griffintown Wellington sur le bassin - 25 étages ​

[Rocco]

5 minutes ago, ScarletCoral said:

le promoteur est Devimco et c'est du locatif... Ça risque d'être aussi laid que l'Hexagone 1 ou l'Hexagone 2 😫

Ben tanné de la tôle comme revêtement.

[ScarletCoral]

Plus de détail dans le sommaire décisionnel : http://ville.montreal.qc.ca/pls/portal/docs/PAGE/ARROND_SOU_FR/MEDIA/DOCUMENTS/2020-03-26_SOMMAIRE4001_24.PDF

Le projet à l’étude

Le projet à l’étude fait suite à un accord de développement (entente) entre la Ville et le promoteur réalisé en 2010 dans le cadre de l’ancien PPU Peel-Wellington, qui a ensuite été reporté dans le PPU du secteur Griffintown en 2013. Dans le contexte de l’îlot 8, l’entente globale consiste, entre autres, au développement résidentiel de logements sociaux, communautaires, abordables; à la vente et la cession d’immeubles et de tréfonds appartenant à la Ville ou au promoteur; et à une servitude du tunnel Wellington, de la Tour Wellington, de la promenade Smith et du Square Gallery (incluant la vespasienne).

Tel qu’illustré au PPU du secteur Griffintown, le site à l’étude est actuellement divisé en trois sections : une propriété de la Ville (lot 1 853 638) et une propriété privée (lot 1 853 639), sur laquelle une portion est vouée au développement immobilier, et l’autre, à l’exploitation du futur Square Gallery (avec vespasienne) par une cession gratuite octroyée à la Ville en domaine public.

Depuis cet accord de développement convenu en 2010, plusieurs contraintes qui n’avaient été anticipées lors de l’entente ont été identifiées. Notamment, il est soulevé que l’espace public envisagé dans le PPU n’est pas optimal puisqu’il est scindé en deux par un développement immobilier. Ce dernier engendre également une barrière physique et visuelle depuis et vers le canal de Lachine et le mont Royal. D’autres enjeux sont aussi notés dont la présence d’espaces résiduels ainsi qu’une complexité concernant la gestion des dénivelés (écoulement des eaux de surface, topographie des lieux), des accès en tréfonds (par la présence de nombreuses infrastructures) et des accès véhiculaires et d’urgences par la promenade Smith.

Les modifications proposées

Les deux dérogations suivantes sont proposées au PPU du secteur Griffintown :

La première modification consiste en la localisation du futur parc du Square Gallery. Il est proposé de déplacer l’espace nécessaire à l’aménagement de ce futur lieu public à l’ouest du site, le long de la rue Wellington et du canal. Actuellement, ce futur parc est prévu à l’est du site, dans le prolongement de la rue de la Montagne, le long de la rue Murray. Selon les propos énoncés, cette modification permettrait notamment d’atténuer les contraintes physiques d’aménagement, de créer des liens renforcés entre les espaces publics et un réseau entre les bâtiments d’intérêt patrimonial (vespasienne, tour d’aiguillage, tour de ventilation), et de restituer la morphologie des lieux par la reprise partielle de l’ancien tracé du Square Gallery.

Cette modification laisserait la place à un nouvel emplacement pour le développement immobilier (immeuble-tour), désormais localisé à l’est du site. Le volume, qui longerait la rue Murray, respecterait un potentiel immobilier similaire à l’accord (soit plus ou moins 2 500 m2 ).

La deuxième modification concerne l’augmentation de la hauteur permise de 60 mètres à 70 mètres de la zone visée au Plan d’urbanisme. Cette modification permettrait notamment de réduire l’empreinte au sol pour offrir des espaces extérieurs de qualité et uniformiser les hauteurs avec les bâtiments adjacents, à l’est de la rue Murray (secteur Griffin).

Ces deux modifications sont en lien avec les orientations du PPU du secteur Griffintown. La présente demande mènerait à l’ajustement des cartes respectives incluses à ce PPU.

ENJEUX SOULEVÉS

Le Comité Jacques-Viger (CJV) souligne la clarté de la présentation et remercie les requérants pour la bonification de l’information apportée lors de cette deuxième présentation afin de répondre aux préoccupations émises lors de son avis préliminaire (daté du 2 octobre).

D’emblée, le CJV déplore la situation actuelle qui résulte de la planification du premier PPU Peel-Wellington et de la signature de l’accord de développement qui a suivi. Il souhaite souligner que les deux options possibles, soit le statu quo et la nouvelle proposition, présentent leurs avantages et leurs inconvénients. La nouvelle proposition semble néanmoins favoriser la moins mauvaise des solutions, bien qu’elle n’assure pas pleinement les conditions optimales à l’émergence d’un projet assurant une plus grande qualité du domaine public. Le CJV soutient que la proposition idéale aurait été de considérer l’achat complet du site aux fins d’espaces publics sous la forme d’un échange de terrain à Griffintown ou ailleurs à Montréal.

Malgré cette note liminaire, le CJV souhaite soulever les enjeux suivants en lien avec le projet présenté lors de cette deuxième séance :

Accord de développement

En ce qui concerne l’accord de développement entre la Ville et le promoteur, l’information présentée au CJV semble indiquer que le calcul des paramètres de densité, pour l’atteinte du nombre de pieds carrés à respecter dans cette entente, inclut la vespasienne et son terrain, un site voué à un usage public. Il considère que cette approche constitue un précédent dangereux dans la mesure où un site à usage public est utilisé pour donner un avantage à un promoteur immobilier afin d’accroître ses droits de développement. Le CJV est donc défavorable au transfert de la vespasienne et de son terrain au promoteur immobilier.

En contrepartie, le CJV suggère que soient analysées d’autres options d’échanges de terrain. Il propose, par exemple, que l’emprise du lot privé inclue le terrain situé au-dessus du tréfonds (à l’ouest de l’immeuble-tour).

Usage et préservation de la vespasienne

En ce qui a trait à la gestion de la vespasienne, le CJV se réjouit à l’idée que la Ville et l’Arrondissement y logent un organisme à vocation culturelle ou communautaire. Il craint toutefois que la proposition de transférer la vespasienne au domaine privé, et non au domaine public (la Ville), diminue le contrôle du projet à l’égard de la préservation de ce bâtiment à long terme.

Ceci dit, le CJV tient à ce que des principes de conservation guident les futures interventions sur le bâtiment. Le comité propose à cette fin l’élaboration d’une stratégie de conservation pour cet immeuble qui pourra guider autant les interventions du promoteur que celles de la Ville, si le bâtiment lui est cédé.

Localisation de l’immeuble-tour, composition des espaces publics et des espaces verts

Tel que mentionné dans l’avis précédent, le CJV soutient que l’une des forces du PPU du secteur Griffintown réside dans l’importance accordée aux espaces publics, de même qu’à la végétalisation, dans la structuration des aires à construire. Le comité comprend que la localisation proposée du futur parc repose, entre autres, sur une analyse urbaine effectuée sur le réaménagement de l’entrée nord du tunnel Wellington et de ses abords ainsi que sur une étude d’aménagement potentiel du futur Square Gallery. Il apprécie que cette nouvelle implantation dégage un vaste espace consacré au réaménagement de ce square et qu’elle améliore la préservation des vues vers le mont Royal depuis le bassin Peel.

Le CJV se réjouit aussi de l’articulation proposée entre les espaces publics; notamment par la présence d’une placette sur la rue Murray (avec la vespasienne jouant le rôle d’entrée) et la création d’un passage au sol dans l’axe de la rue de la Montagne faisant un lien vers la promenade Smith.

Cependant, il considère que ce parti pris d’aménagement aura des effets négatifs sur la qualité de l’espace public sur la rue Murray, autant en termes d’ensoleillement du domaine public que sur la production de vis-à-vis sur une hauteur de 70 mètres entre le nouvel immeuble-tour et celui qui est actuellement présent du côté est de la rue Murray. Le CJV soutient que la trame de rues historique, établie selon un gabarit de 2-3 étages, n’est pas conçue pour accueillir des tours, et empêche la création d’espaces agréables à échelle humaine. Conséquemment, le comité recommande la réalisation d’une étude d’impact sur l’ensoleillement, de même qu’une étude du vent. (Le CJV se désole par d’ailleurs de l’absence d’études d’ensoleillement de la rue Murray pour la présente proposition.) Le CJV incite aussi la Ville et l’Arrondissement à prendre des mesures afin d’assurer la conception d’une interface de qualité entre le rez-de-chaussée du nouvel immeuble et la rue Murray. Il remarque à cet effet que plusieurs segments de rues secondaires de Griffintown sont composés presque uniquement de sorties de garages souterrains et de grilles d’aération offrant un contexte urbain de faible qualité pour les piétons.

De plus, le comité insiste que la transition des espaces privés, semi-privés et publics soit bien prise en compte dans l’aménagement du site. Le CJV est favorable au dégagement entre l’immeuble-tour et la vespasienne afin d’établir un réel partage des espaces et de mettre en valeur l’allure pavillonnaire de la vespasienne. En ce qui a trait au réseau piétonnier situé entre le bâtiment et le parc, le CJV suggère que le traitement du sol et celui du rez-de-chaussée de l’immeuble soient conçus de façon à susciter un caractère invitant pour les usagers de cet espace transitoire.

En ce qui a trait aux usages du domaine public, le CJV apprécie la création d’un réseau entre les bâtiments d’intérêt patrimonial (aux abords du canal de Lachine) à des fins culturelles. Par contre, le CJV suggère de définir précisément la programmation et la vocation de chacun des espaces publics prévus sur le site (ex. parc, place publique, etc.), incluant le futur Square Gallery.

Enfin, de façon globale, le CJV note que la présente proposition, vue du canal de Lachine, améliore l’aménagement du domaine public, mais qu’en revanche, vue du centre-ville, elle occasionne certains inconvénients (ex. perte de l’ouverture depuis la rue de la Montagne)

Transport actif

À plus grande échelle, le CJV apprécie la création de liens cyclables et de liens piétons le long du canal de Lachine, de même qu’entre les différents parcs environnants. De façon générale, le CJV considère que les liens dédiés au transport actif (pour piétons, cyclistes, utilisateurs du transport en commun) doivent être planifiés en fonction des espaces libres et des espaces verts (parcs) à l’échelle du secteur, et selon les besoins des usagers de chacun de ses espaces.

Il appuie aussi l’idée d’aménager des voies de circulation sécuritaires afin de faciliter les déplacements des divers usagers (cyclistes, piétons, automobilistes, etc.), notamment en élargissant les trottoirs de la rue Wellington jusqu’à la rue Peel. Il note aussi qu’actuellement, l’intersection des rues de la Montagne et Wellington, qui aboutit sur un carrefour en étoile, et qui échappe à la trame orthogonale des rues de Montréal, n’est pas un lieu sécuritaire pour les usagers.

Qualité architecturale et protection des vues

La rue Murray

En vue de favoriser la qualité architecturale de la rue Murray, le CJV propose l’insertion d’une marge recul généreuse entre l’immeuble-tour et la chaussée de la rue Murray, ainsi qu’une modulation du bâti sur sa hauteur et sa largeur. Le comité suggère aussi que le traitement de la façade et du rez-de-chaussée de l’immeuble favorise la qualité de l’interface avec le domaine public.

Vues à partir de la rue de la Montagne

Le CJV apprécie la démonstration des vues, de part et d’autre de la rue de la Montagne, et de celles inscrites au Plan d’urbanisme. Il comprend que les vues vers le mont Royal sont généralement obstruées à partir de l’axe de la rue de la Montagne et depuis le bassin Peel.

Tel que mentionné dans le dernier avis, le CJV regrette toutefois que l’emplacement du développement immobilier, au bout de l’axe de la rue de la Montagne, vienne obstruer l’ouverture vers le ciel, présente au bout de cette voie (vue vers le canal de Lachine). La création d’un front bâti crée en effet une obstruction au bout d’un alignement important. Le CJV ajoute que cette ouverture physique (et visuelle) est l’une des composantes intéressantes du PPU PeelWellington de 2008 qui avait été maintenue et bonifiée dans le cadre du PPU du secteur Griffintown de 2013. La logique de cet axe de la rue de la Montagne, menant à un espace ouvert et végétalisé, prend aussi racine dans le maintien de la trame de rues des anciens plans du quartier, soit l’un des plus anciens lotissements de Montréal.

Ceci dit, le CJV souhaite que les aménagements proposés sur ce site favorisent la qualité des vues afin, d’une part, de préserver l’ouverture vers le ciel au bout de cet alignement, et d’autre part, favoriser la qualité architecturale de l’ensemble de la rue.

Urbanisme et citoyens

Dans le cadre d’une modification au Plan d’urbanisme, le CJV recommande que les informations éventuellement transmises aux citoyens, lors des consultations publiques, soient dotées de données substantielles sur le projet afin de rendre compréhensibles concrètement les changements effectués au PPU (ex. changements des espaces publics et privés, vues de la rue de la Montagne, hauteurs et dégagements). Il propose également que les images présentées lors de ces séances comprennent des perspectives visuelles « élargies » afin de bien faire comprendre le contexte d’insertion et les intentions du projet.

 

à titre de référence, dans le PPU, l'espace public était une prolongation/élargissement de la rue Murray (juste derrière la vespasienne)
 

Nouvelle proposition

 

[Anderson]

Ça aurait plus de sens effectivement que l’immeuble soit sur Murray au lieu d’être collé au pont et à l’inverse, que le parc longe le pont. Aussi, ça ne dérange pas que l’immeuble ait 70 m, comme ses voisins. En fait, 80 ou 90 m aurait permis de briser l’effet de plateau que donne Griffintown. Je suis juste apeuré à l’idée qu’on y construise une copie de l’hexagone 2, avec sa tôle qui ressemble à un poulailler industriel, vu de l’ouest.  

[Mtlarch]

Il y a 8 heures, Anderson a dit :

Ça aurait plus de sens effectivement que l’immeuble soit sur Murray au lieu d’être collé au pont et à l’inverse, que le parc longe le pont. Aussi, ça ne dérange pas que l’immeuble ait 70 m, comme ses voisins. En fait, 80 ou 90 m aurait permis de briser l’effet de plateau que donne Griffintown. Je suis juste apeuré à l’idée qu’on y construise une copie de l’hexagone 2, avec sa tôle qui ressemble à un poulailler industriel, vu de l’ouest.  

Ça ne ressemble pas à un poulailler, c’est un poulailler avec des appartements minuscules et beaucoup trop chers pour qu’est-ce qu’ils ont à offrir. 
 

Par contre cette mouture reprend les airs du Brickfield en quelque sorte et c’est bien. Je souhaiterais également qu’il soit plus élevé que les immeubles à l’arrière pour les rendre le moins visible au possible.

[ScarletCoral]

il y a 26 minutes, Mtlarch a dit :

Ça ne ressemble pas à un poulailler, c’est un poulailler avec des appartements minuscules et beaucoup trop chers pour qu’est-ce qu’ils ont à offrir. 
 

Par contre cette mouture reprend les airs du Brickfield en quelque sorte et c’est bien. Je souhaiterais également qu’il soit plus élevé que les immeubles à l’arrière pour les rendre le moins visible au possible.

SI ça peut cacher les autres immeubles de Devimco, ça serait bien... Question d'améliorer la vue quand on arrive par le pont Wellington.
Mais, ça cacherait probablement juste l'Hexagone 2

 

[ScarletCoral]

  👇

il y a 6 minutes, ScarletCoral a dit :

En raison de la pandémie, la consultation publique qui devait avoir lieu sur les modifications du Square Gallery du PPU se fera de façon écrite

https://www.realisonsmtl.ca/squaregallery

Avis de l'arrondissement : http://applicatif.ville.montreal.qc.ca/som-fr/pdf_avis/pdfav29051.pdf

Si ces modifications sont adoptées, Devimco devra modifier ses plans piour l'Hexagone 3

 

En échange, Devimco pourra construire 10 mètres plus haut

 

 

[Rocco]

Donc si je comprend bien dans la "situation actuelle" ils construisaient directement sur le Pont Wellington? La ville nous niaise en esti pour faire accepter 10m de plus. Des voyous.

[Blitz]

Maintient de la vue sur le Mont-Royal??? Ben voyons donc, c'est vraiment n'importe quoi.... Quelle vue? Si t'es une grenouille sur le bord du canal? 

Harmonisation des hauteurs, comme si c'était une bonne chose? 

Si l'espace au sol est moins grand tant mieux, ça fera une plus grande place publique, mais ces arguments sont complètement bidons. Des beaux mots pour faire beau.

[Miska]

Il y a 2 heures, ScarletCoral a dit :

  👇

En échange, Devimco pourra construire 10 mètres plus haut

 

 

Vont-ils mettre un X sur le sol pour nous dire : C'est exactement ici que tu a la vue, pas là bas tu es trop à droite...😆

[Powereborn]

Oulala, je l'avoue que quand je me promene sur le canal, les gens ne peuvent s'empecher de constater ces batiments qui ressortent de par leur design des temps anciens. Je ne comprends pas comment Devimco peut elaborer Maestria en sortant en parallele de telles choses. Puis la vue du Mont-Royal est vraiment une blague profonde puisque cela depend de l'angle de vue..