Étalement Urbain (reportage et discussion)

[vivreenrégion]

il y a 50 minutes, Né entre les rapides a dit :

Sauf que les données portant sur les migrations interrégionales au Québec sont toujours lourdement biaisées (sans être techniquement inexactes) quand on met sur le même pied les migrations entre des régions administratives adjacentes* toutes situées (entièrement ou majoritairement) dans la même aire socio-économique, et les migrations entre des régions géographiquement éloignées les unes des autres, par exemple Outaouais et Gaspésie.  Partir de Westmount pour s'établir à  Senneville, c'est pas mal la même chose que de partir de Rosemont pour s'établir à Sainte-Rose,  sauf que dans le premier pas le déménagement ne figurera pas dans les statistiques de migration interrégionale, tandis qu'il le sera dans le second cas.

* soit Montréal+Laval+ parties les plus populeuses de Montérégie+Laurentides+Lanaudière; et parties les plus populeuses de Capitale Nationale+Chaudière Appalaches.  

On peut avoir les données par MRC, donc l'idée c'est pas nécessairement de savoir où s'en va la population, mais qui gagne et qui perd. C'est aussi important pour noter une tendance. Le fait que Laval ait une migration presque nulle pour une population de presque 450k signifie que la ville n'est plus attrayante. L'île de Montréal pourrait peut-être battre un record cette année on sait pas, -50k net ?

[ERJ-Boy]

Il y a 10 heures, vivreenrégion a dit :

Peu importe leurs chiffres, la seule chose qui compte c'est la migration inter-régionale, qui sera dans le bulletin de StatQuébec. On verra surement une tendance à un agrandissement de la région métropolitaine. Le recensement de 2021 va aussi possiblement montrer une hausse. Le navettage travail-domicile va probablement augmenter pour plusieurs villes en périphérie du Grand Montréal.

Vous êtes plus bullish que moi sur ces prédictions. Je ne crois pas qu'on verra tant que ça un impact. Ce dont vous parlez c'est un réalignement sur le très long terme. 

À court terme on voit pas mal déjà ce qui se dessine. Les maisons unifamiliales dans les couronnes sont en forte demande, alors que la demande pour les petits condos sur l'île est en baisse. Une chose qui n'a pas vraiment changé, les condos de 3 chambres et plus ainsi que les unifamiliales sur l'île, qui sont toujours en très forte demande malgré la pandémie.

[vincethewipet]

Beaucoup de gens appliquent une solution permanente à une situation temporaire aussi. Besoin d'espace pour le télétravail parce que on y a été forcé à 100%, mais dans 1 an, presque tout le monde sera au moins 2-3 jours semaines au bureau, dans le scénario de télétravail hebdomadaire flexible qui semble prédominer. La pièce supplémentaire payée chère au nom de son employeur devient plus vide, le trajet qu'on s'est allongé de 1h par jour (ou plus dans certaines histoires qu'on entend) plus pénible.

À mon avis, c'est un peu la folie chez certains à cause d'une crise temporaire. C'est signer une hypothèque en risquant carrément son emploi dans certains cas, en espérant faire pression pour rester au télétravail de manière permanente.

Faut additionner à cela qu'on a une immigration au ralenti, des étudiants en téléapprentissage, etc... Qui diminuent exceptionnellement les besoins pour les logements plus petits en ville. 

Quand les lieux de travail seront rouverts de manière plus ou moins normale, ça va redevenir plus agréable d'habiter proche, surtout pour des jeunes et des célibataires. Ce n'est pas tout le monde qui veut être tout seul dans leur maison en région, isolé de ses collègues.

Et si la pression baisse à Montréal, les prix astronomiques vont baisser, des gens qui quittaient à cause des prix tout en voulant rester (il y en a la pelle) peuvent rester sur l'île. La ville reste une offre unique. On crée de nouveaux acheteurs, les petites unités peuvent retrouver leur rôle de premier achat plus abordable pour les jeunes, etc.

Il y a une raison pourquoi une maison de ville se vend 1.5 millions de dollars dans le Plateau, et si la petite famille ne l'achète pas, ce n'est pas nécessairement par manque d'attrait. C'est parce qu'ils ne peuvent pas mettre ce prix, et quelqu'un d'autre oui.

Anyway le marché en pleine crise, pour barème du futur, ça reste faible, c'est par définition une dynamique exceptionnelle bourrée de contraintes pour les acheteurs.

Sans compter que la crise climatique s'accélère... Qui sait comment nos gouvernements vont réagir dans les prochaines années devant un constat de transformations drastiques imposés pour éviter la catastrophe. Si on ne s'attaque pas à l'urbanisme, on est cuit. Littéralement.

[p_xavier]

On 2020-09-16 at 8:47 PM, vivreenrégion said:

Peu importe leurs chiffres, la seule chose qui compte c'est la migration inter-régionale, qui sera dans le bulletin de StatQuébec. On verra surement une tendance à un agrandissement de la région métropolitaine. Le recensement de 2021 va aussi possiblement montrer une hausse. Le navettage travail-domicile va probablement augmenter pour plusieurs villes en périphérie du Grand Montréal.

Je connais déjà 5 Montréalais qui sont déménagés dans ma ville (North Glengarry).  VIA Rail offre un titre pour navetteur.  Le prix des maisons est encore ridiculement bas ici. Ça me prend environ 1h05-1h20 en combinant marche plus train pour ce rendre au C-V.  Même sans télétravail c'est alléchant.

[mtlurb]

Explosion du taux de logements vacants à Montréal

La pandémie de COVID-19 et la crise économique qu’elle provoque font bondir le nombre de logements vacants à Montréal, où le taux d’inoccupation atteint maintenant 6 %, comparativement à 1 % en mai dernier. 

Publié le 20 janvier 2021 à 16h42

Ces données viennent d’un vaste sondage de la Corporation des propriétaires immobiliers du Québec (CORPIQ), qui souligne que les taux d’inoccupation sont aussi en hausse, mais beaucoup moins élevés, dans les régions entourant la métropole, comme la Montérégie (1,4 %), Laval (1,4 %) et Lanaudière (1,2 %). 

On considère généralement que le taux d’équilibre est de 3 %. 

Ces augmentations des taux de vacance ont un effet sur les loyers, note la CORPIQ. La croissance annuelle moyenne des loyers au Québec a été de 1,9 % en 2019, mais elle est redescendue à 1,2 % en 2020, soit le niveau annuel moyen des 15 dernières années, selon les statistiques du Tribunal administratif du logement.

« À Montréal, ça se démarque, le taux d’inoccupation a explosé », souligne Hans Brouillette, directeur des affaires publiques de la CORPIQ. « On n’avait pas vu ça depuis de nombreuses années. Ça s’annonce beaucoup plus difficile pour les propriétaires de relouer leurs logements. » 

Il attribue ce revirement de situation à plusieurs facteurs, liés à la pandémie actuelle. 

D’abord, des logements autrefois loués à des touristes sur AirBnB reviennent sur le marché résidentiel. 

« Ensuite, il y a une chute drastique du nombre d’immigrants qui viennent habituellement s’installer à Montréal en premier lieu », note M. Brouillette. 

Enfin, la précarité des emplois, notamment dans le commerce de détail, dans la restauration et dans l’industrie culturelle et touristique, incite bien des locataires à se regrouper à plusieurs dans un logement. Des jeunes choisiront aussi de demeurer plus longtemps chez leurs parents. 

« Il y a des locataires qui se sont entendus avec leurs propriétaires pour quitter leurs logements, parce qu’ils ne sont plus capables de payer leur loyer », relate Hans Brouillette. 

Alors que le pessimisme gagne bien des propriétaires de logements locatifs, la CORPIQ dénonce le faible taux d’ajustement pour les travaux de rénovation publié mercredi par le Tribunal administratif du logement : les propriétaires auront droit cette année à 1,92 $ d’augmentation de loyer par mois pour chaque tranche de 1000 $ de travaux réalisés en 2020. 

« Par exemple, si j’emprunte à la banque pour faire de travaux de 10 000 $, je pourrai augmenter le loyer de seulement 20 $ par mois. Il faut donc théoriquement 43 ans pour récupérer cette dépense, soit bien plus que la durée de vie utile de ce qui est rénové », déplore Hans Brouillette. 

« Si j’ai un immeuble qui ne génère pas plus de revenus, ça bloque la rénovation. » 

Pendant ce temps, les propriétaires doivent assumer des dépenses grandissantes, en raison de la hausse des primes d’assurance et des coûts de main-d’œuvre et de matériaux, ajoute-t-il. 

Taux d’inoccupation en décembre 2020 

Montréal 6,0 % 

Chaudière-Appalaches 3,3 % 

Abitibi-Témiscamingue 3,1 % 

Saguenay-Lac-St-Jean 2,0 % 

Québec 1,6 % 

Montérégie 1,4 % 

Laval 1,4 % 

Lanaudière 1,2 % 

Outaouais 0,9 % 

Laurentides 0,9 % 

Bas-Saint-Laurent 0,9 % 

Centre-du-Québec 0,8 % 

Estrie 0,8 % 

Mauricie 0,5 % 

Source : CORPIQ. Sondage réalisé du 14 au 22 décembre 2020 auquel ont répondu 2372 propriétaires ou gestionnaires totalisant près de 70 000 logements au Québec. Marge d’erreur de 2 %, 19 fois sur 20.

https://www.lapresse.ca/actualites/grand-montreal/2021-01-20/explosion-du-taux-de-logements-vacants-a-montreal.php

 

[Rocco]

1 minute ago, mtlurb said:

Explosion du taux de logements vacants à Montréal

La pandémie de COVID-19 et la crise économique qu’elle provoque font bondir le nombre de logements vacants à Montréal, où le taux d’inoccupation atteint maintenant 6 %, comparativement à 1 % en mai dernier. 

Publié le 20 janvier 2021 à 16h42

Ces données viennent d’un vaste sondage de la Corporation des propriétaires immobiliers du Québec (CORPIQ), qui souligne que les taux d’inoccupation sont aussi en hausse, mais beaucoup moins élevés, dans les régions entourant la métropole, comme la Montérégie (1,4 %), Laval (1,4 %) et Lanaudière (1,2 %). 

On considère généralement que le taux d’équilibre est de 3 %. 

Ces augmentations des taux de vacance ont un effet sur les loyers, note la CORPIQ. La croissance annuelle moyenne des loyers au Québec a été de 1,9 % en 2019, mais elle est redescendue à 1,2 % en 2020, soit le niveau annuel moyen des 15 dernières années, selon les statistiques du Tribunal administratif du logement.

« À Montréal, ça se démarque, le taux d’inoccupation a explosé », souligne Hans Brouillette, directeur des affaires publiques de la CORPIQ. « On n’avait pas vu ça depuis de nombreuses années. Ça s’annonce beaucoup plus difficile pour les propriétaires de relouer leurs logements. » 

Il attribue ce revirement de situation à plusieurs facteurs, liés à la pandémie actuelle. 

D’abord, des logements autrefois loués à des touristes sur AirBnB reviennent sur le marché résidentiel. 

« Ensuite, il y a une chute drastique du nombre d’immigrants qui viennent habituellement s’installer à Montréal en premier lieu », note M. Brouillette. 

Enfin, la précarité des emplois, notamment dans le commerce de détail, dans la restauration et dans l’industrie culturelle et touristique, incite bien des locataires à se regrouper à plusieurs dans un logement. Des jeunes choisiront aussi de demeurer plus longtemps chez leurs parents. 

« Il y a des locataires qui se sont entendus avec leurs propriétaires pour quitter leurs logements, parce qu’ils ne sont plus capables de payer leur loyer », relate Hans Brouillette. 

Alors que le pessimisme gagne bien des propriétaires de logements locatifs, la CORPIQ dénonce le faible taux d’ajustement pour les travaux de rénovation publié mercredi par le Tribunal administratif du logement : les propriétaires auront droit cette année à 1,92 $ d’augmentation de loyer par mois pour chaque tranche de 1000 $ de travaux réalisés en 2020. 

« Par exemple, si j’emprunte à la banque pour faire de travaux de 10 000 $, je pourrai augmenter le loyer de seulement 20 $ par mois. Il faut donc théoriquement 43 ans pour récupérer cette dépense, soit bien plus que la durée de vie utile de ce qui est rénové », déplore Hans Brouillette. 

« Si j’ai un immeuble qui ne génère pas plus de revenus, ça bloque la rénovation. » 

Pendant ce temps, les propriétaires doivent assumer des dépenses grandissantes, en raison de la hausse des primes d’assurance et des coûts de main-d’œuvre et de matériaux, ajoute-t-il. 

Taux d’inoccupation en décembre 2020 

Montréal 6,0 % 

Chaudière-Appalaches 3,3 % 

Abitibi-Témiscamingue 3,1 % 

Saguenay-Lac-St-Jean 2,0 % 

Québec 1,6 % 

Montérégie 1,4 % 

Laval 1,4 % 

Lanaudière 1,2 % 

Outaouais 0,9 % 

Laurentides 0,9 % 

Bas-Saint-Laurent 0,9 % 

Centre-du-Québec 0,8 % 

Estrie 0,8 % 

Mauricie 0,5 % 

Source : CORPIQ. Sondage réalisé du 14 au 22 décembre 2020 auquel ont répondu 2372 propriétaires ou gestionnaires totalisant près de 70 000 logements au Québec. Marge d’erreur de 2 %, 19 fois sur 20.

https://www.lapresse.ca/actualites/grand-montreal/2021-01-20/explosion-du-taux-de-logements-vacants-a-montreal.php

 

Faut dire que ça aide pas toutes ces nouvelles constructions locatives à Montréal... Il n'y a jamais eu autant d'édifices neufs locatifs en construction ou arrivant sur le marché. Ça joue sur le taux d'innocupation, mais of course ils en parlent pas dans l'article. Imaginez le Duke arrive bientôt, le St-Jacques de 62 étages dans 2 ans, bref! Devimco qui devait faire Hexagone 3 en locatif a changé son fusil d'épaule et revient au condo avec le Wellington. Ça bouge mais ce n'est que temporaire. La bourse avait baissé de quoi, 38% en 2 mois en avril 2020? Où est-elle maintenant? 🤣🤣🤣 Tout ça va être résorbé d'ici 2 ans. Watch and learn!

 

[Né entre les rapides]

il y a 57 minutes, mtlurb a dit :

Explosion du taux de logements vacants à Montréal

La pandémie de COVID-19 et la crise économique qu’elle provoque font bondir le nombre de logements vacants à Montréal, où le taux d’inoccupation atteint maintenant 6 %, comparativement à 1 % en mai dernier. 

Publié le 20 janvier 2021 à 16h42

Ces données viennent d’un vaste sondage de la Corporation des propriétaires immobiliers du Québec (CORPIQ), qui souligne que les taux d’inoccupation sont aussi en hausse, mais beaucoup moins élevés, dans les régions entourant la métropole, comme la Montérégie (1,4 %), Laval (1,4 %) et Lanaudière (1,2 %). 

On considère généralement que le taux d’équilibre est de 3 %. 

Ces augmentations des taux de vacance ont un effet sur les loyers, note la CORPIQ. La croissance annuelle moyenne des loyers au Québec a été de 1,9 % en 2019, mais elle est redescendue à 1,2 % en 2020, soit le niveau annuel moyen des 15 dernières années, selon les statistiques du Tribunal administratif du logement.

« À Montréal, ça se démarque, le taux d’inoccupation a explosé », souligne Hans Brouillette, directeur des affaires publiques de la CORPIQ. « On n’avait pas vu ça depuis de nombreuses années. Ça s’annonce beaucoup plus difficile pour les propriétaires de relouer leurs logements. » 

Il attribue ce revirement de situation à plusieurs facteurs, liés à la pandémie actuelle. 

D’abord, des logements autrefois loués à des touristes sur AirBnB reviennent sur le marché résidentiel. 

« Ensuite, il y a une chute drastique du nombre d’immigrants qui viennent habituellement s’installer à Montréal en premier lieu », note M. Brouillette. 

Enfin, la précarité des emplois, notamment dans le commerce de détail, dans la restauration et dans l’industrie culturelle et touristique, incite bien des locataires à se regrouper à plusieurs dans un logement. Des jeunes choisiront aussi de demeurer plus longtemps chez leurs parents. 

« Il y a des locataires qui se sont entendus avec leurs propriétaires pour quitter leurs logements, parce qu’ils ne sont plus capables de payer leur loyer », relate Hans Brouillette. 

Alors que le pessimisme gagne bien des propriétaires de logements locatifs, la CORPIQ dénonce le faible taux d’ajustement pour les travaux de rénovation publié mercredi par le Tribunal administratif du logement : les propriétaires auront droit cette année à 1,92 $ d’augmentation de loyer par mois pour chaque tranche de 1000 $ de travaux réalisés en 2020. 

« Par exemple, si j’emprunte à la banque pour faire de travaux de 10 000 $, je pourrai augmenter le loyer de seulement 20 $ par mois. Il faut donc théoriquement 43 ans pour récupérer cette dépense, soit bien plus que la durée de vie utile de ce qui est rénové », déplore Hans Brouillette. 

« Si j’ai un immeuble qui ne génère pas plus de revenus, ça bloque la rénovation. » 

Pendant ce temps, les propriétaires doivent assumer des dépenses grandissantes, en raison de la hausse des primes d’assurance et des coûts de main-d’œuvre et de matériaux, ajoute-t-il. 

Taux d’inoccupation en décembre 2020 

Montréal 6,0 % 

Chaudière-Appalaches 3,3 % 

Abitibi-Témiscamingue 3,1 % 

Saguenay-Lac-St-Jean 2,0 % 

Québec 1,6 % 

Montérégie 1,4 % 

Laval 1,4 % 

Lanaudière 1,2 % 

Outaouais 0,9 % 

Laurentides 0,9 % 

Bas-Saint-Laurent 0,9 % 

Centre-du-Québec 0,8 % 

Estrie 0,8 % 

Mauricie 0,5 % 

Source : CORPIQ. Sondage réalisé du 14 au 22 décembre 2020 auquel ont répondu 2372 propriétaires ou gestionnaires totalisant près de 70 000 logements au Québec. Marge d’erreur de 2 %, 19 fois sur 20.

https://www.lapresse.ca/actualites/grand-montreal/2021-01-20/explosion-du-taux-de-logements-vacants-a-montreal.php

 

Je conviens que les causes évoquées par la CORPIQ  pour expliquer la forte hausse du taux d'inoccupation sont exactes.  Par ailleurs, le problème issu du faible taux d'ajustement (accordé) pour les travaux de rénovation existait déjà avant la crise, et ses conséquences prévisibles aussi.  La seule différence, qui n'est pas mineure, c'est qu'auparavant, les propriétaires pouvaient espérer que l'appréciation de la valeur marchande de leurs immeubles locatifs compense (et plus) le trop faible rendement tiré des loyers perçus.  Afin d'obtenir à nouveau un rendement global (revenus d'exploitation plus appréciation) attrayant, il faudra (par un mécanisme d'ajustement du marché) que la valeur marchande des immeubles baisse  -- ce qui implique une perte en capital pour le propriétaire existant lorsqu'une transaction est conclue: l'acheteur base ses calculs sur les nouvelles conditions.  Notons que naguère, le prix d'un immeuble locatif correspondait à +/- 10x les revenus locatifs; aujourd'hui, c'est souvent autour de 20x, peut-être trop optimiste.  Toutefois, dans cette noirceur il y a un rayon de lumière: les taux d'intérêt plus bas permettent un refinancement à moindre coût, et donc une diminution de la charge d'intérêt dans le calcul du coût total courant.  La rentabilité peut être retrouvée de cette façon.  

 

il y a une heure, Rocco a dit :

Faut dire que ça aide pas toutes ces nouvelles constructions locatives à Montréal... Il n'y a jamais eu autant d'édifices neufs locatifs en construction ou arrivant sur le marché. Ça joue sur le taux d'innocupation, mais of course ils en parlent pas dans l'article. Imaginez le Duke arrive bientôt, le St-Jacques de 62 étages dans 2 ans, bref! Devimco qui devait faire Hexagone 3 en locatif a changé son fusil d'épaule et revient au condo avec le Wellington. Ça bouge mais ce n'est que temporaire. La bourse avait baissé de quoi, 38% en 2 mois en avril 2020? Où est-elle maintenant? 🤣🤣🤣 Tout ça va être résorbé d'ici 2 ans. Watch and learn!

 

Bon point.  Il faudrait cependant voir de combien ces nouveaux logements pèsent dans le stock total de logements locatifs à Montréal, e.g. 20,000/500,000?  (peu importe les données exactes).  Il faudrait aussi noter que lesdites nouvelles constructions locatives ne s'adressaient généralement pas à la vaste clientèle de locataires existants bénéficiant de loyers comparativement très bas par la grâce du contrôle des loyers.  C'est plutôt à la clientèle des nouveaux arrivants et des riches étudiants étrangers qu'ils faisaient appel.  En un sens, ce sont deux marchés distincts.  Ainsi, quand les conditions reviendront à la "normale" d'avant-crise, cette clientèle pourra réapparaître; en attendant, les gros investisseurs ont typiquement le moyen de passer au travers d'une disette temporaire; ce sont les petits investisseurs, ceux qui avaient mis toutes leurs épargnes dans ce type d'investissement, qui en pâtiront le plus.

[geraldshaw]

QUESTION RE FORMER WESTCLIFF DEVELOPMENT

Does anyone have a view/opinion as to why there has been no development plan for the former Westcliff project across from Place Victoria? It would be a perfect location for a one-off height exemption and approval of a 75 floor tower with an iconic design that becomes the focus of a Montreal skyline  as PVM did in the 1960s.

[budgebandit]

8 hours ago, geraldshaw said:

QUESTION RE FORMER WESTCLIFF DEVELOPMENT

Does anyone have a view/opinion as to why there has been no development plan for the former Westcliff project across from Place Victoria? It would be a perfect location for a one-off height exemption and approval of a 75 floor tower with an iconic design that becomes the focus of a Montreal skyline  as PVM did in the 1960s.

There are plans in development... but they respect current height restrictions 

[Né entre les rapides]

Il y a 12 heures, geraldshaw a dit :

QUESTION RE FORMER WESTCLIFF DEVELOPMENT

Does anyone have a view/opinion as to why there has been no development plan for the former Westcliff project across from Place Victoria? It would be a perfect location for a one-off height exemption and approval of a 75 floor tower with an iconic design that becomes the focus of a Montreal skyline  as PVM did in the 1960s.

 

Il y a 3 heures, budgebandit a dit :

There are plans in development... but they respect current height restrictions 

C'est une question légitime, mais qui s'éloigne dangeureusement de la discussion.