ville-marie 900, rue Saint-Jacques – 62 étages

[Rocco]

1 hour ago, Mondo_Grosso said:

So the reason why this project is taking so long to start is that Canvar was not the owner of the entire lot! The city of Montreal owned a large portion right down the middle. This week, they have sold that lot to Canvar (for $9.5 million) so that they can combine it all and build the project. The sale includes an obligation to develop the lot.

The project will be 60 floors, not 62. The estimated cost of the project is $100 million, which is very cheap.

Its a rental building with only a residential part. 100M for a big office tower would be cheap, but for one single residential tower, its actually good.

And why the hell did the city of Montreal own such a lot in such a weird spot. Probably a remnant of the Drapeau era, il y en avait des affaires fishy dans ce temps là.

[Mondo_Grosso]

Just now, Rocco said:

Its a rental building with only a residential part. 100M for a big office tower would be cheap, but for one single residential tower, its actually good.

Tous les projets de cette échelle que j'ai examinés sont beaucoup plus chers, 100 millions c'est très peu. Mais j'avoue qu'aucun n'était un project locatif, qui on généralement des finitions de qualité inférieure.

[Robertpuant]

Il faut faire la distinction entre le coût d'un projet et la valeur finale d'un projet post-construction. Quand un développeur dit qu'un projet est de 100M, cela représente la valeur finale du projet (= valeur des ventes totales dans le cas d'une tour a condo). Donc ici, si le coût du terrain est de 50M + 100M de coût de construction + prime sur équité de disons 12%/an x 4 ans (20% de 150M x 12% x 4= 14.4M), la valeur finale du projet est environs 164.4M. C'est très très simplifié évidement.

 

Donc dans le cas de l'Avenue, quand le développeur cite 200M, cela ne représente pas le coût de contruction.

 

Edit: erreur de chiffres corrigé

Modifié 15 octobre 2020 par Robertpuant

[Rocco]

Locatif = tous les même planchers de stratifié, les mêmes finitions, les mêmes cuisines, les mêmes salle de bain.. ça fait des économies d'échelle en ta... On parle pas de personnaliser chaque intérieur selon le goût du client là comme en condo. Facque on va arrêter les campagnes de peur.

[Mtlarch]

il y a 11 minutes, Mondo_Grosso a dit :

Tous les projets de cette échelle que j'ai examinés sont beaucoup plus chers, 100 millions c'est très peu. Mais j'avoue qu'aucun n'était un project locatif, qui on généralement des finitions de qualité inférieure.

Ça commence à bouger sur le terrain. Il y avait des ouvriers à l’extrémité Ouest du terrain ...

[Windex]

43 minutes ago, Wave Arts said:

@Windex avait écris le 19 décembre dernier : « Wow, 44M $!! Ce n'est pas pour bâtir un "petit" projet de 100M $ quand on paie si cher pour un terrain 😜 ».  Désolé Windex !

Pour comparer, VSLP c'est 300 millions, 1SP près d'un milliard (pour les trois phases par contre), l'Avenue 200 millions.

Incroyable. 100 millions. On va avoir une grosse cochonnerie en plein milieu, front and foremost de notre skyline.

 

[Rocco]

Je me demande combien a coûté à Devimco le locatif Hexagone 2 sur 20 étages? Ça c'est cheap.

[Robertpuant]

51 minutes ago, Robertpuant said:

Il faut faire la distinction entre le coût d'un projet et la valeur finale d'un projet post-construction. Quand un développeur dit qu'un projet est de 100M, cela représente la valeur finale du projet (= valeur des ventes totales dans le cas d'une tour a condo). Donc ici, si le coût du terrain est de 50M + 100M de coût de construction + prime sur équité de disons 12%/an x 4 ans (20% de 150M x 12% x 4= 14.4M), la valeur finale du projet est environs 164.4M. C'est très très simplifié évidement.

 

Donc dans le cas de l'Avenue, quand le développeur cite 200M, cela ne représente pas le coût de contruction.

Repost: vous comparer des oranges avec des pommes. Comment pouvez-vous savoir si 100M de coût de contruction c'est peu si vous avez aucun comparatif?

Si ça coûte 100M en conctruction pour faire une tour de 450 unités, ca coute 225K par unité locatif en coût de contruction SEULEMENT.

 

Edit: erreur de chiffrees corrigé

Modifié 15 octobre 2020 par Robertpuant

[Megafolie]

il y a 38 minutes, Rocco a dit :

Locatif = tous les même planchers de stratifié, les mêmes finitions, les mêmes cuisines, les mêmes salle de bain.. ça fait des économies d'échelle en ta... On parle pas de personnaliser chaque intérieur selon le goût du client là comme en condo. Facque on va arrêter les campagnes de peur.

 

[Né entre les rapides]

il y a 6 minutes, Robertpuant a dit :

Il faut faire la distinction entre le coût d'un projet et la valeur finale d'un projet post-construction. Quand un développeur dit qu'un projet est de 100M, cela représente la valeur du projet (=valeur des ventes totales dans le cas d'un condo). Donc ici, si le coût du terrain est de 50M + 100M de coût de construction + prime sur équité de disons 12%/an x 4 ans (20% de 150M x 4= 120M), la valeur finale du projet est environs 270M. C'es très très simplifié évidement.

Très simplifié mais très pertinent. (Laissons les chiffres de côté, et attardons nous au principe).  On peut aussi considérer le même projet sous l'angle de l'impact économique direct.  Commençons par décomposer les éléments constituant la "valeur finale":

- Le coût du terrain: simple transfert d'un actif à va maleur marchande présente.  N'implique pas de valeur ajoutée en soi.  Si comme c'est souvent le cas, la valeur du terrain s'est accrue au fil du temps, cet accroissement figure au titre de gain en capital pour le propriétaire antérieur à la transaction.

- Le coût de la construction:  comprend les salaires des concepteurs/designers du projet, les profits induits revenant aux firmes qui les employent, les salaires des ouvriers, les profits du constructeur et des sous-traitants, et bien sûr les matériaux utilisés et les coûts associés à l'usage de la machinerie.  La valeur ajoutée (=contribution au produit intérieur brut) correspond approximativement à la somme de ces coûts moins la valeur des matériaux (et services s'il y a lieu) importés.

- La "prime sur l'équité", dans le calcul délibérément simplifié que tu nous offres, présume que le promoteur finance lui-même l'ensemble de l'investissement: c'est OK, mais on pourrait arriver à un montant différent si on distinguait les coûts de financement.  D'une façon ou d'un autre, il s'agit de la rémunération du capital plus une prime pour le risque. 

À quoi sert une telle explication?  --  À donner une idée plus juste de l'impact économique direct de la construction d'un projet;  de plus. quand la réalisation d'un projet s'étire sur plusieurs années, son impact par année doit être divisé d'autant.  Par ailleurs, je n'ai pas abordé la question de la "participation" gouvernementale, qui se fait principalement sous la forme du prélèvement d'impôts et de taxes à tous les stages du processus, parce qu'on considérer qu'ils sont implicitement inclus dans les calculs; il demeure que c'est une part importante.