Nouveau plan d'urbanisme de la ville de Montréal : révision des hauteurs et densités

[Memphis 22]

C'est un hôtel déjà existant qui serait sérieusement amélioré.

L’hôtel existe depuis longtemps effectivement mais ici on parle d’une tour de 21 étages en remplacement de la partie basse de l’hôtel, ça c’est du neuf !

il suffit de comparer

 

présentement

 

proposé

[Malek]

L’hôtel existe depuis longtemps effectivement mais ici on parle d’une tour de 21 étages en remplacement de la partie basse de l’hôtel, ça c’est du neuf !

il suffit de comparer

 

présentement

 

Ce pavillion rond me fascinait quand j'avais 7-8 ans, c'étais la première chose qu'on voyait quand on rentrais au centre ville (la 720 à côté).

[Anderson]

J'ai lu le cadre de révision et je trouve qu'il y a des bons coups. Surtout, il y a celui d'augmenter les hauteurs entre Stanley et Guy, au sud de Sainte-Catherine, ce qui va enfin arrêter de freiner le développement des nombreux stationnements dans ce coin là. C'est pas trop tôt. La carte de l'évolution des terrains vacants est intéressante. On voit que le centre-ville a pas mal moins l'air d'une ville bombardée qu'avant.

 

J'aurais aimé qu'on commence à questionner certains dogmes (ce qu'ils appellent les "principes fondateurs") qui mis ensemble empêchent de densifier le centre-ville. C'est pas avec 10 000 nouveaux habitants qu'on va dynamiser tout un centre-ville.

[marco]

Le 1111 Saint-Laurent? (C'est le terrain vacant au sud-est)

 

Il y a déjà eu un projet de condos sur ce site au début des années 2000, 2002 où 2003 je crois , il y avait même une pancarte avec une image du projet. Mais je crois que ce n'étais pas très sérieux car le projet est mort pas longtemps après.

[bxlmontreal]

Les tours diamants et leur clinique privée si je me souviens bien?L'ilot 'Overdale'?

[acpnc]

Tant que ce n'est pas approuvé tout peut arriver. Il serait d'ailleurs intéressant de voir une carte ou une maquette des projets annulés, cela donnerait une toute autre ville. Serait-elle mieux ou pire? Ça dépend du point de vue...

[montréaliste]

J'ai lu le cadre de révision et je trouve qu'il y a des bons coups. Surtout, il y a celui d'augmenter les hauteurs entre Stanley et Guy, au sud de Sainte-Catherine, ce qui va enfin arrêter de freiner le développement des nombreux stationnements dans ce coin là. C'est pas trop tôt. La carte de l'évolution des terrains vacants est intéressante. On voit que le centre-ville a pas mal moins l'air d'une ville bombardée qu'avant.

 

J'aurais aimé qu'on commence à questionner certains dogmes (ce qu'ils appellent les "principes fondateurs") qui mis ensemble empêchent de densifier le centre-ville. C'est pas avec 10 000 nouveaux habitants qu'on va dynamiser tout un centre-ville.

 

Tu as raison Anderson, il y a pas mal plus de potentiel que d'ajouter 10000 nouveaux habitants. C'est un manque de confiance sous-jacent qui ne permet pas à Montréal d'aller chercher la densité par la hauteur et surtout d'attirer des investissements majeurs. L'urbanisme à Montréal est encore très précaire et chancelant. Il y a une sorte de mentalité né pour un petit pain qui ralentit les élans d'envergure. On a peut-être été brûlés par des trucs navrants comme le stade et ça nous fait peur. Je regardais les fils sur SSP à propos des projets à Melbourne et puis étant donné que Montréal a une population identique à celle-ci, on a peine à croire qu'ils aient à mon avis un élan aussi fort. À mon avis, c'est la ville où il y a l'architecture la plus osée et la plus pertinente au monde en ce moment. Je souhaite ce genre de dénouement pour notre ville...

[MtlMan]

Tu as raison Anderson, il y a pas mal plus de potentiel que d'ajouter 10000 nouveaux habitants. C'est un manque de confiance sous-jacent qui ne permet pas à Montréal d'aller chercher la densité par la hauteur et surtout d'attirer des investissements majeurs. L'urbanisme à Montréal est encore très précaire et chancelant. Il y a une sorte de mentalité né pour un petit pain qui ralentit les élans d'envergure. On a peut-être été brûlés par des trucs navrants comme le stade et ça nous fait peur. Je regardais les fils sur SSP à propos des projets à Melbourne et puis étant donné que Montréal a une population identique à celle-ci, on a peine à croire qu'ils aient à mon avis un élan aussi fort. À mon avis, c'est la ville où il y a l'architecture la plus osée et la plus pertinente au monde en ce moment. Je souhaite ce genre de dénouement pour notre ville...

 

Bien d'accord pour Melbourne. On devrait s'en inspirer, du moins à certains égards comme ceux-ci. Pour le Stade, je me permettrai de dire que, pour moi, ce qui est navrant c'est le contexte dans lequel il s'est fait, ainsi que les énormes dépassements de coûts bien sûr, mais pas le stade lui-même. Qu'on le veuille ou non, c'est la bâtisse la plus "originale" et "marquante", architecturalement parlant, de Montréal. On devrait tourner la page et l'adopter fièrement. D'ailleurs, je suis certain que ça finira par être le cas.....

[IluvMTL]

Martin Croteau

LA PRESSE

 

L'arrondissement qui englobe le centre-ville de Montréal veut inciter les propriétaires de terrains vagues et de stationnements à ciel ouvert à bâtir. Il entreprend une révision de son plan d'urbanisme, qui pourrait bientôt permettre la construction d'immeubles résidentiels plus hauts autour du quartier des affaires.

Le plan d'urbanisme, qui régit la construction dans le secteur, a 20 ans. Et il faut le mettre à jour pour refléter le marché immobilier d'aujourd'hui, affirme Bruno Collin, urbaniste à l'arrondissement de Ville-Marie. À l'époque, la Ville avait imaginé un centre-ville essentiellement constitué d'immeubles de bureaux. Or, depuis quelques années, de plus en plus de promoteurs souhaitent y ériger des immeubles résidentiels.

 

«Sur beaucoup de terrains vacants qui pourraient se prêter à de la construction résidentielle, il n'y a pas de projet parce que ce n'est pas intéressant pour les promoteurs, indique M. Collin. Ces promoteurs ont acquis ces terrains dans un objectif de construction d'une certaine densité et le zonage ne permet de rentabiliser leur investissement que s'ils bâtissent un immeuble commercial.»

 

L'arrondissement recense une trentaine de ces terrains, généralement des stationnements à ciel ouvert en périphérie du quartier des affaires.

 

Un bâtiment résidentiel est généralement plus étroit qu'un immeuble commercial, car la plupart des pièces qui s'y trouvent doivent avoir accès à des fenêtres. Pour rentabiliser sa construction, il faut donc le construire plus haut. S'il est adopté tel quel, le nouveau plan permettra aux promoteurs de bâtir des immeubles résidentiels de 5 à 20 mètres plus haut, soit d'un à quatre étages, dans certains secteurs du centre-ville.

 

La version révisée du plan d'urbanisme sera soumise à une consultation publique à l'automne et elle entrerait en vigueur en 2013. Si elle est adoptée, l'arrondissement calcule que jusqu'à 13 500 logements pourraient voir le jour, répartis sur 750 000 mètres carrés si tous les terrains vacants sont exploités à leur plein potentiel.

 

Des prix exorbitants

 

«Certains terrains de stationnement sont présentement à vendre, même si leurs propriétaires ne l'affichent pas, souligne Mathieu Collette, consultant principal en immobilier au Groupe Altus. Mais les prix demandés sont souvent très élevés parce que c'est encore très payant de faire du stationnement extérieur au centre-ville de Montréal.»

 

Plusieurs de ces stationnements sont d'ailleurs exploités de manière illégale, souligne cet expert. Selon lui, si la Ville veut forcer leurs propriétaires à vendre ou à bâtir, elle devra aussi adopter des mesures punitives plus sévères.

 

Chose certaine, toutefois, la révision du plan d'urbanisme va inciter des promoteurs à allonger davantage pour mettre la main sur les terrains vagues du centre-ville.

 

«Ça fait une grande différence parce qu'on calcule la valeur des terrains en fonction de la superficie constructible, souligne le courtier Brett Miller, de l'agence immobilière CB Richard Ellis. Si vous augmentez cette superficie par 20%, il y a une corrélation directe avec l'évaluation du terrain, qui augmente à son tour de 20%.»

 

Cet observateur attentif du secteur immobilier estime que la révision du plan d'urbanisme est une «très bonne nouvelle» pour le marché immobilier montréalais. «Pas seulement pour les promoteurs et les gens d'affaires, précise-t-il, mais également pour les écologistes parce que ça va contribuer à éviter l'étalement urbain.»

 

Moins haut près de la montagne

 

Le nouveau plan propose par ailleurs une réduction des hauteurs et des densités près du Vieux-Montréal et au sud du mont Royal afin de préserver les vues. L'arrondissement souhaite également éviter un autre épisode comme celui de la maison Redpath. Cet immeuble patrimonial a été négligé par son propriétaire pendant des années avant que celui-ci ne propose de le raser pour y ériger un bâtiment en hauteur. L'arrondissement de Ville-Marie a finalement bloqué le projet.

 

http://lapresseaffaires.cyberpresse.ca/economie/quebec/201106/27/01-4412796-centre-ville-cherche-immeubles-residentiels.php

[IluvMTL]

http://www.montrealmirror.com/wp/2011/07/14/sticking-to-the-plan/

 

Montreal’s new vision for downtown may make it harder for developers to shirk its rules

by LOUIS RASTELLI

July 14, 2011

 

IN SEARCH OF A HUMAN SCALE: 2-22 Ste-Catherine

Photo by SHARON DAVIES

 

There’s a lot of new summer reading available for citizens interested in urban planning issues.

 

Montreal’s Ville Marie borough just unveiled an ambitious overhaul of zoning bylaws, the “Framework for the revision of heights and densities in downtown Montreal.” The idea driving this overhaul is that an update to the 1992 master urban plan is needed if we’re ever to see development on downtown lots and parking lots that have remained vacant these past 20 years.

 

It’s an ambitious plan, with 56 pages of background, photos and diagrams spelling out an informed vision of downtown and its future. Although it’s limited to suggesting changes in permitted heights and densities of new buildings, this plan sets the table, so to speak, for the update of the entire master urban plan for Montreal in 2013.

However, given the tradition of city hall to waive zoning and other bylaws whenever developers ask them to, critics might wonder whether a whole new urban plan would change much.

 

I spoke with an urban planner at the City of Montreal, on background, who made it clear that planners are no less frustrated than citizens are when they see exceptions to zoning bylaws rou*tinely granted to developers by the political class. They hope that this plan will reduce this sort of improvisation for various reasons.

 

First of all, there’s the fact that the guidelines being revised are 20 or more years old. In some places, the maximum height and/or density permitted is lowered, in other places they’re raised. By setting more current guidelines, the city hopes that developers could profitably build within the rules without having to ask for so many exceptions to them.

 

Another factor that could help make this plan become reality is the current building boom. The 1992 master plan was followed by a long economic lull; by the time development began again, that plan and its “vision” was often seen as outdated, fuelling the bad habit of granting exceptions to it.

 

KEEPING IT HUMAN

 

To gauge how this plan is being received in the planning community, I spoke with Joël Thibert, a planner familiar with the Ville Marie borough after working for the Quartier International de Montréal from 2007 to 2010.

 

“It’s a very clear vision of how downtown should be developed,” he tells me. “It’s a very impressive plan in what it sets out to do.”

 

I asked whether he saw anything specific in the plan that makes it more likely to be adhered to this time. “The clarity itself should make it a lot harder for politicians to argue that it needs to be broken to accommodate this or that project down the line.”

 

But some of the plan’s benefits for developers may be seen as less beneficial to others. I spotted some areas where the increase in height and density might be seen as altering the human scale of certain streets. For example, it’s hard to imagine the Lower Main retaining its vibe if it becomes dotted by buildings more reminiscent of René-Lévesque than, say, Crescent. City officials point out that even if the plan is adopted, significant projects like high-rises will still be subject to consultations where concerned parties can have their say. But as Thibert told me, even though a reduction in human scale could be contested, “their presence in this plan won’t make it easier to do so.”

 

Ultimately, if adopted, this plan will be one tool among many that planners will need if its vision is to translate into reality. For example, the officials I spoke to are closely following the efforts by the Plateau borough to force a landlord to maintain a vacant building in disrepair at the northwest corner of St-Laurent and des Pins.

 

In that case, a Quebec Superior Court injunction ordered the owners to repair the decrepit building. This precedent could provide a powerful new tool with which to prevent the blight and vacant lots that this plan aims to reduce.

 

Even though such tools are peripheral to this plan, they can be put forward during public consultations and be at least documented by the Office de consultation publique de Montréal. Ulti*mately, the consultations over this new plan will be a great opportunity to bring urban planning ideas to the table, and hope they stay there for perusal and adoption further down the line.