verdun PPU Partie nord de L’Île-des-Sœurs

[Windex]

Et puis, l'OCPM ne développe pas ses propres politiques de développement: elle ne fait qu'écouter les différents intervenants et en fait un bilan.

[Ousb]

Pourquoi ne pas profiter du REM pour densifier encore plus au lieu de limiter les hauteurs en deça de ce qui se fait déjà ? On peut comprendre les arguments contre les tours dans les quartiers centraux mais ici je ne comprend pas. Ce sera surement pareil pour blue bonnets.

[redfu]

il y a 32 minutes, Fortier a dit :

J'imagine que tu veux dire la Ville centre ? C'est eux qui ont préparé le PPU.

L'OCPM ne s'est pas encore prononcée, les audiences viennent de se terminer... Rien n'empêche que l'OCPM recommande l'exclusion de la Pointe Nord dans son rapport.

effectivement tu a raison , le problème vient de la ville centre pas de l' OCPM.. c'est encore plus inquiétant 

[ScarletCoral]

https://www.ledevoir.com/politique/montreal/566733/l-ile-des-soeurs-en-voie-d-etre-transformee-par-le-rem

L’Île-des-Soeurs en voie d’être transformée par le REM

Photo: Jacques Nadeau Le Devoir Avec la construction d’une station du REM, dans l’axe du pont Samuel-De Champlain, le secteur nord de L’Île-des-Sœurs est appelé à devenir un quartier à haute densité privilégiant le transport actif et collectif.

Jeanne Corriveau
11 novembre 2019
Montréal

L’implantation d’une station du Réseau électrique métropolitain (REM) à L’Île-des-Soeurs bouscule la vie des insulaires. L’arrivée du train d’ici deux ans a incité la Ville de Montréal à revoir les règles encadrant le développement de la section nord de l’île. Les résidents sont inquiets. Ils appréhendent l’arrivée massive de nouveaux résidents, une congestion automobile accrue et la réduction des espaces de stationnement. La création de quartiers à haute densité — aussi appelés TOD (Transit-oriented development) — ne se fait pas sans heurts.

« Je suis résidente de L’Île-des-Soeurs depuis 35 ans. Ma mère y était auparavant. Ce qui m’a attirée ici, c’est l’aspect champêtre que je vois disparaître totalement. C’est un aspect qui me désole énormément », a raconté Johanne Tellier, une citoyenne venue participer à une séance d’information tenue le 30 septembre dernier par l’Office de consultation publique de Montréal (OCPM).

En effet, l’OCPM a entrepris au cours des dernières semaines l’étude du Programme particulier d’urbanisme (PPU) de la partie nord de L’Île-des-Soeurs. Dans le langage urbanistique, un PPU constitue un outil de planification utilisé par les villes pour encadrer le développement. Compte tenu de l’arrivée du REM, la Ville doit se conformer à l’objectif du Plan métropolitain d’aménagement et de développement de la Communauté métropolitaine de Montréal. Celui-ci préconise une densification importante aux abords des réseaux de transport en commun à haute capacité.

L’Île-des-Soeurs est unique à Montréal. Cette île au passé agricole appartenait aux soeurs de la Congrégation de Notre-Dame au XVIIIe siècle. Mais en 1956, un changement majeur s’opère lorsque les religieuses cèdent leur île à la Quebec Home and Mortgage Corporation, propriété notamment de Judah Leib Gewurz, qui entreprendra d’urbaniser le site. Aujourd’hui, son fils Samuel, président de Proment, représente la société Nuntip qui détient encore de nombreux terrains sur l’île.

Vers un quartier à haute densité

Traversé par les voies autoroutières qui relient le centre-ville de Montréal au pont Samuel-De Champlain, le secteur nord de L’Île-des-Soeurs s’étend sur 79 hectares. Avec la construction d’une station du REM, dans l’axe du pont Samuel-De Champlain, il est appelé à devenir un TOD privilégiant le transport actif et collectif. La densité minimale devra désormais être de 110 logements/hectare.

 À L’Île-des-Sœurs, on est en banlieue, pas au cœur de la ville. Ça va prendre du déplacement autre que le REM. Il ne faut pas penser qu’on n’aura plus besoin de voitures demain matin.

— Mario Langlois

Au sud des voies routières, plusieurs commerces sont entourés de stationnements de surface. À terme, la Ville prévoit la construction de tours comportant des bureaux, des commerces et des logements. Les stationnements seront alors relégués en sous-sol. À cet endroit, les bâtiments feront de 27 à 57 mètres de haut.

Au nord des voies autoroutières se trouvent le campus Bell ainsi que des tours résidentielles. C’est là que pourront se construire les immeubles les plus hauts, soit entre 63 et 78 mètres (environ 25 étages).

La Ville estime à 7500 le nombre de nouveaux résidents qui pourraient s’installer dans ce secteur dans les 20 prochaines années alors que l’île compte quelque 20 000 habitants à l’heure actuelle. Outre les problèmes de circulation et l’accès déjà difficile à l’île, les résidents se préoccupent du manque de services publics, de parcs et d’écoles.

« On a tous des autos »

Les règles en matière de stationnement changeront. Auparavant, 1,3 stationnement était exigé pour chaque unité résidentielle. Ce taux baissera à 0,75 dorénavant.

Les résidents actuels de l’île ne sont pas convaincus que l’arrivée du REM aura un effet magique sur l’abandon de la voiture, d’autant que le service d’autobus est jugé déficient sur l’île. « On pense qu’on va changer les habitudes, mais à L’Île-des-Soeurs, on a tous des autos », a lancé aux commissaires de l’OCPM Martine Labrèche, résidente depuis 30 ans de L’Île-des-Soeurs.

« On n’est pas au centre-ville ni dans le Plateau-Mont-Royal », fait remarquer Mario Langlois, administrateur à l’Association des propriétaires et résidents de L’Île-des-Soeurs. « À L’Île-des-Soeurs, on est en banlieue, pas au coeur de la ville. Ça va prendre du déplacement autre que le REM. Il ne faut pas penser qu’on n’aura plus besoin de voitures demain matin. »

Il reconnaît toutefois que le recours à l’automobile devra diminuer. Mais pour y parvenir, le transport par autobus devra être plus « sexy » et plus compétitif afin de convaincre davantage de résidents de délaisser leur voiture. « Il faut qu’il soit même meilleur que la voiture. »

7500 : C’est, selon les estimations de la Ville de Montréal, le nombre de nouveaux résidents qui pourraient s’installer dans le secteur nord de L’Île-des-Soeurs dans les 20 prochaines années, alors que l’île compte quelque 20 000 habitants à l’heure actuelle.

Quand on lui signale l’existence des services d’autopartage, il rétorque que l’offre de service actuelle n’est pas suffisante à L’Île-des-Soeurs.

Le maire de Verdun, Jean-François Parenteau, sait qu’il ne sera pas possible de convertir tous les résidents aux vertus des transports collectifs. « Mais vous connaissez l’expression : « Build it and they will come ». Avec l’arrivée du REM et le déplacement de l’autoroute Bonaventure, on est persuadés que les gens qui voudront effectuer une transition pourront le faire. »

École et espaces publics

D’autres craignent que, compte tenu de leur taille, les nouveaux bâtiments obstruent les vues des résidents vers la ville de Montréal ou vers le fleuve. « Je comprends que les citoyens se préoccupent de ça. C’est tout à fait légitime quand on reste à une place pendant plus de 20 ans et qu’on a acheté parce qu’on avait une belle vue du centre-ville, admet M. Langlois. Mais peu importe ce qu’on fasse, malheureusement, il y a des gens qui vont perdre la vue qu’ils ont sur quelque chose. »

Il croit cependant que la Ville devra adapter le gabarit des immeubles en fonction de leur localisation de manière à ce que certains soient plus bas, notamment le long du boulevard René-Lévesque, et que d’autres aient une emprise au sol plus limitée.

Mais un des points importants soulevés par les citoyens est la quasi-absence d’espaces publics et de parcs dans les plans. Et il faudra songer à une école — une 4e — qui deviendra nécessaire avec l’ajout de plus de 7000 résidents. Le maire de Verdun reconnaît que l’enjeu des parcs et de l’école est problématique. « La Ville ne possède pas de terrains. On va les acquérir par négociation seulement. J’aimerais pouvoir dire que je vais faire un parc au centre, mais les seuls terrains qu’on a acquis antérieurement, c’est par des échanges. »

La Ville entend surveiller les sites potentiels. « On ne veut pas faire un autre Griffintown », affirme Jean-François Parenteau.

La consultation de l’OCPM est terminée et un rapport sera remis à la Ville au cours des prochains mois. Quant à la station du REM, CDPQ Infra prévoit son entrée en service à la fin de 2021. La présence de la station entraînera une valeur ajoutée aux immeubles qui la bordent, ce qui se traduira par des redevances qui permettront de financer le projet. Ces redevances pourraient atteindre 600 millions sur une période de 50 ans pour l’ensemble du réseau du REM.

[KOOL]

«La Ville entend surveiller les sites potentiels. « On ne veut pas faire un autre Griffintown », affirme Jean-François Parenteau.»

C'est déjà tout ça de pris. Pour le reste je ne vais pas pleurer la disparition des quelques stationnements extérieurs qui entourent la partie commerciale de l'IDS. Ce qui est plus inquiétant c'est qu'en 2005 la Ville de Verdun avait assuré aux gens de l'IDS que la population ne dépasserait pas 23 000 habitants, 5 ans plus tard s'était passé à 25 000 et là j'apprends que ça devrait être autour de 27 500. On gage combien que ça sera 30 000 dans pas trop longtemps ? 

[Gabmtl]

il y a 13 minutes, KOOL a dit :

«La Ville entend surveiller les sites potentiels. « On ne veut pas faire un autre Griffintown », affirme Jean-François Parenteau.»

C'est déjà tout ça de pris. Pour le reste je ne vais pas pleurer la disparition des quelques stationnements extérieurs qui entourent la partie commerciale de l'IDS. Ce qui est plus inquiétant c'est qu'en 2005 la Ville de Verdun avait assuré aux gens de l'IDS que la population ne dépasserait pas 23 000 habitants, 5 ans plus tard s'était passé à 25 000 et là j'apprends que ça devrait être autour de 27 500. On gage combien que ça sera 30 000 dans pas trop longtemps ? 

En 2005, la vision du territoire montréalais et de l'IdS n'était pas la même. Le REM n'était pas encore annoncé (11 ans plus tard), et même si on espérait qu'éventuellement, une station de SLR y verrait sûrement le jour, c'était loin d'être acquis. C'était donc facile de dire qu'avec le statu quo, la population de l'IdS serait limitée à quelques 20k.

Avec la venue du REM, il faut revoir les paramètres d'aménagement de la partie nord. Il faut se conformer au PMAD et au SAD. Veut, veut pas, ça veut donc dire qu'on doit y faire loger assez de monde pour respecter le 110 logements à l'hectare préconisé.

Là où on gagnerait, c'est que les développements futurs à l'IdS ne soit que concentré autour du REM, plutôt qu'un peu partout ailleurs.

[Stu]

"À L’Île-des-Sœurs, on est en banlieue, pas au cœur de la ville..."

— Mario Langlois

À 2 km du centre-ville de la deuxième plus grande ville du pays, on n'est pas "en banlieue."

[KOOL]

C'est en effet du grand n'importe quoi. Le slogan des Structures Métropolitaines dans les Seventies était d'ailleurs un truc du genre « La campagne à deux pas du centre-ville ». Au fil des décennies, c'est de moins en moins vrai mais on a encore l'impression d'être ni en ville, ni en banlieue, surtout dans les deux premières phases de développement SMI. 

[lnykgz]

On 2019-10-02 at 8:48 AM, begratto said:

Il ont annoncé (et c'était déjà su) qu'il y aura une intersection "traditionnelle", avec feux de circulation.  Si ça marche près des stations de métro achalandées, je ne vois pas pourquoi ça ne fonctionnerait pas là...

En fait, ce n'est pas ça du tout.  La ville a un droit de préemption sur une partie du terrain, qui est prévu pour un pôle institutionnel (ex: pour construire une école).  Ça veut dire que la ville se réserve le droit d'égaler tout offre d'achat que le propriétaire reçoit.  Ça n'en baisse pas la valeur. Au contraire, les propriétaires du terrain du Provigo sont largement gagnants puisqu'ils pourront, si ils le souhaitent, largement densifier leur terrain, tout en conservant une activité commerciale au rez-de-chaussée des nouveaux immeubles.

Do you guys happen to know what school will be built? École primaire or École secondaire? There are already 2 primary schools on the island. We really need a secondary school as all the kids in these two primary schools will go to a secondary school eventually!

[FrancSoisD]

Autres sons de cloche:

www.lapresse.ca/affaires/201911/10/01-5249199-le-rem-un-aimant-pour-les-promoteurs.php

[NOTE: cet article étant long, je n'en citerai ici que les passages touchant plus ou moins directement la Pointe-Nord de l'ÎdS et place du Commerce.]

Quote

Le REM, un aimant pour les promoteurs

Avec le REM qui prend forme, les promoteurs immobiliers s’activent. La Presse a mesuré l’activité immobilière autour des stations du futur réseau pour déterminer les points chauds et les acteurs principaux. Tournée des projets et chantiers.

Publié le 11 novembre 2019 à 6h00

ANDRÉ DUBUC
LA PRESSE

Les chantiers poussent le long du REM

À Brossard, au bassin Peel ou dans l’arrondissement de Saint-Laurent, le Réseau express métropolitain (REM) de la Caisse de dépôt et placement agit comme un aimant auprès des promoteurs. Selon une compilation de La Presse, l’activité immobilière a atteint 4,3 milliards de dollars jusqu’à présent autour des futures stations du réseau de 67 kilomètres.

Cette compilation réalisée auprès de 18 arrondissements et villes qui seront traversés par le REM permet d’avoir une idée où se concentre l’action et qui en sont les acteurs principaux.

"Les promoteurs ont un très grand intérêt à développer autour des stations REM. Être à proximité d’un transport collectif efficace et confortable est le premier vecteur pour la demande résidentielle."

-- Vincent Shirley, directeur principal, innovation et stratégies de croissance, au Groupe Altus

Altus, un cabinet d’experts en services immobiliers, a dénombré pour La Presse les principales transactions de terrains étant survenues autour des futures gares.

Par activité immobilière, on entend les ventes de terrains et d’immeubles, de même que la valeur des travaux apparaissant sur les permis de bâtir délivrés par le pouvoir municipal à proximité des stations (voir méthodologie).

Méthodologie

Pour déterminer l’activité immobilière autour des futures stations du REM, nous avons regardé trois éléments. D’abord, nous avons demandé à la firme Altus de nous dresser la liste des principales transactions de terrains étant survenues dans un rayon de 1 kilomètre autour des stations (500 mètres au centre-ville) depuis le 1er janvier 2017, soit après l’étude du projet devant le Bureau d’audiences publiques sur l’environnement (BAPE), mais avant le dévoilement de son rapport. Ensuite, nous avons été aidés par la firme JLR pour faire la recension des transactions de bâtiments existants de plus de 1,5 million pour un même rayon autour des stations et pour la même période. Finalement, nous avons demandé aux arrondissements et villes concernés de nous communiquer le nombre de permis de construction délivrés et la valeur des travaux dans le même périmètre, depuis le 1er mai 2018, date correspondant à l’entrée en vigueur du règlement sur la redevance de construction pour le REM. C’est la somme des trois éléments qui nous permet d’arriver à un chiffre de 4,4 milliards de dollars d’activité immobilière.

Qu’observe-t-on autour des futures stations du REM ?

Gros plan sur L’Île-des-Sœurs, Pointe-Claire, l’arrondissement de Saint-Laurent et le bassin Peel.

L’Île-des-Sœurs : rien ne bouge… pour le moment

La Ville de Montréal bloque la délivrance de permis jusqu’à l’adoption d’un programme particulier d’urbanisme (PPU) qui est actuellement devant l’Office de consultation publique de Montréal (OCPM). C’est l’accalmie avant l’agitation, surtout si le PPU évolue dans le sens des commentaires entendus aux auditions. Proment n’attend que le feu vert de Montréal pour lancer la phase finale de Pointe-Nord, deux tours résidentielles de 30 et de 38 étages. Groupe Mach est prêt à démolir le 16, place du Commerce pour ériger un gratte-ciel à vocation mixte, dixit Chris Sweetnam Holmes, vice-président, immobilier, de Mach.

PHOTO ALAIN ROBERGE, LA PRESSE

Après avoir acheté des terrains à la Place du Commerce et dans la rue Levert, Lachance Immobilier a racheté en mars dernier le 14, Place du Commerce, à L’Île-des-Sœurs.

Principal propriétaire à Place du Commerce, Lachance Immobilier souhaite réaliser un projet mixte comprenant commerces et services au rez-de-chaussée et des logements aux étages, lit-on dans son mémoire présenté à l’Office. Il demande de hausser la densité permise en échange de l’incorporation d’équipements collectifs comme une bibliothèque ou une école comme il l’a déjà fait au 14, Place du Commerce. Issu d’une famille de promoteurs immobiliers de Québec, Claude Lachance a bâti près de 1000 logements dans Griffintown. Avec le règlement sur la mixité, le fameux 20-20-20, en cours d’adoption, M. Lachance préfère mettre maintenant ses projets en veilleuse dans ce quartier.

[...]

La gare A40 se trouve en pleine friche industrielle. Olymbec et Cominar y détiennent des propriétés, révélait The Gazette cet automne. Groupe Mach détient également des propriétés près des futures gares Île-des-Sœurs (16, Place du Commerce et des droits dans l’emphytéose de Gravel Autos), Bassin Peel (rue du Canal), Des Sources (2001, boul. des Sources), Canora (10 500, boul. de l’Acadie) et Quartier DIX30.