Bassins du Havre, Quai 4 - 21 étages (2020)

[vincethewipet]

Super tournée, merci @UrbMtl!

[slanctot]

2018--05-14

 

[acpnc]

Cet immeuble ressortira du lot en brisant la ligne un peu trop horizontale de Griffintown le long du canal. Il deviendra en quelque sorte un repère visuel pour les passants des deux rives. Je voudrais bien que dans la partie est du quartier, il y ait aussi un édifice de hauteur supérieure à la moyenne (25-30 étages) pour briser à son tour la monotonie de la ligne d'horizon.

[Rocco]

il y a 12 minutes, acpnc a dit :

Cet immeuble ressortira du lot en brisant la ligne un peu trop horizontale de Griffintown le long du canal. Il deviendra en quelque sorte un repère visuel pour les passants des deux rives. Je voudrais bien que dans la partie est du quartier, il y ait aussi un édifice de hauteur supérieure à la moyenne (25-30 étages) pour briser à son tour la monotonie de la ligne d'horizon.

Faudrait en parler aux génies du departement d'urbanisme de la VdM qui ont concocté ces limites.

[acpnc]

Les limites le long du canal ont l'avantage de préserver une partie de la vue du centre-ville, ce qui est à mon avis une sage décision. On peut tout de même se permettre quelques rares exceptions pour briser la règle. Quant à la partie est de GF, on ne se doutait pas au début que tous les promoteurs iraient grosso-modo au maximum de la hauteur permise, en profitant du fait que l'on est plus près du coeur des affaires. Ne suffirait cependant que d'une ou deux dérogations pour des terrains stratégiques pour corriger cette désagréable impression de quartier tronqué. 

[franktko]

Il y a 3 heures, acpnc a dit :

Les limites le long du canal ont l'avantage de préserver une partie de la vue du centre-ville, ce qui est à mon avis une sage décision. On peut tout de même se permettre quelques rares exceptions pour briser la règle. Quant à la partie est de GF, on ne se doutait pas au début que tous les promoteurs iraient grosso-modo au maximum de la hauteur permise, en profitant du fait que l'on est plus près du coeur des affaires. Ne suffirait cependant que d'une ou deux dérogations pour des terrains stratégiques pour corriger cette désagréable impression de quartier tronqué. 

Le problème avec ces exceptions/dérogations, c'est que lorsque l'on accorde à un promoteur ou un propriétaire de terrain une telle dérogation, c'est comme lui faire un énorme cadeau qui peut valoir des millions de dollars. Comment accorder au promoteur A une dérogation avantageuse et ensuite dire au promoteur B qui est situé de l'autre côté de la rue, que ce n'est pas possible dans son cas. On a ici deux promoteurs en compétition et la ville décide de donner un gros avantage à l'un des deux. Ça ouvre aussi la porte à la magouille entre politiciens et lobyistes.

Quand CF a demandé une dérogation pour ses terrains des tours TDC2 & 3, les compétiteurs immédiats de CF se sont présentés aux audiences publiques et se sont montré totalement contre ces dérogations, et je les comprends totalement. C'est une belle subvention à leur compétiteur. Je suis certain que dans le cas de ces terrains précis au sud de Saint-Antoine, la valeur des terrains a augmenter de dizaine(s) de millions du jour au lendemain, suite à l'accord de la dérogation. Donner un tel cadeau à CF, est-ce équitable? Fair pour les compétiteurs?

J'ai essayé d'imaginer comment on pourrait faire pour permettre ces exceptions/dérogations tout en étant transparent et équitable. Et je dis, pourquoi ne pas faire comme le REM avec ses gares et pratiquer une captation foncière?

Imaginez CF qui demande une dérogation. Ils doivent monter leur dossier, démontrer aux audiences publiques les bienfaits de leur demande, et en bout de ligne, au lieu d'avoir la ville qui leur dit, on est d'accord et on vous accorde cette dérogation pour ce lot, la ville pourrait dire, on est d'accord, on vous accorde la dérogation pour ce lot mais pour entériner le tout, puisque votre lot va maintenant du jour au lendemain, avoir une augmentation de valeur de X millions, vous devez faire un chèque de 60% à 80% de la valeur de X à la ville pour qu'on vous accorde la dérogation. À votre choix.

Est-ce que ça pourrait marcher? C'est comme avoir des dérogations à vendre mais il ne faut pas oublier que ces demandes doivent quand même franchir les audiences publiques et être satisfaisantes pour tous les acteurs. Tout le monde pourrait être gagnant: les urbanismes, la ville, les promoteurs. Just sayin...

[UrbMtl]

il y a 5 minutes, franktko a dit :

Imaginez CF qui demande une dérogation. Ils doivent monter leur dossier, démontrer aux audiences publiques les bienfaits de leur demande, et en bout de ligne, au lieu d'avoir la ville qui leur dit, on est d'accord et on vous accorde cette dérogation pour ce lot, la ville pourrait dire, on est d'accord, on vous accorde la dérogation pour ce lot mais pour entériner le tout, puisque votre lot va maintenant du jour au lendemain, avoir une augmentation de valeur de X millions, vous devez faire un chèque de 60% à 80% de la valeur de X à la ville pour qu'on vous accorde la dérogation. À votre choix.

Est-ce que ça pourrait marcher? C'est comme avoir des dérogations à vendre mais il ne faut pas oublier que ces demandes doivent quand même franchir les audiences publiques et être satisfaisantes pour tous les acteurs. Tout le monde pourrait être gagnant: les urbanismes, la ville, les promoteurs. Just sayin...

C'est un peu le fonctionnement de la Stratégie d'inclusion de logements abordables. Quand tu demandes une dérogation sur la hauteur, la densité ou l'usage, on négocie avec toi pour que tu fournisses un % d'unités abordables (ou équivalent en argent) sur ton gain suite à l'adoption de ta dérogation.

La Ville vient d'obtenir le droit de l'imposer sous forme de règlement, mais elle ne disposait pas de ce pouvoir avant.   

[acpnc]

Justement la Ville dispose d'une plus grande marge de manoeuvre pour mieux contrôler son développement et agir au cas par cas quand c'est nécessaire. Je pars de la notion de paysage où certaines interventions pourraient être souhaitables sur le plan visuel, afin de mieux harmoniser la ligne d'horizon de GF (le cas qui nous intéresse ici).

Constatant la problématique esthétique du plafonnement des hauteurs et son effet devenu disgracieux sur le quartier. La Ville via le service d'urbanisme pourrait établir un périmètre précis (un segment de rue ou un quadrilatère) où on pourrait accorder une dérogation de hauteur, moyennant certaines compensations. Bien sûr cette intervention n'aurait pas été nécessaire si on avait déjà une variation satisfaisante des élévations. 

Comme personne ne pouvait prévoir le phénomène puisque les projets se sont succédés sans ordre établi, ni plan général, on ne pouvait faire le constat qu'une fois la majorité des lots développés ou en projet. Il s'agit donc davantage d'un avis d'intention qui pourrait conduire à un amendement non récurrent du PPU.

[urbino]

il y a 13 minutes, acpnc a dit :

Justement la Ville dispose d'une plus grande marge de manoeuvre pour mieux contrôler son développement et agir au cas par cas quand c'est nécessaire. Je pars de la notion de paysage où certaines interventions pourraient être souhaitables sur le plan visuel, afin de mieux harmoniser la ligne d'horizon de GF (le cas qui nous intéresse ici).

Constatant la problématique esthétique du plafonnement des hauteurs et son effet devenu disgracieux sur le quartier. La Ville via le service d'urbanisme pourrait établir un périmètre précis (un segment de rue ou un quadrilatère) où on pourrait accorder une dérogation de hauteur, moyennant certaines compensations. Bien sûr cette intervention n'aurait pas été nécessaire si on avait déjà une variation satisfaisante des élévations. 

Comme personne ne pouvait prévoir le phénomène puisque les projets se sont succédés sans ordre établi, ni plan général, on ne pouvait faire le constat qu'une fois la majorité des lots développés ou en projet. Il s'agit donc davantage d'un avis d'intention qui pourrait conduire à un amendement non récurrent du PPU.

Un texte intéressant sur le «Spot Zoning» : https://fr.wikipedia.org/wiki/Spot_zoning

Les sources datent un peu, mais sont éminemment crédibles (Réjane Charles (Blary) et Lorne Giroux).

Sur le fond, la problématique est très bien exposée.

Je retiendrais notamment cette phrase:

«Cependant, la règlementation de zonage tirant sa légitimité de sa conformité à un schéma directeur préexistant, toute modification associable à du spot zoning doit s’évaluer à l’aune de cette conformité et de la préservation de l’intérêt général».

 

[acpnc]

il y a 9 minutes, urbino a dit :

Un texte intéressant sur le «Spot Zoning» : https://fr.wikipedia.org/wiki/Spot_zoning

Les sources datent un peu, mais sont éminemment crédibles (Réjane Charles (Blary) et Lorne Giroux).

Sur le fond, la problématique est très bien exposée.

Je retiendrais notamment cette phrase:

«Cependant, la règlementation de zonage tirant sa légitimité de sa conformité à un schéma directeur préexistant, toute modification associable à du spot zoning doit s’évaluer à l’aune de cette conformité et de la préservation de l’intérêt général».

 

Merci urbino tu as mis un nom précis sur le type d'intervention que je propose: le spot-zoning. Je ne connaissais pas le terme, mais je suis heureux de constater que c'est une pratique plus répandue que je ne le croyais et qui se fait dans des cas vraiment particulier. Ici bien sûr rien à voir avec la corruption puisqu'on vise avant tout l'intérêt général.