ville-marie Place Banque Nationale - 40 étages

[SameGuy]

On 2020-12-15 at 10:41 AM, Courge said:

Il faudra que la Ville permette des hauteurs de 150+ mètres! Et ce serait bien d'avoir plus d'autobus fréquents perpendiculaires aux lignes orange et verte, puisque le centre-ville se développe vers le Fleuve. Par exemple la ligne 80 pourrait aller jusqu'à Notre-Dame. (Mes flèches sont très approximatives)

Toronto a des tramways 10min max qui relient les stations de métro.

Say what you will about Toronto, but their grid bus and streetcar network is the envy of would-be urban planners throughout North America. 

[Rocco]

[Vic]

19-12-2020: on voit bien la dénivellation qui disparaîtra à mesure que les étages augmenteront

[luis]

2020-12-27

[L3G4CY]

MASSSIF! Wow avec tous ces gros projets en construction (Maestria, 1 SP, VSLP, BNC, 900 Saint-jacqueS, Solstice, Centra, et plusieurs autres) on a de quoi se mettre sous la dent pour encore 1-2 ans . 👍

en espérant qu'une autre bonne cuvée suive!

[-AX-]

29 décembre

 

[KOOL]

Les BeG sera encore plus grotesque et anachronique une fois surplombé par la BN et le VSLP. 

[SameGuy]

8 hours ago, KOOL said:

Les BeG sera encore plus grotesque et anachronique une fois surplombé par la BN et le VSLP. 

Trois ans, max. Ça ne fait même pas part de leur look d’aujourd’hui. Les nouveaux locaux de BEG ne semblent pas à c’te ruine des années 80. Les anciennes propriétés de BEG valent trop pour les garder pour le shopping à grande surface. 

[Né entre les rapides]

il y a une heure, SameGuy a dit :

Les anciennes propriétés de BEG valent trop pour les garder pour le shopping à grande surface. 

C'est certain, personne ne peut imaginer le contraire.  A partir de cette évidence, qu'est-ce qu'on fait?  On vend le site maintenant/prochainement/plus tard?  --Tu dis "Trois ans, max".  Peut-être bien. Les actuels propriétaires cherchent à maximiser leurs profits, comme il se doit.  Leurs calculs sont fondés sur 1) Des faits connus; et 2) Leur estimation des conditions futures du marché pour ce site.  Des changements dans la fiscalité pourraient toutefois modifier leurs calculs (voir 3 ci-dessous)

1) Faits connus (par les propriétaires):

- profits générés par les opérations courantes: probablement déjà modestes, sans espoir d'amélioration significative;

- taxes municipales fondées sur la valeur foncière imposable;

- régime fiscal qui favorise les gains en capital;

-  montants des offres non solliciées (ou pas, peu importe) pour le site, reçues dernièrement;

- le calcul qui en résulte: le coût d'opportunité aussi longtemps qu'on ne vend pas, à mettre en relation avec ce qui suit.

2) Leur estimation des conditions futures du marché:  il n'y a pas de raison de penser que leur propre estimation s'avérerait meuilleure/supérieure à celle du consensus du marché, à la nuance près suivante (que seuls des initiés pourraient connaître), soit: la possibilité que les principaux promoteurs immobiliers actifs à Montréal soient (provisoirement) tellement occupés par la réalisation de leurs autres projets (déjà amorcés) qu'ils ne disposent pas des liquidités (ou de l'appétit) pour investir présentement dans un autre site (le BEG), aussi prometteur soit-il.  Dans la mesure où c'est le cas, le prix présentement offert serait inférieur à sa valeur prévisible dans quelques années. (Si c'était une aubaine, on s'arrangerait pour mettre la main dessus quand même).

3) Possibilités de changement dans la fiscalité (municipale et des gouvernements)

- si la valeur foncière imposable était "ajustée" pleinement pour réfléter la valeur des terrains des environs, garder le BEG dans son état actuel deviendrait plus onéreux et serait une incitation à vendre plus tôt qu'autrement;

- si les gains en capital devenaient imposables au même titre que les profits d'exploitation, le gain net potentiel découlant de la spéculation serait sensiblement diminué (mais je pense que les répercussions sur les "valeurs", tant mobilières qu'immobilières, seraient tellement considérables qu'elles ne sauraient être introduites intégralement d'un seul coup).

Je noterais toutefois que même les changements les plus drastiques ne supprimeraient pas la spéculation, qui est dans la nature du système économique; c'est juste qu'on le rendrait moins attrayant, et donc moins répandu/moins agressif.

Alors, encore une fois, qu'est-ce qu'on fait (je me mets dans la peau des propriétaires du site)?  --Ça dépend aussi de facteurs qui sont propres à l'entreprise.  Que feraient-ils avec les liquidités récoltées lors de la vente?  -- Eponger des dettes lourdes à porter?  Ou procéder à l'expansion de l'entreprise?  Investir dans d'autres secteurs prometteurs dans lesquels ils ont une expertise?  Ou tout simplement thésoriser, même si ça ne rapporte pratiquement rien, dans l'attente d'occasions qui surviendraient plus tard?  Toutes ces options, ou une combinaison de celles-ci, sont à considérer.

Par ailleurs, si je me mettais dans la peau de la ville ou des propriétaires des bâtiments voisins, qu'est-ce que je ferais?  Il ne fait pas de doute que le BEG devient (involontairement) une espèce de verrue parmi les nouveaux bâtiments et le nouveau boulevard de prestige.  -- Je vous laisse y répondre, mais je me réserve le droit de revenir sur le sujet!

Tout compte fait, je ne m'attends pas à des changements en 2021.  Ensuite, pourquoi pas d'ici trois ans, la probabilité d'un autre méga projet sur le site du BEG augmente sérieusement.  Quand on pense que @SameGuyest parvenu à résumer tout ça en quelques mots, WOW!   (je devrais peut-être songer à prendre ma retraite...)

     

[SameGuy]

😂