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ville-marie 455 boul. René-Lévesque ouest / coin de Bleury - 36 et 45 étages

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455 René-Lévesque Ouest

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Citation

Emplacement: 455 René-Lévesque Ouest
Hauteur en étages: 36 et 45
Hauteur en mètres: 
Coût du projet: 
Promoteur: Conseillers immobiliers GWL (GWL Realty Advisors Inc)
Architecte: IBI Group, en collaboration  NEUF Architectes
Entrepreneur général: 
Début de construction: 
Fin de construction: Phase 1 : été 2022
Site internet: 
Lien webcam: 
Vidéo promotionnelle: 

Rumeurs: 
Autres informations: 

  • 850 logements locatifs
    • Phase 1 : 36 étages, 390 logements, moyenne de  650 pi²
  • Le promoteur cible le marché des étudiants et celui des personnes de 55 ans et plus désirant vivre au cœur de l’action.
  • L’ensemble offrira des services : piscine, gym, terrasse extérieure et aire d’exercice pour chiens.
  • Le projet cherche une certification LEED.
  • Dans un communiqué, GWL s’engage à reconstruire le mur de pierres qui constituait les fondations de l’ancien collège Sainte-Marie et à restaurer les entrées et ouvertures de fenêtres originales pour commémoration.

Autres images: 

image.png

Screen Shot 2019-10-09 at 2.03.46 PM.png

Ancienne version du projet:

455-1.jpg

455-2.jpg

 

 

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il y a 4 minutes, yarabundi a dit :

Et la liste des diplômés de cette institution est intéressante !!

Il s'adressait à une certaine élite, donc pas étonnant que la liste soit aussi éloquente.

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Un estimé rapide et quand même assez juste (en se basant sur les hauteurs d'étages du Maestria: 5m rez-de-chaussé, 3m étages condos/logements, 3.6m penthouse):

45 étages = 1 rc + 44 logements + pitoune sur le toit = 5 + 44 x 3 + 5 = environ 142 mètres
36 étages = 1 rc + 35 logements + pitoune sur le toit = 5 + 35 x 3 + 5 = environ 115 mètres

Il ne semble pas y avoir d'étage style penthouse d'après les rendus, mais c'est difficile à déterminer.

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C'est du locatif 100% donc étages risquent d'être encore moins hauts. Serait pas surpris du 8" de hauteur plutôt que du 9" dans les condos.

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11 hours ago, Windex said:

Un estimé rapide et quand même assez juste (en se basant sur les hauteurs d'étages du Maestria: 5m rez-de-chaussé, 3m étages condos/logements, 3.6m penthouse):

45 étages = 1 rc + 44 logements + pitoune sur le toit = 5 + 44 x 3 + 5 = environ 142 mètres
36 étages = 1 rc + 35 logements + pitoune sur le toit = 5 + 35 x 3 + 5 = environ 115 mètres

Il ne semble pas y avoir d'étage style penthouse d'après les rendus, mais c'est difficile à déterminer.

Merci!

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il y a 5 minutes, Mondo_Grosso a dit :

Merci!

En regardant de plus près la pitoune, je pense que c'est plus gros que 5m, 6 pê même 7... le bas de la pitoune est cachée par la petite couronne.


Screen Shot 2019-10-09 at 2.03.46 PM.png

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C'est intéressant de voir à quel point les immeubles locatifs sont rares à Toronto, mais Montréal a eu beaucoup ces dernières années, comme le 455. Les deux projets sont par le même développeur.

https://nationalpost.com/life/homes/is-this-rare-new-rental-building-the-answer-to-torontos-rental-housing-woes/amp

Is this rare new rental building the answer to Toronto’s rental housing woes?

Until recently, a building like the Livmore, a new 43-storey, 595-unit housing tower in downtown Toronto, would have been a rarity in the city. Not just because of its unique mix of amenities — which includes a dog spa, an outdoor dog park and a two-storey sky lounge — but because it’s a purpose-built rental, not a condo like many of its Bay Street neighbours.

Structures such as the Livmore were once common in Toronto. Between the mid-1960s and 1970s, developers built 140,000 rental apartment units, a number that started to dwindle when Ontario’s introduced modern rent controls in 1975. Those controls protected the budgets of existing tenants, but limited the return on investment for developers’. By the 2000s, little more than a thousand units were coming onto the market every year — or less than 10 per cent of the number of condo units completed over the same period.

Today, though, a confluence of factors is changing the city’s housing mix. Condos are still king (there were more than 56,600 units in development as of September 2019), but there are more rentals currently under construction than at any time since at least 1990 – 7,800 as of September, with another 50,000 or so proposed. The city’s rapidly rising rents – the average one-bedroom currently goes for $2,300 a month, the highest in the country – and historically low vacancy rates (about one per cent) are enticing investors, as are new provincial and national initiatives such as relaxed rent controls, deferred development fees and cheap federal loans.

LivMore Community. Alec Donnell Luna of Ded Agency - All Right Reserved ©

For a long time, the economics of constructing a rental made little sense compared to a condo. Condo builders get a significant portion of their financing directly from future unit owners, who give hefty deposits to secure their spot and therefore assume some of the risk. Rental landlords, on the other hand, need to front the majority of the equity, assuming all the risk themselves. When a condo building is complete and all the units have been sold and paid for, the developers quickly reap the returns on their investment and move on. For a rental building, the returns take many, many years longer.

“Planning for the Livmore began over 10 years ago, in 2008,” says Todd Nishimura, director of marketing and leasing at GWL Realty Advisors, the company that owns the project. Tenants started moving into the building in September 2018, with full occupancy expected in 2020. That 11- to 12-year delay from conception to rent collecting would be impossible to shoulder for many investors except the largest institutions. (GWL is backed by the financial-services holding company Great-West Lifeco.)

To rectify the imbalance, in 2017 the federal Liberal government introduced a $2.5-billion, CMHC-backed program offering low-interest, long-term loans to rental developers. Currently, rates are between 1.5 and 3 per cent, with loans locked in for 10 years. So far, the program has helped fund some 12,000 new rental units across the country. Those include 761 units in a massive three-tower development in Toronto’s West Don Lands by Tricon Capital Group and Dream Unlimited Corp., which received $357 million in federal financing. The program has been so popular that the government is increasing the fund to $14 billion by 2028.

Also helping: Ontario’s Progressive Conservative government decided to both defer development fees for new purpose-built rentals — offsetting upfront financing costs — and limit rent controls to structures built before 2018. Previously, when the now-departed Liberal government tightened rent controls in 2017, developers turned 1,000 planned rental units into condos. Now, potentially higher profits are incentivizing them to get back into the rental game.

All of which might suggest that relief is in sight for the city’s growing pool of tenants, whose cost of renting has gone up by approximately 30 per cent since 2012. And there has been some impact, says Toronto’s Conrad Rygier, a real estate broker with Right At Home Realty Inc.

“Things have moderated a bit,” Rygier explains. “Instead of competing with six or eight other tenants, now people are competing with three or four. And rents are still rising, just not as much as a few years ago.”

Overall, though, prices are staying high because demand is still far outstripping supply. Each year, approximately 22,000 new renters are coming to Toronto every year. According to a recent report by RBC Economics, rental stock would have to expand by 26,800 units over the next few years in order to catch up with the current backlog and for prices to level off.

“Though the city is being better supplied, we won’t be at that level any time soon,” says Shaun Hildebrand, the president of real estate research firm Urbanation. “It would still take more policy to truly build up supply.”

“There are lots of things we can do in the city to increase rental development,” says David Sajecki, an urban planner who often consults with builders interested in rental housing. “The city could loosen zoning regulations prohibiting building in the yellow-belt” — the 70 per cent of the city currently restricted to single-family housing. “That would free up more land for what I call ‘gentle density,’ small-scale buildings that allow more people to live in established neighbourhoods. We could also give HST credits to those involved in building, to make their development more competitive with condo builders.”

“That would free up more land for what I call ‘gentle density,’ small-scale buildings that allow more people to live in established neighbourhoods

Further refining rent controls could also bolster interest from developers. “It seems we have flip-flops, where people don’t know what the rules will be from administration to administration,” says Dr. Jim Clayton, the director of the Brookfield Centre in Real Estate & Infrastructure at York University’s Schulich School of Business. Ambiguity in such an important policy heightens risk. Especially given the long time horizons of a construction project, developers don’t want to start a building under one set of regulations only to find those regulations voided by a change in government.

As well, there might be more effective ways to approach such legislation. “Maybe we should have income-tested controls,” says Clayton, “so that high-income professionals don’t stay in rent-controlled places, limiting supply for people who might need it more.”

One 2019 study from Stanford University in California suggested that government rebates or subsidies would benefit tenants subjected to rent hikes more effectively than traditional controls would. Otherwise, the researchers found, rent controls disproportionately benefit existing tenants (who tend to be older and less likely to move), while reducing supply for new renters (who tend to be younger), driving up their cost of living. The researchers also suggested that unchecked gentrification is another consequence of rent controls, as developers start building more condos and fewer rentals when controls tighten.

The study was based on data from San Francisco, a city that first introduced rent controls in the 1970s, and where millennials today can barely afford to live. Where have we seen that movie before?

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      Nouvelle >  20 janvier 2020
      La Société de transport de Montréal (STM) procédera à d’importants travaux à la station McGill à compter de la mi-février jusqu’au printemps 2022.
      Les travaux
      Au coût de plus de 60 M$, ces travaux comprendront :
      la réfection de la membrane d’étanchéité du toit de la station situé sous le niveau de la rue; la construction d’un nouvel édicule qui accueillera un nouvel ascenseur afin de rendre la station universellement accessible; l’ajout d’un second ascenseur; la réfection de trois édicules : édicule 811 de Maisonneuve, édicule de Maisonneuve et édicule de la Cathédrale; des interventions mineures à trois autres édicules. Les entraves
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      Fiche sur la surhauteur
      Formulaire de demande d’autorisation d’une surhauteur
      Google Chrome, Mozilla Firefox et Apple Safari peuvent afficher les fichiers PDF incorrectement. Pour passer du lecteur PDF intégré à un autre lecteur PDF, suivez les instructions »
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      Révision de projet 
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      Fiche sur la révision du projet
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      Fiche sur l’usage conditionnel
      Formulaire de demande d’autorisation d’un usage conditionnel
      Google Chrome, Mozilla Firefox et Apple Safari peuvent afficher les fichiers PDF incorrectement. Pour passer du lecteur PDF intégré à un autre lecteur PDF, suivez les instructions »
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      Règlement sur les tarifs - exercice financier 2019
    • By IluvMTL
      Gare Viger Est SENC
      Mandat :
      Période couverte par le mandat : du 2019-08-05 au 2019-12-31
      Contrepartie reçue ou à recevoir : de 10 000 $ à 50 000 $
      Objet des activités : Proposition législative ou réglementaire, résolution, orientation, programme ou plan d'action
      Renseignements utiles :
      Le mandat consiste à assister le client dans ses propos adressés à l’arrondissement Ville-Marie dans le cadre du processus d’élaboration du programme particulier d’urbanisme des Faubourgs. En plus de l’accompagnement dans le cadre des consultations publics, il s’agit de formuler des commentaires destinés à l’arrondissement suite à la publication du rapport de l’Office de consultation public de Montréal(OCPM). Le rapport de l'OCPM dit ceci: "Le projet annoncé à l’est de la rue Saint-Hubert, voisin de la gare Viger, n’est pas inscrit au plan. Ses composantes devront faire partie de toutes études établissant les besoins du secteur en équipement collectif et sur le plan de développement commercial à établir pour tout le secteur." Le propriétaire souhaite rappeler à l'arrondissement que l'îlot voisin du site dont il est question est présentement en redéveloppement et accueillera des commerces de proximité qui devraient être considérés dans le cadre d'une étude établissant les besoins du secteur. Cette démarche auprès de l'arrondissement vise l'adoption d'orientation à inscrire au programme particulier d'urbanisme des Faubours (en cours de rédaction) afin que les usages résidentiels et commerciaux (sans obligation d'établir des commerces à l'ensemble du rez-de-chaussée) présentement autorisé pour le lot 2 888 905 soient maintenu.
      Le client souhaite redévelopper le lot 2 888 905 coin des rues St-Antoine et St-Hubert avec un projet résidentiel de type condo, mais souhaite aussi avoir la possibilité d'intégrer des commerces et services de proximités au rez-de-chaussée si un tel besoin est démontré au moment de la planification et de la mise en oeuvre du projet. Le redéveloppement est à l'étape d'intention, les détails sur le nombre d'étage et le nombre de logements n'a pas encore fait l'objet d'étude ou de plan. Pour l'instant, les démarches ne visent pas un modification réglementaire.