Immobilier: plus forte hausse des prix en cinq ans à Montréal

[Né entre les rapides]

Il y a 7 heures, mark_ac a dit :

Put yourself in the mind frame of an investor. 

An investor wants stability and predictability that their investment will bear fruit financially. 

«An investor»? --Which investor?

True, a prudent, risk-averse  investor will value stability above all.  But a more agressive, and perhaps more astute investor will look beyond the short term and focus on the intrinsic value of an investment and if, by chance, the «market consensus», for whatever reasons, undervalues a certain company (or city as a whole, for that matter), he will jump on the occasion.  Eventually, the market will catch up, and he will (might?) reap a hefty profit.  I suspect this is what's now happening in regards to Montreal.

Let's also venture into the subject matter of «stability».  Within the context of this  particular discussion, it has generally referred to «political stability»-- ie. whether the Province of Quebec would/might separate from the Rest of Canada.  Admittedly, this was a real concern.  What is unclear, in my view, is: to what extent?  After all, under any scenario, Montreal would still remain a major urban centre situated in a strategic location within the North American continent.  But «stability» can also have different meanings.  Take, for example, the city of Calgary: it was certainly «politically stable», and, to my knowledge, it remains so today.  Yet, its office market is now in the doldrums  --and will probably remain so for several years, even if world oil prices were to climb substantially.  So what are we left with, in terms of «predictability» and investments bearing fruits financially?  --This was not really a question, rather an interjection, aiming at illustrating that the issue of Quebec separatism is just one among many uncertainties under which investment decisions are made (or not).  The fact that the probability of Quebec's separation now appears to have decreased substantially contributes positively towards investors' perception of Montreal, but it is not the sole explanatory variable (or factor).

 

[Anderson]

Pour lier le sujet au développement urbain, sujet principal du forum j'aimerais le rappeler, une hausse de prix pourrait peut-être engendrer une meilleure qualité de l'architecture des nouvelles constructions résidentielles. Ça donne une plus grande marge de manœuvre aux promoteurs pour offrir une architecture plus haut de gamme. Est-ce une bonne piste ou je suis dans les patates?

[Né entre les rapides]

Le 08/07/2017 à 09:18, Anderson a dit :

Pour lier le sujet au développement urbain, sujet principal du forum j'aimerais le rappeler, une hausse de prix pourrait peut-être engendrer une meilleure qualité de l'architecture des nouvelles constructions résidentielles. Ça donne une plus grande marge de manœuvre aux promoteurs pour offrir une architecture plus haut de gamme. Est-ce une bonne piste ou je suis dans les patates?

On peut certainement  souhaiter «qu'une hausse des prix pourrait...».  Toutefois, il faudrait d'abord établir dans quelle mesure la hausse des prix résidentiels est causée par la hausse des prix des terrains (laissant de ce fait une moindre «marge de manoeuvre aux promoteurs...».  Chose certaine, on continue d'observer des écarts de prix considérables entre des résidences comparables en tous points, y compris la qualité, en fonction de leur localisation.  Cela est vrai entre des quartiers montréalais, entre la ville et la banlieue, entre diverses villes du pays et pratiquement universellement.   Les comparaisons internationales sont évidemment plus hasardeuses, parce qu'il faudrait aussi tenir compte des différences dans les normes et dans les coûts de construction.  Mais si on considère un ensemble géographiquement et institutionnellement homogène, comme le sud du Québec, on peut conclure avec un haut degré de confiance que ce sont les différences dans la valeur des terrains qui expliquent les écarts (puisque les coûts de construction sont semblables).

Ceci dit, il subsiste (presque) toujours une relation logique entre la coût d'acquisition du terrain et la valeur du bâtiment qui y sera érigé.  Dans ce sens, il est en effet raisonnable de penser que des prix immobiliers plus élevés (terrain+bâtiment) entraîneront des constructions  plus chères, de meilleure qualité. 

Un argument contraire ferait valoir qu'une hausse des prix des terrains entraînerait une diminution de la qualité des bâtiments, parce que (hypothèse) le marché immobilier ne serait pas prêt à accepter des prix (terrain+bâtiment) plus élevés.  Ce n'est largement pas le cas à Montréal présentement.  

Au départ, il faut se demander qu'est-ce qui cause la hausse des prix des terrains?  Répondre «leur rareté» n'est pas faux, mais  c'est relatif.  Premier constat: les terrains ne sont pas «égaux», au sens où leur localisation importe , notamment  en ce qui a trait à la facilité d'accès  aux destinations  principales, comme le travail, les études, les loisirs, etc.  Or l'accessibilité n'est pas un concept statique (ce n'est pas une simple question de distance à vol d'oiseau): la construction d'infrastructures de transport  modifie, parfois significativement, l'accessibilité.  De la même façon, l'apparition dans les environs de pôles d'emplois, d'écoles, d'hôpitaux, etc. a un effet positif sur la valeur des terrains constructibles environnants.  On comprend que les actions sus-mentionnées ont pour effet d'accroître l'offre de terrains intéressants, réduisant la rareté relative.  Cependant, d'autres actions ou phénomènes peuvent avoir l'effet contraire, par exemples: i) zonage restreignant la construction résidentielle; ii) encombrement graduel des moyens de transport vers les destinations principales; iii) forte croissance démographique entraînant une demande globale supplémentaire; iv) transformations sociétales touchant notamment les préférences de type de lieu de résidence.  Au total, on peut obtenir un résultat où surgit une forte demande pour des localisations au centre-ville ou rapprochées de celui-ci; l'offre étant limitée, les prix explosent, et, si la demande globale est suffisante, l'effet d'onde se propage plus loin.  Et il y a plus: les anticipations ont un effet immédiat sur les prix.

Les mécanismes qui poussent les prix à la hausse ont toutefois une limite --le point où la capacité de payer du «marché» est atteinte.  Pendant un certain temps, les prix peuvent bien continuer à monter (au-delà) de la capacité de payer, à cause des anticipations de hausses supplémentaires; mais ça ne peut pas durer bien longtemps.  Par la suite, en supposant qu'il continue à y avoir une demande réelle pour de nouveaux logements --à cause de la croissance démographique, il ne reste d'autres choix que de construire des unités moins chères (plus petites, et/ou de moindre qualité).  

En pratique, ces phénomènes peuvent se chevaucher partiellement (chronologiquement parlant), parce que le «marché» n'est pas un tout homogène: certains acheteurs potentiels ont commencé à chercher des unités plus conformes à leurs moyens, tandis que d'autres persistent dans leurs anticipations optimistes.

Le cas de Montréal ne doit pas être «étudié» isolément.  Les comparaisons doivent toutefois être pertinentes, et accorder une juste place aux différences fondamentales entre les cas.  Les éléments comparatifs pourraient inclure: taille et taux de croissance démographique; revenus moyens et médians actuels; prix résidentiels moyens et médians actuels. etc.! 

[steve_36]

Wow, 2 excellentes nouvelles pour Montréal dans la meme journée et pourtant, le site est assez tranquille. Imaginons si ca avait été 2 mauvaises nouvelles, nous serions beaucoup plus rapides pour critiquer et dénoncer la situation et "basher" qui ou quoi que ce soit.

Cela étant dit, la première bonne nouvelle est que le taux de chômage est à la baisse avec une tendance lourde et la deuxième est que l'immobilier se porte extrêmement bien.

Explosion des ventes (et des prix) à Montréal

Toronto et Vancouver en juillet. Les reventes de logements y ont progressé de 16 % par rapport à juillet 2016, alors qu'elles dégringolent de 40 % à Toronto et qu'elles glissent de 8 % sur la côte du Pacifique. Mais qu'est-ce qui est en train de se passer ?

« On est agréablement surpris par la vigueur du marché, dit Paul Cardinal, directeur, analyse du marché à la Chambre immobilière du Grand Montréal (CIGM). C'est sûr que c'est beaucoup plus robuste que ce que j'avais imaginé en début d'année. » 

Pour cet économiste, une série de facteurs expliquent l'embellie, à commencer par l'emploi. En un an, il s'est ajouté 90 000 emplois dans la région et le taux de chômage est à son creux des 40 dernières années.

Les courtiers de la CIGM ont connu leur meilleur mois de juillet en huit ans. Pas moins de 3075 ventes résidentielles ont été conclues par leur entremise, soit une augmentation de 16 % par rapport à la même période l'an dernier.

Tous les sous-secteurs de la région métropolitaine de recensement ont enregistré une croissance en juillet, Montréal (+ 21 %) et Vaudreuil-Soulanges (+ 19 %) en tête. Laval et la Rive-Nord ne sont pas loin derrière, avec un volume de transactions en hausse de 14 %. La Rive-Sud ferme la marche avec une progression de 6 %.

Le marché de la copropriété continue de se raffermir. Les reventes ont augmenté de 24 % à l'échelle de la région, à 1071 transactions. Le nombre de maisons unifamiliales ayant changé de main fait un saut de 13 %. Dans le cas des plex, c'est 2 %.

Le nombre de produits à vendre, toutes catégories confondues, a diminué de 15 % en un an et se situe à 24 412 propriétés.

Dans ce contexte, les hausses de prix s'accélèrent. Le prix moyen d'une maison sur l'île de Montréal bondit de 13 % en rythme annuel ; il augmente de 10 % sur la Rive-Nord et de 6 % dans Vaudreuil-Soulanges. Dans l'ensemble de la région, le prix des maisons progresse de 8 % en juillet, celui des copropriétés, de 2 %, et celui des plex, de 7 %.

LES ÉTRANGERS ACHÈTENT AU CENTRE-VILLE

Est-ce que l'introduction de la taxe de 15 % sur les achats par des non-résidants à Vancouver, en août 2016, puis à Toronto en avril 2017, y est pour quelque chose ?

La Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL) observe en tout cas que la présence d'acheteurs étrangers s'accentue à Montréal, tout en restant moins importante pour le moment qu'à Vancouver et Toronto.

Depuis janvier, 236 acheteurs étrangers ont investi dans une propriété résidentielle dans la région montréalaise, une hausse de près de 40 % par rapport à la même période l'an dernier. À l'échelle régionale, leur présence reste minime, représentant un peu moins de 2 % des transactions, selon les estimations de la SCHL.

Néanmoins, la présence étrangère se concentre dans une poignée de quartiers, dont le centre-ville. Dans sa publication Le marché sous la loupe pour la région de Montréal, la SCHL estime que les acheteurs étrangers représentaient environ 11 % de tous les acheteurs de copropriétés au centre-ville en 2016.

La courtière Marie-Yvonne Paint de Royal LePage à Westmount, qui se spécialise dans la propriété luxueuse, confirme la présence accrue d'acheteurs asiatiques.

« Il y a clairement un avant et un après depuis l'introduction d'une taxe à Vancouver pour les non-résidants. »

- Marie-Yvonne Paint, courtière

Elle s'attend à ce qu'une nouvelle vague d'investisseurs chinois déferle dans les prochains mois à Montréal.

DUR MOIS DE JUILLET À TORONTO

C'est tout l'inverse dans la Ville Reine. La glissade des reventes en rythme annuel dépasse les 40 %. Le nombre de reventes se chiffre à 5921. Quant à l'inflation des prix, qui avait atteint un niveau inquiétant en février, elle se poursuit, mais à un rythme moins spéculatif.

Le prix moyen d'un logement, tous types confondus, s'élève à 746 218 $ en juillet, en hausse de 5 % en un an. Les nouvelles inscriptions de propriétés à vendre, une donnée importante pour savoir si le marché est en train de se rééquilibrer, progressent de 5,1 %.

Autre facette du ralentissement du marché torontois, l'assureur privé Genworth enregistre une décroissance de 14 % dans le volume de primes d'assurance prêt hypothécaire en provenance de propriétaires de logement.

Le marché se calme aussi sur la côte du Pacifique. Les reventes ont reculé de 8,2 % en rythme annuel, pour totaliser 2960 transactions. Le nombre de propriétés à vendre a progressé de 10 % en un an, pour atteindre 9194. Le prix des maisons, tel que calculé par l'indice composite de référence MLS, affiche une hausse de 8,7 % en un an, à 1 019 400 $.

«Juillet 2017

Variation annuelle dans le nombre de transactions résidentielles

Montréal : + 16 %

Toronto : - 40 %

Vancouver : - 8 %»

http://affaires.lapresse.ca/economie/immobilier/201708/04/01-5121929-explosion-des-ventes-et-des-prix-a-montreal.php

 

 

[Feanaro]

C'est une époque assez incroyable que nous vivons, c'est vraiment intéressant. 

[Né entre les rapides]

Que seraient les chiffres si les reventes étaient proportionnelles aux populations respectives, et  si les prix médians correspondaient à un multiple identique des revenus médians. Réponse: fort différents de ce qu'ils sont en réalité.

L'évolution depuis un an montre un certain rapprochement, mais on est encore très loin du compte.  Il ne s'agit pas de souhaiter que les chiffres montréalais s'élèvent jusqu'à rejoindre les niveaux torontois ou vancouverois, ou, à l'inverse, que ces derniers descendent jusqu'au niveau montréalais: ni l'un ni l'autre ne sont souhaitables, et de toute façon c'est pratiquement invraisemblable, à court et à moyen terme. (A long terme, tout est possible, comme l'histoire le démontre)

On converge vers des proportions moins anormales.  C'est tout.

C'est comme si je gagnais 30,000$ par an et que je venais de bénéficier d'une hausse de 3,000$, tandis que mon voisin, qui a des qualifications comparables, en gagne encore 80,000$ après avoir subi une baisse de 5,000$.  Je peux être excité, mais juste un peu. J'étais comparativement mieux loti il y a 90 ans!  Des époques encore plus «incroyables», Montréal en avait vécues dans le passé.

[Matt]

est ce que Montreal s'apprete a devenir en terme de cout immobilier un Toronto ou un Vancouver?! Car quand on voit l'ascendance des prix de location et d'achat de bien immobiliers en ville et dans sa banlieue, c est peut etre pas impossible à terme....

[vivreenrégion]

il y a 12 minutes, Matt a dit :

est ce que Montreal s'apprete a devenir en terme de cout immobilier un Toronto ou un Vancouver?! Car quand on voit l'ascendance des prix de location et d'achat de bien immobiliers en ville et dans sa banlieue, c est peut etre pas impossible à terme....

 lorsque Montréal devient l'endroit d'investissements privilégié à travers le Canada, c'est que le boom tire à sa fin. De ce qu'on peut voir, si Montréal avait été un choix de premier ordre depuis 5 ans, on aurait vu des hausses importantes comme ils ont connu à Toronto et Vancouver. Alors que les 2 villes mettent des taxes supplémentaires, Montréal devient le dernier bastion de croissance potentielle. C'est de la spéculation et rien d'autre. Le prix des maison va monter, les gens vont être pognés avec des taxes incroyables avec les mêmes salaires, et ne pourront pu acheter. Ca va chiâler et le gouvernement n'aura pas le choix d'agir. Le boom prendra fin.

[Né entre les rapides]

Il y a 1 heure, vivreenrégion a dit :

Le prix des maison va monter, les gens vont être pognés avec des taxes incroyables avec les mêmes salaires, et ne pourront pu acheter

Sur ce point: il n'y a aucune raison pour que les taxes foncières montent au même rythme que le prix des maisons.  Pour maintenir (au même niveau) les recettes muncipales issues des taxes foncières, il suffit de diminuer proportionellement  le taux de taxation.  Si on ne le fait pas, on «triche».

C'est le prix plus élevé des maisons qui constituera éventuellement un frein efficace à la demande excessive: un nouvel équilibre se constituera.  A Vancouver et à Toronto, ce mécanisme auto-régulateur a été faussé par une demande extérieure (eg. chinoise) significative, ce qui à son tour a entraîné une bulle spéculative, dans laquelle même les acheteurs locaux ont été entraînés. Ceci est maintenant terminé, à toutes fins pratiques.  

Selon toutes apparences, l'attention des acheteurs  spéculatifs (domestiques et internationaux)  se tourne maintenant vers Montréal.  Toutefois, je doute fortement que cela conduise à des hausses de prix tels qu'on les a vus à Vancouver/Toronto.  Il ne faut pas s'arrêter uniquement sur l'intensité (potentielle) de la demande; il faut tout autant examiner l'élasticité de l'offre: j'estime qu'à Montréal, il se trouve un potentiel supérieur d'expansion non inflationiste  --à cause de la plus grande disponibilité de sites intéressants Et constructibles.

[vivreenrégion]

il y a 24 minutes, Né entre les rapides a dit :

Sur ce point: il n'y a aucune raison pour que les taxes foncières montent au même rythme que le prix des maisons.  Pour maintenir (au même niveau) les recettes muncipales issues des taxes foncières, il suffit de diminuer proportionellement  le taux de taxation.  Si on ne le fait pas, on «triche».

C'est le prix plus élevé des maisons qui constituera éventuellement un frein efficace à la demande excessive: un nouvel équilibre se constituera.  A Vancouver et à Toronto, ce mécanisme auto-régulateur a été faussé par une demande extérieure (eg. chinoise) significative, ce qui à son tour a entraîné une bulle spéculative, dans laquelle même les acheteurs locaux ont été entraînés. Ceci est maintenant terminé, à toutes fins pratiques.  

Selon toutes apparences, l'attention des acheteurs  spéculatifs (domestiques et internationaux)  se tourne maintenant vers Montréal.  Toutefois, je doute fortement que cela conduise à des hausses de prix tels qu'on les a vus à Vancouver/Toronto.  Il ne faut pas s'arrêter uniquement sur l'intensité (potentielle) de la demande; il faut tout autant examiner l'élasticité de l'offre: j'estime qu'à Montréal, il se trouve un potentiel supérieur d'expansion non inflationiste  --à cause de la plus grande disponibilité de sites intéressants Et constructibles.

possible, mais les villes vont tester les capacités des contribuables. À voir la carte de la hausse des taxes entre 2006 et 2016, il est clair que les villes vont aller chercher l'argent.
la majorité des municipalités dans la région de Montréal sont dans les 15%+ .
http://www.lapresse.ca/actualites/dossiers/taxes/