéma d’aménagement. Les services municipaux proposaient alors que l’affectation de l’île Gagnon en soit une de protection plutôt que de développement urbain. Olymbec a présenté un mémoire en mars 2017, plaidant que cette nouvelle affectation serait trop restrictive pour tout projet éventuel. « Le peu de valeur écologique de l’île ne permet pas de justifier l’affectation “protection” », avait alors plaidé l’entreprise. L’administration de Marc Demers a maintenu l’affectation « urbain ».

Un projet écoresponsable

La semaine dernière, lors de la séance mensuelle du conseil municipal, le maire Demers a été mitraillé de questions sur le dossier (60 questions reçues). Parmi les nombreuses critiques, on retrouvait notamment des inquiétudes quant au fardeau financier (construction d’infrastructures, par exemple) que le projet pourrait entraîner pour les citoyens. M. Demers a martelé que « le projet appartient au promoteur et [que] tous les coûts lui incombent ».

Il a également été question de la valeur écologique de l’île Gagnon qui fait partie du chapelet d’îles qui baignent dans la rivière des Mille Îles à la hauteur de Sainte-Rose, tout autour de l’île Gagnon (île des Juifs, île aux Fraises, île Chapleau, île Gendron, île Kennedy et île Rodier). L’opposition officielle a proposé que la Ville acquière plus de 70 % de l’île Gagnon à des fins de préservation. Un avis de proposition a été déposé et sera débattu par le conseil municipal le mois prochain.

Ce projet nous fait réaliser que nous avons un joyau dans la rivière des Mille Îles. Nous avons une île qui est non inondable, à proximité du parc de la Rivière-des-Mille-Îles dont pourraient profiter davantage les citoyens.

— Michel Trottier, chef du Parti Laval

Cette idée est irrecevable pour le promoteur, qui estime que cela abaisserait la valeur foncière et marchande de l’île. Par ailleurs, M. Duplantie explique qu’il est déjà proposé de céder la portion ouest de l’île à Éco-Nature afin d’agrandir le parc de la Rivière-des-Mille-Îles, dont l’organisme a la responsabilité. « Il y a là un milieu de biodiversité », souligne M. Duplantie, qui se décrit comme un promoteur « écoresponsable ».

Mais le Conseil régional de l’environnement de Laval ne voit pas les choses du même œil. Il dénonce l’ensemble du projet, qu’il juge nuisible à l’environnement, et demande à l’administration Demers de le rejeter.

Soulèvement de passion

La situation fait dire à Virginie Dufour que le projet « génère des passions ». « Il y a des gens très enthousiastes et des gens qui ont vraiment peur aussi », constate-t-elle. Du même souffle, elle rappelle que la Ville n’en est pas à l’étape d’accorder des permis de construction au promoteur. Il faudra d’abord que ce dernier dépose des plans détaillés et demande les dérogations au zonage qui seront nécessaires. La population pourra alors se prononcer sur des intentions concrètes.

Il faut toutefois savoir que le promoteur pourrait, dès à présent, construire jusqu’à 24 propriétés sur l’île Gagnon selon le zonage en vigueur. Mais c’est « un milieu de vie » qu’il dit vouloir proposer.

« On a plusieurs façons de développer cette île-là depuis le jour un. On a des droits acquis. On aurait pu rapidement faire un projet de maisons unifamiliales ou de maisons en rangée. […] Si on avait voulu faire juste de l’argent, on aurait pu proposer juste des tours », souligne le promoteur François Duplantie.

Cet argument sonne comme une « menace déguisée de faire une autre île des Sœurs » qui stimule l’opposition des citoyens, tranche Pierre Anthian.

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Il y a 2 heures, ScarletCoral a dit :

Au téléjournal 18h (vidéo Facebook)

 

La question que je pose: combien vaudrait un espace naturel de cette qualité en zone urbaine si on devait le créer de toute pièce? 

Il faut avoir davantage de vision et penser aux générations futures, surtout qu'on peut supposer qu'avec la croissance de la population lavaloise, le besoin d'espaces exceptionnels de cette nature augmentera assurément. De toute façon Laval a encore énormément de surface à développer avant d'attaquer les plus beaux sites qui méritent eux qu'on les protège pour la postérité. C'est aussi ça faire du développement durable. Cessons de gruger à la pièce notre territoire en commençant par les morceaux de choix, parce qu'une fois le milieu construit il n'y aura plus de retour en arrière possible.

Décidément il faut que cette vision mercantile du territoire fasse place au respect environnemental, dont la valeur est elle inestimable.

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il y a 26 minutes, acpnc a dit :

La question que je pose: combien vaudrait un espace naturel de cette qualité en zone urbaine si on devait le créer de toute pièce? 

Il faut avoir davantage de vision et penser aux générations futures, surtout qu'on peut supposer qu'avec la croissance de la population lavaloise, le besoin d'espaces exceptionnels de cette nature augmentera assurément. De toute façon Laval a encore énormément de surface à développer avant d'attaquer les plus beaux sites qui méritent eux qu'on les protège pour la postérité. C'est aussi ça faire du développement durable. Cessons de gruger à la pièce notre territoire en commençant par les morceaux de choix, parce qu'une fois le milieu construit il n'y aura plus de retour en arrière possible.

Décidément il faut que cette vision mercantile du territoire fasse place au respect environnemental, dont la valeur est elle inestimable.

1)  Combien cela vaudrait...?  -- Prenons le coût d'une conversion d'un ancien site industriel majeur en un lieu (vert et bleu) de détente  --par exemple le "Lac" Phoenix West à Dortmund--, et multiplions par 10,  parce que le site de l'Île Gagnon est infiniment plus beau.

2) "Laval a encore énormément de surface à développer avant..." ?  Pas si certain, considérant a) la zone agricole permanente; b) les espaces occupés par les grandes lignes de transmission d'électricité; c) les emprises d'autoroutes (qui servent à toute la région métropolitaine); d) les autres espaces protégés et/ou inconstructibles; ainsi que e) les zones/bandes tampons entre les parcs industriels et les zones résidentielles.  Cela ne veut pas dire qu'il faille sacrifier les espaces naturels comme l'Île Gagnon, au contraire.  Cela indique plutôt que la poursuite du développement urbain à Laval est contraint, et qu'il doit porter prioritairement sur une reconversion/densification d'usages gaspilleurs d'espace, comme les vastes terrains de stationnement des centres commerciaux.  Des carrières de pierre encore en exploitation pourraient aussi être reconverties, quand la valeur du foncier le justifiera.  Idem pour les emprises des lignes de transmission.  Et pourquoi pas les terrains de golf? Au-delà de ce potentiel, on devra se contenter de modestes redéveloppements au fil du temps.  

Déjà, la rareté relative des terrains favorables à la construction résidentielle (ainsi que commerciale/industrielle) a "poussé" ces développements bien au-delà des limites de Laval, sur la Rive-Nord de la rivière des Mille-Isles et de plus en plus au-delà des limites nord de la CMM, donc non assujetties au PMAD.  Ceci dit, je ne crois pas que la pression pour "ouvrir de nouveux territoires au développement"  dans la grande région de Montréal se poursuivra avec la même intensité que dans le passé récent.  Les facteurs qui y ont contribué s'estomperont: a) le desserrement des ménages a presque atteint ses limites; la croissance de la population  ralentira aussi; plusieurs sites sous-utilisés seront mis en valeur, à Montréal, à Laval et à Longueuil notamment.  

On a donc tout intérêt à protéger les sites naturels d'une grande valeur, partout.

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Le projet, présentement, est peut-être trop important pour l'ile, mais de ce que j'ai pu voir, il respecte les milieux naturels déjà présents. Il est faux de dire que toute l'ile est un milieu naturel important sur toute sa superficie. Tout le terrain du manoir est une modification trop importante de la nature et sa valeur écologique, faible. 

Un développement de l'ile, si bien fait, ne viendra pas perturber de manière trop importante les milieux naturels présents et la madame du début va certainement continuer de voir des bernaches dans sa cour.

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Il y a 16 heures, Wave Arts a dit :

Le projet, présentement, est peut-être trop important pour l'ile, mais de ce que j'ai pu voir, il respecte les milieux naturels déjà présents. Il est faux de dire que toute l'ile est un milieu naturel important sur toute sa superficie. Tout le terrain du manoir est une modification trop importante de la nature et sa valeur écologique, faible. 

Un développement de l'ile, si bien fait, ne viendra pas perturber de manière trop importante les milieux naturels présents et la madame du début va certainement continuer de voir des bernaches dans sa cour.

Ce n'est pas nécessairement le développement de l'ile qui est contesté mais son échelle. Comme c'est un milieu fragile, on doit limiter l'impact qu'aurait une plus grande densité de population sur l'environnement immédiat. Sinon l'équilibre en serait certainement perturbé par une plus grande affluence sur l'eau et la multiplication des quais d'accès.

En faire un centre de villégiature international est certainement contraire à une vison de développement durable pour ce secteur, qui ne peut souffrir d'une pression constante sans y perdre sérieusement au change. On ne parle pas ici de développement organique, mais plutôt d'une explosion démographique potentielle et de milliers de visiteurs de passage. Une situation qui s'apparenterait à une forme de  tourisme de masse, vu la surface très limitée de cette ile dans un espace aquatique déjà vulnérable aux activités humaines.

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    • By LeTravailleur
      En parallèle au projet de l'île Gagnon, le promoteur a aussi dévoilé Place Sainte-Rose lors d'une assemblée publique virtuelle. Les deux projets seront situés à quelques centaines de mètres l'un de l'autre. 
      Cet article de Narcity résume les deux projets et cette brochure présente le volet Place Sainte-Rose spécifiquement, sur un site web conjoint pour les deux projets. 
      Je suis pas sûr d'aimer l'architecture "faux-village" de certains bâtiments, mais les volumes sont intéressants dans l'ensemble. Ça cadre bien avec le secteur et les bâtiments plus hauts sont en retrait, dans un secteur où il y a déjà quelques tours d'habitation. Il y a une belle mixité et une belle interaction avec la rue, notamment avec le geste spectaculaire de la place publique sous l'un des buildings, une des premières choses que l'on verrait en entrée de ville via le pont. 
      Ce projet m'interpelle beaucoup plus que celui de l'Île Gagnon - notons que les deux seraient reliés par un nouvel accès routier. Place Sainte-Rose serait hyper-structurant pour le cœur de Sainte-Rose, notamment avec une nouvelle salle de spectacle, des commerces, un hôtel et de vastes espaces piétons.
      Quelques images tirées de la brochure : 

       
       
    • By Gilbert
      Nom: Le Commodore
      Hauteur en étages: 27, 28
      Hauteur en mètres:
      Coût du projet:
       
      Promoteur: Aldo Construction
      Architecte:
      Entrepreneur général:
      Emplacement:
       
      Début de construction:
      Fin de construction:
       
      Site internet:
       
      Lien webcam:
       
      Autres informations:
       
      Rumeurs:
       
      Aperçu artistique du projet:
       

       
      Maquette:
       
      Autres images:
       
      Vidéo promotionnelle:
       
      [video=youtube_share;VvKqmbaLkKI]
    • By Gabmtl
      Nouveau projet de SRB inscrit au PQI (p.28), sur les axes Notre-Dame et De la Concorde. Pour le moment, rien de plus concret.
       
      "Projet structurant de transport collectif de type service rapide par bus dans l'axe des boulevards Notre-Dame et de La Concorde – Laval"
      https://www.tresor.gouv.qc.ca/fileadmin/PDF/budget_depenses/20-21/7-Plan_quebecois_des_infrastructures.pdf
    • By SkahHigh
      Fil de discussion sur les ouvrages d'art (viaducs, structures aériennes, etc.) de l'antenne Deux-Montagnes du REM.

    • By SkahHigh
      Fil de discussion sur la station Sainte-Dorothée du REM.