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Le centre-ville serait moins séduisant pour les entreprises

 

Le centre-ville de Montréal est de moins en moins séduisant pour les entreprises de services alors que plusieurs d’entre elles déplacent leurs employés en banlieue.

 

D’après une étude de la firme immobilière Colliers, le marché de la location d’immeubles de bureaux au centre-ville de Montréal est en perte de vitesse. Cette situation s’explique notamment par le fait que les entreprises tentent de réduire l’espace de leurs bureaux et par les problèmes de congestion routière.

 

Selon l’étude, près de 130 000 pieds carrés d’espace locatif ont été abandonnés au troisième trimestre au centre-ville de Montréal.

 

« Il est également prévu que cette tendance devrait se prolonger dans les trimestres à venir, considérant que les entreprises tentent de diminuer la superficie qu’elles occupent », peut-on lire dans le rapport.

 

Ainsi, à Montréal, le marché avantage présentement les locataires, et les propriétaires réagissent en augmentant les incitatifs pour ceux-ci.

 

La multiplication des projets de tours de bureaux au centre-ville donne aussi actuellement un avantage aux locataires.

 

Sur l’île de Montréal, le taux d’inoccupation au troisième trimestre atteignait 7,3 % pour le marché des espaces à bureaux et 4,1 % dans le marché des espaces industriels.

 

Banlieue

 

Depuis le début de 2104, les deux secteurs les plus dynamiques de la grande région de Montréal ont sans été la Rive-Sud et Laval.

 

La Rive-Sud présente un taux d’inoccupation de 5 % et un taux de disponibilité de 11,8 %. C’est aussi le sous-marché comptant le plus grand nombre de projets d’immeubles de bureaux présentement en construction.

 

Quant au marché des espaces industriels, le marché de la grande région de Montréal a connu une croissance depuis le début de l’année alors que près de 3,5 millions de pieds carrés ont été absorbés jusqu’à maintenant.

 

http://argent.canoe.ca/vos-finances/immobilier/le-centre-ville-serait-moins-seduisant-pour-les-entreprises-13112014

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Globalement, je considère que c'est une tendance naturelle, qui s'est d'ailleurs déjà manifestée ailleurs, par exemple à Toronto (voir notamment Mississauga). Depuis longtemps, j'observe (et d'une certaine façon je déplore) qu'à Montréal le c-v détient une part beaucoup plus élevée des emplois totaux de la RMR qu'ailleurs (j'avais donné les exemples de Toronto et Paris, inter alia). Alors tant mieux si le secteur privé prend l'initiative de la déconcentration, contrairement au secteur public (plus récent exemple: le site du CHUM). Pour le centre, je souhaite beaucoup plus de logements, mais pas plus d'emplois. Or, comme certaines activités du tertiaire supérieur, notamment en finance et en commerce international, ont intérêt à rester au centre, leur future expansion (au centre) devrait s'accompagner du déménagement (à l'extérieur) des activités qui n'ont pas le même besoin de synergie: elles y gagneront par une réduction de leurs coûts de location, ainsi que leurs employés. Le seul danger, qu'il ne faut pas ignorer, concerne les personnes à revenu modeste habitant dans des quartiers à la périphérie immédiate du centre, et qui pourraient ne pas avoir les moyens de se déplacer (pour leur travail) si celui-ci est déplacé dans un endroit dépourvu de service de transport en commun efficace--on a vu cela aux USA.

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On apprenait récemment que le gouvernement anglais allait délocaliser une large partie de sa fonction publique vers les plus lointaines banlieues, pour diminuer les coûts de location d'immeubles et les taxes foncières. Le centre de Londres est l'un des endroits les plus chers au monde et l'État lui-même, donc, choisit d'immigrer en banlieue.

 

Il y a là un puissant symbole du déclassement du pouvoir politique et populaire à l'égard du pouvoir économique. Nous cessons peu à peu d'être des démocraties, pour devenir des oligarchies, sans grande résistance et même sous les applaudissements de certains, dont la fascination pour l'argent semble n'avoir aucun contrepoids. Cela signifie aussi des villes moins multiples et diversifiées dans leur composition sociale.

 

La spéculation foncière finira-t-elle par chasser le Parlement anglais et les députés eux-mêmes vers le country side, au milieu des moutons ? (ce qui serait peut-être approprié...)

Imaginez l'hôtel de luxe qu'on pourrait faire avec Westminster ! Attirer encore plus de milliardaires corrompus ou de despotes du Moyen-Orient, de Chine ou de Russie ! Ça, c'est world class ! Ça conforterait Londres au sommet du top five ! J'en connais qui baveraient d'envie.

 

Brave new world...

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Il y a là un puissant symbole du déclassement du pouvoir politique et populaire à l'égard du pouvoir économique.

 

Je ne te donne pas tort. Mais le symbole (de la suprématie), c'est bien tout ce qui restait avec la grande transformation amorcée par Reagan et Thatcher. Car la réalité, on la sentait depuis ce temps, si ce n'est avant.

 

Mais on peut se consoler, ou en rire, c'est selon, en se rappelant que peut-être pour des motifs différents, le pouvoir politique loge ailleurs que dans les grandes métropoles aux USA (Washington), en Australie (Canberra), en Turquie (Ankara), au Brésil (Brasilia) et même au Canada (Ottawa) et au Québec (Ville de Québec). Dans la plupart de ces cas, l'idée était précisément de se tenir éloigné du foyer principal du pouvoir économique et financier. Seule exception importante que je connaisse: le Japon, oû la tentative de déménager la capitale hors de Tokyo a échoué. Et en Allemagne, la fonction de capitale est retournée (partiellement) à Berlin, mais le pouvoir économique, qui avait déserté la ville suite à la guerre, est resté dans les grandes villes de l'ouest.

 

Tout compte fait, je demeure persuadé que les activités/fonctions qui n'ont pas besoin d'être situées dans le "centre" devraient être établies en périphérie: cela s'applique autant au privé qu'au public. Il y a de bonnes raisons de structurer de cette façon le déploiement spatial des activités, même en faisant abstraction du coût exorbitant des terrains au centre lié en partie à la surenchère internationale: la longueur totale des déplacements quotidiens est diminuée, et les infrastructures de transport sont pleinement utilisées dans les deux/multiples directions, au lieu des mouvements pendulaires périphérie vers centre le matin et l'inverse le soir, qui caractérisent une centralisation géographique excessive.

Edited by Né entre les rapides
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Né entre les rapides,

 

Bons arguments, notamment pour l'intérêt d'avoir des flux de circulation plus variés.

 

Petit détail avant d'aborder ce point. La décision de situer la capitale hors des grands centres, dans plusieurs pays, avait souvent d'autres motivations que de l'éloigner du pouvoir financier. Dans le cas de Washington, deux facteurs principaux ont joué : le premier, ne pas avantager un état existant, ou même une région (nord ou sud), et donc choisir plutôt un nouvel emplacement, stratégiquement situé ; le deuxième, éloigner la capitale de la plèbe des grandes villes, selon la vieille idée républicaine que le pouvoir doit être à l'abri des mouvements irrationnels de la rue. (C'est un peu pourquoi Montréal a perdu son statut de capitale, en 1849, après que des anglophones en colère eurent brûlé le parlement par haine de tout ce qui pouvait avantager les francophones. Il n'y a pas qu'aujourd'hui que certains "angryphones" nuisent à l'image de la ville...)

 

Dans plusieurs autres cas, on a choisi de diminuer une domination trop forte d'une ville sur le pays. Le Mexique a souvent rêvé de faire cela en déménageant la capitale, pour faire contrepoids à Mexico. Mais ce genre d'opération est très coûteux et il faut faire face à de puissants intérêts pour y parvenir. Plus facile à faire dans les dictatures que dans les démocraties !

 

Je reviens à Londres et à l'argument de l'équilibre entre centre et périphérie. L'argument a du poids sur le plan pratique. Mais sur le plan symbolique et historique, il y a un risque de vider le centre de ses fonctions effectives pour le transformer en ville-disney pour touristes. Paris pense à des projets similaires en envoyant certaines grandes écoles en banlieue. La rive-gauche, lieu de pensée et d'artistes depuis le Moyen-Âge, où l'on a professé et discouru de Thomas d'Aquin à Sartre et Foucault en passant par Voltaire, se viderait de sa substance pour n'être plus qu'un quartier de boutiques Yves Saint-Laurent rempli de touristes chinoises ?

 

Le coeur d'une ville est son véritable espace public, sa scène centrale, sa vitrine. Montréal est d'ailleurs en voie de se réparer, sur ce plan. L'emplacement choisi pour le CHUM me semble une bonne idée. La grande bibliothèque. Le quartier des spectacle. La multiplication des tours d'habitation. Il est vrai que nous partions de loin. Nous frôlions la ville-beigne où le centre se vide après le travail.

 

Mais le jour où l'on voudra déménager le Palais de justice et l'hôtel de ville à Rivières-des-Prairies, j'oublierais les arguments sur le transport bi-directionnel et choisirais la défense du centre et de son histoire.

Edited by uqam+
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Le coeur d'une ville est son véritable espace public, sa scène centrale, sa vitrine. Montréal est d'ailleurs en voie de se réparer, sur ce plan.

 

Uqam+,

 

Je partage très largement tes propos. En détail:

 

1) Concernant les choix de sites de capitales politiques: j'avais bien fait la remarque à l'effet que "peut-être pour des motifs différents", connaissant bien les cas de Washington, Ottawa et Ankara.

 

2) Retour sur le cas de Londres: c'est une question d'équilibre; les sièges des grandes institutions publiques devraient demeurer au "centre" (un concept par ailleurs assez étendu à Londres), mais les officines secondaires pourraient fort bien en être éloignées.

 

3) Ville-disney pour touristes: que ce soit à Londres, Paris, Montréal ou Québec, je n'en veux nulle part. Ce défi universel mériterait peut-être son propre fil, tant il y aurait à dire et à discuter quant aux moyens/mesures/politiques visant à contrer le phénomène.

 

4) "Le coeur d'une ville est son véritable espace public, sa scène centrale, sa vitrine": certainement. Mais quand une agglomération urbaine atteint une (très) grande taille, il y a intérêt à ce que des centres "secondaires" importants se constituent, tant pour des raisons de fonctionnalité que de sentiment d'appartenance à une échelle "humaine". Et un centre secondaire ne doit pas être insignifiant (genre centre commercial...)

 

4 bis) Concernant spécifiquement le site du CHUM: j'ai pleinement conscience que d'en discuter maintenant est vain (fait accompli) mais pour le principe (qui pourrait s'appliquer ultérieurement dans des cas comparables), je ferais valoir qu'un site "relativement central" (en fonction de la taille de l'agglomération--pour Montréal ce pourrait être dans un rayon de 5-6 km) conviendrait mieux, pcq conservant l'accessibilité tout en minimisant l'encombrement. Les RDP de ce monde sont évidemment exclus, étant situés bien au-delà ce ce périmètre!

 

xx) A titre de comparaison, et pour référence, les agglomérations "polycentriques" , comme la Randstad

(Pays-Bas) et la région Rhein-Ruhr (Allemagne) posent des défis fort différents, en ce que des "centres" originellement indépendants les uns des autres se trouvent de plus en plus "intégrés", entraînant une forte intensification de la demande de déplacements entre leurs "composantes" (selon mes observations personnelles plutôt que par consultation de statistiques officielles à cet effet). Pour nous, l'intérêt de cette problématique pourrait porter sur les implications d'une (hypothétique) politique d'encouragement du développement de "centres secondaires". A contrario, on pourrait aussi vouloir observer le cas de l'immense zone urbaine de Los Angeles, longtemps dépourvue de centre dominant, et qui s'en est construit un presque spontanément dans les dernières années: il y a sans doute des leçons à en tirer.

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Très intéressant...

 

Ça nous rappelle que Montréal doit faire face à trois défis simultanés :

 

1. Réparer son centre. C'est en bonne voie. Les liens entre la vieille ville et le centre-ville se retissent. Le vieux Montréal se double de quartiers d'habitation à l'est et à l'ouest. Le centre sud se revitalise et pour cela le CHUM devrait aider. C'est pourquoi je penchais, personnellement, pour l'emplacement actuel, malgré ses défauts. On ramène par ailleurs des habitants un peu partout.

 

2. Maintenir la vitalité de ses quartiers adjacents ou plus éloignés : Plateau, NDG, Mile end, Rosemont, Hochelaga-Maisonneuve, etc. C'est un des traits importants de la ville, même en comparaison avec d'autres villes canadiennes ou américaines. On croit souvent que notre "centre" nous distingue, mais en réalité, c'est plutôt la vitalité d'anciens quartiers d'habitation qui remontent souvent à plus d'une siècle, puisque des villes comme Toronto ou Vancouver nous devancent par la vitalité du centre lui-même. L'avantage montréalais, ici, est la vieille ville, qu'on doit chouchouter du mieux qu'on peut ! (Le défi ultime reste de recouvrir la coupure de l'autoroute Ville-Marie...)

 

3. Mieux penser et réussir la dimension polycentrique. Elle s'amorce avec Laval qui se construit une sorte de centre-ville, aidé par le métro. La Rive-sud, c'est un peu moins clair. C'est notre petit Los Angeles (gros sourire ici...). Trois "centres" semblent s'y dessiner. Le vieux-Longueuil n'est pas sans charme mais mérite d'être renforcé. L'îlot autour du métro n'a aucun charme mais peut-être que des améliorations sont possibles ?? Et finalement le quartier 10-30, contre lequel j'ai toutes sortes de préventions, mais bon, après tout, il joue son rôle.

 

Au-delà, il faudrait mieux réussir les équilibres entre l'ancien et le nouveau dans les petites villes de la périphérie comme Mascouche et autres. Que de fois nous avons vidé les anciens coeurs de ville par des simili boulevard Taschereau construits à grands frais (et à la satisfaction des mafieux du coin)... On va se dire les vraies affaires : la banlieue montréalaise doit bien être une des plus moches du continent !

Edited by uqam+
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Il faut faire attention avec ceci.

 

Selon moi, les entreprises ne vont pas plus s'installer sur la rive sud. La raison pourquoi le taux de vacance a augmenté est parcequ'il y a environ 1 million de pied carré qui est arrivé sur le marché. L'an prochain il va y en avoir environ 2,5 millions.

 

Les entreprises veulent être au Centre-Ville. C'est la tendance. Tout les rapports que je lis vont dans cette direction.

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