Longueuil - Projet Roland-Therrien - ?? Étages

[UrbMtl]

Ce sont de vieux rendus. Je me souviens les avoir vus il y a au moins 5 ans sur l’ancien site de Lemay, qui avait alors un nom différent.

http://lemay.com/fr/what/projects/pole-therrien

[acpnc]

il y a 40 minutes, UrbMtl a dit :

Ce sont de vieux rendus. Je me souviens les avoir vus il y a au moins 5 ans sur l’ancien site de Lemay, qui avait alors un nom différent.

http://lemay.com/fr/what/projects/pole-therrien

Donc on attend de voir la nouvelle version avant de juger, tout en espérant quelque chose de plus innovateur.

[Marc90]

Outre le caractère soviétique des lieux proposés, il s'agit d'une excellente idée que de densifier massivement ce secteur qui est vraiment bien situé. En fait, je crois que j'autoriserais quelques surhauteurs à 120 voire 150m+ sur le bord de l'autoroute, dans la portion Est. 

[ERJ-Boy]

J'ai une question, moi qui n'est pas urbaniste. On apprécie beaucoup la densité et le mode de vie du Vieux-Longueuil ou de certains quartiers de Montréal comme Rosemont et on reconnait leurs effets bénéfiques sur les transports, l'accès à des commerces de proximité, etc. 

Est-ce que la ville pourrait décider de refaire une grille orthogonale et de vendre de petits terrains pour qu'y soient construits des duplex et des triplex, ou même du 4-5-6 étages, etc. 

Merci d'éclairer ma lanterne

[Marc90]

il y a 17 minutes, ERJ-Boy a dit :

J'ai une question, moi qui n'est pas urbaniste. On apprécie beaucoup la densité et le mode de vie du Vieux-Longueuil ou de certains quartiers de Montréal comme Rosemont et on reconnait leurs effets bénéfiques sur les transports, l'accès à des commerces de proximité, etc. 

Est-ce que la ville pourrait décider de refaire une grille orthogonale et de vendre de petits terrains pour qu'y soient construits des duplex et des triplex, ou même du 4-5-6 étages, etc. 

Merci d'éclairer ma lanterne

Oui, ce serait possible, et même souhaitable. Économiquement, c'est plus intéressant pour une ville d'avoir un gros promoteur qui fait la totalité, avec des gros mégablocs de condos où on peut faire des économies d'échelle sur le plan de la construction. C'est l'urbanisme walmart et ça donne rarement des morceaux de ville intéressants. Urbanistiquement, socialement, architecturalement : un morcellement de la ville en plus petites parties, construites par des architectes différents, c'est définitivement mieux, et du 3-4 étages, ça donne quand même une forte densité, quand on est en contexte mitoyen. L'autre enjeu, c'est les exigences du code du bâtiment quand vient le temps de construire du 4 étages et +. Les exigences en matière d'accessibilité universelle, la présence obligatoire d'ascenseurs et de construction non-combustible rend tout petit projet beaucoup plus coûteux qu'un gros, au prix/pied carré. 

[dcarrier]

27 minutes ago, ERJ-Boy said:

J'ai une question, moi qui n'est pas urbaniste. On apprécie beaucoup la densité et le mode de vie du Vieux-Longueuil ou de certains quartiers de Montréal comme Rosemont et on reconnait leurs effets bénéfiques sur les transports, l'accès à des commerces de proximité, etc. 

Est-ce que la ville pourrait décider de refaire une grille orthogonale et de vendre de petits terrains pour qu'y soient construits des duplex et des triplex, ou même du 4-5-6 étages, etc. 

Merci d'éclairer ma lanterne

(Je suis pas urbaniste non plus)

Si les terrains appartiennent à la Ville, c'est effectivement dans leur pouvoir de pouvoir faire une fine grille orthogonale et de zoner pour des plex. Mais il y a plusieurs raisons pour lesquelles ils zonent plus dense et veulent diviser en plus grand lots:

• Les plus grands lots requièrent moins de rues publiques. Donc moins de superficie doit demeurer publique, ce qui permet d'augmenter la superficie revendable aux promoteurs, et la base taxable du secteur. Les rues publiques représentent aussi un passif important puisque les nouvelles rues doivent être entretenues et remplacées à long terme.
• En ville / première couronne, les municipalités cherchent à densifier beaucoup plus que des plex, parce que ça réduit les dépenses d'infrastructure par personne, et ça augmente plus la base taxable de la ville. De plus, les lots constructibles se font de plus en plus rares, alors les villes cherchent à utiliser ces lots autant que possible; les gros terrains sous-utilisés sont plus permissifs que les petits terrains vacants puisque l'intégration de grands bâtiments peut s'y faire plus facilement.
• La surenchère sur ces petits terrains ferait en sorte que seuls ceux avec des poches profondes pourraient s'en permettre l'achat. Donc ça serait probablement juste raflé par les gros proprios fonciers au lieu de la petite famille qui cherche à se construire pas trop loin.
• Plus un lot est petit, plus c'est difficile d'y construire en hauteur (>3 étages) puisque la proportion d'espace non habitable y devient trop grande (cages d'escalier, salles mécaniques, ascenseurs, corridors intérieurs, ...)

Donc ça serait possible, mais la subdivision des grands lots en ville/1re couronne de cette façon-là n'est plus vraiment viable à la fois du point de vue des municipalités et des développeurs. Les terrains de type greenfield en couronne éloignée peuvent sans doute encore se sudiviser en petits lots pour maisons unifamiliales / plex.

 

Edit: D'accord avec Marc90 pour dire que ce type de développement peut mener à des morceaux de ville peu intéressants. Je parlais plus du point de vue du montage financier de la chose.

Modifié 15 juin 2020 par dcarrier

[ERJ-Boy]

Merci à vous deux pour les réponses! C'est super instructif!