L'embourgeoisement (gentrifrication)

[Né entre les rapides]

Qu'est-ce que la gentrification? Est-ce une maladie contre laquelle il faut lutter?  Est-elle inévitable?  Peut-on la réguler?  Quelles relations avec une politique globale du logement?  Un rôle pour les PPU?  ... et bien d'autres questions qui se posent, autant dans un contexte de quartier (eg. HOMA, Griffintown, Pointe Saint-Charles,  Sainte-Marie, etc.) , ou d'un projet immobilier spécifique, ou encore de la politique sociale et économique en général.

Je propose que soient fédérés (regroupés) ici les très nombreux messages (ou parties de messages)  qui interpellent le phénomène de la genrification. Trop souvent, les auteurs (moi compris) sont amenés à élaborer des arguments qui auraient une application plus générale que celle se rapportant par exemple au projet immobilier spécifique auquel le message est attaché.  Ceci a pour conséquences 1) Des répétitions inutiles; et 2) l'absence, sur le forum,  d'un corpus (ensemble) d'arguments sur le thème central (en l'occurence: la gentrification).  Ce qu'on obtiendrait serait, modestement, un recueil d'articles .  La qualité particulière de ce recueil découlerait de ses références montréalaises, ainsi que de la grande diversité de ses contributeurs.

[acpnc]

Publié le 30 juin 2019 à 05h00 | Mis à jour à 05h00

Embourgeoisement: Parc-Ex sous tension

https://www.lapresse.ca/actualites/grand-montreal/201906/29/01-5232139-embourgeoisement-parc-ex-sous-tension.php

Suzanne Colpron
La Presse

À la veille de l'ouverture du campus MIL de l'Université de Montréal sur l'ancienne gare de triage d'Outremont, le prix des loyers s'emballe dans Parc-Extension, un des quartiers les plus multiethniques au Québec et celui qui occupe le deuxième rang des plus pauvres au Canada.

Des loyers qui explosent

Connu pour ses restos indiens, Parc-Extension est un des derniers quartiers abordables pour les nouveaux arrivants. Mais cela risque de changer avec l'arrivée des étudiants.

Des prix qui ont triplé

Nassima Bessaha et ses deux enfants ont été chassés de leur logement par un incendie qui s'est déclaré chez le voisin. Ils occupaient un quatre et demie, rue Wiseman, dans Parc-Extension, depuis 2008. Loyer : 600 $ par mois.

600 $ ? Oui, une aubaine pour un quartier central de Montréal desservi par deux stations de métro. Mais oubliez ça. La venue du campus MIL de l'Université de Montréal, construit sur l'ancienne gare de triage d'Outremont, a fait exploser le prix des loyers.

« Il y a un manque fou de logements, lance-t-elle. C'est impossible de se reloger dans Parc Ex aujourd'hui. Les prix ont triplé. Je n'ai rien trouvé de comparable au logement que j'occupais en bas de 1400 $ par mois. Le plus bel appartement que j'ai vu, je n'ai même pas pu le visiter. Il était 1875 $ sur Kijiji. Les propriétaires ne répondent pas aux familles qui les appellent. Tout le monde se prépare à louer à des étudiants. »

2000 étudiants

Le phénomène de l'embourgeoisement n'est pas nouveau. Il touche plusieurs quartiers de Montréal, dont Hochelaga-Maisonneuve et Saint-Henri. Mais à Parc-Extension, il est plus soudain et plus brutal. Habituellement, l'embourgeoisement est un processus lent, qui se déploie sur de très nombreuses années. Dans ce cas-ci, 2000 étudiants vont débarquer d'un seul coup en septembre. À cela s'ajoutent les entreprises en intelligence artificielle qui débordent du Mile End à l'est de l'avenue du Parc.

Même si un certain embourgeoisement avait commencé dans le quartier, Parc-Extension avait été protégé, pour ne pas dire oublié. Pourquoi ? Parce qu'il est difficile d'accès, enclavé entre l'autoroute Métropolitaine, deux axes de chemin de fer et la ville de Mont-Royal. Et aussi parce qu'il est l'un des plus pauvres de Montréal et qu'il compte son lot de logements insalubres.

Du jamais vu dans le quartier

Mais la situation a changé avec le campus MIL. La mairesse de l'arrondissement de Villeray-Saint-Michel-Parc-Extension, Giuliana Fumagalli, qui siège comme indépendante, est formelle : le nouveau bâtiment universitaire a fait bondir les prix des loyers et des maisons.

« Il n'y a pas longtemps, mes voisins immédiats payaient moins de 500 $ par mois pour un quatre et demi, dit-elle. Un quadruplex se vendait 400 000 $ avec des loyers inférieurs à 500 $. Aujourd'hui, c'est 1200 $ pour un appartement pas chauffé, retapé sommairement. Il y a tellement d'agents d'immeubles et de promoteurs que c'est devenu dérangeant. On reçoit des lettres personnalisées, des cartes professionnelles, des mots déposés à la porte... Les gens se sentent importunés. Il y a même des maisons aux enchères. Du jamais vu dans le quartier. »

Un quartier fascinant

Pour plusieurs, toutefois, l'arrivée du campus universitaire comporte des éléments positifs.

« On fait venir ici des étudiants et des jeunes familles qui vont acheter dans les commerces du quartier. Tout ça augmente la valeur et améliore la qualité de vie », dit la conseillère municipale du district de Parc-Extension, Mary Deros, élue du parti Ensemble Montréal.

« Le campus attire une nouvelle population, beaucoup d'étudiants, mais pas seulement, ajoute le député solidaire de Laurier-Dorion, Andrés Fontecilla. Ils vont découvrir dans Parc-Ex un quartier fascinant où il fait bon vivre. »

Trou béant

Autre élément positif : l'énorme gare de triage, un trou dans la ville, a été remplacée par un ensemble architectural d'une grande qualité qui contribuera à revitaliser le secteur. Ce nouveau campus aura un effet dynamisant pour les environs immédiats, notamment l'avenue Beaumont, une zone commerciale et industrielle où s'alignent plusieurs petits bâtiments et garages, près des voies ferrées.

Un exemple : le Beau Mont, le nouveau restaurant de la famille Toqué !, du duo Normand Laprise et Christine Lamarche, a ouvert ses portes, il y a quelques semaines, dans un immense local, conçu par SidLee Architecture, au 950, avenue Beaumont.

Le propriétaire de l'immeuble est le groupe Montoni, l'un des grands promoteurs immobiliers de la région montréalaise. « Cette zone est en train de devenir une partie très intéressante de la ville, affirme le président Dario Montoni. Son interconnexion entre plusieurs quartiers actifs, sa vocation universitaire et son accessibilité au réseau de transports collectifs constituent un terrain fertile pour toutes sortes de nouvelles idées. » Montoni étudie la possibilité de réaliser d'autres projets dans Parc Ex.

« Un bijou »

« Les propriétaires des immeubles ont vieilli et ils vendent, souligne la conseillère Mary Deros, en poste depuis 20 ans. Les acheteurs rénovent et haussent les loyers pour récupérer l'argent investi. L'homme [Éric Litsakis] qui a acheté le bloc sur le boulevard de l'Acadie, au coin de l'avenue d'Anvers, un immeuble insalubre souvent visité par les inspecteurs de la Ville, a fait des rénovations remarquables. C'est un bijou. »

Les conséquences

Le problème, comme c'est généralement le cas avec l'embourgeoisement des quartiers, c'est que s'il y a des conséquences positives, il y a aussi des effets négatifs. L'intérêt croissant pour ce secteur met de la pression sur les locataires à faibles revenus.

« Ce qui se passe, c'est que les propriétaires n'ont pas intérêt à garder les immeubles en mode locatif à moins de hausser le loyer, d'autant que des rénovations sont souvent nécessaires », explique Hans Brouillette, directeur des relations publiques de la Corporation des propriétaires immobiliers du Québec. « La survie de plusieurs immeubles passe par une restructuration majeure et des augmentations de 30, 40 et même 50 % des loyers. Il y en a qui le font légalement et d'autres qui le font illégalement. » 

Pour Damaris Rose, professeur honoraire à l'Institut national de recherche scientifique (INRS), les changements qui s'opèrent à Parc-Extension sont particulièrement graves parce que c'est un des derniers quartiers abordables pour les nouveaux arrivants, et qu'on ne semble pas avoir pris les moyens nécessaires pour les atténuer.

Moins de taudis

« Oui, il y a moins de taudis dans Parc-Ex. Mais ils sont remplacés par quoi ? Par des condos de luxe vendus des milliers de dollars pour des studios et des trois et demie, ajoute l'organisateur communautaire Alexandre Cadieux, du Comité d'action de Parc-Extension (CAPE). Ça ne répond pas aux besoins des personnes mal logées. Au contraire, il y a juste moins d'appartements abordables. C'est l'offre et la demande. Les propriétaires augmentent les prix. Les locataires peuvent sacrer leur camp avant la fin du bail, il y a une liste de locataires qui attendent pour se trouver un logement. »

Les efforts pour compenser les effets négatifs de l'embourgeoisement passent en général par une offre de logements sociaux à ceux qui sont touchés par la hausse des loyers ou la pénurie de logements. Dans le cas de Parc-Ex, deux facteurs négatifs sont en jeu. Le premier, c'est l'absence de terrains que la Ville pourrait réserver pour construire des logements sociaux. Le deuxième, c'est la difficulté pour les autorités de rivaliser de vitesse avec les promoteurs. Un projet de logement social prend des années à se réaliser, alors que les promoteurs peuvent acheter, en argent comptant, un multiplex en 48 heures et le transformer en six mois.

Délais trop longs

« Le milieu du logement social ne peut pas compétitionner avec les promoteurs, affirme le solidaire Andrés Fontecilla. Les délais sont trop longs et l'argent est insuffisant. »

« Il y a une grande demande de la part des promoteurs qui veulent construire des condos et des logements, renchérit Mme Deros. Les groupes communautaires font pression pour qu'on développe des logements sociaux. Mais la Ville n'est pas capable de répondre assez vite. Elle voulait acheter une boulangerie au coin de Beaumont et Querbes pour faire du logement social. Un promoteur a doublé le prix. »

Occasions ratées

Comment limiter les dégâts ?

« Il faudrait un registre des baux pour contester les hausses par rapport aux loyers payés par les locataires précédents, croit Damaris Rose, qui étudie le phénomène de l'embourgeoisement depuis 30 ans. L'éviction pour rénover et relouer à des prix plus élevés est une partie importante de la dynamique. Il faut profiter de la réforme de la Régie du logement.

« Dans d'autres villes, on met de la pression sur les compagnies pour contribuer à la réalisation de logements abordables. On ne le fait pas ici. On devrait mettre le secteur privé à contribution. La Ville manque beaucoup d'imagination. Il y a des occasions ratées. »

La passerelle érigée au coeur du campus MIL connectera deux quartiers qui ne l'étaient pas : Outremont et Parc Ex.

Projets éphémères

De son côté, l'Université de Montréal, consciente que son nouveau campus participe à la transformation de la ville, a multiplié les rencontres avec les élus, l'arrondissement et les groupes communautaires au cours des dernières années pour tenter de minimiser l'impact de son arrivée. Les 1300 logements qui seront construits sur des terrains qu'elle a cédés à la Ville, du côté Outremont, comporteront 15 % de logements sociaux et 15 % de logements abordables. Et la passerelle érigée au coeur du nouveau campus va connecter deux quartiers qui ne l'étaient pas : Outremont et Parc-Ex.

« On ne se met pas la tête dans le sable, dit Geneviève O'Meara, porte-parole de l'UdeM. Mais notre mandat n'est pas de construire du logement social. »

L'Université a mis deux projets sur pied pour se rapprocher de la communauté de Parc-Ex : la clinique L'extension, qui offre depuis 2014 des services aux enfants du quartier, et le prêt d'une portion inutilisée du site du campus MIL à des groupes communautaires pour la réalisation de « projets éphémères », d'avril à octobre.

Exode vers Côte-des-Neiges

Mais pour Nassima Bessaha, qui vivait dans Parc-Ex depuis 2003 avec ses deux enfants, le quartier est devenu tout simplement inabordable. Cette Montréalaise d'adoption a dû se résoudre à déménager dans Côte-des-Neiges, où plus du quart de la population vit sous le seuil de la pauvreté. « Je ne suis pas la seule, assure-t-elle. Je connais plein de gens dans ma situation. »

Le nouveau visage de Parc-Ex

L'embourgeoisement s'accélère dans Parc-Extension. Des locataires subissent la pression des propriétaires et des promoteurs tentent d'acquérir des immeubles.

Pas à vendre

Farla Promac possède avec sa mère un petit garage sur l'avenue Beaumont, à deux pas du métro et du nouveau campus MIL. Elle dit recevoir régulièrement des offres d'achat pour son commerce. Mais ni elle ni sa mère ne veulent vendre. « On fait vivre neuf familles ici », explique Farla, en parlant des garagistes. Fin février, l'arrondissement a autorisé la démolition de deux petits immeubles voisins où seront construits des condos.

Boom de condos

Peter Kremmydiodis est propriétaire de l'imprimerie K-Litho sur l'avenue Beaumont, près du garage de Farla Promac. Son entreprise occupe le rez-de-chaussée de l'immeuble acquis par son père, il y a de nombreuses années. « De mon côté de la rue, tout est commercial et industriel, observe-t-il. Mais de l'autre côté, c'est devenu résidentiel. Tous les édifices ont été vendus et sont en train d'être transformés en condos. » Pour l'instant, M. Kremmydiodis ne veut pas vendre. « Mais ça dépend toujours du prix... »

Un quartier sous-évalué

Propriétaire du magasin Peintures Alex, avenue Ogilvy, Hélène Papas constate que le coût des loyers a bondi dans le quartier, plus particulièrement entre les rues Jean-Talon et Beaumont. « Ça fait 30 ans qu'on est sous-évalués ici, dit-elle. Nos voisins sont tous riches : Mont-Royal, Outremont, Mile End, Villeray... Nous autres, on était pauvres comparés à eux autres. C'est normal que les prix montent. »

« De plus en plus de Blancs »

Sasha Dyck et sa conjointe ont été évincés de leur logement en février par le propriétaire qui voulait s'y loger. « La crise du logement commençait dans Parc-Ex, dit cet infirmier de 36 ans, très impliqué dans sa communauté. On a visité une vingtaine d'appartements avant de louer. Et tous les propriétaires nous ont dit que le loyer était 20 % plus cher qu'il y a trois ans à cause des étudiants. » Près de la rue de Liège, dans le nord du quartier, M. Dyck avait trouvé un logement à 1000 $, mais cinq étudiants ont offert 1700 $ pour le louer. « On voit un changement dans la population de Parc-Ex, note-t-il. Il y a de plus en plus de Blancs. Et souvent, à prix égal, les propriétaires vont préférer louer à des Blancs. »

De 725 $ à 850 $

Mushtak Malik, 65 ans, habite dans Parc-Ex depuis 19 ans. Au cours de la dernière année, l'immeuble dans lequel il occupe un cinq et demie a été vendu. Quelques semaines plus tard, le nouveau propriétaire a fait passer son loyer de 725 $ à 750 $ par mois. « L'ancien propriétaire était très gentil, assure-t-il. Mais le nouveau m'a donné une lettre pour m'augmenter de 25 $. J'ai dit OK même si c'était illégal parce que je ne voulais pas de dispute. » Puis, en mars, le propriétaire est revenu voir M. Malik et a exigé 100 $ de plus par mois. « Il a dit que nos loyers augmentaient à cause de l'université. Et que l'an prochain, après les rénovations, ça allait être encore plus cher », ajoute ce résidant qui conteste l'augmentation devant la Régie du logement.

By the book

 

Depuis un an, Alexandre Cadieux, qui travaille pour le Comité d'action de Parc-Extension, voit de plus en plus de propriétaires qui cherchent à « se débarrasser » de leurs locataires. « Ce sont souvent des jeunes qui viennent d'acquérir un bloc et qui veulent monter les loyers. Avant, les propriétaires ne savaient pas ce qu'ils faisaient. Ils envoyaient des avis illégaux, mettaient des gens à la porte, allaient porter leur stock dehors... C'était grave, c'était terrible, mais on appelait la police et on gagnait les causes à la Régie du logement. Aujourd'hui, ce sont des propriétaires qui savent ce qu'ils font : ils envoient des mises en demeure, ils ont des devis d'architectes, ils emploient des avocats, ils font tout by the book. »

Un quartier à part

Pauvre et multiculturel... Portrait d'un quartier enclavé de toutes parts par des infrastructures ferroviaires et routières.

Quadrilatère

D'une superficie de 1,6 km2, Parc-Extension est un petit quartier délimité au nord par le boulevard Crémazie et l'autoroute Métropolitaine, au sud et à l'est par le chemin de fer du Canadien Pacifique, et à l'ouest par le boulevard de l'Acadie et par Mont-Royal. À l'est, il va jusqu'à la rue Casgrain, mais sa frontière naturelle est la voie ferrée du CP.

> Situez Parc-Extension sur une carte

Locataires

Les trois quarts des ménages qui y vivent sont locataires. Ils habitent dans des logements relativement récents, mais plus petits qu'ailleurs à Montréal. Parc-Ex est aussi tristement connu pour ses problèmes d'insalubrité.

714 $

Le coût moyen du loyer était de 714 $, en 2016, lors du dernier recensement.

3065

Nombre de ménages en attente d'un HLM

Ethnies

Plus de 100 groupes ethniques différents habitent dans ce quartier. Les résidants sont nés pour la plupart en Grèce, en Inde et au Bangladesh.

51 %

Proportion d'immigrants dans le quartier, contre 42 % dans l'ensemble de l'arrondissement de Villeray-Saint-Michel-Parc-Extension

Grec, pendjabi, ourdou

Le pourcentage de la population qui ne parle ni français ni anglais à la maison est de 43 %. Les principales langues parlées sont, dans l'ordre, le grec (10 %), le pendjabi (6 %) et l'ourdou (5 %).

21 %

Un résidant sur cinq est titulaire d'un diplôme universitaire. Dans l'ensemble de Montréal, c'est 34 %.

38 000 $

Le revenu médian des ménages en 2015 était de 38 022 $. Parmi les dépenses de consommation courante, celles liées au logement (26 %), à l'alimentation (16 %) et au transport (12 %) accaparent plus de la moitié du budget.

Son nom

Au début du XXe siècle, Parc-Extension était un secteur agricole surtout habité par des francophones. Mais l'arrivée du tramway, en 1909, a incité les spéculateurs à acheter des terres pour en faire des lots. La Park Realty Company of Montreal a acheté trois lots qu'elle a nommés Park Avenue Extension, d'où l'origine du nom du quartier, appelé Parc-Ex par les intimes. Dans les années 60, le quartier a été massivement adopté par la communauté grecque.

Sources : Statistique Canada, recensement de la population 2016, et Ville de Montréal

[paulwillyjean]

J'ai observé beaucoup de témoignages de résidents du quartier qui disent se faire harceler par des courtiers immobiliers pour vendre leurs propriétés. Je parle pamphlets, porte-à-porte et appels téléphoniques. Entre temps, des 4 1/2 qui se louaient 800$ sont redivisés en studios et remis sur le marché l'année suivante à 800$ le studio.

[Chuck-A]

Un groupe de défense des locataires s’inquiète de la gentrification de Parc-Extension

La notion de «logements abordables» évoquée par le promoteur ne rassure pas le Comité d’action de Parc-Extension (CAPE), qui milite depuis des années pour la construction de logements sociaux dans le quartier. Photo: Groupe Montoni

Jeanne Corriveau  |  Le Devoir  |  19 juillet 2019  |  Montréal

Le terrain du 495, avenue Beaumont, dans Parc-Extension, ne comportera pas de logements sociaux, déplore un organisme de défense des locataires qui s’inquiète de la gentrification du quartier. Le terrain que la Ville de Montréal avait tenté d’acheter pour y installer des logements sociaux est maintenant la propriété du Groupe Montoni. Le promoteur entend construire des logements locatifs et il assure que ceux-ci seront « abordables ».

Le projet prévoit la construction de 113 logements qui seront mis en location avec, au rez-de-chaussée, des espaces commerciaux et un local communautaire. L’immeuble sera doté d’une cour intérieure et de jardins communautaires. De plus, 20 % des logements comporteront trois chambres et plus, pour les familles.

Bien qu’il ne s’agisse pas de logements sociaux, Marc-André Fullum, directeur urbanisme et développement stratégique au Groupe Montoni, assure que les prix s’apparenteront à ceux de logements abordables. En entrevue au Devoir, il n’a cependant pas pu les préciser. « On n’est pas encore rendus à l’étape des coûts. Mais on va être proche des prix des logements abordables. »

Les nouveaux logements pourraient être prêts pour juillet 2020.

Gentrification ?

La notion de « logements abordables » évoquée par le promoteur ne rassure pas le Comité d’action de Parc-Extension (CAPE), qui milite depuis des années pour la construction de logements sociaux dans ce quartier montréalais qui montre des signes de gentrification.

Rappelons qu’en 2016, la Ville avait tenté de mettre la main sur le terrain du 495, avenue Beaumont afin d’y construire 125 logements sociaux. Il lui a échappé, car son offre de 4,25 millions était inférieure à celle du Groupe Montoni.

Organisatrice communautaire au Comité d’action de Parc-Extension, Amy Darwish a assisté à la rencontre organisée par le promoteur mercredi soir pour présenter son projet aux citoyens. Elle doute que les familles modestes pourront accéder à ces logements. « Ils nous ont donné des réponses évasives au sujet du prix des loyers », indique-t-elle. « Si ce projet se réalise, ce sera un autre projet gentrificateur sur l’avenue Beaumont. »

« On n’est pas encore rendus à l’étape des coûts. Mais on va être proche des prix des logements abordables. » — Marc-André Fullum

Les besoins en logements abordables sont grands dans Parc-Extension, quartier qui attire de plus en plus de promoteurs. Le CAPE soutient que, jusqu’à maintenant, seulement 54 des 225 logements sociaux prévus par la Ville de Montréal ont été livrés.

Marc-André Fullum fait valoir que Montoni travaille déjà sur un projet de logements sociaux dans ce secteur et qu’il a amorcé des discussions avec l’organisme Hapopex, qui gère ce type d’habitation.

La conseillère de Parc-Extension, Mary Deros, se dit plutôt optimiste à l’égard du futur immeuble. La cour intérieure et les grands logements pour les familles sont des atouts, selon elle. « Il y a un manque de logements locatifs dans le quartier », souligne-t-elle.

Le flou entourant le prix des futurs logements ne l’inquiète pas. De toute façon, on ignore quels seront les prix courants sur le marché au moment où les appartements seront prêts, dit-elle.

Rappelons que le nouveau règlement pour l’inclusion de logements sociaux de l’administration Plante n’entrera en vigueur qu’en 2021.

https://www.ledevoir.com/politique/montreal/559052/un-site-que-la-ville-de-montreal-convoitait-ne-comportera-pas-de-logements-sociaux

[ScarletCoral]

On a parlé d'embourgeoisement avec Gérald Beaudet dans la dernière émission de Boucar Diouf, La nature selon Boucar

https://ici.radio-canada.ca/premiere/emissions/la-nature-selon-boucar/segments/entrevue/125658/gentrification-embourgeoisement-gerard-beaudet-urbanisme-villes-quartiers-soho

De SoHo à Hochelaga : comment l’embourgeoisement change des quartiers

PUBLIÉ LE SAMEDI 20 JUILLET 2019

Gérard Beaudet, professeur à l'École d'urbanisme et d'architecture de paysage de la Faculté d'aménagement de l'Université de Montréal, explique les effets de l'embourgeoisement dans les quartiers urbains. Le terme anglais « gentrification », inventé par une sociologue marxiste qui étudiait Londres dans les années 1960, décrit l'arrivée d'une nouvelle population aisée qui chasse les occupants moins fortunés d'un quartier.

L’urbaniste Gérard Beaudet privilégie l’utilisation du terme gentrification plutôt qu’embourgeoisement, sa traduction, mais qui ne lui rend pas justice, selon lui. En Grande-Bretagne, la gentry est une petite noblesse qui aspire à vivre comme les aristocrates, mais qui n’en a pas les moyens; elle s’installe donc dans des quartiers plus modestes où des maisons sortent de l’ordinaire. Sinon, Gérard Beaudet propose « petite bourgeoisie » pour remplacer gentrification.

Par exemple à Montréal, ce ne sont pas les gens de Westmount, de Mont-Royal ou d’Outremont qui vont aller habiter dans Hochelaga ou dans Le Sud-Ouest. Ce sont des gens qui appartiennent plus à la petite bourgeoisie, qui ont plus de capital culturel qu’économique.

 Gérard Beaudet, urbaniste

Un cas d'école

Le cas du quartier SoHo à New York est un parfait exemple de ce type d’embourgeoisement. Au début des années 1960, des ateliers de textile abandonnés occupaient une grande partie de ce quartier de Manhattan. Des artistes à la recherche de vastes espaces illuminés ont alors squatté ces bâtiments. La Ville prévoyait de raser le quartier, mais a finalement accepté la présence de ces locataires.

En général, trois cohortes poussent un quartier à s’embourgeoiser de cette façon, comme le détaille Gérard Beaudet :

1. Des gens très aventureux s’installent dans des quartiers difficiles.
2. Des gens qui ont accès au pouvoir politique arrivent à leur suite et revendiquent de meilleurs services urbains.
3. Des agents et des promoteurs immobiliers lancent des constructions domiciliaires.

À Montréal

« Ce qui est assez particulier dans le cas de la gentrification telle qu’on la connaît à Montréal, c’est qu’on assiste à une forme de retour à une certaine diversité socio-économique dans des quartiers qui possédaient cette caractéristique jusqu’au lendemain de la Deuxième Guerre mondiale », résume Gérard Beaudet. La gentrification touche également le logement commercial, ce qui est positif dans une certaine mesure, car des commerces alimentaires de meilleure qualité que les dépanneurs s’établissent dans le quartier en transformation. Le problème, c’est que ces commerces s’installent dans des lieux qui servaient les populations de base.

Les politiques de logements sociaux et les habitations à loyer modique (HLM) freinent la petite bourgeoisie, mais le gouvernement fédéral s’est retiré de ces programmes.

Avec la vague des copropriétés, les promoteurs obtiennent un retour direct sur investissement. Ainsi, ils considèrent moins la construction de logements locatifs pour le marché, car le retour sur investissement est beaucoup plus long.

De plus, le phénomène des investisseurs internationaux qui achètent des logements est très fort à Montréal, et il favorise ce type d’embourgeoisement.

Enfin, Gérard Beaudet déplore les attaques et le vandalisme qu’ont subis certains commerces accusés de transformer des quartiers. L’urbaniste croit qu’un équilibre entre les commerces du passé et les nouveaux venus est possible.

[ScarletCoral]

Article intéressant dans CityLab

https://www.citylab.com/equity/2019/07/gentrification-effects-neighborhood-data-economic-statistics/594064/

The Hidden Winners in Neighborhood Gentrification

KRISTON CAPPS

 JUL 16, 2019

A new study claims the effects of neighborhood change on original lower-income residents are largely positive, despite fears of spiking rents and displacement.

Anyone can see the changes at work in a gentrifying neighborhood. Rents rise, crime drops, wine bars bloom in vacant storefronts. But it’s harder to see what’s happening inside people’s homes and lives. For all the handwringing that accompanies gentrification—from how common it is to the meaning of the word to what people should do to stop it—there are rarely robust efforts to tease out the impact of a neighborhood’s economic upswing on its original residents. Few resources exist to show how change really affects residents, for good or bad.

Instead, the conventional wisdom about gentrification is practically set in cement. Often it goes without saying that the drawbacks of neighborhood change—above all the displacement of existing lower-income residents, but also increases in rents and upticks in cultural conflicts—greatly outweigh any benefits. Anxiety over gentrification is such a powerful force that it stopped Amazon in its tracks when the company tried to open a second headquarters in New York.

But without data to explain the changes happening underneath the very visible signs of gentrification—lofts, e-scooters, farmers’ markets—it isn’t easy to describe the costs, or who bears them. According to one just-released study, original residents gain more from gentrification than the traditional neighborhood narrative lets on. And the harms of gentrification, while hard to fully gauge, may not be so severe for original residents, especially for those who stay but even for those who choose to leave. What if the conventional wisdom about gentrification is kind of wrong?

Neighborhoods, whether gentrifying or not, are more dynamic than people realize, according to new research from the Federal Reserve Bank of Philadelphia and the U.S. Census Bureau.* This paper purports to be the first comprehensive longitudinal study on the long-term effects of gentrification on original residents. It shows that gentrification does drive out-migration to other neighborhoods—by far the most controversial outcome of neighborhood status change—but not by very much compared to baseline neighborhood changes.

The study looks at original residents of low-income, central-city neighborhoods of the 100 largest metro areas using census data from 2000 and American Community Survey data from 2010 to 2014. Using the earlier data as a control, researchers Quentin Brummet and Davin Reed tracked changes in educational achievement and household status among less-educated renters and homeowners as well as more-educated renters and homeowners. While some of these neighborhoods saw gentrification, not all did, providing a basis for comparison.

Cities with the highest share of gentrifiable neighborhoods that indeed gentrified between 2000 and 2010–14. (Federal Reserve Bank of Philadelphia/University of Chicago)

For less-educated renters, who are among a neighborhood’s more vulnerable demographic groups, gentrification drives out-migration by 6 percentage points. Migration among renters is high whether a neighborhood becomes fancy or not: The research finds that 68 percent of less-educated renters and 79 percent of of more-educated renters move over the course of a decade. So, on average, gentrification spurs around 10 percent of moves for less-educated renters (and much less so for renters with more education).  

Given the high rate of change within neighborhoods, the data suggest that gentrification itself is overdetermined as a direct cause of displacement. “This effectively places a limit on the potential for gentrification to cause displacement and makes it possible for neighborhoods to change quickly even without strong displacement effects,” the paper reads.

No doubt, there are unobservable costs associated with moving, which the paper acknowledges. Moving is pretty awful under the best of circumstances, and “displacement” usually summons a worst-case scenario. But leaving a neighborhood can lead to a perfectly neutral outcome. The research shows that “for all types of individuals, movers from gentrifying neighborhoods do not experience worse changes in observable outcomes than movers from nongentrifying neighborhoods.” The paper continues, “That is, they are not more likely to end up in a higher-poverty neighborhood, to become unemployed, or to commute farther than individuals moving from nongentrifying neighborhoods.”

For those original renters and homeowners who stick around, the benefits of improving neighborhood conditions are several. Gentrification reduces the exposure of original residents to poverty, which is tied especially to healthy outcomes for children. For less-educated renters, gentrification appears to be absolutely responsible for reduced exposure to poverty: The baseline change for poverty exposure within this group was zero.

“Many original residents, including the most disadvantaged, are able to remain in gentrifying neighborhoods and share in any neighborhood improvements.”

While any traditional narrative about gentrification involves rents spiking for poor residents, the Philly Fed paper upends that expectation. “omewhat surprisingly, gentrification has no effect on reported monthly rents paid by original resident less-educated renters,” the paper finds. Instead, it’s the more-educated renters that shoulder higher rents. The researchers can rule out renter subsidies as a way of explaining this divide in rent increases. (Housing vouchers aren’t increasing, that’s for sure.) Rental-market segmentation may be the best explanation here: Higher earners are paying more to stay in neighborhoods with better amenities, while lower-income households pay the same for low-quality housing.

“These results caution against using simple neighborhood median rents when studying gentrification, as is almost always done,” the researchers warn.

Another way to think about displacement is to consider the share of original residents who stay. Less-educated renters and less-educated homeowners each make up 25 percent of the population of neighborhoods in the study. Of these groups, 30 percent of the renters and 60 percent of the homeowners stick around in gentrifying neighborhoods. Both less-educated and more-educated homeowners who stayed in place saw increases in home values (with greater gains going to the better educated). There is no effect for homeowners who leave.

Not all the changes wrought by gentrification count as improvement! The paper acknowledges that rising property taxes can be difficult for existing homeowners to afford, for example—although the researchers still put higher values in the win category for homeowners. While moving from a gentrifying neighborhood may not lead to observably worse outcomes, the act of displacement itself, leaving behind family and community, packs negative social and psychological effects, as the researchers recognize. Culturally, gentrification involves neighborhood changes that can lead original residents to feel that they don’t belong.

Nor are all the bonafide positives distributed evenly. The Philly Fed Reserve paper finds that gentrification has no effect on employment, income, or improvement distance—except for more-educated homeowners, “for whom gentrification increases their income by around $3,000 for the average original resident and by $5,000 for those . . . choosing to stay.” So, like so many things in American life, gentrification is an unambiguous win for people who already have certain advantages. But to say that it’s also necessarily a loss for those less well off assumes a zero sum that isn’t the case.

Change in urban areas is more the result of in-migration than out-migration. Over generations of decline and disinvestment, some neighborhoods became so depopulated that any signs of new development and economic revival seem starkly transformational. And frequently the cultural signifiers of gentrification are hard to stomach: Witness the owners of a bookstore on Frenchmen Street in New Orleans calling the police on a brass band or the a luxury apartment resident in D.C. complaining about go-go.

Yet displacement is often invoked in battles over development decisions as an unavoidable byproduct of growth that cannot be mitigated, like heat or entropy. In these development dustups, displacement is a NIMBY trump card that can put a stop to building transit opportunities or affordable housing. Nobody wants displacement, after all.

But what if direct displacement is less common than all the hyper-visible changes to a neighborhood’s fabric might appear to indicate? And also, less severe? That might reorient the debate around policies that are truly harmful to low-income residents and vulnerable households. And also the fights over how to solve those problems.

“Overall, we find that many original residents, including the most disadvantaged, are able to remain in gentrifying neighborhoods and share in any neighborhood improvements,” the paper reads. “Perhaps most importantly, low-income neighborhoods that gentrify appear to improve along a number of dimensions known to be correlated with opportunity, and many children are able to remain in these neighborhoods.”

CORRECTION: This article originally attributed the study to researchers at the Federal Reserve Bank of Philadelphia and NORC at the University of Chicago. At the time when the study was conducted, Quentin Brummet, who is now an employee at NORC, was working at the U.S. Census Bureau.

[ScarletCoral]

Chronique de Judith Lussier

https://journalmetro.com/opinions/prochaine-station/2352919/gentrificatrice-moi-non-merci/

03:52 25 juillet 2019
Par : Judith Lussier
Métro

Gentrificatrice, moi? Non merci!

Soyons honnête, je fais partie du problème de l’embourgeoisement. Je suis une exilée du Plateau-Mont-Royal ayant trouvé refuge dans HoMa. Et avec la crise du logement qui sévit, je me sens mal. Heureusement, plusieurs discours déculpabilisants s’offrent à moi pour que je puisse continuer à me sentir bien dans ma peau.

Une chercheuse de l’université Princeton, Katie Donnelly, a fait paraître une étude portant sur les stratégies narratives qu’adoptent les nouveaux résidants de quartiers populaires pour minimiser leur responsabilité dans les conséquences négatives de la gentrification. Essentiellement, son enquête porte sur les mensonges qu’on se raconte pour se «désengager moralement», c’est-à-dire pour poursuivre son chemin malgré le sentiment de culpabilité. Pour ce faire, elle a analysé le dialogue intérieur de résidants du quartier Bed-Stuy, à Brooklyn – ce qu’on appelle, dans les termes gentrificateurs, le prochain Williamsburg.

Donnelly expose trois types de stratégies qu’on emploie pour continuer à se percevoir comme de «bonnes personnes», malgré le rapport social inégalitaire d’appropriation de l’espace qui nous permet de tasser les plus pauvres pour vivre plus confortablement : recadrer l’embourgeoisement en termes positifs, séparer les bons bourgeois des mauvais en s’identifiant bien sûr à la première catégorie, et transférer la responsabilité des conséquences négatives à d’autres acteurs, dont les gouvernements et les promoteurs immobiliers.

Pourquoi attendrait-on l’arrivée des riches pour investir des deniers publics dans les quartiers défavorisés?

En 2016, l’Institut économique de Montréal publiait sans surprise un papier intitulé «Les bénéfices considérables de la gentrification», s’inscrivant dans la première stratégie décrite par Donnelly. L’embourgeoisement y est présenté comme un processus normal de revitalisation qui peut même profiter aux pauvres, puisque les quartiers touchés feront l’objet d’investissements publics. Cela soulève quelques questions. Pourquoi attendrait-on l’arrivée des riches pour investir des deniers publics dans les quartiers défavorisés? Mais aussi : est-ce vraiment le cas? En mars dernier, des parents de Pointe-Saint-Charles et de Saint-Henri se mobilisaient pour que leur école de quartier garde ses lunchs à 1 $ réservés aux enfants d’écoles défavorisées. En raison de l’embourgeoisement, ces écoles n’y étaient plus éligibles, et les enfants défavorisés n’y avaient donc plus droit.

Parfois, on met le phénomène de l’embourgeoisement sur le dos des artistes, les premiers gentrificateurs, puisque ce sont eux qui ouvrent la voie aux suiveux de la classe moyenne qui n’auraient jamais osé déménager dans le Plateau-Mont-Royal des années 1980 ou dans Parc-Extension avant l’arrivée du nouveau campus de l’Université de Montréal. Ça, c’est la stratégie numéro deux : identifier des coupables. On a aussi critiqué les résidants des Shop Angus qui s’opposaient à un projet comprenant des logements abordables qui risquaient de faire diminuer la valeur des propriétés du quartier. Mauvais gentrificateurs!

Ces discours sont réconfortants. Les identifier ne règlera pas la crise du logement, pas plus qu’ils ne nous aideront à réconcilier la dissonance cognitive dans laquelle nous nous trouvons, dans notre condo de RoPePa ou de Verdun-sur-Mer (avouez que ça sonne bien). Mais ce n’est définitivement pas en ignorant notre part de responsabilité dans le problème ou en minimisant sa portée que nous pourrons améliorer les choses.

[Kodun]

La gentrification est indéniablement une façon efficace et simple de retaper un ancien quartier mais faudrait pas pousser l'audace que ça aide la population démunie comme une baguette magique... Wow, c'est vraiment juste une version moderne du discours colonialiste et missionnaire?

[Né entre les rapides]

Il y a 11 heures, ScarletCoral a dit :

Ces discours sont réconfortants. Les identifier ne règlera pas la crise du logement, pas plus qu’ils ne nous aideront à réconcilier la dissonance cognitive dans laquelle nous nous trouvons, dans notre condo de RoPePa ou de Verdun-sur-Mer (avouez que ça sonne bien). Mais ce n’est définitivement pas en ignorant notre part de responsabilité dans le problème ou en minimisant sa portée que nous pourrons améliorer les choses.

(ci-dessus un extrait du texte de Judith Lussier dans journalmetro cité par ScarletCoral)

L'auteure (Judith Lussier) a raison d'écrire que ce n'est pas de cette façon que les choses pourront être améliorées.  Elle postule que les "gentrificateurs" (dont elle avoue faire partie) ont une part de responsabilité (dans le problème posé).

Ce que j'en pense: j'aimerais que l'auteure (ou toute autre personne qui se sent directement concernée) nous dise un peu ce qu'elle serait personnellement  prête à faire concrètement (à l'exclusion de pétitions ou d'autres moyens pour inciter les pouvoirs publics à "agir").  Par exemple, serait-elle disposée à contribuer significativement (pas juste symboliquement) à un fonds d'aide aux personnes victimes de l'embourgeoisement dans son quartier?  Car si, comme dans la tradition catholique, il suffit(?) de confesser une faute pour recevoir l'absolution, on ne sera pas vraiment plus avancé.

[Rocco]

Ce n'est certainement pas aux gentrificateurs de payer pour que Ginette et Robert continuent à boire leur bière tranquillement sur leur galerie un mardi à 14h. Qu'ils commencent donc par se botter le derrière et créer leur propre richesse sans toujours compter sur les autres.