Règlement 3 X VAIN

[acpnc]

Il y a 5 heures, Rocco a dit :

Je remercie le ciel que le fédéral ait coupé net son allocation à la construction de ce type de logement au début des années 90, sinon où diable seraient les rues de Montréal avec de telles verrues.

Drôles de priorités, si je suis ce raisonnement, mieux vaut laisser les gens dans la rue et les priver de logements décents, parce que la facture des HLM ne répond pas à tes critères de beauté. À ce compte là il y a beaucoup de bâtiments de nature privée qui n'ont guère fait mieux à la même période et même jusqu'à nos jours.

Il faut aussi comprendre qu'il est plus facile d'améliorer l'apparence d'un immeuble existant que celui qui n'a jamais été construit. La différence entre les deux c'est que le premier aura au moins répondu à des besoins essentiels, tandis que l'autre ne mériterait pas d'exister par simple manque d'esthétisme. Pourquoi on aurait ces exigences dans le social mais pas dans le privé? Encore une fois ce type d'affirmation fait preuve de préjugés et d'un manque de jugement consternant.

Bien sûr qu'on voudrait des édifices plaisants à voir, on en a déjà de bons exemples parmi les plus récents. Mais vu les budgets gouvernementaux extrêmement limités et les déficits récurrents. On en a en bout de ligne pour ce que l'on paie, surtout que les enveloppes de la Santé et de l'Éducation grugent une bonne partie de l'argent public. C'est comme ça dans la vraie vie et je remercie le ciel de nous priver de tes si bons services. 🙁

[Né entre les rapides]

Je me permets de reprendre une opinion déjà servie: quels que soient les mérites et/ou les faiblesses de ce règlement, il arrive trop tard pour qu'on puisse en mesurer les effets avant les élections municipales de l'automne prochain.  J'ajouterai toutefois ceci (1) et cela (2):

1) L'insuffisance du financement en provenance de Québec ou d'Ottawa (peu importe) a forcé la Ville de Montréal à rechercher des méthodes "novatrices" visant des résultats semblables, même si la forme sera différente.

2) Beaucoup plus d'attention devrait être portée à la condition du stock de logements locatifs existants; ce stock est infiniment plus important (en nombre/volume) que le nombre de nouveaux logements qui pourraient être construits dans les prochaines années, dans la meilleure des hypothèses.   

[acpnc]

Il faut voir les photos de l'article pour se laisser convaincre

_______________________

 

Quartier Saint-Michel

Oui, ce sont des HLM

PHOTO MARCO CAMPANOZZI, LA PRESSE

Avec des façades colorées, des jardins communautaires et des espaces familiaux, les HLM Saint-Michel Nord prouvent qu’il y a moyen de rénover de façon spectaculaire avec un maigre budget.

Le plus beau projet immobilier du quartier Saint-Michel est un complexe de HLM. Mais c’est une exception dans le paysage des HLM montréalais, où huit immeubles sur dix sont en piètre état. Leur nombre est aussi très insuffisant. S’il y a 20 000 ménages logés, on en compte 23 500 sur les listes d’attente. La durée moyenne d’attente est de cinq ans et quatre mois.

Publié le 19 juillet 2021 à 5h00

https://www.lapresse.ca/actualites/2021-07-19/quartier-saint-michel/oui-ce-sont-des-hlm.phpn

Suzanne Colpron La Presse

Les HLM Saint-Michel Nord sont le plus gros projet de rénovation jamais réalisé par l’Office municipal d’habitation de Montréal (OMHM), qui en est le propriétaire. C’est aussi le plus beau pâté de maisons du quartier.

Situé dans l’est de l’arrondissement de Villeray–Saint-Michel–Parc-Extension, à la frontière de Saint-Léonard, le complexe construit en 1972 par l’architecte Philip Bobrow était triste, avec ses murs en briques ternies et ses façades en béton, dont plusieurs n’avaient pas de fenêtres, et qui tournaient le dos au quartier.

Les travaux ont duré trois ans et demi et coûté 54,3 millions, soit, en gros, 300 000 $ par logement.

« C’était vraiment déprimant. Un peu trop anonyme », dit l’architecte Vladimir Topouzanov, qui en a fait le tour avec La Presse.

Rien à voir avec ce que c’est devenu : un ensemble coloré, dans les tons de jaune, d’orange et de rouge, doté d’impressionnants escaliers en colimaçon, qui a valu à ses concepteurs, Saïa Barbares Topouzanov architectes (SBTA), le Prix d’excellence de l’Ordre des architectes du Québec 2021, non dans la catégorie des logements sociaux, mais dans celle des « Bâtiments et ensembles résidentiels de type multifamilial ». Et pourtant, ce ne sont pas des condos de luxe.

PHOTO MARCO CAMPANOZZI, LA PRESSE

Le complexe compte 21 bâtiments et 182 logements, certains ayant cinq ou six chambres à coucher.

« Aujourd’hui, on se demande : est-ce que ce sont des condos ? Mais ce n’est pas le budget de condos », précise M. Topouzanov.

Les couleurs créent un sentiment d’appartenance. Avec quatre briques de différentes couleurs, on a fait neuf nuances. Ça crée un environnement dynamique et ça définit certaines zones.

Vladimir Topouzanov, architecte

Le complexe compte 21 bâtiments et 182 logements, certains ayant cinq ou six chambres à coucher pour loger les familles nombreuses. Il occupe le quadrilatère bordé par les rues Jean-Rivard et Choquette, le parc René-Goupil et la 25e Avenue, dans le quartier Saint-Michel.

« La logistique était colossale et a été faite dans des délais extraordinaires », souligne l’architecte.

PHOTO MARCO CAMPANOZZI, LA PRESSE

Une grande table en béton peut accueillir les familles sur une des placettes aménagées le long de l’allée Léo-Bricault, au cœur du projet.

En tout, 165 ménages, environ 600 personnes, ont été relocalisés pendant les travaux, à proximité d’écoles et de garderies. Aujourd’hui, la moitié sont de retour. Les autres logements ont été attribués à des ménages provenant d’autres secteurs ou à des personnes sur les énormes listes d’attente.

Un nouveau milieu de vie

« C’est magnifique ! », lance Fatima Chouaiby, coordinatrice en sécurité alimentaire pour Mont Resto Saint-Michel, un centre communautaire du site. « C’est beau ! Ça n’a rien à voir avec ce qui était là avant. »

2/3

En 2015, quand l’OMHM a lancé ce projet, l’ensemble était en piteux état. Il y avait de l’infiltration d’eau, de la moisissure. Et un gros enjeu de sécurité : plusieurs rues en cul-de-sac favorisaient la criminalité dans le secteur. « C’était un circuit fermé, très sombre », indique Vladimir Topouzanov. « Trop introverti. »

La majorité des logements donnaient à l’intérieur du projet et n’avaient pas d’adresses dans la rue.

« On a vraiment créé un milieu de vie », affirme Isabelle Breaut, architecte et directrice de la gestion des projets à l’OMHM, qui gère le plus grand parc immobilier de logements sociaux et abordables au Québec, évalué à 3,3 milliards au 31 décembre 2020.

« C’est une grande réussite. Car au-delà des travaux qui étaient nécessaires, l’objectif était de redonner une identité citoyenne aux locataires de ce plan d’ensemble. Aux Habitations Saint-Michel Nord, les immeubles n’avaient pas d’adresses physiques sur rue. Donc, les locataires ne sentaient pas qu’ils faisaient partie prenante de la société. »

Ça a l’air banal, d’avoir une adresse sur rue, mais ça te donne une identité citoyenne. Tu fais partie d’un quartier, tu fais partie d’un lieu.

Isabelle Breaut, architecte et directrice de la gestion des projets à l’OMHM

Dans un premier temps, la firme SBTA, associée à la façade arc-en-ciel du Palais des congrès, a soumis trois plans à l’OMHM : raser et reconstruire à neuf ; rénover les bâtiments existants ; en préserver seulement une partie. C’est la troisième option qui a été retenue.

Garder « la mémoire des lieux »

Pour briser le côté ghetto, 6 des 26 bâtiments d’origine ont été démolis et une rue partagée a été aménagée au centre du terrain afin de connecter l’ensemble au reste du quartier. La circulation automobile est permise, mais le piéton est roi.

PHOTO MARCO CAMPANOZZI, LA PRESSE

Les pavés colorés gardent la mémoire des bâtiments détruits pour faire place à une rue et désenclaver l’îlot.

Des pavés colorés marquent au sol l’emplacement des six bâtiments disparus dans la rue qu’on a baptisée allée Léo-Bricault, en l’honneur de M. Bricault, fondateur du Journal de Saint-Michel, qui s’est impliqué durant 50 ans dans les organismes communautaires du quartier.

« On a fait ça pour garder une trace, pour la mémoire des lieux », souligne M. Topouzanov.

Le nombre de logements a été conservé grâce à l’ajout d’un troisième étage sur les bâtiments qui en comptaient deux.

À l’intérieur, les plans n’ont pas été beaucoup modifiés, mais les logements ont été entièrement rénovés et dotés de plus grandes ouvertures et de balcons. Des fenêtres ont aussi été percées dans les murs qui n’en avaient pas. On a prévu des jardins communautaires, des poubelles écolos, du pavé perméable, une zone destinée aux BBQ, des bancs « anti-skateboard » et une longue table en béton.

PHOTO MARCO CAMPANOZZI, LA PRESSE

Des jardins communautaires ont été aménagés par les locataires des HLM.

Fait à noter : il n’y a pas le moindre graffiti sur les murs.

Les services ont été regroupés au nord du site, près du parc René-Goupil : resto communautaire, halte-garderie, maison de jeunes, salle multifonctionnelle. Ces équipements sont ouverts à toute la population, pour favoriser un plus grand métissage entre les locataires et les résidants du quartier.

« Ce sont des matériaux peu coûteux, mais agencés de façon très harmonieuse, explique Isabelle Breault, de l’OMHM. Les tons naturels, qui ne se démodent pas, s’insèrent dans le quartier de façon douce. »

Ce projet, selon elle, prouve qu’il y a moyen de rénover de façon spectaculaire avec un maigre budget.

Il prouve aussi que rénover soigneusement des HLM peut être payant pour la société, en améliorant la vie de ceux qui y habitent, tout en contribuant à la revitalisation du quartier. Il brise le préjugé voulant que le logement social soit une cicatrice dans la communauté.

« Toutes les conditions sont là pour accueillir les familles dans le respect et la dignité, estime Fatima Chouaiby, qui travaille pour Mon Resto Saint-Michel. Et c’est génial, la façon dont c’est construit. Il n’y a pas de coins où les gens peuvent se rencontrer et faire des mauvais coups. On voit que les gens sont contents, que les gens sont fiers. On le voit, on le sent. »

Des HLM en état lamentable

Aussi remarquable soit-il, ce projet est une exception à Montréal, où 82 % des HLM gérés par l’Office municipal d’habitation de Montréal (OHMH) ont un urgent besoin de rénovations.

Sur les 838 bâtiments du parc immobilier, comptant en tout 20 180 logements, 684 sont en mauvais état (cote D ou E) ; 13 bâtiments sont barricadés et 330 logements sont vacants dans l’attente de travaux majeurs.

Les fonds alloués à l’OMHM pour la rénovation et l’entretien de ses bâtiments, provenant des différents ordres de gouvernement, sont passés de 100,6 millions, en 2016, à 62,4 millions, en 2020. Ils étaient de 101,7 millions en 2017, de 86,5 millions en 2018, et de 77,7 millions en 2019.

« À ce jour, pour 2021, 66,6 millions ont été accordés à l’OMHM pour réaliser des travaux de remplacement, d’amélioration et de modernisation », signale Marie-Ève Leblanc, chargée de communications. Une autre tranche de 100 millions provenant de l’entente Canada-Québec, signée en mai dernier, a été accordée sur trois ans pour rénover 517 HLM.

L’OMHM en 5 chiffres

55 000 : nombre de locataires

838 : nombre de bâtiments HLM, constitués de plans d’ensemble, des tours d’habitation, des multiplex et des logements unifamiliaux en rangée

20 180 : nombre de logements de type HLM à Montréal

23 509 : nombre de ménages sur les listes d’attente de l’OMHM, en date du 30 juin 2021

5 ans et 4 mois : temps que les demandeurs inscrits sur les listes d’attente doivent patienter, en moyenne, pour obtenir un logement

[acpnc]

Québec et Ottawa investissent 1,5 milliard pour des logements abordables

PHOTO RYAN REMIORZ, LA PRESSE CANADIENNE

La ministre québécoise des Affaires municipales et de l’Habitation, Andrée Laforest, et le leader parlementaire des libéraux fédéraux, Pablo Rodriguez

(Montréal) Le leader parlementaire des libéraux fédéraux, Pablo Rodriguez, et la ministre québécoise des Affaires municipales et de l’Habitation, Andrée Laforest, ont annoncé vendredi un investissement conjoint de 1,5 milliard sur sept ans pour la création de logements abordables et le soutien des familles en situation précaire.

Publié le 13 août 2021 à 16h07

https://www.lapresse.ca/actualites/politique/2021-08-13/quebec-et-ottawa-investissent-1-5-milliard-pour-des-logements-abordables.php

Clara Descurninges La Presse Canadienne

Ottawa investira 338 millions pour créer 1300 logements abordables au Québec. Ceux-ci devraient être achevés « d’ici la fin de 2022 », a indiqué M. Rodriguez en conférence de presse. Ces logements ne seront pas seulement à Montréal, mais aussi à Québec, à Laval, à Gatineau et à Longueuil.

« On veut augmenter l’offre de logement dans toutes les régions du Québec », a expliqué la ministre Laforest en conférence de presse. Elle a ajouté qu’avec la pandémie et le télétravail, beaucoup de Québécois sont allés vivre en région, ce qui a fait augmenter les besoins en logement à l’extérieur des grandes villes.

« On lance un appel à tous nos partenaires », dont les municipalités, pour déposer des projets « avant le 21 octobre 2021 », a-t-elle dit.

Cette annonce amorce la deuxième phase de l’Initiative pour la création rapide de logements du gouvernement fédéral. Les constructions des 1491 logements abordables promis en octobre 2020 pour la première phase « vont très, très bien », a assuré la ministre.

De plus, les bénéficiaires du programme Allocation-logement verront leur allocation mensuelle monter de 80 $ à 100 $, puis « à 150 $ par mois d’ici quatre ans » alors que Québec investira 684 millions dans le programme. La participation du gouvernement fédéral, elle, sera de 454 millions. Ces investissements « vont aider, en tout, 145 000 familles québécoises », a déclaré M. Rodriguez, énonçant l’objectif d’« éliminer l’itinérance chronique d’ici 2030 ».

Le programme Allocation-logement vient en aide aux personnes à faible revenu qui ont 50 ans ou plus ou qui ont au moins un enfant à charge.

[Né entre les rapides]

Il y a 2 heures, acpnc a dit :

Québec et Ottawa investissent 1,5 milliard pour des logements abordables

PHOTO RYAN REMIORZ, LA PRESSE CANADIENNE

La ministre québécoise des Affaires municipales et de l’Habitation, Andrée Laforest, et le leader parlementaire des libéraux fédéraux, Pablo Rodriguez

(Montréal) Le leader parlementaire des libéraux fédéraux, Pablo Rodriguez, et la ministre québécoise des Affaires municipales et de l’Habitation, Andrée Laforest, ont annoncé vendredi un investissement conjoint de 1,5 milliard sur sept ans pour la création de logements abordables et le soutien des familles en situation précaire.

Publié le 13 août 2021 à 16h07

https://www.lapresse.ca/actualites/politique/2021-08-13/quebec-et-ottawa-investissent-1-5-milliard-pour-des-logements-abordables.php

Clara Descurninges La Presse Canadienne

Ottawa investira 338 millions pour créer 1300 logements abordables au Québec. Ceux-ci devraient être achevés « d’ici la fin de 2022 », a indiqué M. Rodriguez en conférence de presse. Ces logements ne seront pas seulement à Montréal, mais aussi à Québec, à Laval, à Gatineau et à Longueuil.

« On veut augmenter l’offre de logement dans toutes les régions du Québec », a expliqué la ministre Laforest en conférence de presse. Elle a ajouté qu’avec la pandémie et le télétravail, beaucoup de Québécois sont allés vivre en région, ce qui a fait augmenter les besoins en logement à l’extérieur des grandes villes.

« On lance un appel à tous nos partenaires », dont les municipalités, pour déposer des projets « avant le 21 octobre 2021 », a-t-elle dit.

Cette annonce amorce la deuxième phase de l’Initiative pour la création rapide de logements du gouvernement fédéral. Les constructions des 1491 logements abordables promis en octobre 2020 pour la première phase « vont très, très bien », a assuré la ministre.

De plus, les bénéficiaires du programme Allocation-logement verront leur allocation mensuelle monter de 80 $ à 100 $, puis « à 150 $ par mois d’ici quatre ans » alors que Québec investira 684 millions dans le programme. La participation du gouvernement fédéral, elle, sera de 454 millions. Ces investissements « vont aider, en tout, 145 000 familles québécoises », a déclaré M. Rodriguez, énonçant l’objectif d’« éliminer l’itinérance chronique d’ici 2030 ».

Le programme Allocation-logement vient en aide aux personnes à faible revenu qui ont 50 ans ou plus ou qui ont au moins un enfant à charge.

Dans ce type d'annonces, mon attention se dirige toujours en premier lieu sur la durée de la période sur laquelle porte l'entente.  Dans ce cas-ci, c'est sept ans.  1,5 milliard réparti sur sept ans.  On ne dit pas combien pour l'année 1, 2...7.  Ce sont pourtant les premières années qui sont les plus pertinentes et les plus crédibles.  Aussi, l'engagement déborde largement la durée normale d'un mandat gouvernemental conféré après chaque élection, et puisqu'on a deux gouvernements dont les mandats ne se chevauchent pas, l'indétermination est accrue, à moins de penser/croire que des engagements des gouvernements précédents ne peuvent pas être amendés en cours de route.  

Soyons "généreux" et imaginons que 214 millions seront accordés la première année: est-ce beaucoup, est-ce suffisant par rapport aux besoins?

 

[acpnc]

Il y a 11 heures, Né entre les rapides a dit :

Dans ce type d'annonces, mon attention se dirige toujours en premier lieu sur la durée de la période sur laquelle porte l'entente.  Dans ce cas-ci, c'est sept ans.  1,5 milliard réparti sur sept ans.  On ne dit pas combien pour l'année 1, 2...7.  Ce sont pourtant les premières années qui sont les plus pertinentes et les plus crédibles.  Aussi, l'engagement déborde largement la durée normale d'un mandat gouvernemental conféré après chaque élection, et puisqu'on a deux gouvernements dont les mandats ne se chevauchent pas, l'indétermination est accrue, à moins de penser/croire que des engagements des gouvernements précédents ne peuvent pas être amendés en cours de route.  

Soyons "généreux" et imaginons que 214 millions seront accordés la première année: est-ce beaucoup, est-ce suffisant par rapport aux besoins?

 

C'est vrai que l'entente s'étend sur plusieurs années, mais déjà la première phase est en marche avec 338 millions engagés et la deuxième phase est ouverte aux propositions des municipalités qui doivent être déposées avant le 21 octobre prochain.

Donc après des années de disette dans le logement social, on ne peut que saluer l'initiative commune Canada-Québec, qui on l'espère répondra adéquatement à l'urgent besoin d'habitations abordables sous différentes formules et avec la complicité des villes.

[acpnc]

Logement abordable

Les villes canadiennes réclament une aide fédérale

PHOTO EDOUARD PLANTE-FRECHETTE, ARCHIVES LA PRESSE

La Fédération canadienne des municipalités propose d’abord un investissement de 585 millions dans un programme d’achat de propriétés à faibles loyers afin qu’ils ne soient pas soumis à des « rénovictions » ou convertis en des unités de location beaucoup plus dispendieuses.

(Ottawa) Les leaders municipaux du Canada demandent aux partis politiques fédéraux en campagne électorale de construire davantage de logements sociaux, mais aussi de mieux protéger les logements abordables qui pourraient disparaître.

Publié le 23 août 2021 à 7h46

https://www.lapresse.ca/affaires/economie/2021-08-23/logement-abordable/les-villes-canadiennes-reclament-une-aide-federale.php

Jordan Press La Presse Canadienne

La Fédération canadienne des municipalités croit d’ailleurs qu’un meilleur accès aux logements abordables est l’une des solutions pour contrer le phénomène des « rénovictions » qui consiste pour un propriétaire de logement à orchestrer le départ d’un locataire, effectuer quelques travaux pour ensuite le louer à quelqu’un d’autre à un loyer beaucoup plus élevé.

La présidente de la Fédération, Joanne Vanderheyden, perçoit dans les villes canadiennes une nécessité de mieux protéger les locataires face aux fortes augmentations de loyer. Pour ce faire, Mme Vanderheyden affirme que les dirigeants municipaux ont besoin d’engagements pour être en mesure de protéger les marchés locatifs.

Joanne Vanderheyden, qui est mairesse de Strathroy-Caradoc à l’ouest de London, en Ontario, déplore que des locataires soient chassés de leur logis sans avoir d’endroit où aller.

La Fédération propose d’abord un investissement de 585 millions dans un programme d’achat de propriétés à faibles loyers afin qu’ils ne soient pas soumis à des « rénovictions » ou convertis en des unités de location beaucoup plus dispendieuses. La Fédération estime que des instances locales pourraient ainsi prendre le contrôle de quelque 10 000 logements ou aider des propriétaires à procéder à des rénovations sans augmenter les loyers.

Le regroupement de villes anticipe aussi le versement d’une somme de 11,5 milliards sur cinq ans pour permettre aux groupes communautaires, aux coopératives d’habitation et aux organismes sans but lucratif de construire 70 000 logements abordables qui ne seraient pas soumis aux lois du marché.

Joanne Vanderheyden croit qu’il faut alléger la pression sur le marché de la location, pour les locataires, mais aussi pour les propriétaires.

D’autre part, la Fédération canadienne des municipalités demande aux partis politiques en campagne de promettre de consacrer d’ici cinq ans une somme de 3,3 milliards au logement pour les Autochtones.

[acpnc]

Logements abordables pour spéculateurs et fils à papa

PHOTO PATRICK SANFAÇON, ARCHIVES LA PRESSE

« Pendant des années, la Ville obligeait des promoteurs à construire 15 % de logements abordables dans certains projets. Elle contrôlait le prix de ces logements, mais pas à qui les promoteurs les vendaient. Elle faisait confiance aux promoteurs. Le programme était-il efficace ? Rejoignait-il les nombreux Montréalais qui n’ont pas accès à la propriété ? La Ville ne le savait tout simplement pas », écrit notre éditorialiste.

Vincent Brousseau-Pouliot La Presse

Vous tentez d’acheter une propriété à Montréal et trouvez les prix trop élevés ?

Publié le 18 août 2021 à 9h00

https://www.lapresse.ca/debats/editoriaux/2021-08-18/logements-abordables-pour-speculateurs-et-fils-a-papa.php

Prenez une grande respiration avant de continuer à lire. Et tentez de rester zen.

Depuis 16 ans, la Ville de Montréal force certains promoteurs immobiliers (les projets d’au moins 100 unités nécessitant des changements de zonage) à construire 15 % de logements abordables (et aussi 15 % de logements sociaux, mais c’est un autre sujet). On a ainsi construit 6690 logements abordables privés.

Le problème, ce sont certains des acheteurs qui mettent la main sur ces logements abordables, révèle une enquête du journaliste Dominique Cambron-Goulet, du Journal de Montréal1.

Car… n’importe qui peut acheter ces logements à bas prix ! Des investisseurs étrangers qui spéculent. Un médecin spécialiste qui achète des unités pour ensuite les louer plus cher que le seuil d’abordabilité des loyers. Les promoteurs et leur famille.

L’exemple le plus frustrant : les condos Noca dans Griffintown, où 15 des 48 logements abordables ont été achetés par des investisseurs chinois. Et ce n’est pas tout : le fondateur du promoteur DevMcGill y a acheté trois condos abordables avec sa fiducie pour ses enfants (il les loue entre-temps). « Quand ils vont aller à l’université, je vais leur transférer et ils pourront l’habiter. Je pense que ça entre vraiment dans l’esprit du programme. Ils vont avoir accès à un logement, et c’est une bonne façon de partir dans la vie », a dit Stéphane Côté au Journal de Montréal.

Il y a vraiment des limites à prendre les gens pour des naïfs. Après ça, certains promoteurs immobiliers se demandent pourquoi ils ne sont pas toujours pris au sérieux dans les débats publics…

On peut rager en pensant à ces exemples d’acheteurs qui n’avaient (vraiment) pas besoin de logements abordables, mais le vrai problème était ailleurs. À la Ville de Montréal.

Pendant des années, la Ville obligeait des promoteurs à construire 15 % de logements abordables dans certains projets. Elle contrôlait le prix de ces logements, mais pas à qui les promoteurs les vendaient. Elle faisait confiance aux promoteurs. Le programme était-il efficace ? Rejoignait-il les nombreux Montréalais qui n’ont pas accès à la propriété ? La Ville ne le savait tout simplement pas.

Heureusement, Montréal vient de fermer le bar ouvert pour spéculateurs et fils à papa.

Avec son règlement « 20-20-20 » et son programme pour une métropole abordable adoptés en avril dernier2, la Ville oblige tous les promoteurs de projets de plus de 50 unités à financer du logement abordable. Les projets situés dans des zones où les changements de zonage font augmenter la valeur du projet sont obligés de consacrer de 10 % à 20 % de leur projet aux logements abordables. Les autres promoteurs font une contribution financière à la Ville pour qu’elle finance des projets de logements abordables avec Québec et Ottawa.

Au contraire des anciennes règles, la Ville cible clairement qui pourra bénéficier des logements abordables construits par les promoteurs : un premier acheteur ou une famille dont le revenu annuel est inférieur à 3,5 fois le prix de vente (ex. revenu inférieur à 71 000 $/an pour un logement abordable de 250 000 $). Les acheteurs devront obligatoirement l’utiliser comme résidence principale. Pas le droit de le louer. Pas le droit d’en acheter plus d’un. On exclut aussi les non-résidants québécois (désolé, spéculateurs étrangers).

Depuis 16 ans, la Ville établissait le prix des logements abordables (ex. 250 000 $ pour un logement avec une chambre, 280 000 $ pour deux chambres, 360 000 $ pour trois chambres). Dorénavant, Montréal et le promoteur fixeront le prix initial d’un logement abordable à 90 % de sa valeur marchande selon un évaluateur.

Un excellent rempart contre les abus : la Ville contrôlera désormais le prix de revente de ces logements abordables, qui sera plafonné à une hausse de valeur de 3 % par an. Au départ, le premier acheteur paiera 80 % du prix initial du logement abordable, Montréal paiera 10 % au promoteur, et le promoteur fera un rabais de 10 %. Le logement pourra être revendu seulement à un autre acheteur qui se qualifie. Sinon, la Ville exercera son droit de premier refus et trouvera un acheteur qui se qualifie. On devrait donc créer un registre pour les acheteurs intéressés.

Ces logements continueront ainsi d’être abordables pour les acheteurs suivants, sur une période de 30 ans. Personne ne fera de coup d’argent en revendant. Ce n’est pas l’objectif du programme.

On veut plutôt créer une nouvelle catégorie du marché immobilier, quelque part entre le logement social et le marché privé soumis à la loi de l’offre et de la demande.

C’est bien mieux que l’ancien système qui, par son laxisme, pouvait favoriser autant les spéculateurs chinois que la famille des promoteurs.

1 Lisez l’enquête du Journal de Montréal

2 Le règlement a été adopté en avril dernier, mais ces nouvelles règles s’appliqueront seulement sur les projets déposés à la Ville après avril 2021.

[Rocco]

Sérieusement la ville ne contrôlait pas à qui les logements abordables étaient vendus? Un véritable scandale.

[acpnc]

Logement social 

De gros promoteurs se font dire « non merci »

 

PHOTO MARTIN CHAMBERLAND, LA PRESSE

L’ancien hôpital Grace Dart, rue Sherbrooke Est, sera transformé en complexe locatif par le promoteur TGTA, qui aurait voulu y intégrer aussi des logements sociaux.

Au moins trois importants promoteurs qui souhaitaient intégrer des centaines de logements sociaux à leurs projets immobiliers n’ont pas obtenu le feu vert, a appris La Presse, une situation « extrêmement frustrante » qui va à l’encontre des objectifs de mixité sociale fixés par la Ville de Montréal.

Publié le 9 décembre 2021 à 5h00

https://www.lapresse.ca/affaires/2021-12-09/logement-social/de-gros-promoteurs-se-font-dire-non-merci.php

Maxime Bergeron La Presse

Les groupes Prével, TGTA et Atelier Chaloub Architectes (ACA) ont proposé d’ajouter plus de 300 appartements à bas loyer à des projets aux quatre coins de la ville depuis deux ans. Ils ont franchi plusieurs étapes réglementaires et investi des sommes considérables pour planifier ces logements sociaux, mais tous ont dû être mis de côté, faute de financement adéquat de la part de Québec.

« C’est quand même dommage : le jour où on veut créer du logement social, et qu’on est perçus comme étant les méchants qui ne veulent pas le faire, eh bien, quand on veut le faire, les sommes ne sont pas disponibles », résume Laurence Vincent, PDG de Prével, l’un des plus importants groupes immobiliers de la métropole.

L’entreprise a tenté d’intégrer des logements abordables dans deux de ses plus récents projets. Dans le quartier Côte-des-Neiges, Prével s’était alliée avec le promoteur de logements communautaires Bâtir son quartier, en vue d’ajouter 30 logements abordables à un complexe de 250 appartements locatifs. Ces logements auraient occupé les deux premiers étages de l’immeuble.

 

PHOTO KARENE-ISABELLE JEAN-BAPTISTE, ARCHIVES LA PRESSE

Laurence Vincent, PDG du Groupe Prével

Après plusieurs mois de travail et de nombreuses dépenses, on a juste reçu un petit courriel [de la Ville] qui disait : “On n’a pas eu l’argent dans le budget provincial, on oublie ça”.

Laurence Vincent, PDG du Groupe Prével

Comme pour tous les projets privés qui comprennent du logement social, c’est un groupe de ressources techniques (GRT), dans ce cas-ci Bâtir son quartier, qui aurait été chargé de développer le volet abordable. Les GRT sont des entreprises d’économie sociale qui s’occupent d’obtenir le financement nécessaire auprès des différents ordres de gouvernement pour ensuite construire des logements communautaires.

Économies d’échelle

TGTA, autre acteur majeur de l’industrie immobilière, a vécu une situation similaire dans l’arrondissement de Mercier–Hochelaga-Maisonneuve. Le groupe a acquis en 2019 l’ancien hôpital Grace Dart, rue Sherbrooke Est, qu’il compte rénover et agrandir en vue d’y créer 300 appartements locatifs traditionnels.

Même s’il n’en avait pas l’obligation, TGTA a décidé dès le départ d’intégrer une cinquantaine de logements sociaux sur le site de son projet, à deux pas de la station de métro Cadillac. Le plan était de céder une partie du terrain à Bâtir son quartier pour que les logements abordables soient construits en même temps que les appartements traditionnels.

Cette stratégie coordonnée visait à réaliser des économies d’échelle et à éviter les nuisances d’un chantier de construction aux futurs locataires. « Dans notre esprit, ça a toujours été clair que le projet de logement social pourrait démarrer en même temps que le nôtre », souligne Martin Galarneau, associé du groupe TGTA.

 

IMAGE FOURNIE PAR TGTA

Le projet résidentiel de TGTA comprend une rénovation de l’ancien hôpital Grace Dart et la construction de nouveaux bâtiments locatifs, en arrière-plan. Selon les plans initiaux, le bâtiment de gauche sur l’image devait contenir une cinquantaine de logements sociaux, dont le sort est aujourd’hui en suspens.

Le projet a évolué et a franchi toutes les étapes réglementaires requises pendant plus de 18 mois. Le début de construction a été fixé au printemps 2022. Puis, en juin dernier, TGTA a appris que le volet social ne pourrait pas aller de l’avant, faute de fonds. La portion de terrain destinée aux logements communautaires restera donc vacante pour une durée indéterminée.

« Ça veut dire que je vais démarrer un projet, je vais commencer à en faire éventuellement la location, et je ne pourrai pas dire à quel moment le projet de logement social, qui est le projet voisin, va se faire, déplore M. Galarneau. Ça crée une certaine incertitude. »

Tout en saluant la « bonne foi » des fonctionnaires de la Ville, Martin Galarneau souligne qu’il se retrouve « le bec à l’eau » en tant que promoteur. Le maire de l’arrondissement, Pierre Lessard-Blais, se montre tout aussi déçu devant la tournure des évènements.

 

PHOTO ROBERT SKINNER, LA PRESSE

Pierre Lessard-Blais, maire de l’arrondissement de Mercier–Hochelaga-Maisonneuve

C’est extrêmement frustrant. On a un promoteur responsable qui considère que le logement social doit faire partie de son projet. Et quand on a un projet de 50 [logements abordables], sur environ 350, c’est une vraie mixité sociale. Ça veut dire que des gens avec des bagages de vie différents vont se côtoyer sur un même site.

Pierre Lessard-Blais, maire de l’arrondissement de Mercier–Hochelaga-Maisonneuve

M. Lessard-Blais déplore le sous-financement du programme Accès-Logis, géré par Québec, qui ne répond selon lui qu’à une infime fraction des besoins actuels en logements abordables. Et ce, malgré un réinvestissement annoncé il y a quelques semaines à peine (voir encadré).

Un promoteur « découragé »

Toutes ces embûches risquent de décourager les entreprises privées de s’intéresser à la construction de logements abordables, croit l’architecte et promoteur Antoine Chaloub, du groupe ACA. Il a tenté – en vain – de développer deux projets totalisant 200 logements abordables depuis deux ans à Montréal, là aussi en partenariat avec Bâtir son quartier. Les terrains sont encore vacants à ce jour.

« Ça risque de décourager le peu de promoteurs qui étaient disposés à faire ce genre de projet parce que vous savez, ce ne sont pas des projets où on fait des marges de 25 % de profit, souligne-t-il. Ce sont des projets où, quand on arrive à 7 % ou 8 % de profits, c’est déjà tout un exploit. »

Édith Cyr, directrice générale de Bâtir son quartier, déplore le manque de financement accordé par Québec au programme Accès-Logis. Son groupe accompagne des coopératives d’habitation, des organismes à but non lucratif et des promoteurs privés pour faire les montages financiers afin de construire des logements communautaires de toutes sortes. La situation est la même pour tout le monde : pénible.

 

PHOTO DAVID BOILY LA PRESSE, ARCHIVES LA PRESSE

Édith Cyr, directrice générale de Bâtir son quartier

À l’heure actuelle, Bâtir son quartier planche sur 16 projets totalisant 1467 logements abordables, qui sont « ralentis ou bloqués » en raison du manque de financement, dit Mme Cyr. Plusieurs pourraient être en construction ou même déjà terminés si l’argent était disponible, avance-t-elle. À cela s’ajoutent 10 autres projets regroupant 928 logements qui peinent aussi à obtenir des fonds.

« Je ne comprends pas que dans un contexte de manque de logements, où on reconnaît que les gens à faible et moyen revenus sont ceux qui ont le plus de difficultés à se loger et qu’on a des projets qu’on pourrait mettre de l’avant, on ne priorise pas de les financer suffisamment, déplore Mme Cyr. Je trouve ça inconcevable. »

Outre le sous-financement, le manque de récurrence des différents programmes gouvernementaux rend difficile la planification de projets de logements abordables, qui impliquent de nombreuses étapes et plusieurs intervenants, précise Mme Cyr.

Le logement abordable

Québec annonce 200 millions

Le gouvernement Legault a annoncé un investissement de 200 millions sur quatre ans pour stimuler la construction de logements abordables partout au Québec lors de sa plus récente mise à jour économique. Les détails de ce programme seront dévoilés au retour des Fêtes, a indiqué la ministre des Affaires municipales et de l’Habitation Andrée Laforest dans une déclaration écrite à La Presse. « C’est un programme qui donnera un souffle nouveau à l’accès à un logement abordable au Québec, puisque grâce à celui-ci, tous les acteurs de l’habitation, comme les organismes communautaires, les offices d’habitation, le secteur privé, pourront contribuer à augmenter l’offre de logements abordables dans toutes les régions. L’objectif est d’accélérer le rythme de livraison ! C’est un autre pas dans la bonne direction et ça démontre que l’accès à un logement abordable et adéquat est une priorité pour notre gouvernement. »

Une « goutte d’eau » dans l’océan

L’administration de Valérie Plante souhaite ajouter 2000 logements abordables par année d’ici quatre ans dans l’île de Montréal. Pour y parvenir, elle mise sur son nouveau règlement sur la « métropole mixte », qui oblige depuis avril tous les promoteurs de projets résidentiels de plus de cinq logements à ajouter un volet abordable. Si cela leur est impossible, ils peuvent verser une compensation financière ou céder des terrains ou des bâtiments à la Ville. Or, les sommes actuellement proposées par Québec sont loin de suffire à la demande pour quiconque souhaite bâtir des logements abordables, dit l’élu Benoit Dorais, responsable de l’habitation dans la métropole. « C’est comme un genre de goutte d’eau dans l’océan. Les besoins sont énormes. » Il estime que les 200 millions annoncés récemment sont « un début de bonne nouvelle », mais ajoute que « Québec doit réinvestir, pas timidement, mais massivement ».

Qu’est-ce qu’un logement communautaire ?

Le Réseau québécois des OSBL d’habitation propose une définition claire de ce qu’est le logement social et communautaire : « [Il] correspond à une formule de propriété collective qui a une mission sociale et ne poursuit aucune finalité de profit. » Ce type de logement peut être géré par des organismes sans but lucratif, des coopératives et des offices d’habitation. « Parmi ces logements, on en compte un bon nombre dont le loyer est établi en fonction du revenu des locataires, les autres étant loués à un loyer inférieur à celui du marché », souligne-t-on. La notion de logement « abordable » est beaucoup plus élastique et parfois utilisée de façon peu représentative de la réalité des ménages à faible revenu. Ottawa a récemment fait l’objet de vives critiques en raison de son interprétation de l’« abordabilité ».