ville-marie QUAD Windsor (Projet global)

[FrancSoisD]

No updates unfortunately, but a general update in RENX on the commercial real estate environment with some mention of Quad.

 

Office sales a turning point for Montreal CRE

Danny Kucharsky | Property Biz Canada | 2017-03-30

 

https://renx.ca/office-sales-turning-point-montreal-cre/

 

The recent sale of two downtown office buildings at a premium price marks a turning point for commercial real estate in Montreal, real estate insiders say.

 

The buildings at 1350 and 1360 Rene Levesque Blvd. W. were purchased by GWL Realty Advisors for $429 million, at a capitalization rate of around five per cent, which signals they are premium assets.

 

Completed in 2003 and 2004, respectively, and originally known as Cité du commerce électronique (E-Commerce Place), the buildings have about one million square feet of space. They were owned by KanAm Grund of Germany.

 

Five per cent cap “new benchmark”

 

The sale at a five per cent cap rate represents “a new benchmark” for Montreal, said Bernard Poliquin, senior vice-president, office-Quebec at Ivanhoe Cambridge.

 

Poliquin said the sale also shows interest in Montreal has increased among Quebec, Canadian and foreign investors and that the investment market is becoming very competitive.

 

“We’re living through something in Montreal that hasn’t been seen since the 1960s,” added Poliquin, citing a number of developments in the city that are worth billions of dollars.

 

He was one of the speakers at the Montreal Real Estate Forum on March 28 who discussed the evolution of the Montreal office market.

 

Brian Salpeter, senior vice-president, development at Cadillac Fairview, said the five per cent cap rate sale is “a positive sign for the value of buildings downtown.”

 

Downtown vacancy rates should remain stable

 

Marie-France Benoit, senior director, commercial products, data solutions, Altus Group, said the office vacancy rate for class-A space downtown has stabilized in the last year and is now at 10%. Vacancy rates downtown should remain relatively stable for the next two years, she said.

 

Other positive signs include an unemployment rate in the city that is at its lowest in 30 years and the fact the number of office buildings downtown with 50,000 square feet of vacant contiguous space has fallen from 22 to 15.

 

She added the midtown area of Montreal, which includes the Mile Ex area north of downtown, is becoming popular for the conversion of former manufacturing spaces into loft office space. The area has seen more than two million square feet of recent conversions and is fertile ground for start-ups and a creative workforce.

 

Continued trend of absorption

 

Mid-market loft inventory now represents more than 10% of the office space in the Montreal area and there is a continued trend of absorption in the midtown market, said Vincent Chiara, president and CEO of Groupe Mach.

 

Richard Hylands, president of Kevric Real Estate, said the growing popularity of Mile Ex “is not at the detriment of downtown. It’s complementary. Downtown is undergoing renewal,” he said, citing the decline in the availability of large spaces for leasing.

 

“We’re feeling a renewal in Montreal,” he added, noting the timing for this year’s 375th anniversary festivities in the city is excellent.

 

Salpeter said he is convinced there is room for new development downtown, despite the fact the area has recently seen the development of one million square feet of class-A space.

 

Definition of downtown is expanding

 

He added the definition of downtown is expanding, with the area now continuing toward Griffintown, south of the traditional downtown. Cadillac Fairview is currently developing Quad Windsor around Windsor Station and the Bell Centre, an area that links downtown to Griffintown.

 

The space includes the office tower La tour Deloitte, two Tour des Canadiens condo buildings, three planned towers at 600 Peel consisting of condos, townhouses and shops and two planned office towers at 750 Peel with 1.2 million square feet of office space.

 

Chiara agreed the downtown core is shifting to the south but that much of the land has been bought by residential condominium developers who are willing to pay a premium price compared with office tower developers.

 

Municipal officials will have to ensure a balance is maintained between condominium and office development in order to keep the downtown area strong, Hylands said.

 

Great news for densification, _mtler_!

[Né entre les rapides]

Je réagis à la dernière phrase du texte cité, soit «Municipal officials will have to ensure a balance is maintained between condominium and office development in order to keep the downtown area strong, Hylands said.»

 

Ah oui! Comment fait-on ça? Si les conditions du marché sont telles que la demande pour des tours résidentielles au centre-ville demeure forte, tandis que la demande d'espaces à bureaux est plus modérée, on ferait obstacle à la première? C'est un non sens. De toute façon, si on veut parler d'équilibre («balance»), on ne peut pas ignorer le fait qu'à l'heure actuelle, le nombre d'emplois au centre-ville dépasse très largement le nombre de logements --et ce n'est pas près de changer radicalement

 

Plus globalement, les motifs pour lesquels une entreprise (ou un cabinet d'avocats et de comptables) s'établit de préférence au centre-ville, et les motifs pour lesquels des personnes préfèrent vivre et habiter au centre-ville, SONT DISTINCTS et n'évoluent pas obligatoirement dans la même direction. Des transformations notamment technologiques et sociologiques se poursuivent, à un rythme possiblement plus accéléré que dans les années qui ont suivi la seconde guerre mondiale. Le résultat sera une configuration urbaine modifiée --et je pense qu'il y a plutôt lieu de s'en réjouir que de s'en inquiéter!

[Fortier]

Y'a de la place pour encore pas mal de logements dans le CV avant qu'on commence à s'inquiéter...

[Né entre les rapides]

Y'a de la place pour encore pas mal de logements dans le CV avant qu'on commence à s'inquiéter...

 

SVP préciser: s'inquiéter de quoi?

(Dans mon message précédent, je faisais référence à l'inquiétude exprimée implicitement par la personne citée dans l'article, à propos d'un équilibre entre les fonctions résidentielles et de bureaux au centre-ville: il n'était pas question d'espace disponible pour la construction de logements--ce qui est une toute autre question)

[Fortier]

SVP préciser: s'inquiéter de quoi?

(Dans mon message précédent, je faisais référence à l'inquiétude exprimée implicitement par la personne citée dans l'article, à propos d'un équilibre entre les fonctions résidentielles et de bureaux au centre-ville: il n'était pas question d'espace disponible pour la construction de logements--ce qui est une toute autre question)

 

Oui c'est bien ce que disais, pas besoin de s'inquiéter...

[Rocco]

Viens juste d'être affiché y'a deux trois jours sur la clôture

[nephersir7]

Il y a 4 heures, Rocco a dit :

Viens juste d'être affiché y'a deux trois jours sur la clôture

c'est pour la révocation d'une garantie bancaire de 2006

Citation

CONTEXTE Dans le cadre de la mise en œuvre du Programme particulier d'urbanisme (PPU) du Quartier des gares, des échanges de terrains sont en cours de négociation entre la Ville et Cadillac Faiview, qui est un des plus importants propriétaires du secteur. Dans le cadre de cette négociation, il est proposé de retirer l'obligation de maintenir une garantie bancaire existante liée à une autorisation accordée en 2006 pour un emplacement sis au sud de la rue Saint-Jacques. Pour ce faire, le conseil d'arrondissement doit modifier la résolution CA06 240068 adoptée en vertu du Règlement sur les projets particuliers de construction, de modification ou d'occupation d'un immeuble (CA-240011).

DÉCISION(S) ANTÉRIEURE(S) 17 décembre 2001 – Adopter du Règlement autorisant la démolition du bâtiment portant les numéros 550 à 640, rue Peel, ainsi que la construction et l’occupation d’un ensemble de bâtiments sur un emplacement délimité par les rues Saint-Jacques, Peel, Notre-Dame et de la Montagne (01-316) CA04 240780

– 7 septembre 2004 – Adopter une résolution autorisant la construction des édifices situés dans la moitié nord de l’îlot compris entre les rues Notre-Dame, de la Montagne, Saint-Jacques et Jean-D’Estrées CA06 240068

– 7 février 2006 – Autoriser la construction d’un bâtiment résidentiel et commercial sur le site à l’angle des rues Peel et Saint-Jacques CM16 0152

– 26 janvier 2016 – Adopter le programme particulier d'urbanisme (PPU) du Quartier des gares

DESCRIPTION

En 2006, une résolution de projet particulier a été adoptée afin de permettre un projet immobilier d'importance sur le site au sud de la rue Saint-Jacques, entre les rues JeanD'Estrées et Peel. Cette résolution permettait notamment de démolir un édifice à bureaux existant et comportait l'obligation de maintenir une garantie bancaire d'un million de dollars jusqu'à ce que la nouvelle construction soit réalisée. L'édifice à bureaux a été démoli, mais le projet autorisé n'a jamais été construit. Aujourd'hui, le nouveau propriétaire du site, Cadillac Fairview, propose d'abandonner cette garantie bancaire dans le cadre de sa transaction immobilière avec la Ville. Notons que cette transaction permettrait à la Ville de devenir propriétaire d'un emplacement destiné à de l'habitation sociale au sud-ouest de l'intersection des rues Saint-Antoine et de la Montagne, ainsi que d'une lisière de terrain afin d'élargir la rue Saint-Antoine, ainsi que d'obtenir deux servitudes d'occupation publique, soit en bordure de la rue Peel et en bordure du futur parc Ville-Marie (dossier décisionnel 1161368012). Notons également que ces acquisitions sont des engagements convenus dans le PPU du Quartier des gares.

Cadre réglementaire

La proposition consiste à abroger le paragraphe de la résolution de projet particulier CA06 240068 qui prévoit qu’une garantie bancaire de 1 000 000 $ est réalisable par l’arrondissement dans l’éventualité où les travaux ne seraient pas réalisés. Il est également proposé de modifier les conditions du délai rendant l’autorisation caduque afin que celui-ci soit fixé en fonction du début des travaux plutôt qu’en fonction de leur réalisation. Ces modifications seraient conditionnelles à la ratification de l'entente de transaction immobilière entre la Ville de Montréal et Cadillac Fairview par le conseil d'agglomération.

JUSTIFICATION Le retrait de l'obligation de maintenir cette garantie bancaire est recommandable puisque cela permet de conclure une entente avantageuse pour la Ville, sans qu'il soit nécessaire de procéder à des expropriations. En ce qui concerne le délai d’autorisation, il s’agit d’une modification cléricale. En effet, puisque la réalisation des travaux est sujette à interprétation, il est plus précis de référer au début des travaux. Cette modification de la résolution CA06 240068 peut être effectuée en deux lectures, puisqu'il s'agit d'une disposition qui n'est pas soumise à une approbation référendaire. En conséquence, la Direction de l'aménagement urbain et des services aux entreprises est d'avis que cette modification devrait recevoir une suite favorable.

[Rusty]

Jai hate de voir les edifices PEEL montés ?

[UrbMtl]

Merci nephersir7 pour la recherche, et merci Rocco pour la photo!

[FrancSoisD]

Un bon signe pour que cette coop-là soit réalisée plus rapidement et avec une hauteur plus digne de ce secteur, genre 15-25 étages? (J'avoue que j'aimerais bien voir une coop de plus de 14 étages à Mtl !)

Maintenant il restera à souhaiter que le GRT puisse au moins faire updater le cladding, qui clasherait au possible avec les jolis (ironie à peine voilée) jardins Windsor!