Investissement dans les propriétés

[Malek]

Voici un texte de Maxime Bergeron qui est très intéressant pour ceux qui pensent investir dans les propriétés à Montréal... pourrait commencer un beau débat sur le sujet.

 

Comment faites-vous vos calculs (et quels outils utilisez-vous)?

 

Quels sont vos critères de sélection?

 

Quels risques considérez vous dans vos calculs, etc?

 

Condos locatifs: «cashflow» de -1% au centre-ville de Montréal

 

Acheter un condo au centre-ville de Montréal pour le louer ensuite, un exercice payant ?

 

Plus ou moins, si l’on se fie à une étude de cas inédite réalisée par la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL).

 

Les économistes Tania Bourrassa-Ochoa et Geneviève Lapointe ont constitué un échantillon de 100 copropriétés offertes en location au centre-ville et à L’Île-de-Sœurs, toutes construites après 2010.

 

Selon les hypothèses retenues, les condos étudiés ont produit un flux de trésorerie moyen (ou « cashflow ») négatif de - 1 % au terme d’une année d’exploitation.

 

« Au final, il s’agit ici des revenus de location moins les coûts d’exploitation de la copropriété en location (paiements hypothécaires, frais de copropriété, taxes scolaires et foncières, assurances habitation et coût d’opportunité) dans l’espace-temps d’une année », explique Mme Bourassa-Ochoa.

 

ENTRE - 10 % ET + 20 %

L’analyse des deux jeunes économistes tombe à point, alors que la location de condos est en plein essor à Montréal.

 

Selon les données les plus récentes de la SCHL, le quart des copropriétés du centre-ville et de L’Île-des-Sœurs sont possédées par des investisseurs, dans le but d’être ensuite louées.

 

L’histoire d’Émilie, dont je vous parlais la semaine dernière sur ce blogue, illustre à quel point la question soulève les débats –et donne lieu à plusieurs interprétations.

 

Sans trop se prononcer sur le bien-fondé d’investir – ou pas – dans un condo locatif à Montréal, Tania Bourrassa-Ochoa souligne que les rendements obtenus dans les 100 appartements étudiés varient énormément.

 

Certains investisseurs ont ainsi obtenu des flux de trésorerie négatifs de - 10 %, tandis que d’autres ont récolté des rendements de plus de 20 %.

 

La fourchette des loyers perçus démontre aussi la grande variété de condos qui se retrouvent sur le marché locatif montréalais. Dans le cas qui nous intéresse, ceux-ci oscillaient entre 1400 $ et 7500 $ par mois.

 

GAIN HYPOTHÉTIQUE

Quoi qu’il en soit, avec un « cashflow » moyen de - 1 %, la perspective d’un tel investissement peut sembler bien peu attrayante aux premiers abords.

 

La rentabilité pourrait être atteinte en fin de parcours si le propriétaire réalise un gain à la revente du condo, souligne Tania Bourrassa-Ochoa.

 

Une telle plus-value est toutefois loin d’être assurée dans l’état actuel du marché montréalais, plutôt stagnant.

 

« À la fin du compte, c’est vraiment à chaque personne de regarder sa situation, ses choix en matière d’investissement », conclut sobrement l’économiste de la SCHL.

 

L’ÉTUDE DE CAS

 

Voici les hypothèses utilisées par les deux économistes de la SCHL dans leur étude de cas d’une centaine de condos, tous mis en location sur le réseau Centris :

 

– La mise de fonds est de 20 %. La somme totale de l’hypothèque est de 80 %.

 

– Le taux hypothécaire est fixe et fermé sur 5 ans, à 2,54 %.

 

– Le montant du loyer signé est celui qui est affiché sur le réseau Centris.

 

– L’unité offerte trouve un locataire pour les 12 mois de l’année, sans mauvaise créance.

 

Les économistes ont aussi pris en compte le coût d’opportunité dans leurs calculs, soit le choix d’investissement fait par l’acheteur du condo.

 

« Il s’agit du coût de placer l’actif dans la mise de fonds pour une copropriété en location plutôt que dans un autre véhicule financier, souligne Tania Bourrassa-Ochoa. Pour cette étude, le coût d’opportunité reflète l’investissement dans une obligation à prime du gouvernement canadien de 10 ans. »

 

Une analyse qui fait réfléchir, en somme.

 

http://blogues.lapresse.ca/lapresseaffaires/immobilier/2015/12/07/condos-locatifs-«cashflow»-de-1-au-centre-ville-de-montreal/

[Malek]

Hausse des mises de fonds pour les propriétés de plus de 500 000 $

 

La Presse Canadienne

OTTAWA

Le ministre fédéral des Finances, Bill Morneau, a augmenté le montant de mise de fonds pour les acheteurs de maisons valant plus de 500 000 $.

 

Cette mesure vise à calmer et stabiliser le marché immobilier croissant dans certaines grandes villes canadiennes.

 

Désormais, les acquéreurs de maisons devront fournir en mise de fonds 10 % de la portion du prix qui dépasse 500 000 $.

La mise de fonds exigée pour les prêts hypothécaires des demeures de 500 000 $ et moins restera de 5 %.

 

En conférence de presse, le ministre Morneau a affirmé que cette mesure n'aurait un impact que sur 1 % du marché.

 

Le gouvernement fédéral vise ainsi les maisons les plus chères tout en continuant d'encourager les acheteurs d'une première maison à se lancer.

 

Deux autres mesures ont été adoptées pour stabiliser le marché immobilier. Les institutions financières verront les normes de capital réglementaire au titre des hypothèques résidentielles mises à jour pour suivre le rythme du marché et des risques qui y sont associés. En outre, les droits de cautionnement pour les programmes de titrisation parrainés par la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL) seront modifiés.

 

«Le rôle du gouvernement en matière de logement consiste à établir et à maintenir un cadre de politiques du logement qui soit équitable, stable et viable», a déclaré le ministre.

 

Le ministère des Finances a revu à quelques reprises les règles hypothécaires au cours des dernières années, tout en étant plus sévère à l'endroit de l'entrée en vigueur et de la gestion des prêts, dans le but d'éliminer les acheteurs marginaux et la spéculation excessive dans le marché immobilier.

Dans l'un de ces changements, le gouvernement a réduit la période d'amortissement maximale des hypothèques garanties par le gouvernement de 30 à 25 ans.

La Banque du Canada avait également exprimé des inquiétudes à l'effet que trop de Canadiens risquent de s'endetter sur une trop longue période, surtout une fois que les taux d'intérêt recommenceraient à augmenter.

 

http://affaires.lapresse.ca/economie/immobilier/201512/11/01-4930173-hausse-des-mises-de-fonds-pour-les-proprietes-de-plus-de-500-000-.php

[Né entre les rapides]

Impact minuscule, beaucoup plus symbolique qu'efficace.

 

Ainsi, pour une maison de 600,000$, la mise de fonds minimale exigée augmente de 5,000$ (600,000-500,000) x (0.10-0.05);

pour 800,000: 15,000; 1,000,000: 25,000; et 2,000,000: 75,000.

 

Premièrement, ça ne change pratiquement rien à la vulnérabilité des finances de l'acheteur au cas où le taux hypothécaire augmenterait; par exemple, une hausse de un point de pourcentage du taux entraînerait une hausse de 5,500$ par an sur une hypothèque de 550,000$. Sur une hypothèque «réduite» à 545,000 pour se conformer aux nouvelles exigences, le paiement annuel augmenterait quand même de 5,450$--une différence insignifiante de 50$.

 

Deuxièmement, dans la catégorie des maisons «plus» coûteuses --disons 2 millions et plus, les acheteurs disposent déjà, typiquement, d'une mise de fonds largement supérieure au minimum exigé--c'est particulièrement le cas des acheteurs «étrangers».

[Malek]

La Banque du Canada ne bouge pas

 

La Banque du Canada a choisi de garder son taux directeur inchangé à 0,5%, estimant que l’inflation au pays évoluait «comme prévu».

 

http://www.lesaffaires.com/bourse/nouvelles-economiques/la-banque-du-canada-ne-bouge-pas/584664

[vivreenrégion]

Ca va ralentir la chute du CAD, mais en même temps, si le CAD ne descend pas en même temps que le prix du pétrole (pour compenser), plusieurs compagnies qui opèrent dans les sables bitumineux vont devoir arrêter la production. Le début de la fin ?

[Né entre les rapides]

Décision sage dans les circonstances. Vaut mieux attendre d'y voir un peu plus clair--principalement

1) le prochain budget fédéral, et 2) l'évolution du prix (en USD) du pétrole.

 

De toute façon, la marge de manoeuvre est très mince, avec un taux directeur à 0.5%. De plus, le facteur prédominant dictant la valeur du CAD n'est pas, à mon avis, le taux directeur de la B du C, mais le prix du pétrole, une variable sur laquelle le Canada n'exerce pas de contrôle.

 

Quant à l'hypothèse implicitement invoquée par vivreenrégion, soit une dévaluation du CAD suffisante pour maintenir(?) la rentabilité de (certaines) exploitations pétrolières en Alberta, je n'ose pas imaginer les conséquences dévastatrices qu'une telle dévaluation aurait sur le reste de l'économie canadienne, notamment: 1) hausse effrénée du coût des importations (=inflation), 2) alourdissement du service de la dette libellée en USD, et 3) risques accrus de fuites des capitaux. La contrepartie positive, soit l'amélioration de la compétitivité des firmes exportatrices canadiennes, serait absolument insuffisante (je n'en fait pas la démonstration ici, mais je demeure ouvert à une discussion distincte sur le sujet, si une demande se manifeste)

[Malek]

En mars 2016, 839 préavis d’exercice ont été émis et publiés au Registre foncier, soit 11 % de moins qu’à la même période l’année dernière.

 

205 délaissements ont été compilés le mois dernier, un nombre stable par rapport à mars 2015. Une bonne nouvelle après un mois de février difficile.

 

Lanaudière, les Laurentides et l'Abitibi-Témiscamingue sont les seules régions où l’on a enregistré une baisse des deux types de mauvaises créances sur 12 mois. D’un autre côté, les mauvaises créances ont augmenté dans la Capitale-Nationale, en Estrie et en Gaspésie–Îles-de-la-Madeleine.

 

Source: https://www.jlr.ca/