Règlement 3 X VAIN

[greg16]

Je crois que cette question est déjà discutée ici

https://mtlurb.com/topic/16668-projet-de-reglement-sur-loffre-de-logement-social-abordable-et-familial/

[KOOL]

Merci car je n'aurais jamais deviné qu'il s'agissait d'un topic sur le 20-20-20. 

@ un modé : serait-il possible de fusionner les sujets ?

[Feanaro]

il y a 12 minutes, KOOL a dit :

Merci car je n'aurais jamais deviné qu'il s'agissait d'un topic sur le 20-20-20. 

@ un modé : serait-il possible de fusionner les sujets ?

Fait.

[ScarletCoral]

Dans l'entrevue de Valérie Plante avec les éditorialistes de La Presse

https://www.lapresse.ca/actualites/politique/201911/01/01-5248024-entrevue-editoriale-avec-valerie-plante-oui-il-y-a-un-double-standard.php

L’avenir du règlement 20-20-20

Le projet de « règlement pour une métropole mixte » prévoit d’obliger les promoteurs immobiliers à inclure 20 % de logements sociaux, 20 % de logements abordables et 20 % de logements familiaux dans les nouvelles constructions. « Je sais que le milieu immobilier n’est pas content avec notre projet », dit Mme Plante. Elle mentionne néanmoins éprouver un « certain malaise » devant l’intention des promoteurs de refiler l’augmentation prévue de 2 % du prix de vente aux futurs acheteurs. « L’an dernier, le coût des maisons a augmenté de 15 %. Cette augmentation, ce sont les propriétaires qui l’ont mise dans leurs poches », note-t-elle. « Si on peut [...] bonifier [le règlement], on le fera. Mais le principe, lui, j’y tiens beaucoup. » 

[Ousb]

il y a 30 minutes, ScarletCoral a dit :

Cette augmentation, ce sont les propriétaires qui l’ont mise dans leurs poches

Tant que tu n’as pas revendu ta maison tu n’as rien dans les poches... et si demain le prix chute ? Je comprends pas son argument.

[vincethewipet]

Si tu revends pas ta maison, c'est pas une situation pertinente pour juger de l'impact sur les prix.

Quand t'achètes une nouvelle propriété, tu vas payer de 1 à 4% de plus à cause du règlement 20-20-20, mais tu vas payer aussi 15% (ou peu importe le chiffre de l'année) de plus dans les poches du propriétaire, parce que le marché est cher et augmente sans cesse.

C'est ce que je dis dans ce sujet depuis un bout d'ailleurs. Les conditions du marché diluent complètement l'impact de ce règlement anyway. Une goutte d'eau dans l'océan. 

C'est ça l'argument. 

Si les prix chutent, ils chuteront en moyenne 2% de moins à cause du règlement.

[steve_36]

L'argument de Richard Bergeron est que si si seulement la ville de Montréal implante le 20-20-20, et aucune autre ville sur l'Ile ou en banlieue, alors cela sera négatif pour Montréal. C'est comme refiler une hausse aux futurs acheteurs en ville alors que ceux qui choisissent la banlieue ne seront pas ''pénaliser du tout. Il  y a effectivement un déséquilibre ici.

[Né entre les rapides]

Ce n'est jamais si simple.  Il n'y a pas de relation linéaire entre le coût et le prix demandé sur le marché libre.

Commençons par "le" coût,  (représentant la somme des composantes principales constituées du prix d'acquisition du terrain, la planification/conception/obtention des permis et autres frais connexes, et bien sûr la construction).  Ajoutons à cela l'impact du règlement 20/20/20.  Le total s'en trouve augmenté, incontestablement.

Au tour maintenant du prix demandé: il est principalement fonction des conditions du marché.  Si elles sont excellentes, le prix demandé (qui est logiquement établi de façon réaliste) fournira un rendement alléchant au promoteur.  Si au contraire les conditions sont médiocres et commandent des prix trop bas par rapport au coût, le promoteur s'abstiendra.  Si l'augmentation du coût provoquée par le règlement 20/20/20  laisse quand même  une perspective de profit intéressant, le promoteur ira de l'avant.  Il n'est pas "obligé" d'augmenter le prix d'un montant égal à l'augmentation de son coût.  Par contre, s'il le peut, il l'augmentera encore davantage.

Si vous estimez que ce qui précède n'apporte rien de nouveau et est donc sans intérêt, attendez la suite, car l'introduction d'un facteur dynamique peut changer la donne.  Cela concerne principalement le prix du terrain (ou les prix des terrains): le prix du terrain* s'établit en fonction de ce que les promoteurs (les acheteurs du terrain)  sont prêts à offrir.  Si les promoteurs font face à une hausse du coût à cause du règlement, et que le marché final (les acheteurs de résidences) n'est pas réceptif à une hausse de prix,  le prix du terrain s'ajustera à la baisse, et/ou les promoteurs consentiront à une baisse de profit, jusqu'à un certain point.

Évidemment, ce qui précède est schématique; dans la réalité les ajustements ne se produisent pas instantanément, mais ils le feront, graduellement, toutes choses égales par ailleurs.  Sinon, la construction d'habitations dans les zones visées par le règlement s'arrêterait, et les terrains perdraient beaucoup de valeur, parce que les usages alternatifs (tours à bureaux, parcs, voies publiques) sont limités.  

J'entends un argument selon lequel le règlement ferait fuire la construction vers des zones (des villes de banlieue) qui n'y sont pas assujetties.  L'argument a du mérite, mais il faudrait examiner son ampleur (appréhendée).  Je pense que le territoire de la Ville de Montréal, en particulier ses quartiers centraux, est suffisamment attractif (pour une foule de raisons qu'on devine) pour continuer d'attirer un très grand nombre d'acheteurs potentiels; ce n'est pas une hausse mineure du prix demandé (en supposant que la hausse corresponde exactement au coût supplémentaire provoqué par le règlement --ce qui n'est pas démontré) qui modifierait la décision de la plupart d'entre eux (les acheteurs).

* Le prix du terrain est un déterminant majeur du coût total dans les secteurs convoités.  Si le terrain ne coûtait presque rien, la dynamique ne fonctionnerait pas.  

[ScarletCoral]

Chronique de Paul Journet dans La Presse

https://www.lapresse.ca/debats/editoriaux/201911/03/01-5248177-logement-social-risque-deffets-pervers.php

Logement social : risque d’effets pervers

Publié le 04 novembre 2019 à 5h00
PAUL JOURNET
LA PRESSE

Valérie Plante veut forcer les promoteurs à construire plus de logements sociaux, abordables et familiaux. Il lui reste toutefois encore à faire la preuve que son règlement ne contient pas d’effets pervers qui hausseront les prix dans le reste du marché.

Sur le fond, la mairesse a raison. Trop de gens à revenus modestes peinent à se payer un appartement, et trop de familles quittent l’île à la recherche d’un logement assez grand pour les enfants. Mme Plante a raison d’en faire une priorité. Et elle est déjà en action.

Elle a lancé d’ambitieux projets pour améliorer l’accès au logement : fonds de 50 millions pour acquérir des terrains où des logements seront construits, fonds de 10 millions pour les projets de logement abordable hors catégorie et enfin, programme bonifié d’accès à la propriété pour les jeunes familles.

En deux ans de mandat, Mme Plante a donc déjà accompli beaucoup pour le logement. Toutefois, pour son nouveau projet de règlement visant les promoteurs immobiliers, un doute demeure.

On ne soutient pas qu’il soit forcément mauvais. Mais on attend encore une réponse à des inquiétudes soulevées lors de l’étude en cours devant l’Office de consultation publique.

Rappelons que sous Gérald Tremblay puis Denis Coderre, Montréal incitait les promoteurs à inclure 15 % de logement social et 15 % de logement abordable pour les projets de plus de 100 unités qui nécessitent un changement de zonage. En campagne électorale, Mme Plante se montrait plus ambitieuse. Elle promettait de hausser cette cible à 20 % pour le logement social, 20 % pour le logement abordable et 20 % pour le logement familial (plus de trois chambres). En outre, Mme Plante voulait rendre cette cible obligatoire et non incitative. Et elle l’imposait à tous les projets, même les plus petits, et même ceux qui ne requièrent pas de dérogation. Son slogan : le « 20-20-20 ».

Pour la catégorie abordable, les avantages risquent d’être moins grands que prévu. Si Montréal impose un prix nettement en dessous du marché, les promoteurs iront tout simplement construire ailleurs. Mais si elle exige un prix à peine inférieur à celui du marché – ce qui est son intention –, alors le règlement aura peu d’effet.

Autre problème : rien n’indique que les gens qui loueront ou achèteront ces logements seront des personnes à revenus modestes. Et même si c’était le cas, rien ne garantit qu’ils ne céderont pas leur bail ou ne vendront pas leur condo peu après.

Pour le logement social, des écueils se dressent aussi. Afin de comprendre pourquoi, il faut prendre un pas de recul.

Parmi les villes de taille comparable, le marché locatif de Montréal est un des plus accessibles en Amérique du Nord. Dans la dernière décennie, les revenus ont plus augmenté que le prix des loyers. Ce succès peut s’expliquer par l’effet positif, mais modeste, de la Régie du logement, estime Mario Polèse, spécialiste de l’économie urbaine. Mais selon lui, la principale explication se trouverait ailleurs : Montréal impose peu de taxes d’usage ou de délais aux promoteurs. Cela encourage les constructions de logements et cela augmente aussi la concurrence entre les constructeurs. On voit ainsi émerger des constructions de taille moyenne, des plex. Comme M. Polèse, l’ex chef de Projet Montréal, Richard Bergeron, est très critique du projet.

Le règlement sera-t-il trop coûteux et compliqué pour les promoteurs, tellement qu’il freinera la construction de nouveaux logements et nuira à l’abordabilité ?

L’administration Plante répond que son règlement est moins complexe qu’on ne le prétend. Si plusieurs options sont prévues, c’est pour éviter les négociations au cas par cas. Le nouveau régime serait donc plus prévisible. De plus, le privé a été consulté dans la rédaction du projet, rappelle-t-on. Et les obligations sont moindres pour les petits constructeurs afin de maintenir une certaine concurrence.

Et la hausse du prix dans l’ensemble du marché ? Selon un rapport commandé par Montréal à l’institut CIRANO, le règlement ferait légèrement augmenter le prix des logements (entre 1 % et 4 %). Une hausse somme toute modeste par rapport au boom immobilier qui a enrichi les constructeurs dans la dernière décennie.

Montréal ajoute que son règlement divise le territoire en cinq zones afin d’ajuster l’impact en fonction des particularités des différents secteurs. Toutefois, le règlement ne s’appliquera pas hors de la ville de Montréal, ce qui pourrait inciter les promoteurs à construire ailleurs.

Insistons : sur le fond, l’objectif de Mme Plante est bon. On espère seulement qu’elle prendra tout le temps nécessaire pour étudier les inquiétudes soulevées lors de la consultation et ajuster, si nécessaire, son projet pour éviter les effets pervers.

D’autant plus que, de toute façon, son projet de règlement n’est pas la seule solution pour le logement social. La clé, ce serait que le public finance lui-même la construction de logements sociaux. Pour cela, malgré la meilleure volonté de Mme Plante, Montréal reste à la remorque du fédéral et du provincial. Malheureusement, Ottawa tarde encore à s’entendre avec Québec pour verser les sommes promises en 2017. S’il y a une urgence, elle est là.

[Feanaro]

Le 2019-11-03 à 01:26, Né entre les rapides a dit :

J'entends un argument selon lequel le règlement ferait fuire la construction vers des zones (des villes de banlieue) qui n'y sont pas assujetties.  L'argument a du mérite, mais il faudrait examiner son ampleur (appréhendée).  Je pense que le territoire de la Ville de Montréal, en particulier ses quartiers centraux, est suffisamment attractif (pour une foule de raisons qu'on devine) pour continuer d'attirer un très grand nombre d'acheteurs potentiels; ce n'est pas une hausse mineure du prix demandé (en supposant que la hausse corresponde exactement au coût supplémentaire provoqué par le règlement --ce qui n'est pas démontré) qui modifierait la décision de la plupart d'entre eux (les acheteurs).

Premièrement, Projet Montréal base son projet de règlement sur une série d'études prévoyant une hausse limitée du coût des unités résidentielles une fois qu'il sera appliqué. Sauf mon erreur, aucunes d'entres elles n'ont étudié la possibilité qu'il y ait un déplacement de l'activité de la construction. 

Deuxièmement, comme tu as l'air de bien le savoir, le marché montréalais est dans une dynamique distincte du reste. Sur l'île de Montréal et notamment dans les arrondissements centraux, les projets immobiliers deviennent de plus en plus complexes et les investissements nécessaires pour un promoteur afin de démarrer un projet sont beaucoup plus importants qu'ailleurs dans la région métropolitaine (démolition, contamination, aspects patrimoniaux, etc.). S'il y a des territoires en dehors de celui de la Ville de Montréal bénéficiant du REM, du métro et de l'autobus tout en ayant moins de contraintes et d'exigences, il est certain que l'attention pourrait se déplacer vers ces marchés puisque la rentabilité y sera beaucoup plus importante. Cet élément est à prendre en considération avec le fait que les coûts de construction ont augmenté rapidement au cours des dernières années, ce qui a nuit aux marges bénéficiaires des promoteurs. Avec mon respect, pour être dans ce milieu, le développement immobilier n'est pas aussi simple que tu le décris. 

Troisièmement, il faudrait que Projet Montréal commence à penser que le centre-ville de Montréal n'est plus incontournable comme il l'était avant. Oui, il garde encore les activités motrices dont les sièges sociaux mais depuis quelques années, les pôles d'emplois secondaires dans la grande région de Montréal prennent de l'importance. Cette tendance devrait s'accélérer avec le REM. En lien avec mon deuxième point, il est certain que les promoteurs chercheront à être proches de leur clientèle. 

Quatrièmement, à titre de présidente de la Communauté métropolitaine de Montréal, Plante aurait dû entreprendre les démarches nécessaires pour que ce règlement soit adopté à l'échelle de la région métropolitaine ou au moins, aurait dû aller voir les maires de la première couronne (Laval, Longueuil, etc.) pour les inciter à adopter des règlements similaires. 

Pour finir, personne n'est contre la vertu. Tout le monde est pour une ville mixte, blablabla. Par contre, tu as une ville qui connaît une dynamique immobilière sans précédent dont l'une des principales retombées est qu'elle générera une manne fiscale pour l'administration municipale toute aussi importante. Avec ce règlement et surtout dans ces proportions (20 / 20 / 20), tu décides que tu veux la freiner et ce, par pures raisons idéologiques et électorales.