côte-des-neiges-notre-dame-de-grâce Décarie/Crowley - 14 étages

[montreal67]

42 minutes ago, Né entre les rapides said:

Si le zonage était amendé pour tout le territoire montré sur cette carte (y compris l'avenue Prud'homme),  la valeur des terrains (bâtis ou non) augmenterait substantiellement, ce qui aurait notamment pour effet une hausse des taxes foncières.  L'incitation à vendre serait décuplée, ce qui pourrait faire disparaître l'obstacle des NIMBY'S.  L'ensemble du secteur pourrait alors être transformé en une zone plus dense.  

A l'opposé, un changement de zonage «à la pièce» attirerait inévitablement de l'opposition de la part des voisins, qui subiraient des désagréments sans obtenir la moindre compensation.  (Dans l'autre hypothèse, la compensation prend la forme d'un gain de capital potentiel).

Evidemment je ne propose pas de généraliser cette approche.  Mais dans ce cas particulier, où il ne resterait qu'une étroite bande de bâtiments résidentiels «bas», coincée entre l'autoroute à l'ouest et des édifices plus hauts sur le boulevard,  je pense qu'une transformation intégrale serait bien avisée.  C'est différent du cas de la rue Addington (du côté ouest de l'autoroute), parce que cette rue fait partie d'un ensemble résidentiel bien plus vaste qu'il vaut la peine de conserver.

 

Est-il vrai qu'une augmentation plus généralisée du zonage sur un territoire donnée mènerait systématiquement à une hausse des taxes foncières? De ce que j'en comprends, l'évaluation foncière repose sur ce qui existe sur le terrain, et non pas sur ce qui est construisible. Bien qu'il existe bien sûr des différences entre les taxes à payer sur deux terrains vacants de surface identique dont l'un se trouverait au centre-ville et l'autre en périphérie, cette augmentation serait-elle aussi drastique dans le cas que tu illustres ?

Dans tous les cas, je suis d'accord avec toi, le changement de zonage «à la pièce» confère un pouvoir disproportionné aux NIMBY de ce monde alors que toutes les réflexions sur la majoration du zonage relativement au potentiel d'un terrain devraient être accomplies par les documents de planification et non pas exclusivement par des processus consultatifs de réaction !

[ERJ-Boy]

Le 2018-08-10 à 13:16, montreal67 a dit :

Est-il vrai qu'une augmentation plus généralisée du zonage sur un territoire donnée mènerait systématiquement à une hausse des taxes foncières? De ce que j'en comprends, l'évaluation foncière repose sur ce qui existe sur le terrain, et non pas sur ce qui est construisible. Bien qu'il existe bien sûr des différences entre les taxes à payer sur deux terrains vacants de surface identique dont l'un se trouverait au centre-ville et l'autre en périphérie, cette augmentation serait-elle aussi drastique dans le cas que tu illustres ?

Dans tous les cas, je suis d'accord avec toi, le changement de zonage «à la pièce» confère un pouvoir disproportionné aux NIMBY de ce monde alors que toutes les réflexions sur la majoration du zonage relativement au potentiel d'un terrain devraient être accomplies par les documents de planification et non pas exclusivement par des processus consultatifs de réaction !

L'évaluation peut aussi augmenter si le quartier entier subit une plus value. 

[FrancSoisD]

Le 2018-08-10 à 12:27, Né entre les rapides a dit :

Si le zonage était amendé pour tout le territoire montré sur cette carte (y compris l'avenue Prud'homme),  la valeur des terrains (bâtis ou non) augmenterait substantiellement, ce qui aurait notamment pour effet une hausse des taxes foncières.  L'incitation à vendre serait décuplée, ce qui pourrait faire disparaître l'obstacle des NIMBY'S.  L'ensemble du secteur pourrait alors être transformé en une zone plus dense.  

A l'opposé, un changement de zonage «à la pièce» attirerait inévitablement de l'opposition de la part des voisins, qui subiraient des désagréments sans obtenir la moindre compensation.  (Dans l'autre hypothèse, la compensation prend la forme d'un gain de capital potentiel).

Evidemment je ne propose pas de généraliser cette approche.  Mais dans ce cas particulier, où il ne resterait qu'une étroite bande de bâtiments résidentiels «bas», coincée entre l'autoroute à l'ouest et des édifices plus hauts sur le boulevard,  je pense qu'une transformation intégrale serait bien avisée.  C'est différent du cas de la rue Addington (du côté ouest de l'autoroute), parce que cette rue fait partie d'un ensemble résidentiel bien plus vaste qu'il vaut la peine de conserver.

Plutôt d'accord: un PPU serait de mise pour un secteur avec autant de potentiel. Mais je présume que l'arrondissement souhaite potentiellement attendre de voir comment les choses se développeront avec ce premier projet privé dans le secteur, avant de bouger, comme ça a été le cas avec le Triangle.

D'ailleurs, les abords du métro et de la gare d'ExoMtl (jusqu'à Sherbrooke) devraient être inclus dans un tel PPU.