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démographie Discussion sur la démographie de Montréal, sa région et du Québec


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Discussion sur la démographie de Montréal, ses alentours et du Québec

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Discutez ici de vos opinions sur les tendances d'évolution de la population dans notre belle province.

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Lorsqu'on compare Montréal et Toronto à la même échelle (ex. via Google Earth) on constate que Montréal a un noyen urbain beaucoup plus large que Toronto. À 3km du centre-ville de Toronto, on peut déj

La perception, Mark la perception.  C'est tres tres difficile a changer , pour avoir discuter avec des collègues de Toronto ou d'Edmonton. J'avais un fournisseur a Montreal pour des pièces de camions

Pour la démographie en régions, il y a un éléphant dans la pièce que personne ne nomme ici : la réputation d'accueil. Je fréquente beaucoup de personnes immigrantes, de 1ere, de 2e et de 3e génér

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Il y a 1 heure, AP241 a dit :

En même temps à Toronto ils n'ont aucune limite de hauteur et les prix explosent quand même... et on s'entend qu'il n'y a aucune unité abordable dans les nouvelles tours du centre-ville et je dirais même dans la plupart des nouvelles constructions.

Je ne sais pas quelle est la solution, mais moi je croyais que plus on construirait, plus le marché s'équilibrerait avec plus de stock, mais au final c'est le contraire qu'on voit. Plus on construit plus les prix augmentent!!

On peut penser qu’avec des règles comme les notres ce serait encore plus cher à Toronto! 

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il y a 17 minutes, AP241 a dit :

En même temps à Toronto ils n'ont aucune limite de hauteur et les prix explosent quand même... et on s'entend qu'il n'y a aucune unité abordable dans les nouvelles tours du centre-ville et je dirais même dans la plupart des nouvelles constructions.

Pas de limites de hauteur?  -- Dans des zones spécifiques seulement.  Il faut savoir que sur les 630 km carrés de la Ville de Toronto proprement dite, la plus grande partie est occupée par des maisons individuelles de un ou deux étages, sans permission de construire en surhauteur.  Les exceptions sont tellement rares que le prix des terrains y est aussi très élevé.  Cet enjeu fait parfois l'objet de discussions, mais l'opposition des NIMBYs est très forte. Voir l'expression "YELLOW BELT" . En pratique, la seule issue est le redéveloppemnt des friches industrielles, ce qui est insuffusant.  De la même façon, dans la banlieue beaucoup plus vaste et désormais plus peuplée, les restrictions à l'étalement urbain, combinées à une demande latente + anticipée toujours très forte,  expliquent le prix élevé des terrains disponibles. 

Partout, c'est le différentiel dans le prix des terrains qui constitue la principale variable explicative des écarts de prix de l'habitation.  Il faut voir alors ce qui cause/explique ce différentiel.  Dire que c'est fonction de l'offre et de la demande est exact, mais c'est trop court comme explication.  On ne s'attardera pas sur la demande, parce que celle-ci dépend de facteurs largement indépendants de la politique urbaine, comme le dynamisme économique et l'immigration.  Voyons l'offre.  Selon l'adage, on ne crée pas de nouvelles terres.  Mais on peut en modifier l'usage pour permettre la construction (dont résidentielle).  Cela a souvent pris la forme de l'étalement urbain, réduisant les superficies agricoles et/ou les milieux naturels de grande valeur; toutefois, cette approche est de plus en plus contrainte, malgré les appels de certains.  Mais il y a d'autres façons d'augmenter l'offre effective.  L'une est de densifier le bâti existant, ce qui requiert des amendements au zonage.  Une autre consiste à améliorer la desserte (par TEC et/ou routes) de secteurs où la construction est permissible mais qui étaient/sont peu attractifs à cause de la difficulté d'accès.  Il y a aussi une troisième, souvent plus coûteuse cependant, consistant à décontaminer des sols ayant servis à des activités industrielles désuètes.  Je pense que ces trois approches ont toutes leurs mérites, et doivent être menées conjointement.  Ce dont je suis certain, c'est que l'accroissement de l'offre de terrains constructibles est essentielle si on veut augmenter le nombre de logements à prix abordable.  

Dans la région de Toronto, on n'a pas réussi (encore) à atteindre cet objectif.  Résultats: des prix trop élevés dans la zone urbaine et un exode au-delà de la ceinture de verdure  --en partie sur des terres vierges, et en partie dans des villes de la grande couronne, où les prix de l'immobilier explosent.  

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Il y a 5 heures, AP241 a dit :

En même temps à Toronto ils n'ont aucune limite de hauteur et les prix explosent quand même... et on s'entend qu'il n'y a aucune unité abordable dans les nouvelles tours du centre-ville et je dirais même dans la plupart des nouvelles constructions.

Je ne sais pas quelle est la solution, mais moi je croyais que plus on construirait, plus le marché s'équilibrerait avec plus de stock, mais au final c'est le contraire qu'on voit. Plus on construit plus les prix augmentent!!

La solution c'est plus d'offre. Oui il n'y pas de "limite de hauteur" à Toronto, mais il y a quand meme des regles, une ceinture verte, etc. À Mtl on pourrait surement mieux gerer la demande en construisant plus haut et plus dense.

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il y a 56 minutes, Faitlemou a dit :

La solution c'est plus d'offre. Oui il n'y pas de "limite de hauteur" à Toronto, mais il y a quand meme des regles, une ceinture verte, etc. À Mtl on pourrait surement mieux gerer la demande en construisant plus haut et plus dense.

Je suis d'accord, mais je pense quand même que la limite du Mont-Royal est suffisante. Si on construit sans limite dans le c-v mais que tout le reste de la région de Montréal est en moyenne inférieure à 3 étages, on avancera pas ben ben.

J'espère vraiment que le développement de maisons individuelles (très particulièrement sur des terres forestières ou agricoles) va devenir une très petite partie du pourcentage de nouvelles constructions et qu'il laissera la place à des édifices plus denses, de plus de 3 étages qui sauront répondre à la demande croissante d'habitations.  

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8 hours ago, Wave Arts said:

Je suis d'accord, mais je pense quand même que la limite du Mont-Royal est suffisante. Si on construit sans limite dans le c-v mais que tout le reste de la région de Montréal est en moyenne inférieure à 3 étages, on avancera pas ben ben.

J'espère vraiment que le développement de maisons individuelles (très particulièrement sur des terres forestières ou agricoles) va devenir une très petite partie du pourcentage de nouvelles constructions et qu'il laissera la place à des édifices plus denses, de plus de 3 étages qui sauront répondre à la demande croissante d'habitations.  

Le prix des terrains a beaucoup augmenter meme en banlieue. C'est presque impossible de trouver des unifamilial neuves a prix raisonable. Il faut aller en deuxieme ou troisieme couronne pour trouver. 

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Il y a 11 heures, Wave Arts a dit :

Je suis d'accord, mais je pense quand même que la limite du Mont-Royal est suffisante. Si on construit sans limite dans le c-v mais que tout le reste de la région de Montréal est en moyenne inférieure à 3 étages, on avancera pas ben ben.

J'espère vraiment que le développement de maisons individuelles (très particulièrement sur des terres forestières ou agricoles) va devenir une très petite partie du pourcentage de nouvelles constructions et qu'il laissera la place à des édifices plus denses, de plus de 3 étages qui sauront répondre à la demande croissante d'habitations.  

Je ne suis plus si sur que la limite de hauteur est suffisante. Beaucoup de promoteur demande des dérogations et là on a 5 tours dans les 200 mètres qui sont en construction. Je crois que la demande réclame maintenant plus de hauteur et ce serait une bonne façon we d'utiliser au maximum les derniers terrains du centre-ville.

 

En passant, la ville Philadelphie aussi utilisait une limite de hauteur comme Mtl. Les tours ne pouvaient pas être plus haute que celle de l'Hotel de ville. Ils ont enlever cette règle, la skyline n'a pas été défigurer, c'était la mort de l'urbanisme, non ils ont pus ajouter de belles tours et enrichir leur centre-ville.

 

Maintenant, les dernières données montrent bien que Mtl est devenu l'une des villes les plus attrayante d'Amérique du Nord. Un changement de cap s'impose, que ce soit autour des limites de hauteurs ou de permettre la creation de nouveaux pôles urbains. Je suis prêt à sacrifier certaines vieilles idées urbanistes de Mtl pour éviter qu'on se ramasse avec des loyers de 2000$ et des maisons a 2 000 000$.

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On 2020-05-15 at 4:29 PM, rufus96 said:

Nous venons de rattrapé la région (MSA) de Detroit, mais nous serons probablement dépassés par la région (MSA) de Seattle (en assumant que les tendances d'avant-Covid se maintiennent).

Vraiment? La dernière fois que j'ai vu des chiffres pour Seattle, elle ne me donnait pas l'impression d'une ville qui "poussait" rapidement. Ils étaient à 3.5-3.6 millions d'habitants.  Où as tu trouvé tes chiffres pour Seattle?

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Ce que je trouve louche, c'est qu'ils disent que N-Y, L-A et Chicago ont perdu de la population. Je n'ai pas de misère à croire que les Villes de NYC, L-A et Chicago ont perdu de la population (au profit de leurs banlieu), mais de là à dire que les régions métropolitaines ont aussi perdu de la population...j'ai de la misère à y croire! (à l'exception de Chicago peut-être!)

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16 minutes ago, Habsfan said:

Vraiment? La dernière fois que j'ai vu des chiffres pour Seattle, elle ne me donnait pas l'impression d'une ville qui "poussait" rapidement. Ils étaient à 3.5-3.6 millions d'habitants.  Où as tu trouvé tes chiffres pour Seattle?

Les chiffres proviennent des données du US Census Bureau:

https://censusreporter.org/profiles/31000US42660-seattle-tacoma-bellevue-wa-metro-area/

https://www.census.gov/data/tables/time-series/demo/popest/2010s-total-metro-and-micro-statistical-areas.html

La région de Seattle compte maintenant 3.9 millions d'habitants, avec un acroissement d'a peu près de 50,000 personnes par année (dans la période de 2010-2019) - soit un taux d'accroissement légèrement superieure à celui de Montréal (dans la meme période de temps). 

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il y a 9 minutes, Habsfan a dit :

Vraiment? La dernière fois que j'ai vu des chiffres pour Seattle, elle ne me donnait pas l'impression d'une ville qui "poussait" rapidement. Ils étaient à 3.5-3.6 millions d'habitants.  Où as tu trouvé tes chiffres pour Seattle?

Il ne faut pas oublier que les définitions de "région métropolitaine" sont très différentes au Canada et aux États-Unis. À titre d'exemple, la MSA de Boston a une surface 2,5 fois plus grande que celle de Montréal (11 700 km² vs 4 600 km²).
Même Détroit, avec une population métropolitaine similaire à celle de Montréal... hé ben s'ont allés les chercher loin (10 130 km²) pour atteindre 4,3 M. Surtout avec une définition où ça prend 25% des travailleurs d'un compté qui travaille dans le compté central pour être inclus dans la MSA (au Canada, ça prend 50% des navetteurs de la municipalité banlieue qui va vers la ville centre pour être considéré comme dans la CMA grosso modo).

Même la CMA de Toronto avec une surface de 5900 km² est petite en comparaison.

 

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    • By acpnc
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