Occupation des bureaux: le centre-ville bat de l'aile

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Publié le 10 décembre 2014 à 06h22 | Mis à jour à 06h22

 

Occupation des bureaux: le centre-ville bat de l'aile

 

La tour Deloitte, en chantier près du Centre Bell, compte... (PHOTO ANDRÉ PICHETTE, ARCHIVES LA PRESSE)

 

 

La tour Deloitte, en chantier près du Centre Bell, compte deux locataires prestigieux, mais il reste encore 150 000 pieds carrés de bureaux à louer.

 

PHOTO ANDRÉ PICHETTE, ARCHIVES LA PRESSE

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MAXIME BERGERON

 

La Presse

Derrière les dizaines de grues qui constellent le centre-ville se cache une réalité moins rose pour les propriétaires d'immeubles de bureaux. Le taux d'inoccupation a bondi... et les loyers ont pris le chemin inverse.

 

Alors que les nouveaux projets d'immeubles de bureaux se multiplient à Montréal, le marché traditionnel du centre- ville bat de l'aile. Le taux d'inoccupation a grimpé de 6,8 à 8% depuis six mois, et les loyers ont baissé de 10% dans certains cas, indique une étude obtenue par La Presse Affaires.

 

Dans un rapport de la firme immobilière Newmark Knight Frank Devencore (NKFD) qui sera publié ce matin, on apprend que le marché s'est nettement retourné à la faveur des locataires, cette année. Qui plus est, le taux de disponibilité des bureaux - y compris ceux qui sont offerts en sous-location - dépasse aujourd'hui les 12%, un niveau jamais vu depuis plus d'une décennie.

 

«Si on regarde le grand portrait, c'est sain pour la ville d'avoir du développement, avance Jean Laurin, président et chef de la direction de NKFD. À court terme, les propriétaires qui se retrouvent avec des taux d'inoccupation plus importants doivent porter une attention particulière pour louer ces espaces-là.»

 

La construction de nouveaux édifices de bureaux a été à peu près nulle pendant deux décennies à Montréal, de 1992 à 2012. Fruit de cette rareté, le taux d'inoccupation des édifices de catégorie A et B a chuté à 4,9% à peine, au centre-ville, à la fin des années 2000.

 

Les choses ont évolué rapidement depuis. De nombreux projets de transformation d'anciennes usines ont ajouté des millions de pieds carrés de bureaux dans le Mile End, le Mile-Ex et le sud-ouest de l'île. À ces reconversions s'ajoutent plusieurs immeubles flambant neufs planifiés ou en construction, comme la tour Deloitte, la tour Aimia et la Maison Manuvie.

 

Sans surprise, toute cette activité se traduit par une hausse des taux d'inoccupation, constate Jean Laurin. «S'il n'y avait pas de construction, pas de développement, qu'est-ce qu'on dirait? On dirait qu'il n'y a pas d'expansion dans le marché, donc que ça ne va pas bien. Une phase de développement amène toujours un rééquilibrage de l'infrastructure entre la demande et l'offre, dans tout marché.»

 

Rationalisation

 

En parallèle, plusieurs grands locataires du centre- ville ont rationalisé leurs activités ces dernières années, pour concentrer leurs employés dans une superficie moindre. La Banque Royale a par exemple libéré 4 de ses 13 étages à la Place Ville Marie. Ce mouvement assez généralisé a contribué à faire grimper les taux de disponibilité.

 

Comme l'offre dépasse la demande, on observe aujourd'hui des baisses de loyers allant jusqu'à 10% au centre-ville, souligne le président de NKFD en entrevue à La Presse Affaires. «Quelqu'un qui paie 100$ par année pourrait payer 90$ par année sur le même bail.»

 

Montréal représente le deuxième marché de bureaux au Canada. On y dénombre 47 millions de pieds carrés répartis dans des immeubles de catégorie A et B, contre 63 millions à Toronto, 39 millions à Calgary et 20 millions à Vancouver.

 

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LES COULOIRS DU CENTRE-VILLE

 

Le centre-ville de Montréal est loin d'être un territoire homogène pour les locataires de bureaux. Les taux d'inoccupation* varient du simple au triple.

 

Boulevard René-Lévesque

 

Taux d'inoccupation

 

2012: 6,6%

 

2013: 11,1%

 

2014: 12,3%

 

Avenue McGill College

 

Taux d'inoccupation

 

2012: 9,4%

 

2013: 8,1%

 

2014: 13%

 

Rue Sherbrooke

 

Taux d'inoccupation

 

2012: 10,3%

 

2013: 12,1%

 

2014: 12%

 

Boulevard De Maisonneuve

 

Taux d'inoccupation

 

2012: 6,5%

 

2013: 5,3%

 

2014: 8,8%

 

Quartier international

 

Taux d'inoccupation

 

2012: 3,5%

 

2013: 4,4%

 

2014: 5,8%

 

Westmount

 

Taux d'inoccupation

 

2012: 12,4%

 

2013: 13,7%

 

2014: 13,2%

 

Vieux-Montréal

 

Taux d'inoccupation

 

2012: 8,4%

 

2013: 6,9%

 

2014: 6,5%

 

Cité du multimédia

 

Taux d'inoccupation

 

2012: 12%

 

2013: 17,6%

 

2014: 15%

 

* Taux d'inoccupation compilés au deuxième trimestre de chaque année.

 

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Des projets en série

 

Après deux décennies de quasi-inactivité, plusieurs projets de tours de bureaux sont sur les tables à dessin ou en chantier à Montréal. Tour d'horizon.

 

Tour Aimia

 

Ces bureaux construits par Kevric occupent les 10 premiers étages d'une tour mixte de 35 étages érigée en face du square Victoria. Le groupe Aimia y installera son siège social, tandis que 135 000 pieds carrés demeurent disponibles.

 

L'Avenue

 

La tour de 50 étages du groupe Broccolini, aujourd'hui en chantier en face du Centre Bell, comptera 140 000 pieds carrés de bureaux aux étages inférieurs. Aucun locataire de taille n'a encore signé de bail.

 

Tour Deloitte

 

Cet immeuble LEED Platine de 26 étages érigé par Cadillac Fairview, au sud du Centre Bell, compte sur deux locataires de prestige: la firme comptable Deloitte et Rio Tinto Alcan. Quelque 150 000 pieds carrés sont encore offerts.

 

Maison Manuvie

 

La Caisse de dépôt s'allie à Manuvie pour construire une tour de 27 étages sur un terrain de stationnement au 900, boulevard De Maisonneuve Ouest. Après huit ans de tergiversations, ce projet devrait être lancé de façon imminente.

 

Îlot Balmoral

 

La SHDM compte ériger un immeuble translucide de 13 étages adjacent à la place des Festivals, à l'îlot Balmoral. L'Office national du film (ONF) a signé un bail de 20 ans pour occuper 100 000 des 350 000 pieds carrés du bâtiment qui vise la certification LEED Or.

 

Îlot Voyageur

 

Le gouvernement du Québec élabore toujours son projet de tour de bureaux à côté de l'UQAM, sur un site à l'abandon depuis des années. L'État prévoit y loger des fonctionnaires dans des locaux d'environ 625 000 pieds carrés.

 

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[IluvMTL]

Au moins Montréal est encore au 2e rang dans cette categorie...

 

"" Montréal représente le deuxième marché de bureaux au Canada. On y dénombre 47 millions de pieds carrés répartis dans des immeubles de catégorie A et B, contre 63 millions à Toronto, 39 millions à Calgary et 20 millions à Vancouver."

 

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[IluvMTL]

http://plus.lapresse.ca/screens/3247a06c-4f32-40b0-8e6a-1b89ce374ec9%7CXJ2Wkycxx-CD.html

 

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Le marché du bureau au centre-ville

 

Maxime Bergeron La Presse

 

 

IMMEUBLES DE CATÉGORIE A

 

54 édifices

 

23,5 millions de pieds carrés

 

2 millions sont vacants

 

8,8 % : Taux d’inoccupation

 

+1,8 % : Hausse depuis 6 mois

 

IMMEUBLES DE CATÉGORIE « B »

 

159 édifices

 

23,3 millions de pieds carrés

 

1,7 million sont offerts

 

7,2 % : Taux d’inoccupation

 

+0,6 % : Hausse depuis 6 mois

 

Source : Newmark Knight Frank Devencore

[monctezuma]

Il ne mentionne pas non plus que le déménagement de Manuvie va laisser un immeuble quasiment vide l'autre bord de la rue ... et le déménagement de Rio Tinto, même chose.

 

À moins d'une forte croissance économique à Montréal, je crois que nous allons retomber en disette pour un autre 20 ans

[greenlobster]

Ces quoi le panique le taux d'inoccupation a Calgary en ce moment se situe a environs 10. 4 % et elle est a la hausse car la demande est a la baisse et il a plusieurs constructions en marche. Le taux d'inoccupation a Toronto est d'environ 7.6 % . Mais c'est vrai ont ce fait toujours pollué d'informations négatif sur Montréal . Moi je trouve que ca commence a bouger pour une fois a Montréal. De tout façon il vais avoir des tours a bureau qui seront transforme en condos .

[Rocco]

 

À moins d'une forte croissance économique à Montréal, je crois que nous allons retomber en disette pour un autre 20 ans

 

On est même pas sorti de la disette des 20 dernières années.

[Habsfan]

le gros problème à Montréal c'est que ce sont les mêmes compagnies qui se promènent d'un immeuble à l'autre. Nous avons de la difficulté à attiré des nouvelles compagnies à Montréal!

[mtlrdp]

Au moins Montréal est encore au 2e rang dans cette categorie...

 

"" Montréal représente le deuxième marché de bureaux au Canada. On y dénombre 47 millions de pieds carrés répartis dans des immeubles de catégorie A et B, contre 63 millions à Toronto, 39 millions à Calgary et 20 millions à Vancouver."

 

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it should be interesting to see what's going to happen to the 2 huge towers that started construction in Calgary, if oil keeps dropping that city is in for a epic meltdown

[peekay]

Je sais que je me répète mais nos hivers et nos heures de pointes horribles n'aide pas notre situation! Je travaille maintenant depuis 17 ans pour la même compagnie et ils ont finalement accepter de nous laisser travailler de chez nous. En plus, on commence bientôt nos rénovations pour réduire nos espaces utilisés au bureau pour refléter cette nouvelle réalité.

[ToxiK]

L'économie américaine est lentement en train de reprendre, ça va finir par nous rattraper tôt ou tard (avec un délais). Les prix du pétrole baissent, ce qui veux dire que moins d'argent va sortir du Québec sur la portion essence du budget des Québécois. Le dollar baisse, ce qui va aider nos exportation. Un accord de libre-échange avec l'Europe pourrait être signé sous peu. Si l'économie reprend, les budgets des gouvernements vont s'améliorer ce qui pourrait signifier des investissements en infrastructures ou des baisses d'impôts, ce qui (dans les deux cas) va vouloir dire plus d'argent dans l'économie locale. Toutes ces choses ne signifient pas nécessairement plus de locataires dans les espaces à bureaux, mais ce sont des points positifs pour l'économie, et si l'économie va bien, on a de meilleures chances de voir de nouvelles tours à bureaux que si l'économie va mal.

 

Sans compter une possible nouvelle liaison aérienne avec la Chine. ce qui pourrait nous ouvrir une nouvelle porte vers des investisseurs et des opportunités d'affaires, sans oublier de nouveaux touristes.