hampstead 5781-5783, Ch. Côte-Saint-Luc - 12 étages

[steve_36]

il y a 45 minutes, nephersir7 a dit :

Les citoyens de Hampstead disent non au projet immobilier appuyé par le maire

Parmi les électeurs admissibles, 29,56 % ont voté contre le projet tandis que 13,31 % se sont prononcés pour.

Et les autres ont votés pour quoi ?

[Né entre les rapides]

il y a 45 minutes, steve_36 a dit :

Et les autres ont votés pour quoi ?

Une partie de la réponse est fournie dans le reportage cité à la page précédente; une autre partie découle du taux de participation au référendum.  Parmi ceux qui ont voté "contre" (parce qu'il s'agit bien d'un vote négatif, pas d'un vote où il faut choisir entre deux alternatives, puisque l'autre n'est pas définie autrement que par le status quo), on peut supposer que certains l'ont fait parce qu'ils s'opposent à la densification, tandis que d'autres l'ont fait par sympathie pour les locataires affectés.  En même temps, une légère majorité des électeurs ayant droit de vote se sont abstenus, par manque d'intérêt ou par indifférence (presque la même chose).

Il se peut que ce projet aurait été bénéfique à l'ensemble de la communauté,  mais les actuelles règles du jeu donnent seulement la parole à ceux qui vivent dans un secteur bien délimité.  On ne change pas les règles en cours de route.  Il fallait convaincre la majorité du sous-groupe sus-mentionné.  Si l'hypothèse à l'effet que ce projet aurait été globalement bénéfique est exacte, il est concevable en théorie que les avantages (ou bénéfices) soient partagés entre les parties prenantes (promoteur, ville, résidents des alentours, locataires actuels) de telle sorte que tous soient gagnants.  Voici une illustration simpliste de ce que cela impliquerait (en supposant bien sûr que le projet aille de l'avant):

1)  Avant partage: le promoteur et la ville sont gagnants; les locataires actuels sont perdants; les résidents des alentours sont légèrement perdants.

2) Après partage, pour que toutes les parties soient gagnantes: le promoteur et la ville cèdent une partie (suffisante) de leurs gains aux "perdants".  Concrètement,  a) la ville pourrait renoncer à une partie de la hausse des taxes foncières, au bénéfice du promoteur; b) le promoteur concèderait des avantages (plus grands) aux locataires actuels; et c) la ville procéderait gratuitement à des améliorations locales dans le secteur concerné.

Notre système actuel est déficient, parce qu'il n'offre que trois options dans un référendum, soit: oui, non, abstention.  Il ne favorise pas naturellement la négociation de compromis qui bénéficieraient à toutes les parties prenantes.  Il revient au promoteur d'en prendre l'initiative.  Certains l'ont déjà compris, en s'impliquant activement dans la communauté en vue de développer puis proposer un projet rassembleur. Une municipalité susceptible de bénéficier des transformations envisagées a aussi avantage à favoriser ces échanges en vue d'une issue positive.  

Autrement, on reste enfermé dans l'opposition entre l'intérêt privé et l'intérêt collectif, avec trop souvent un gagnant et un perdant.  On a bien codifié la portée du "droit privé", mais ça ne suffit pas.

[acpnc]

Dans une situation de pénurie de logements sociaux on ne s'étonnera pas du résultat. Encore moins quand les prix du marché de la location augmentent nettement plus vite que l'inflation. Les gens ordinaires n'ont alors que peu de recours sinon s'objecter à toute perte qui diminuerait encore plus l'offre actuelle. Encore une fois il faut se rappeler que dans notre société, le logement décent est un droit non un privilège.

Autre rappel: durant l'ère Chrétien (1993) c'est cette classe de gens qui a fait en partie les frais de l'équilibre budgétaire du gouvernement fédéral, par des coupes sévères dans les subventions aux provinces pour le logement social. Les gouvernements subséquents n'ont pas corrigé le tir et l'important déficit du nombre d'habitations à loyer modique sous toutes ses formes n'a cessé de se creuser depuis.

Ajoutons à cela l'hyper-inflation des prix immobiliers toutes classes confondues dans les principales villes du pays. Montréal suit la tendance actuelle et pourrait vivre avec encore plus d'acuité le problème d'accessibilité au logement, si on n'applique pas des mesures de correction tandis qu'il est encore temps.

[ScarletCoral]

https://globalnews.ca/news/6211916/hampstead-contentious-housing-vote/

City of Hampstead votes to not pass contentious housing project

BY PHIL CARPENTER GLOBAL NEWS

Posted November 24, 2019 9:23 pm

Updated November 24, 2019 10:01 pm

After months of debate, residents of Hampstead voted against a proposed housing project on Côte Saint-Luc Road.

The votes came in at 593 residents voting no and 267 voting yes on passing the motion to demolish two affordable housing buildings on Côte Saint-Luc Road and have a luxury condo complex built in their place.

Residents voted in a referendum to determine not only the fate of the two affordable apartment buildings but that of the tenants living in them.

“This is a big deal,” said Leah Lasry, head of the “no” campaign. “I mean, this needs to be thought out.”

The two four-storey buildings are about 70 years old and have 26 apartments between them. Developers wanted to replace them with a new complex that would be 10 floors and have 90 units. But opponents say, among other problems, rent in the new building would be too much, especially for new tenants.

“When you get rid of the last affordable housing in this way, on Côte Saint-Luc Road, what are you essentially doing?” Lasry wondered. “I mean it will be impossible to live here… It’ll be cost-prohibitive.”

Neighbours also feared an increase in traffic and argue that the proposed building would block out the sunlight. Some residents wished they had been consulted more.

“When you do urban planning, you talk with citizens, you talk with people, you try to create a consensus, and expelling people from a building is certainly not a consensus,” Hampstead resident Martin Leblanc said,

Mayor William Steinberg supports the project, saying the current buildings are old and that the town needs the revenue that a new building would generate.

“That will allow us to have a zero per cent tax increase this year,” he told Global News, “and have money to spend $5.2 million over the next couple years on infrastructure.”

Inhabitants say the buildings are fine, though, and that owners should maintain them.

The debate has been tense and the process has left some residents feeling discouraged and drained. Still, they hope the fight will make town authorities consult with residents more in the future.

“It’s gonna change the possibility for them to just bulldoze an existing building that is perfect, in good shape, for the people,” said Marie Pontini, a resident in one of the buildings in question. “The gentrification is terrible.”

 

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https://montrealgazette.com/news/local-news/hampstead-residents-reject-bid-to-demolish-old-apartment-buildings

Hampstead residents reject bid to demolish old apartment buildings

Residents voted overwhelming to reject a plan by the town Hampstead to demolish two three-storey buildings on Côte-St-Luc Rd. on Sunday.

JASON MAGDER, MONTREAL GAZETTE 
Updated: November 25, 2019

Residents voted overwhelmingly to reject a plan by the town of Hampstead to demolish two three-storey buildings and replace them with a high rise.

In a referendum held Sunday, 68.8 per cent of 862 voters rejected the town’s proposal to raze the 76-year-old buildings on Côte-St-Luc Rd. and replace them with a 10-storey, 90-unit apartment building. About 2,000 residents were eligible to vote in the referendum.

Sharon Hyman, who has lived in one of the buildings for 26 years, said she was thrilled with the result.

“It’s a victory for tenants everywhere,” she said Sunday night. “For us, from the beginning, this was about a larger issue, that affordable housing is a human right, and that tenants aren’t just expendable commodities.

“I’m really looking forward to celebrating with my neighbours.”

Mayor Bill Steinberg said Sunday the town will respect the vote of the residents.

“I always said at the end of the day that democracy will prevail and clearly a very large number did not want us to continue with this project, so we won’t be; it’s over,” he said.

Steinberg added, however, he is disappointed in the result, saying the town needs the tax revenue to improve its infrastructure and to absorb increases in the agglomeration budget, which is set by the city of Montreal.

Hyman complained that tenants received last-minute advisories of the demolition from bailiffs last June with little time to contest, and that Steinberg vetoed a vote against the project in July because a councillor who was in favour of the demolition was on vacation. The plan was presented the following month and the council voted in favour of demolishing.

The developers then tried to collect enough signatures to have the referendum quashed before it could be held and distributed flyers pleading their case.

Steinberg used the town’s official newsletter to urge residents to vote for the demolition.

‘”CSL Road is decaying rapidly with 50-75-year-old, poorly maintained buildings, a boarded-up building, a vacant lot and other empty buildings,” he wrote. “This project will start the turnaround to a beautiful street with Hampstead-quality architecture.”

Hyman said she’s proud that Hampstead residents banded together to help people living in affordable housing units.

“It’s very heartening, particularly in Hampstead — which is a very wealthy municipality — that they care about people who have not had the same luck in life,” Hyman said.

The outcome was being closely watched by tenants’ rights activists and developers alike, because it could have paved the way for the tearing down of several more buildings on Côte-St-Luc Rd. to make way for apartment complexes 10 to 12 storeys in height, complete with elevators, washer-dryers and higher rents.

Two days before the vote, the owners improved the compensation package offered to residents. They offered to pay moving costs for tenants forced out, a termination payment of six months’ rent, plus $2,000 for long-term tenants. The tenants dismissed the offer as a public-relations exercise.

Throughout the day on Sunday, residents filed in steadily to the Irving L. Adessky Community Centre in Hampstead Park to vote. Many of them stopped to chat with their neighbours on a crisp November evening.

Resident Dan Mindel voted in favour of demolishing the buildings, both because he is friends with building owner Mitch Moss, and because he wants to see some revitalization in the town.

“As a resident, we think it’s nice to see new development in the area after so many years of not seeing anything happen; it’s unfortunate to see buildings falling apart,” Mindel said.

Hyman said she hopes with the result of the referendum that she and her fellow tenants won’t see their buildings fall into neglect, and that the owners make some much-needed improvements to the buildings.

“I’m hoping they will maintain the buildings,” she said.

 

[MtlMan]

Il faut que les gouvernements supérieurs se remettent à financer du logement social, bon sang! 

Au bout de la ligne, ce sont les villes qui subissent les effets négatifs, et/ou qui se sentent obligées de passer des règlements genre 20-20-20, qui vont peut-être empirer les choses, ironiquement.....

[Né entre les rapides]

Il y a 12 heures, MtlMan a dit :

Il faut que les gouvernements supérieurs se remettent à financer du logement social, bon sang! 

Au bout de la ligne, ce sont les villes qui subissent les effets négatifs, et/ou qui se sentent obligées de passer des règlements genre 20-20-20, qui vont peut-être empirer les choses, ironiquement.....

1) Et financer du pain social, du beurre social, etc.  Au bout du compte, une politique sociale davantage holistique serait préférable. Chaque individu/chaque ménage aurait les moyens de s'offrir un niveau de vie décent sans être extravagant, et pourrait établir ses propres priorités selon ses préférences.  Si les gouvernements (tous ordres/"palliers" confondus) concentrent tous leurs efforts sur le logement et sont indifférents face aux autres besoins mal satisfaits d'une frange de la population,  ils échouent dans leurs missions. 

2) C'est vrai que ce sont les villes ayant la plus forte croissance qui subissent le plus les conséquences de la pénurie de logements à prix abordables.  Ces villes sont souvent celles qui contribuent le plus au trésor public (fédéral et provincial) du fait de leur dynamisme, et elles devraient s'attendre à recevoir plus d'égards (et de $) de la part de ces derniers.  Dans l'actuel partage des pouvoirs, les villes n'ont pas les moyens d'assumer à elles seules les coûts liés à la prestation publique de logements à prix abordables.  La solution apparente est bien sûr que les gouvernements (supérieurs) "se remettent à financer du logement social" .  En fait, si on privilégie cette voie (logement social), je préférerais que ce soient ces gouvernements (excluant les municipalités) qui  assument la totalité  des coûts--comme ils le font déjà pour d'autres programmes "sociaux".  À défaut de cela, des municipalités sont amenées à inventer des mesures "imaginatives" qui ont toutefois le défaut de faire porter le fardeau inégalement   --alors que la responsabilité devrait être assumée collectivement (par tous les contribuables).

3) Dans l'immédiat, il n'y a peut-être pas d'autres solutions que celles qui sont mises en oeuvre présentement.  Je continue cependant de déplorer ce que je vois comme une déficience majeure, soit le fait que les individus/ménages bénéficiaires  ne comptent que pour une petite partie de tous ceux qui auraient besoin d'aide.  C'est comme la loterie: quelques gagnants, une multitude de laissés pour compte.  A quoi bon (pour un politicien) de pouvoir dire quelque chose comme "cette année nous avons construit le double de logements sociaux ", si ça laisse toujours la majorité exclue.  Car au rythme où les nouveaux logements "sociaux" sont fournis, la liste d'attente ne racourcira jamais.

4)Toujours dans les confins de la question du "logement", je me dois d'ajouter ceci: une "politique du logement" devrait aussi s'intéresser à l'ensemble du parc (stock) de logements existants et futurs, avec pour but de limiter l'accroissement des prix.  Les facteurs qui contribuent à la hausse devraient être examinés; certains sont hors du contrôle des gouvernements, mais d'autres  peuvent être infléchis  --par exemple la pénurie de terrains constructibles et de main-d'oeuvre, les normes et le zonage.  Il ne faut pas penser que la hausse des prix dans le marché libre n'a pas d'influence/d'impact sur la disponibilité et le prix des logements à prix abordables; les deux sont intimement liés.

[MtlMan]

C'est certain qu'une politique holistique est à privilégier dans l'absolu. Mais c'est le genre de politique qui met du temps à mettre en place, et dont les résultats se font sentir sur le long terme.

Il y a en ce moment urgence d'agir. Un financement important et immédiat serait nécessaire, sans pour autant remettre en question son intégration dans une politique de bien plus grande envergure, bien entendu!