Règlement 3 X VAIN

[Rocco]

14 minutes ago, acpnc said:

Nouveau programme pour des logements abordables à Montréal

PHOTO ALAIN ROBERGE, ARCHIVES LA PRESSE

Ce nouveau programme constitue « un nouveau produit innovant qui est un peu le chaînon manquant de l’offre immobilière actuelle », a expliqué Robert Beaudry, responsable de l’habitation au comité exécutif de Valérie Plante.

L’administration Plante vient d’annoncer un nouveau programme pour la construction de logements abordables à Montréal, qui prévoit un rabais de 20 % pour des unités d’habitation familiales.

Publié le 12 mars 2021 à 11h59

https://www.lapresse.ca/actualites/grand-montreal/2021-03-12/nouveau-programme-pour-des-logements-abordables-a-montreal.php

Philippe Teisceira-Lessard
La Presse

Le programme est pour l’instant limité à deux secteurs de l’arrondissement de Saint-Laurent et de l’île des Soeurs. Il concerne des projets futurs de construction de condominiums.

Ce nouveau programme constitue « un nouveau produit innovant qui est un peu le chaînon manquant de l’offre immobilière actuelle », a expliqué Robert Beaudry, responsable de l’habitation au comité exécutif de Valérie Plante. « Il vise les ménages qui ont un salaire moyen, mais qui sont incapables d’accéder à la propriété privée conventionnelle. »

Le rabais de 20 % offert à l’acheteur sera financé à moitié par le promoteur immobilier - qui remplira ainsi ses obligations en vertu du nouveau règlement sur le logement abordable - et à moitié par la Ville. Montréal espère pouvoir aider 300 familles à acquérir un nouveau domicile dans les deux prochaines années.

M. Beaudry a expliqué que l’acheteur qui profite de ce programme s’engagera en limitant la hausse de prix à 3 % par année écoulée depuis l’achat initial. Cette obligation suivra l’appartement pendant 30 ans.

Wow limitation de hausse de prix des unités pendant 30 ans?!?! Je rêve ou quoi. Quelle aberration, quel mauvais programme!!

[acpnc]

il y a 31 minutes, Rocco a dit :

Wow limitation de hausse de prix des unités pendant 30 ans?!?! Je rêve ou quoi. Quelle aberration, quel mauvais programme!!

Avant de juger il faudrait en connaitre les détails et l'expertise des vrais experts.

[Invité]

 

1 hour ago, Rocco said:

Wow limitation de hausse de prix des unités pendant 30 ans?!?! Je rêve ou quoi. Quelle aberration, quel mauvais programme!!

Sans apporter mon support au programme, je ne trouve pas ça irraisonnable comme addition. Si tu reçois 20% de rabais sur ton appartement, c'est logique que le gouvernement limite la hausse des prix. Sinon les acheteurs le revenderait tout de suite après l'achat pour empocher le profit. Je me demande aussi si les vendeurs ne feront pas des deals "illégals" si ils veulent se faire plus de profit. 

Je ne sais pas à quel point cette politique sera efficace. J'ai l'impression que le seul atout à long terme qu'elle apporte sera d'ajouter des logements familiaux sur le marché. À quel prix par contre? Disons que chaque  300 famille paye 300 000 pour leur appart ça ferait 9 000 000$ en cout. À ce prix on pourrait ajouter pas loin de 150 logements sociaux. (D'accord principalement des 1 et demi et 2 et demi) 

D'autre politique comme l'interdiction de subdiviser les logements de taille famille serait gratuit et aurait probablement un effet semblable. Ce type de règlement a déja été adopté au Plateau.

[Né entre les rapides]

il y a 15 minutes, Né entre les rapides a dit :

"...un peu le chaînon manquant de l'offre immobilière actuelle"

Ce que j'en pense: un peu très peu.   Examinons le point de vue de l'acheteur potentiel dans ces conditions.  

- S'il paie vraiment 20% de moins que le prix du marché,  et qu'il a le droit de revendre l'année suivante(?) au prix du marché, il ferait une bonne affaire.  C'est pourquoi j'ai mis le point d'interrogation.  Il serait plus raisonnable d'inclure une clause de remboursement proportionnel de la subvention implicite reçue, en fonction inverse du nombre d'années écoulées après l'achat.  (correctif du message précédent)

- Un horizon de 30 ans  est excessivement long, et ne permet pas d'anticiper de possibles poussées inflationnistes dans l'avenir.  Calculé à la trentième année, le prix de vente "permissible" serait 1.03 exp 30=2.427 fois (deux fois et demie) le prix original.  A titre de comparaison, le prix en 2021 d'un logement acquis en 1991 (il y a trente ans) s'est accru bien davantage. S'il fallait que notre acheteur doive vendre dans ces conditions (par exemple parce qu'il déménage dans une autre ville), il y a de bonnes chances qu'il ne puisse acquérir un autre logement au prix de la vente de sa propriété.

Fondamentalement, je considère que la clef pour fournir un nombre adéquat (pas juste symbolique) de logements à prix abordables réside, non pas tant dans des subventions (implicites ou explicites) à l'acheteur, mais dans la réduction du coût (en valeur courante); or la composante (du coût total) qui a fait le plus grimper le prix, la même que celle qui explique la plus grande partie de l'écart observé entre les quartiers/régions/pays, c'est le prix du terrain.  C'est sur cela qu'il faut agir en priorité.   Comment? -- J'ai déjà abordé le sujet, mais j'y reviendrai.

 

[acpnc]

« Rénovictions »

« Ce n’est pas moral de mettre des gens à la rue »

PHOTO MARTIN TREMBLAY, LA PRESSE

La semaine dernière, un duo de propriétaires fonciers a averti les locataires d’un immeuble de 90 logements sur le Plateau Mont-Royal, le Manoir Lafontaine, qu’ils devraient bientôt quitter leur appartement pour au moins sept mois, afin que la tour soit rénovée de fond en comble.

Valérie Plante en appelle à l’action de Québec et au sens moral des propriétaires d’immeubles de logements face aux potentielles « rénovictions » qui menacent les loyers modestes dans les quartiers centraux de Montréal, alors que l’immobilier surchauffe.

Publié le 7 avril 2021 à 5h00

https://www.lapresse.ca/actualites/grand-montreal/2021-04-07/renovictions/ce-n-est-pas-moral-de-mettre-des-gens-a-la-rue.php

Philippe Teisceira-Lessard
La Presse

La mairesse croit qu’un registre des baux, qui permettraient aux nouveaux locataires de savoir combien payaient leurs prédécesseurs, permettrait de régler une partie du problème. Mais les propriétaires doivent aussi se responsabiliser.

« C’est légal, mais moi, je trouve que ce n’est pas moral de mettre des gens à la rue comme ça », a-t-elle dit.

La Presse a révélé mardi matin que deux importants propriétaires fonciers montréalais avaient un sombre historique judiciaire dans leurs relations avec les locataires qui résistent à leurs tentatives de vider leurs immeubles pour y faire des rénovations majeures. Brandon Shiller et Jeremy Kornbluth ont notamment été condamnés à indemniser des locataires pour harcèlement.

La semaine dernière, le duo a averti les locataires d’un immeuble de 90 logements sur le Plateau Mont-Royal, le Manoir Lafontaine, qu’ils devraient bientôt quitter leur appartement pour au moins sept mois, afin que la tour soit rénovée de fond en comble.

« La limite de nos outils »

« Dans ce cas-ci, on a comme atteint la limite de nos outils », a dit la mairesse en entrevue téléphonique. Les arrondissements centraux ont « mis en place des règlements pour vraiment limiter les rénovictions » et ne peuvent aller plus loin, à son avis.

La solution se trouve plutôt entre les mains de Québec, a fait valoir Mme Plante.

PHOTO MARCO CAMPANOZZI, ARCHIVES LAPRESSE

Valérie Plante, mairesse de Montréal

« On demande depuis longtemps un registre des baux et des loyers. Ça, c’est un outil qui serait intéressant », pas juste à Montréal, a-t-elle souligné. Un locataire qui arrive dans un immeuble pourrait donc constater combien payait celui qui a occupé l’endroit avant lui et si l’augmentation de loyer a été faite légalement. « Ce serait à Québec d’agir là-dessus », a-t-elle ajouté.

Mme Plante voudrait aussi que la législation soit changée pour renverser le fardeau de la preuve devant le Tribunal administratif du logement (l’ex-Régie du logement) afin qu’il incombe aux propriétaires de prouver le bien-fondé de leur projet de rénovation en cas de contestation. « En ce moment, ce sont les locataires qui doivent faire la preuve qu’il s’agit d’une rénoviction », a-t-elle dit.

« Changer de façon importante le visage de Montréal »

À plus long terme, Valérie Plante espère que son Règlement sur la métropole mixte — qui forcera les promoteurs à intégrer 20 % de logements sociaux et 20 % de logements abordables dans leurs nouveaux projets — permettra d’éviter l’écueil d’une ville inaccessible à la classe moyenne.

Ce sont des mesures robustes. C’est sûr que dans cinq ans, ça va changer de façon importante le visage de Montréal.

Valérie Plante

« D’ici là, on se retrouve avec une situation sur laquelle on aurait dû travailler bien avant. Moi, je ne comprends pas comment ça se fait qu’avant nous, l’habitation n’était pas une priorité », a-t-elle déploré.

Mme Plante met aussi de l’avant l’enveloppe de 100 millions réservée par son administration pour acheter des bâtiments à transformer en logements sociaux dans les 10 prochaines années. Le premier bâtiment acquis de cette façon, la Plaza Hutchison dans Parc-Extension, vendue 6 millions, appartenait justement à Brandon Shiller et Jeremy Kornbluth.

« J’aime mieux payer M. Shiller, mais au moins récupérer un bâtiment et le développer à notre façon », a-t-elle expliqué, soulignant l’existence de besoins criants dans ce quartier. « On ne choisit pas à qui on achète les terrains. »

La Ville de Montréal a confirmé hier que malgré les indications inscrites à l’acte de vente du Manoir Lafontaine concernant une exemption de droits de mutation de 373 000 $, ceux-ci avaient été facturés à une étape subséquente du montage financier.

[Né entre les rapides]

Il y a 7 heures, acpnc a dit :

« Rénovictions »

« Ce n’est pas moral de mettre des gens à la rue »

PHOTO MARTIN TREMBLAY, LA PRESSE

La semaine dernière, un duo de propriétaires fonciers a averti les locataires d’un immeuble de 90 logements sur le Plateau Mont-Royal, le Manoir Lafontaine, qu’ils devraient bientôt quitter leur appartement pour au moins sept mois, afin que la tour soit rénovée de fond en comble.

Valérie Plante en appelle à l’action de Québec et au sens moral des propriétaires d’immeubles de logements face aux potentielles « rénovictions » qui menacent les loyers modestes dans les quartiers centraux de Montréal, alors que l’immobilier surchauffe.

Publié le 7 avril 2021 à 5h00

https://www.lapresse.ca/actualites/grand-montreal/2021-04-07/renovictions/ce-n-est-pas-moral-de-mettre-des-gens-a-la-rue.php

Philippe Teisceira-Lessard
La Presse

(ci-dessus un extrait de l'article cité)

On conviendra que Montréal est dans le même bateau que la plupart des grandes villes du monde où sévit un problème de pénurie de logements à prix abordables.  Au fil du temps, au moins depuis le début du 20e siècle, divers moyens ont été proposés et parfois mis en oeuvre pour régler ou à tout le moins atténuer ce problème.  Parmi ces moyens, il y avait la construction par ou pour le compte de l'Etat ou de la ville, de logements offerts à prix réduits.  D'autres moyens étaient plus coercitifs, par exemple le gel total ou partiel des loyers (portant sur une partie importante du stock de logements).  Tous ces moyens et leurs variantes (par exemple le  nouveau règlement 20/20/20 de Montréal) continuent d'être employés un peu partout dans le monde. 

Ce que j'en pense: 

1) Je reconnais que le "marché" à titre de mécanisme d'allocation des ressources, notamment en ce qui a trait au logement, est imparfait. 

2) L'intervention des pouvoirs publics est indispensable si on (la société) estime qu'il y a un droit (universel) au logement (ou une version quelque peu  alambiquée de l'interprétation de ce droit). 

3) La question que je pose: à qui incombe la responsabilité (et le fardeau financier qui l'accompagne) pour atteindre cet "idéal"?  -- À mon avis: pas spécialement aux propriétaires des logements qui ne sont que des capitalistes parmi d'autres, petits et grands, mais plutôt à l'ensemble de la société composée d'individus, en fonction de leurs capacités, incluant toutes les entreprises, dont la propriété ultime revient à des personnes, nationales et étrangères qui font affaire au pays.  En d'autres termes, le fardeau serait assumé par tous les contribuables.

4) Qu'arrive t-il si on choisit plutôt de faire porter une proportion disproportionnée du fardeau aux propriétaires de logements?  -- Seuls les plus gros les plus forts sont capables de s'en tirer avec profit à long terme.  La "concurrence pure et parfaite" cède le pas à des oligopoles (ce qui ne va pas sans conséquences).

5) Quid des "rénovictions"?  -- Des rénovations majeures sont parfois nécessaires;  une rénoviction, c'est quand cela sert de prétexte pour chasser des locataires qui bénéficiaient de loyers inférieurs à ce que le libre marché pouvait offrir.  Ce comportement villifié ne se produirait pas s'il n'y avait pas de distorsions dans le marché.  Aussi longtemps que perdureront ces distorsions, il y aura un incitatif à procéder de la sorte.  On peut concevoir des moyens par lesquels les pouvoirs publics rendraient ces opérations (les rénovictions) plus ardues voire quasiment impossibles, mais les conséquences à moyen et à long terme sur l'état du parc de logements ne devraient pas être ignorées.   

6) Une analyse confinée à un territoire restreint (par exemple la Ville de Montréal) dans un ensemble plus grand (le pays entier) à l'intérieur duquel la mobilité des personnes est aisée, est encore plus problématique: on ne saurait considérer le besoin de nouveaux logements à prix abordables comme une donnée fixe.  

7) Les pouvoirs publics à tous les niveaux portent une part de responsabilité envers le problème de la pénurie de logements; certaines de leurs politiques, par ailleurs fort justifiables sous d'autres rapports, ont favorisé un accroissement de la demande et une raréfaction de l'offre.

[p_xavier]

Pour ma part, la réponse est simple, l'entreprise doit trouver un logement équivalent et payer les dépenses pour le déménagement et payer la différence de prix, puis quand les rénos sont terminées, repayer le déménagement.  Je ne sais d'ailleurs pourquoi ce n'est pas illégal de retirer les portes ou bloquer le chauffage. Bien sûr il y a des mauvais locatataires et des mauvais proprios, mais c'est extrême ici.

[Né entre les rapides]

Il y a 2 heures, p_xavier a dit :

Pour ma part, la réponse est simple, l'entreprise doit trouver un logement équivalent et payer les dépenses pour le déménagement et payer la différence de prix, puis quand les rénos sont terminées, repayer le déménagement.  Je ne sais d'ailleurs pourquoi ce n'est pas illégal de retirer les portes ou bloquer le chauffage. Bien sûr il y a des mauvais locatataires et des mauvais proprios, mais c'est extrême ici.

Simple oui, du point de vue des locataires.  Pas du point de vue des propriétaires.  Supposons que ce soit obligatoire de procéder de la façon que tu préconises.  Il y aura certains cas où les propriétaires d'immeubles locatifs nécesssitant d'importantes et coûteuses rénovations calculeront/jugeront (en s'y résignant) qu'il vaut mieux s'y conformer, quitte à ce que le rendement sur leur investissement supplémentaire soit misérable,  parce que cet investissement permettra au moins de préserver l'intégrité de l'immeuble et donc les revenus nets de location qu'il génère.  Mais il y aura aussi d'autres cas, où le calcul aboutira à une conclusion (et à une décision) opposée: ne pas entreprendre de rénovations coûteuses, se limiter à des rénovations superficielles, aussi longtemps que les revenus encaissés surpassent les dépenses.  Plus tard, l'immeuble sera devenu insalubre et les locataires du moment devront quitter; ce qui se produira ensuite est variable, mais pourrait inclure l'obligation faite par la municipalité au propriétaire de rénover de fond en comble ou parfois de démolir l'immeuble existant; et le propriétaire pourrait considérer la possibilité de carrément céder la propriété des lieux (si les conditions du marché n'apparaissent pas favorables et/ou s'il ne dispose pas des moyens de reconstruire).  On est en droit de se demander qui profiterait d'une telle issue.

J'ai produit une analyse générale, il se peut que ton message concerne spécifiquement le cas du Manoir Lafontaine.  Procéder au cas par cas me semble toutefois parsemé d'embûches.

[p_xavier]

1 hour ago, Né entre les rapides said:

Simple oui, du point de vue des locataires.  Pas du point de vue des propriétaires.  Supposons que ce soit obligatoire de procéder de la façon que tu préconises.  Il y aura certains cas où les propriétaires d'immeubles locatifs nécesssitant d'importantes et coûteuses rénovations calculeront/jugeront (en s'y résignant) qu'il vaut mieux s'y conformer, quitte à ce que le rendement sur leur investissement supplémentaire soit misérable,  parce que cet investissement permettra au moins de préserver l'intégrité de l'immeuble et donc les revenus nets de location qu'il génère.  Mais il y aura aussi d'autres cas, où le calcul aboutira à une conclusion (et à une décision) opposée: ne pas entreprendre de rénovations coûteuses, se limiter à des rénovations superficielles, aussi longtemps que les revenus encaissés surpassent les dépenses.  Plus tard, l'immeuble sera devenu insalubre et les locataires du moment devront quitter; ce qui se produira ensuite est variable, mais pourrait inclure l'obligation faite par la municipalité au propriétaire de rénover de fond en comble ou parfois de démolir l'immeuble existant; et le propriétaire pourrait considérer la possibilité de carrément céder la propriété des lieux (si les conditions du marché n'apparaissent pas favorables et/ou s'il ne dispose pas des moyens de reconstruire).  On est en droit de se demander qui profiterait d'une telle issue.

J'ai produit une analyse générale, il se peut que ton message concerne spécifiquement le cas du Manoir Lafontaine.  Procéder au cas par cas me semble toutefois parsemé d'embûches.

Oui c'est pour une approche globale. Pour ce point, c'est déjà le cas, d'ailleurs le parc immobilier à Montréal est désuet comparé à bien d'autres villes.  Par contre cette désuétude apporte des coûts peu élevés.  Je veux quand même faire la distinction entre être désuet et être vétuste.  Aucun logement de ne devrait mettre en danger ses locataires.

 

[Rocco]

Un locataire par défaut n'est pas propriétaire de son logement. Si ils ne voulaient pas être "kické out", ils avaient juste à devenir propriétaire. Sérieusement, les locataires qui se pensent tout permis, ça me dépasse. L'édifice est dans un état lamentable et le proprio veut rénover, je suis certain que les locataires sont les premiers à chialer que l'édifice tombe en ruine. Ils ont des loyers complètement en bas du prix coûtant et veulent continuer de vivre dans un bâtiment en perdition, en empêchant le propriétaire de faire ses rénos? Out! Il arrive un moment dans la vie où il faut cesser de tout prendre pour acquis.