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December 19th, 2011

Confessions of a Condo Architect

By Alanah Heffez // 7 Comments

 

http://spacingmontreal.ca/page/7/

 

Right after completing her Masters degree in Architecture, Alex got a job with a local firm that designs those condominiums you always see cropping up in the Plateau, Rosemont and Villeray. We have all seen these new constructions and shuddered, or perhaps just sighed it could be worse. The blocks are neither offensive nor inspiring: they're mediocre at best.

 

“We’re creating a generation of condos that are really ugly," Alex says,"It’s as bad as the 'eighties. Frankly, I think it’s going to be worse.”

 

She runs through a list of all-too-familiar features: cramped juliettes where balconies should be; basement apartments with dug-out cours anglaises surrounded with bars that end up looking like jail cells; the use of different tones of brick to break up the façade; the random insertion of incongruous colours to add a semblance of architectural variety...

 

As Alex describes it, designing condos is a constant give and take between respecting the building code while maximizing the client's profits that leaves little space for creativity.

 

Here's an example: the City of Montreal requires 80% of building fronts to be masonry and monotone bricks in taupe matt, grey anthracite and Champlain orange-red are inexpensive (how cheap it feels to reduce the urban landscape to colours in a catalogue). The most an architect can hope to do is to add a splash of coloured plexiglass, and only if the borough's CCU lets it through.

 

Within the envelope, the constraints are event tighter: Alex describes her workdays as "trying to shove too much into a space that’s inherently too small.”

 

She recalls debating with a colleague about the ethics of sketching a double-bed into the plans when a queen simply wouldn't fit in the room.

 

"'If you can’t fit a Queen-sized bed in your apartment, then it’s not an acceptable apartment," Alex insists. But most people don't have much experience reading architectural plans so they don’t necessarily realize what they’re getting.

 

The developer, on the other hand, knows exactly what they want: "they come to you and say: this is the lot, and we want 8 condos in it." That leaves room for only a couple two-bedroom apartments, and the rest bachelors, all within the footprint of what was once a duplex or triplex apartment block.

 

"It’s more profitable to sell more condos than to sell more bedrooms,” Alex points out.

 

There's another catch: buildings under three stories fall within part 9 of the building code, which is more lenient in terms of fire safety regulations. But by sinking in a couple basement suites and adding a mezzanine (which must not exceed a certain percentage of the floorspace), it's possible to squeeze five levels into a building that is officially only three stories high. At least there's a sliver of good news: just this year the city stopped allowing windowless rooms.

 

And while we may be in favour of urban density, tightly-packed residential units are not synonymous with density of inhabitants.

 

"All these properties with great potential are being turned into one single type of real estate that is not family friendly: it’s all geared to young professionals without children. They’re not big enough for a growing family and there’s no flexibility in the space," says Alex.

 

Another thing that she laments is that, with the requirement to transform every square inch of the lot into square-footage of floorspace, there's a tendency to lose the individual entrances, balconies and outdoor staircases that are typical of Montreal's urban landscape, and that create a dialogue between public and private space.

 

Of course, being an architect, she also dwells on the aesthetics: “It’s all going to look very 2010," she sighs, "....and not in a good way.”

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Yes one of the main issues with the cramped spaces they are selling is the impossibility of having kids live in them. This is a big sore point in Toronto these days because it fuels the flight to the suburbs and pushes the costs of other available digs in the city. But hey, it is understandable, Canada is a small country; so let's be happy we have a little space in it. At a premium...

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Unfortunately, I must fully agree that Canada "feels" like a small country if one lives in any of our "big" metro areas. Contrast this with the Netherlands, Britain or Germany, each with a population density more than 100 times that of Canada (or say, over 30 times if you allow for our far-flung isolated territories): over there I am always amazed to get a sense of "space" in many (not all) residential neighboroughs, with plentiful parks, deep back yards in London, numerous public gardening plots within German cities etc. And somehow they manage to build urban highways, often tunneled in the most sensitive areas. Here in Canada for many years there was the option of migrating to the (su)burbs. But this was rarely paradise, and now the building lots are narrow, and the traffic, horrific. So perhaps you must be rich to afford a large apartment for your family within the core of the city, not the same as within the "core city", as the latter may include places such as Scarborough (city of T.O.) and RDP (city of Mtl). In the end I thought let's compare ourselves with Australia (Sydney, Melbourne, Brisbane). tbc...

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Intéressant ce commentaire d'architecte, qui va exactement dans le sens des revendications si souvent mentionnées dans ce forum. Particulièrement l'inesthétisme des nouveaux bâtiments qui ont tendance à tous se ressembler. De cette façon, ils tuent totalement l'imagination créative des concepteurs, par une foule de contraintes, autant financières que réglementaires. Je ne suis pas surpris, puisque c'est le sentiment qui est véhiculé ici et confirme ce que la majorité exprimait, la responsabilité de la ville dans ses trop nombreuses restrictions; et l'appétit des promoteurs qui tentent de couper au maximum, pour toujours augmenter leurs profits.

 

Dommage car le résultat est effectivement trop souvent médiocre et nos villes y perdent sur le plan visuel et aussi humain, en excluant au passage les familles de leur centre. Il n'y a plus d'équilibre entre, d'un côté un profit raisonnable et de l'autre le désir de qualité. On construit pas cher, pour des gens qui seront toujours en migration d'un endroit à l'autre, en tentant d'améliorer leur sort. Ainsi le logement devient un bien de consommation courant, au même titre que les produits non-durables, et bien que non jetable (pour le moment) il vieillira mal et à gros frais.

 

Dans les circonstances, une partie du fardeau est insidieusement transférée en aval au syndicat des propriétaires, qui devra compenser la mauvaise qualité de la construction par des travaux plus fréquents et certainement plus couteux. Mais ici le défi est et sera de taille, car comment responsabiliser des propriétaires qui n'ont aucune envie de demeurer longtemps sur place? C'est le danger qui guette cette génération de nouveaux condos qui en plus limite la mixité des milieux de vie en privilégiant le couple sans enfant et la personne seule.

 

On rate une cible pourtant très importante, soit celle du retour en ville en voulant limiter l'étalement urbain. Déjà que les structures sont peu élégantes et plutôt génériques, donc impersonnelles. Elles ne conviennent pas à une majorité de gens qui voudraient continuer à habiter la ville tout en élevant des enfants. Au final c'est l'esprit individualiste qui gagne du terrain et qui nuit au collectif, en enfermant chacun dans sa bulle et en éliminant ses forces les plus vives, la nouvelle génération qui part (par défaut) vers la banlieue. Inutile de dire que dans cette dynamique, on ne connait pas ses voisins (qui changent tout le temps), on a aussi un sentiment d'appartenance moins prononcé d'où une vie de quartier moins développée.

 

C'est un peu comme la question classique: qui vient avant? La poule ou l'oeuf ? Est-ce qu'on construit nos villes ainsi parce que les familles préfèrent la banlieue ou les familles choisissent la banlieue parce qu'il n'y a pas d'offres suffisantes en ville? On est en mesure, ici, de constater clairement que tout est relié et influence le tout. On part d'une l'architecture médiocre qui parfois même repousse, on tombe dans l'urbanisme qui dérive vers des villes plus artificielles et enfin dans la sociologie qui tente d'expliquer les mouvements de masse des populations citadines qui peinent à trouver satisfaction.

 

De là il n'y a qu'un pas et il est philosophique. Sommes-nous en train de ruiner nos chances de bonheur individuel par manque d'esprit collectif? Paradoxale vous me direz, et pourtant incontournable. Les valeurs de notre société moderne ont chamboulé cet équilibre fragile entre l'individu et son milieu. Le sentiment de solitude y est plus grand et la détresse, qui souvent en découle, devient parfois dramatique. On ne peut pas continuer à développer nos villes en silos en excluant une de ses constituantes (le clan ou la famille nucléique). Il faut revenir à des valeurs plus simples et plus inclusives. Mais comment?

 

Le chemin sera long et la destination incertaine. Nous vivons dans un laboratoire qu'on pourrait appeler l'évolution sociétale, où chacun est, à la fois un acteur et un cobaye. Bien que l'on tente de satisfaire l'individu à tout prix, on le fait au détriment de la collectivité, qui requestionne à son tour les choix individuels. On revient à notre point de départ: l'architecture médiocre qui finalement ne plait à personne mais rapporte beaucoup à l'individu qui la construit, influence non seulement l'image de nos villes mais en détermine subtilement la qualité de vie à venir. Multiplier ce phénomène à plus grande échelle et vous verrez une tendance peut-être plus significative.

 

Le diagnostique est posé, mais qui l'appliquera? Chacun de nous en faisant de meilleurs choix, moins tournés sur nous mêmes et plus ouverts sur notre monde. La beauté peut se conjuguer avec pragmatisme et économique. Un seul élément a le pouvoir de réaliser ce défi et c'est la créativité. Donnons-lui la place qui lui revient dans cette équation et notre monde en deviendra meilleur.

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