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Invité Olivier2160

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Wan, c'est quand même un bon deal ce nouveau projet de 246 millions pour 710000 pi carrés alors que les Saputo achètent la tour CIBC à environ 100 millions pour 565000 pi2.

 

 

 

Les péquistes pourraient au moins nous donner un kicker avec une empreinte verticale de 41 étages au lieu d'un tit mastodonte de 14 étages, viande. On est né pour un ptit pâté de maison.

 

Une allusion très amusante, il faudra la retenir...

 

Pour ce qui est de la hauteur comme telle, on a un plan d'urbanisme à suivre et on devrait le respecter dans la mesure du possible, parce que justement il vise le développement plus harmonieux des différentes composantes territoriales de la ville. Ce n'est pas seulement une question de hauteur de bâtiments, mais aussi une question de vocation. On tente aujourd'hui de concentrer les grands immeubles à bureaux dans un noyau central à l'intérieur d'un périmètre assez défini. A l'extérieur de celui-ci, il est préférable de le limiter par des développements mixtes qui ne feront pas concurrence à d'autres projets déjà sur la table dans le quartier des affaires.

 

De toute façon l'idée de la hauteur est accessoire ici, c'est plutôt la qualité architecturale qui doit dominer. En effet nous avons le recul parfait, avec le parc en face, pour pouvoir admirer un immeuble sculptural qui pourrait donner le ton à cet important quadrilatère névralgique. J'aimais déjà l'ancien projet parce qu'on sortait du concept de la boite carrée. Il faudra donc faire un effort sérieux pour créer un impact visuel positif, qui nous fera en même temps oublier l'extrême banalité de la Place Dupuis voisine.

 

Montréal ville de design a encore tout à prouver, et si on ne profite pas de ces interventions majeures comme celles-là, pour affirmer notre créativité, où le ferons-nous? Nous avons un projet d'importance, nous avons un site stratégique, nous avons aussi toute la visibilité nécessaire pour donner de la prestance à une nouvelle construction, qui pourrait devenir emblématique. Il n'y a donc pas d'hésitation à avoir, il y a encore trop peu d'immeubles qui se distinguent à Montréal et encore moins dans l'est du centre-ville.

 

Si on veut donner justice à notre titre et repositionner Montréal dans le circuit des villes d'intérêt architectural, on doit faire un effort concerté pour chaque nouveau projet. Ainsi tout nouvel immeuble est une opportunité d'affirmer notre personnalité unique, et la mettre en valeur en créant un langage fort au niveau artistique. La culture d'un peuple s'exprime par des oeuvres maitresses qui ont un impact réel dans la psyché collective. Nous rayonnons déjà dans une foule de domaines, nous avons des talents qui impressionnent la galerie et nous font honneur partout sur la planète.

 

Le seul secteur où on n'est pas encore à la hauteur, est dans le traitement du bâtiment et sa fonction visuelle comme outil d'affirmation. Il en va pourtant de notre image contemporaine comme société d'avant-garde, et aussi à l'image que Montréal doit projeter à l'international. On doit retrouver l'esprit audacieux des années 60 où tout semblait possible. C'est une question de volonté et surtout de fierté. Nous avons les moyens de nos ambitions, ne manque que la détermination pour y arriver. Puisque c'est dans le détail que la beauté d'une ville s'apprécie le plus, alors allons y un projet à la fois, car même le visage le plus ordinaire peu devenir éclatant si on sait le mettre en valeur.

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Agree that new buildings are an opportunity to showcase our culture etc. But lets all remind ourselves that this building is for government bureaucrats who will count and calculate the taxes paid by the city's existing value creators, not for private enterprises and individual who actually pay real taxes. Do these employees need LEED-certified space and amazing amenities? Will the extra HVAC circulation benefit the building's unionized occupants who for the most part will depart their offices at precisely 4:30pm.

 

As well, the government offices that will be relocated here are mostly coming from buildings that are currently owned by private investors. Why all of a sudden is the government competing with private enterprise again, especially coming off of a year where the current government has discouraged so much new investment, should they take another stab at discouraging existing investors.

 

Not that these employees should be scattered throughout the city, there are obviously major benefits to consolidation and rationalization strategies for major occupiers, but how nice a building do they require is clearly a subject of debate. Should this process not be part of an RFP process that is open to all developers and investors to participate in? Could this process lead to a better more affordable building? Would this not offer up nice overtones of "quebec is open for business" and not against it? I think we all know the answers which is that this government takes private enterprise for granted and only knows their own agenda.

Modifié par Russell
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You seem so jealous of public servant conditions its not even funny. You would probably be the first one to accept those amazing conditions and then brag about how lucky you are.. It hasnt happened yet I guess!

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Russell, you enhence good points and the mistake of the development of "Quartier du Commerce Électronique" should not be repeated. However, is it necessary to say that this piece of land, Ilot Voyageur where the old bus terminal still stands, has been long offered to anyone interested, and nobody showed up with a serious bid on it? Is it also necessary to mention that it is a private builder that busted the Uquam's budget and forced indirectly the provincial government to bail it out?

 

Since everybody agrees that the whole structure is an eyesore and consists of prime land in the eastern part of downtown, something had to be done. As we say in french: "on n'est jamais mieux servi que par soi-même", Québec being the owner of the site, makes only sense to use it for it's own needs. Doing so, the government will save 40 millions $ in rent, a welcome relief for the taxpayers. But it's not the only incentive to choose this option. It is conveniently located at the merge of all métro lines and Revenu-Québec serves the whole community and must be easily accessible to everyone. This location is then superior to the one in Place Desjardins.

 

Everybody will agree that it is generaly more advantagous to own your own premises, especially for the long term. Why should we pay for the profits of others, when we can do it for less, and above that, building according to our specific needs. We call this, public investment and it has nothing to do with the intention to compete with the private sector. Another institution « Campus de santé publique Norman-Bethune » was previously planned to occupy the lot, obviously, they will have to find a new home somewhere else. Maby then...?

 

Finally nobody is expecting luxury premises, if not equivalent to what we find normally in the market. I then reiterate my wish to see a distinctive building to make an architectural statement largely needed in this part of town.

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No one argues for building an office property here, the question is whether this makes any financial sense.

 

First, I do not buy the saving itself rent argument. The SIQ leases space advanateously throughout downtown montreal, with an average net rent of $13 - $15 net plus $15 psf for taxes and operating expenses. These buildings are then typically valued at $200 - $250 psf although property values could decline as interest rates rise, the vacancy rate increases and the PQ scares away non-local investors.

 

For an estimated project cost of $246 million for 700,000 SF of space, that equates to a construction cost of $350 psf. If an acceptable rate of return is 7%, then the government will pay itself a net rent of $24.50 psf. On the operating expenses and taxes side, there should be some energy efficiency savings on one end, however property taxes would be higher for a new modern building than the existing assets.

 

It is absolutely unclear how the government will actually save itself money with this development, and we should be questioning first and foremost if the government should not be investing in public transit, roadways, hospitals or paying down its debt instead to create a more viable economy.

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Agree that new buildings are an opportunity to showcase our culture etc. But lets all remind ourselves that this building is for government bureaucrats who will count and calculate the taxes paid by the city's existing value creators, not for private enterprises and individual who actually pay real taxes. Do these employees need LEED-certified space and amazing amenities? Will the extra HVAC circulation benefit the building's unionized occupants who for the most part will depart their offices at precisely 4:30pm.

 

As well, the government offices that will be relocated here are mostly coming from buildings that are currently owned by private investors. Why all of a sudden is the government competing with private enterprise again, especially coming off of a year where the current government has discouraged so much new investment, should they take another stab at discouraging existing investors.

 

 

If I may jump in..

 

LEED construction is almost like the new norm for new developments, especially for downtown office properties.

 

As for competing with private developers I don't buy that. The new building will be fully occupied by the government so it's not like if they were trying to develop the building to lure away other "private" tenants into it. They don't owe anything to their current landlords.

 

To me the government is doing a favor to Montreal by finally doing something with the Ilot Voyageur, which is an embarassement to all of us Montrealers.

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Peu importe que ça fasse 14 ou 41 étages (ce qui aurait donné l'effet Montparnasse), au moins ça va cicatriser cette affreuse plaie urbaine depuis si longtemps restée béante.

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Certains médias disent que le gouvernement fera des économies de 40M $ sur 30 ans, alors que Les Affaires affirme que ce sera 40M $ par an, pendant 30 ans. Qui a raison?

 

http://www.lesaffaires.com/secteurs-d-activite/gouvernement/ilot-voyageur-quebec-construira-un-immeuble-de-246-m-pour-revenu-quebec/563804#.UpOpNsTuKSo

Modifié par Rotax
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