ville-marie Coopérative Montagne Verte - 14 étages

[Dominic723]

La bonne nouvelle, c'est que le no man's land entre St-Antoine et St-Jacques va être remplis en parti, ce qui va plus ancré Griffintown et l'ÉTS au centre-ville

[Dominic723]

Le ‎2020‎-‎07‎-‎05 à 00:48, Dominic723 a dit :

La bonne nouvelle, c'est que le no man's land entre St-Antoine et St-Jacques va être remplis en parti, ce qui va plus ancré Griffintown et l'ÉTS au centre-ville

A la personne qui m'a downvoted… un terrain vague vide c'est mieux ? J'essaie juste de comprendre le résonnement. Oui le bâtiment de coop est hideux, mais à part chialer on peut pas vraiment changer ce qui a été proposé et accepté. J'essaie juste de voir le positif de la situation. Ca va faire 50ans que ces terrains attendent du développement...

[Rocco]

On 2020-07-06 at 1:40 PM, Dominic723 said:

A la personne qui m'a downvoted… un terrain vague vide c'est mieux ? J'essaie juste de comprendre le résonnement. Oui le bâtiment de coop est hideux, mais à part chialer on peut pas vraiment changer ce qui a été proposé et accepté. J'essaie juste de voir le positif de la situation. Ca va faire 50ans que ces terrains attendent du développement...

Ce terrain aurait du rester et être aménagé en un parc, une esplanade, avec le jardin communautaire à côté, et pour conserver la vue vers la majesté du centre-ville. Il y avait de quoi faire une belle aire de détente est-ouest entre les tours du centre-ville et Griffintown. Là le simili parc prévu va être squeezé derrière et on perd les belles vues dégagées.

[urbino]

il y a 54 minutes, Rocco a dit :

la vue vers la majesté du centre-ville.

Majesté du centre-ville maintenant!  N'est-ce pas vous qui parliez de piquets de clôture, quelque part ailleurs sur ce forum, pas plus tard qu'aujourd'hui ou hier?

J'ai dû confondre, j'imagine........🙃

 

[acpnc]

Le 2020-07-06 à 13:40, Dominic723 a dit :

A la personne qui m'a downvoted… un terrain vague vide c'est mieux ? J'essaie juste de comprendre le résonnement. Oui le bâtiment de coop est hideux, mais à part chialer on peut pas vraiment changer ce qui a été proposé et accepté. J'essaie juste de voir le positif de la situation. Ca va faire 50ans que ces terrains attendent du développement...

Le mal est réparé

Je partage ton avis, bien que je continue d'espérer qu'on simplifiera la géométrie des lignes pour rendre l'immeuble plus standard.

Le 2020-07-08 à 14:52, Rocco a dit :

Ce terrain aurait du rester et être aménagé en un parc, une esplanade, avec le jardin communautaire à côté, et pour conserver la vue vers la majesté du centre-ville. Il y avait de quoi faire une belle aire de détente est-ouest entre les tours du centre-ville et Griffintown. Là le simili parc prévu va être squeezé derrière et on perd les belles vues dégagées.

Il y aura déjà un parc important tout juste à côté qui répondra aux besoins du secteur. A noter que ce projet est dans les cartons depuis 12 ans, donc bien avant le projet de CF. On comprendra aussi qu'avec un budget limité, la Ville ne peut pas acheter tous les lots disponibles pour fin de parc ou de place publique. Finalement comme les besoins en logements sociaux sont grands, même à l'orée du centre-ville. À cause de l'objectif de mixité sociale on ne peut pas perdre une opportunité, car les terrains sont rares et fort chers. A un moment donné il faut bien admettre que la réalité nous rattrape sur le rêve. 

[Mtlarch]

Le 2014-01-29 à 22:37, monctezuma a dit :

 

 

 

Tout de même intéressant de voir le montant de subventions sur ce projet:

Je demeure tout près de l'endroit. La valeur du terrain est de $894,8/m2 dans le quartier. Donc pour un terrain de 20m x 60m, c'est évalué à $1.08M. La ville le vend à $1,5M ? mais donne une subvention de $4M sur le projet. Donc la subvention nette est de $3,5M pour 136 logements ou environ $25735/appartement. En supposant un prix moyen de $400k par appartement, cela équivaut à une prime  de 6%.

Pour l'année courante, mon compte de taxes a augmenté de 20%. Mais depuis 2000, cette augmentation de taxe a été de 300% donc une moyenne de 15%/an. C'est nettement au-delà de l'inflation et des augmentations salariales annuelles. Bref, j'ai des voisins qui considèrent déménagés car ils ne sont plus en mesure de vivre 'en ville'. Ces gens ont acheté leur maison il y a fort longtemps pour y vivre et non pour faire de la spéculation. Ce quartier était considéré moribond par beaucoup de gens malgré ses avantages indéniables. C'est le développement de GFT / CV qui apporte cette pression maintenant. 

On subventionne d'un bord et on étouffe de l'autre? On chasse la famille de sa maison originale pour la remplacer par une nouvelle dans une tour subventionnée... Je ne sais pas si au final, nous aurons plus de familles qu'avant mais une chose est sûre, nous aurons des gens riches pour remplacer la famille chassée entre-temps. Alors le concept de mixité sociale prend une tournure un peu différente dans la réalité du quartier ou la famille 'moyenne établie' a de moins en moins sa place au profit des condos, coop, HLM et appartements locatifs à $1600/mois pour un 3 1/2.

La pression est là et elle est bien réelle. C'est donc un défi de conserver la population existante et d'en attirer une nouvelle.

 

 

[acpnc]

Il y a 1 heure, Mtlarch a dit :

Tout de même intéressant de voir le montant de subventions sur ce projet:

Je demeure tout près de l'endroit. La valeur du terrain est de $894,8/m2 dans le quartier. Donc pour un terrain de 20m x 60m, c'est évalué à $1.08M. La ville le vend à $1,5M ? mais donne une subvention de $4M sur le projet. Donc la subvention nette est de $3,5M pour 136 logements ou environ $25735/appartement. En supposant un prix moyen de $400k par appartement, cela équivaut à une prime  de 6%.

Pour l'année courante, mon compte de taxes a augmenté de 20%. Mais depuis 2000, cette augmentation de taxe a été de 300% donc une moyenne de 15%/an. C'est nettement au-delà de l'inflation et des augmentations salariales annuelles. Bref, j'ai des voisins qui considèrent déménagés car ils ne sont plus en mesure de vivre 'en ville'. Ces gens ont acheté leur maison il y a fort longtemps pour y vivre et non pour faire de la spéculation. Ce quartier était considéré moribond par beaucoup de gens malgré ses avantages indéniables. C'est le développement de GFT / CV qui apporte cette pression maintenant. 

On subventionne d'un bord et on étouffe de l'autre? On chasse la famille de sa maison originale pour la remplacer par une nouvelle dans une tour subventionnée... Je ne sais pas si au final, nous aurons plus de familles qu'avant mais une chose est sûre, nous aurons des gens riches pour remplacer la famille chassée entre-temps. Alors le concept de mixité sociale prend une tournure un peu différente dans la réalité du quartier ou la famille 'moyenne établie' a de moins en moins sa place au profit des condos, coop, HLM et appartements locatifs à $1600/mois pour un 3 1/2.

La pression est là et elle est bien réelle. C'est donc un défi de conserver la population existante et d'en attirer une nouvelle.

 

 

Merci pour cette analyse qui traduit bien une réalité. Toutefois dans ce cas précis, si cette coop avait été construite dans des délais raisonnables, la comparaison aurait été toute autre. 12 ans avant d'aboutir fausse toutes les données et rend l'exercise beaucoup plus approximatif. En plus ce n'est pas la scénario classique pour répondre aux besoins de logements abordables, car ici on parle bien plus de l'exception que de la règle.

Il est vrai cependant que la pression immobilière est nettement plus grande dans le périmètre immédiat du centre-ville que dans les autres quartiers. En fait plus on s'éloigne, plus cette pression s'atténue proportionnellement. Il ne faut pas non plus négliger les avantages de vivre en ville, qui compensent en partie pour les coûts plus élevés qu'en périphérie (couronnes nord et sud).

[Né entre les rapides]

Il y a 2 heures, Mtlarch a dit :

Pour l'année courante, mon compte de taxes a augmenté de 20%. Mais depuis 2000, cette augmentation de taxe a été de 300% donc une moyenne de 15%/an. C'est nettement au-delà de l'inflation et des augmentations salariales annuelles. Bref, j'ai des voisins qui considèrent déménagés car ils ne sont plus en mesure de vivre 'en ville'. Ces gens ont acheté leur maison il y a fort longtemps pour y vivre et non pour faire de la spéculation. Ce quartier était considéré moribond par beaucoup de gens malgré ses avantages indéniables. C'est le développement de GFT / CV qui apporte cette pression maintenant. 

On subventionne d'un bord et on étouffe de l'autre? On chasse la famille de sa maison originale pour la remplacer par une nouvelle dans une tour subventionnée... Je ne sais pas si au final, nous aurons plus de familles qu'avant mais une chose est sûre, nous aurons des gens riches pour remplacer la famille chassée entre-temps. Alors le concept de mixité sociale prend une tournure un peu différente dans la réalité du quartier ou la famille 'moyenne établie' a de moins en moins sa place au profit des condos, coop, HLM et appartements locatifs à $1600/mois pour un 3 1/2.

La pression est là et elle est bien réelle. C'est donc un défi de conserver la population existante et d'en attirer une nouvelle.

 

Une procédure est connue pour contrer ce phénomène indésirable, mais elle n'est pas utilisée au Québec, ni dans le reste du Canada à ma connaissance.  

D'une part, on veut éviter de chasser la population existante à cause de la hausse vertigineuse des taxes foncières allant de pair avec la hausse de la valeur des terrains.  D'autre part, on ne veut pas que les propriétaires existants profitent exagérément du gain virtuel sans en payer le prix.

La procédure consiste à 1) maintenir/geler le montant des taxes foncières à leur niveau pré-existant (sauf une provision pour l'inflation générale), et 2) à introduire une clause en vertu de laquelle le manque à gagner pour la ville sera récupéré au moment (par définition dans le futur) de la vente de la propriété  --c'est un "lien" équivalent à une hypothèque.  

Le propriétaire aurait toutefois le droit de ne pas se prévaloir de cette disposition, auquel cas il acceptera de payer annuellement un montant de taxes foncières correspondant à la valeur marchande courante de la propriété.

[acpnc]

Il y a 5 heures, Né entre les rapides a dit :

Une procédure est connue pour contrer ce phénomène indésirable, mais elle n'est pas utilisée au Québec, ni dans le reste du Canada à ma connaissance.  

D'une part, on veut éviter de chasser la population existante à cause de la hausse vertigineuse des taxes foncières allant de pair avec la hausse de la valeur des terrains.  D'autre part, on ne veut pas que les propriétaires existants profitent exagérément du gain virtuel sans en payer le prix.

La procédure consiste à 1) maintenir/geler le montant des taxes foncières à leur niveau pré-existant (sauf une provision pour l'inflation générale), et 2) à introduire une clause en vertu de laquelle le manque à gagner pour la ville sera récupéré au moment (par définition dans le futur) de la vente de la propriété  --c'est un "lien" équivalent à une hypothèque.  

Le propriétaire aurait toutefois le droit de ne pas se prévaloir de cette disposition, auquel cas il acceptera de payer annuellement un montant de taxes foncières correspondant à la valeur marchande courante de la propriété.

C'est une formule intéressante qui permettrait à plus de gens de demeurer dans leur quartier jusqu'à la vente éventuelle de leur propriété, sans pour autant pénaliser les revenus de la Ville qui se rattrapera lors de la transaction. Pour ceux qui préfère le statu quo s'ils en ont les moyens, c'est parfait aussi. Une politique que l'on devrait promouvoir, faire connaitre et appliquer partout au pays

[Mtlarch]

Il y a 21 heures, acpnc a dit :

C'est une formule intéressante qui permettrait à plus de gens de demeurer dans leur quartier jusqu'à la vente éventuelle de leur propriété, sans pour autant pénaliser les revenus de la Ville qui se rattrapera lors de la transaction. Pour ceux qui préfère le statu quo s'ils en ont les moyens, c'est parfait aussi. Une politique que l'on devrait promouvoir, faire connaitre et appliquer partout au pays

Cela fait beaucoup de sens. C'est un phénomène qui se reproduit dans plusieurs villes ailleurs dans le monde ou la pression immobilière est grande. Si nous avions un telle politique ici-même, ce serait déjà un grand pas pour retenir les gens actuels sans empêcher le développement des divers projets. Je pense néanmoins que la ville préfère un revenu prévisible qui rentre régulièrement à un revenu 'potentiel' dans plusieurs années. Ce serait véritablement une révolution financière si cela pouvait se concrétiser... Je pense qu'on va aller monter les marches de L'Oratoire à genoux quelques fois avant que le miracle ne se produise 🙂