Logement abordable: la nouvelle politique du Plateau échaude un promoteur

[Nameless_1]

Logement abordable: la nouvelle politique du Plateau échaude un promoteur

 

http://journalmetro.com/local/le-plateau-mont-royal/actualites/796387/logement-abordable-la-nouvelle-politique-du-plateau-echaude-un-promoteur/

 

Estimant que l’arrondissement négocie «avec un fusil sur la tempe» avec lui sur la question de l’inclusion de logements abordables, un promoteur montréalais n’est plus intéressé à investir dans le Plateau-Mont-Royal.

 

 

Estimant que l’arrondissement négocie «avec un fusil sur la tempe» avec lui sur la question de l’inclusion de logements abordables, un promoteur montréalais n’est plus intéressé à investir dans le Plateau-Mont-Royal.

 

Lors de la dernière séance du conseil d’arrondissement, les élus ont fait retirer de l’ordre du jour la seconde lecture du projet du Groupe Canvar qui souhaite reconvertir le bâtiment situé au 30, boulevard Saint-Joseph Est en un immeuble mixte de 89 logements, afin de «laisser le temps au promoteur de faire une proposition d’inclusion de logements sociaux».

 

L’arrondissement s’est doté d’une nouvelle politique en matière de logement social. Depuis le 1er juin, le Plateau-Mont-Royal demande aux promoteurs d’inclure 20% d’unités de logement abordables dans les projets résidentiels dérogatoires de cinq unités et plus.

 

Pour être conforme avec la nouvelle politique du Plateau, le promoteur devrait consacrer 18 unités à prix modiques dans son projet, ou encore verser dans un fonds spécial 15 000$ pour chaque unité de logement abordable non-construite.

 

Joint par téléphone, Richard Varadi, le principal actionnaire du Groupe Canvar, n’a pas caché son mécontentement. «Je n’ai rien contre le logement abordable, mais je suis en colère avec l’arrondissement. Qu’est-ce que tu veux négocier? On nous met un fusil sur la tempe. On va aller se battre en cour s’il le faut.»

 

Présentement, le projet est sur la glace. Le Groupe Canvar étudie toutes ses options pour faire valoir ses droits.

 

«On ne va plus travailler dans le Plateau, a laissé tomber l’homme d’affaires. On a une hypothèque sur ce bâtiment et on est maintenant pris avec. Si l’arrondissement ne modifie pas le zonage, on ne peut pas aller de l’avant avec le projet et l’immeuble ne sera pas intéressant pour un éventuel acheteur.»

 

«On ne sait pas encore ce qu’on va faire avec notre projet, a précisé M. Varadi à TC Media plus tard dans un courriel. La meilleure chose pour nous sera de tout simplement trouver un locataire. L’option de convertir l’immeuble n’est plus possible avec les politiques et les exigences de l’arrondissement.»

 

L’homme d’affaires croit que la nouvelle politique du Plateau est contreproductive. «Si un promoteur doit céder au logement abordable une unité sur cinq, j’imagine qu’il va monter le prix des cinq autres pour balancer.»

 

Rappelons que la Ville de Montréal a adopté en 2005 une stratégie d’inclusion facultative de 15% logements sociaux et de 15% de logements abordables dans les projets immobiliers de 200 unités et plus.

 

 

L’arrondissement se montre confiant

 

Le conseiller Richard Ryan, responsable du dossier de l’habitation demeure confiant que le Plateau-Mont-Royal trouvera un terrain d’entente avec le Groupe Canvar. «Il n’y a encore d’entente, mais j’ai discuté avec le promoteur et il a montré certains signes d’ouverture. Peut-être qu’il se dirigera vers une compensation.»

 

L’élu ne croit pas que la nouvelle politique fera fuir les investisseurs immobiliers dans le Plateau. «Les 20% d’unités abordables que nous demandons aux projets dérogatoires sont vendues, pas données, a rappelé M. Ryan. Les promoteurs feront moins de profits, mais ils ne perdront pas d’argent. Les arrondissements centraux comme le Plateau possèdent une plus-value que recherchent les promoteurs, malgré le prix des terrains et les contraintes de construction reliées à la densité.»

 

«Maintenant, les choses sont claires. Rosemont fait la même chose, le Sud-Ouest y songe, et je ne serais pas surpris que d’autres arrondissements nous suivent.»

 

Le conseiller a souligné par ailleurs que certains projets dérogatoires dans l’arrondissement ont prévu l’inclusion de logements à prix modique avant même l’adoption de la politique.

[YUL]

Richard Varadi (CANVAR):

«Si un promoteur doit céder au logement abordable une unité sur cinq, j’imagine qu’il va monter le prix des cinq autres pour balancer.»

 

Effectivement, il n'y pas d'autre moyen. Cela va augmenter le prix de 4 unités sur 5 (pour subventionner le 5e) ... pas sûr que cela rend le quartier plus abordable au global.

 

En plus, quel acheteur voudra payer plus chers son unité, et ce, afin de se retrouver dans un environnement plus "abordable"…

 

Il y a surement une meilleure façon d’aider les plus démunis à se trouver un logement…

[ScarletCoral]

Il ne faudrait pas se retrouver comme dans certains édifices à New York où il y a une porte pour les riches et une autre pour les pauvres...

http://www.nytimes.com/2014/07/27/nyregion/on-the-upper-west-side-a-house-divided-by-income.html

[andre md]

Les cooperatives rendrent les gens proprietaire de leurs logements c'est encore mieux.

[vincethewipet]

Le gros problème du logement abordable, c'est que tout le monde est pour, mais personne ne veut faire quoique ce soit dans ce sens.

 

La réponse du promoteur reflète bien l'état d'esprit de tout le monde à ce sujet: «on est pour, mais on va se battre jusqu'en enfer pour ne rien faire».

La politique de la ville est hypocrite et inutile.

 

Franchement, rendu là, on devrait se décider: soit on applique l'approche actuelle comme du monde pour obtenir des résultats, soit on trouve une nouvelle approche qui donnera un résultat, ou soit on se dit qu'on en réglemente rien du tout et on laisse toute la place au libre-marché.

 

Au moins le Plateau a le mérite de ne pas être hypocrite à ce sujet, ils appliquent une politique et ils sont dédiés à celle-ci. On peut facilement débattre de l'approche, mais au moins c'est clair et cohérent.

 

En bout de ligne, le Plateau s'en fou pas mal de faire de la grosse peine à Canvar. Il y a plus de 1000 logements repris, évincés, transformés, jumelés, etc... dans le Plateau tous les ans, au profit de la gentrification. Ils peuvent se permettre d'être difficile sur les projets, surtout pour un édifice à la hauteur unique dans un quartier à 3 étages. Mais dans ce cas-ci, je comprends aussi la frustration de Canvar de devoir repenser un projet qui avait déjà cheminé avant ce règlement.

 

Petite modification, je crois juste qu'il faut préciser ici qu'on parle de logement abordable, pas du logement social ou subventionné...

Edited June 22, 2015 by vincethewipet

[YUL]

"Pour être conforme avec la nouvelle politique du Plateau, le promoteur devrait consacrer 18 unités à prix modiques dans son projet"

 

Par exemple, on devrait permettre à CANVAR de construire un immeuble de 18 logements abordables ailleurs dans le plateau! On ne gaspillerait alors pas la valeur du projet initial.

[UrbMtl]

"Un fusil sur la tempe"... Canvar est fort avec les formules ces temps-ci!

 

Le promoteur peut donner l'équivalent en argent. "15 000$ pour chaque unité de logement abordable non-construite".

Si mes maths sont bonnes et les infos complètes dans l'article :

 

20% de 89 logements = 17,8 (18 logements mettons).

15 000$*18 = 270 000$

 

C'est ça?

Sur un bâtiment de 12 164 000 $...

 

 

 

Dans Rosemont, le calcul est le suivant :

 

Afin de déterminer le montant de la contribution qui sera exigé du promoteur, la

formule de calcul suivante sera utilisée :

 

Nombre d’unités du projet X taux de participation (20 %) X écart de la valeur

marchande = contribution exigée

 

100 X 20 % X 10 000 $ = 200 000 $

 

L’exemple ci-dessus illustre le montant de la contribution financière pour un

projet de 100 unités qui est visé par la Stratégie locale et dont l’écart de la valeur

de l’immeuble a été établi à 10 000 $.

[Gabmtl]

http://journalmetro.com/opinions/prochaine-station/797403/force-dinclure/

 

"Ma rue est belle. Elle compte des condos de luxe, des condos laids, de vieux condos, des condos neufs et laids. Des usines converties en lofts. Des usines converties en condos. Elle compte aussi un petit HLM, un gros HLM, une COOP, une résidence pour personnes âgées, un vieil immeuble à logements où un vieux portugais paie encore 450$ par mois pour un 4 et demi, de vieux apparts pourris qui abritent des étudiants, un temple bouddhiste couette et café, un magasin qui vend des trucs que tu trouves nulle part ailleurs et que tu te demandes comment il fait pour survivre. Des familles, des personnes âgées, des riches des pauvres, de toutes les couleurs. C’est pour tout ça qu’elle est belle.

 

Ça fait en sorte que je n’ai pas l’impression d’habiter dans un quartier de parvenus, et ça me donne le goût de parler à mes voisins. C’est sûrement de ça que Luc Ferrandez parlait quand il évoquait l’importance de maintenir une saine «communauté dynamique et diversifiée», pour justifier l’adoption d’une politique obligeant les promoteurs immobiliers d’inclure 20% d’unités de logements abordables dans leurs projets de plus de cinq unités, sur le Plateau-Mont-Royal. C’est le moyen qu’a trouvé le maire d’arrondissement pour éviter l’embourgeoisement – déjà bien entamé – du quartier. Le but du règlement est aussi de limiter la spéculation immobilière et, quoiqu’il puisse être raisonnable de douter de l’efficacité d’une mesure créant un phénomène de rareté pour faire baisser les prix, admettons que l’objectif est louable.

 

Or, cette nouvelle règlementation se butte déjà, on s’en doute, à la résistance d’un promoteur immobilier se sentant pris en otage par cette entrave injuste aux lois du marché. Or, si ce n’est pas le Plateau qui s’occupe de mettre des bâtons dans les roues des pharamineux profits des entrepreneurs, ça risque d’être, de toute façon, le marché.

 

Tout porte en effet à croire que les promoteurs ont construit trop de condos pour la demande – et compte tenu d’autres facteurs comme les termes des prêts hypothécaires –, et qu’ils sont maintenant pris pour les vendre à rabais, ou les louer. À Montréal, on compterait un acheteur pour 20 condos à vendre. Des condos tous pareils, fabriqués à la va-vite, entourés d’autres condos tous pareils, qui n’ont aucune espèce de munition pour affronter le marché de la drague immobilière.

 

Dans le portrait, le promoteur du boulevard Saint-Joseph est peut-être celui qui fait le moins pitié. Son projet est situé en face d’un des plus beaux parcs de l’arrondissement, le parc Lahaie, récemment tout retapé, dans l’un des secteurs les plus prisés du Plateau, le Mile-End, sur l’une des plus belles artères, le boulevard Saint-Joseph. Sérieusement, monsieur, allez vous plaindre ailleurs, ou bien essayez-vous dans Griffintown, pour voir. Paraît que là, y a aucun règlement plate qui impose aux promoteurs d’inclure les moins nantis."

[Rocco]

Maudit logement 'abordable'.. Ça gâche toujours tout. Regardez la grosse coop cheap à côté des Bassins. Vous pensez pas que cela a fait fuir des acheteurs potentiels et fait déraillé le beau projet de départ? Ça marche juste pas. Yé temps de repenser la façon de faire.