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Urbanisme à Vancouver: la grande audace de la côte Ouest

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Urbanisme à Vancouver: la grande audace de la côte Ouest

 

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Pour obtenir leur permis, les promoteurs ont dû aménager le parc George Wainborn devant ces condos.

Photo collaboration spéciale, Samuel Auger

 

Samuel Auger, collaboration spéciale

Le Soleil

 

(Vancouver) Alors que Québec discute timidement de densification, des décennies d'audace et de paris risqués ont porté fruit dans la métropole de la côte Ouest. Grâce à une lutte féroce contre l'automobile et un parti pris inébranlable envers la densification résidentielle, Vancouver a atteint les plus hauts sommets internationaux pour sa qualité de vie. Et voilà qu'on se bat pour le moindre mètre carré disponible à l'ombre des montagnes... Voyage au centre d'une terre d'expérimentation urbaine.

 

«Combattre l'étalement urbain et améliorer la qualité de vie : Vancouver a prouvé que c'était possible.» À 40 ans, Brent Toderian est déjà le grand urbaniste en chef de la métropole. Il hérite d'une ville côtière avec à son actif bon nombre de décisions radicales, tels le rejet catégorique des autoroutes dans les années 60 ou la densification massive après l'Expo universelle de 1986. «Tout ça était vu comme contre-productif, raconte Brent Toderian. Mais aujourd'hui, ce qu'on réalise, c'est que si vous avez densifié intelligemment, avec un design attrayant, et que vous augmentez les services à la population, les gens se ruent vers le centre-ville.»

 

Vancouver a fait ses choix. Le roi et maître : le piéton, qui bénéficie de trottoirs disproportionnés et d'une priorité absolue dans la jungle urbaine. Suivent dans la hiérarchie : les vélos, les véhicules d'urgence, le transport en commun et l'automobile, parent pauvre de la cité. «Pourtant, nous sommes la seule ville en Amérique du Nord à avoir réduit le temps de déplacement entre la banlieue et le centre-ville.»

La densité dans la peau

 

Brent Granby est un urbain dans l'âme. Son petit appartement donne sur Stanley Park, le joyau naturel de la ville. Le condo est coincé dans une grande tour résidentielle, com*me on en trouve des dizaines aux abords du Pacifique. Autour de son chez-soi, des maisons cordées les unes sur les autres. La densité urbaine, il la voit, la sent, la respire. Et vous ne trouverez pas plus heureux que Brent Granby dans cette masse citoyenne. «Vous pouvez marcher, travailler et tout faire dans ce quartier», explique ce résidant du West End, symbole par excellence de la cité compacte.

 

On trouve de tout dans le petit univers de Brent. Cafés, restaurants, marchés... même une patinoire. Son Community Centre, poumon du quartier, relie sous le même toit un gym, une garderie, une école primaire et des locaux pour activités sociales. «Ici, c'est le noeud du réseau. Tout le monde s'y retrouve, du berceau jusqu'à la tombe.»

 

Brent Granby est président de l'Association des résidants du West End. Il se souvient de la forte résistance de ses concitoyens lors des premiers pas vers une densification. «Même ici, il y a eu et il y a encore de la grogne. Mais les gens comprennent que lorsque tu fais de la densification de la bonne manière, ça apporte un tas de services de proximité.»

 

Barricade contre l'auto

 

Sillery n'est pas le seul coin de pays à se battre contre le trafic de banlieusards astucieux en quête d'un raccourci à l'heure de pointe. Dans le West End, on a sorti l'artillerie lourde pour étouffer le phénomène. Pas de dos-d'âne. On a plutôt... fermé les rues! Des tronçons de route soigneusement sélectionnés d'une centaine de mètres ont ainsi été convertis en un mélange étonnant de verdure et d'asphalte. Pour piétons et cyclistes seulement.

 

À cette transformation radicale s'ajoute une panoplie de détours, sens uniques et bornes de déviation complexes. «Quand tu déménages ici, note Brent Granby, ça peut te prendre trois ou quatre ans pour comprendre comment circuler dans le quartier!» Le résultat? Un agréable silence le matin à l'heure critique...

Le jeu du refus immobilier

 

Le secret de la réussite vancouvéroise tient, ironiquement, à sa grande obstination à refuser des projets. «Non. C'est le mot plus important dans le développement de Vancouver», blague Dwayne Drobot, urbaniste à l'hôtel de ville. Au lieu de céder aux demandes des promoteurs, on fait monter les enchères. Un petit jeu extrêmement payant. Vous souhaitez cons*truire une tour résidentielle? Parfait. Mais annexez-y - à vos frais - un marché au rez-de-chaussée ou un centre communautaire. Et pourquoi pas une galerie d'art contemporain? «C'est le principe du compromis, explique Dwayne Drobot. Quiconque construit ici doit léguer quelque chose de tangible au quartier.»

 

La fusion est à la mode sur la péninsule. Condos, commerces et services de proximité cohabitent étroitement. Sans gêne. Quitte à bousculer au passage les règles de zonage. «À Vancouver, on est prêt à bâtir du résidentiel sur à peu près n'importe quoi», glisse Dwayne Drobot en montrant du doigt les lumières tamisées des salons des Vancouvérois au-dessus des commerces de quartier. Des signes de vie nocturne que l'on trouve également aux étages supérieurs des bannières comme McDonald's, Canadian Tire et Home Depot. Des centaines de condos ont même poussé sur les toits d'un concessionnaire automobile... et d'un Costco, le géant du vrac - et des stationnements à perte de vue. De la densité audacieuse. Sans se priver des grandes surfaces.

 

http://www.cyberpresse.ca/le-soleil/actualites/societe/201001/08/01-937487-urbanisme-a-vancouver-la-grande-audace-de-la-cote-ouest.php

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Montréal peut en apprendre de Vancouver...

 

Copié ici en caractère gras pour de l'emphase:

 

Le secret de la réussite vancouvéroise tient, ironiquement, à sa grande obstination à refuser des projets. «Non. C'est le mot plus important dans le développement de Vancouver», blague Dwayne Drobot, urbaniste à l'hôtel de ville. Au lieu de céder aux demandes des promoteurs, on fait monter les enchères. Un petit jeu extrêmement payant. Vous souhaitez cons*truire une tour résidentielle? Parfait. Mais annexez-y - à vos frais - un marché au rez-de-chaussée ou un centre communautaire. Et pourquoi pas une galerie d'art contemporain? «C'est le principe du compromis, explique Dwayne Drobot. Quiconque construit ici doit léguer quelque chose de tangible au quartier.»

Modifié par Cataclaw

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Bien dit Catclaw. le Problème ici c'est que les Chialeux disent non et c'est toujours un non catégorique. Aucune marge de maneuvre, aucune possibilité de discussions. Au moins à Vancouver, quand un projet ne fait pas l'affaire, ils proposent des solutions, des alternatives etc...

 

Tu veux construire en hauteur, OK, mais rajoutes quelque chose à ton projet(un parc, un marché, une gallerie d'art!) Les compromis sont la façon de faire là bas!

Modifié par Habsfan

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Bien dit Catclaw. le Problème ici c'est que les Chialeux disent non et c'est toujours un non catégorique. Aucune marge de maneuvre, aucune possibilité de discussions. Au moins à Vancouver, quand un projet ne fait pas l'affaire, ils proposent des solutions, des alternatives etc...

 

Tu veux construire en hauteur, OK, mais rajouter quelque chose à ton projet(un parc, un marché, une galleriue d'art!) Les compromis sont la façon de faire là bas!

 

:highfive: Je suis d'accord avec cette idée de compromis en tirant le plus d'avantages des promoteurs et il y a à Montréal d'importants secteurs où l'application de cette formule serait aisée. Le sud du centre-ville notamment pourrait être un quartier à haute densité, certains terrains le long du canal Lachine et aussi le long de l'autoroute Ville-marie, le secteur du Havre etc.

 

Il faut cependant remarquer qu'il y a de grandes différences entre Vancouver et Montréal, cette dernière ayant une grande homogénéité de son bâti d'avant les années 60. C'est ce qui fait son caractère unique et doit être préservé.

 

Vancouver est une ville jeune qui s'est beaucoup développée à partir des années 80. Ceci grâce à un apport important d'immigrants asiatiques de classe moyenne à élevée qui ont créé un boum quasi permanent. Le centre de la ville occupé par de nombreuses vieilles constructions de bois mal entretenues a fait place à de plus en plus de grattes-ciel à condos qui ont fait sa renommée.

 

Cette densité a certainement permis une vie indépendante de l'automobile. Le cv de Vancouver entre mer et montagnes avec ses plages et ses parcs voisins de la ville ont favorisé ce développement très particulier. Tout le monde voulant s'approprier un petit coin de vie dans un environnement idéal.

 

Mais cette formule a évincé une bonne partie des résidents originaux par des prix exorbitants qui ne permettent plus aux petites familles ou à la classe moyenne d'habiter cette partie de l'agglomération étant fort limitée, aujourd'hui, en espace disponible.

 

Il faut donc demeurer prudent dans nos comparaisons, la formule vancouveroises dont l'ile des Soeurs s'approche le plus n'est pas applicable partout. Et l'automobile, ici, a encore un rôle essentiel dans l'équilibre des transports face à l'étendue plus importante de l'agglomération montréalaise.

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La demande immobilière à Vancouver est beaucoup plus forte qu'ici, surtout quant aux prix que les ménages sont prêts à payer pour un logement (beaucoup d'expatriés riches chinois et hong kongais).

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ca va de dire 'non' a un promoteur si il y en a un autre tout juste derriere pret a proposer une alternative. celui qui se fait dire non le premier et aussi plus enclin a accepter des modifications a son projet s'il sent que d'autres veulent sa place ! ..

 

montreal n'as pas connu ca depuis 20 p-e meme 30 ans ..

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Il faut donc demeurer prudent dans nos comparaisons, la formule vancouveroises dont l'ile des Soeurs s'approche le plus n'est pas applicable partout.

 

Pas tout à fait d'accord, acpnc.

 

La densification est essentiellement la formule de Vancouver. Et ça, c'est une formule qui peut fonctionner partout. Même si on n'est pas entourré de montagnes et d'océans.

 

Je suis d'accord que les conditions sont différentes à Vancouver, mais ça reste que leur succès est basé sur la densité et un équillibre entre le TEC et l'automobile, quelque chose qui peut se reproduire partout, si la volonté est là.

 

Montréal, et oui même avec ses autoroutes en tunnel qui passent sous le centre-ville, est capable d'adopter une mentalité pro-densité. Il suffit de ne pas faire fuir chaque dévelopeur qui veut faire quelque chose de bien ici. Je pense à M. Khan qui a souhaité construire le MacKay avec les meilleurs intentions au monde. Et on lui a fait chier avec notre bureaucratie absurde...

 

ca va de dire 'non' a un promoteur si il y en a un autre tout juste derriere pret a proposer une alternative.

 

Pas necessairement. Au lieu de (essentiellement) dire non au MacKay, par exemple, la ville aurait pu dire "construisez votre tour, mais incluez quelque chose pour la ville - un parc, un étage de votre édifice pour quelque chose culturel, etc."

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Pas necessairement. Au lieu de (essentiellement) dire non au MacKay, par exemple, la ville aurait pu dire "construisez votre tour, mais incluez quelque chose pour la ville - un parc, un étage de votre édifice pour quelque chose culturel, etc."

 

oui oui, mais rien d'oblige le promoteur a accepter.. lui vient ici proposer son projet, pas un parc, un musee, whatever; le promoteur peut alors se retourner et dire je attendre que vous changez d'idee, ou je vais m'en aller.

 

par contre si ce meme lot est convoite par une serie de promoteurs qui font la file, ca change la donne...

 

et puis-ce qu'on en parles du mackay, ce projet semblais viable, la seule objection etant sa 'scale' dans le quartier .. la ville n'aurait-elle pas pu s'arranger pour que le projet demenage sur un autre lot plus central, zone a la hauteur approprie ?

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la ville n'aurait-elle pas pu s'arranger pour que le projet demenage sur un autre lot plus central, zone a la hauteur approprie ?

 

Au contraire, je dirais que sur René-Lévesque, situé à 350m de la plus haute tour de la ville, l'emplacement est tout à fait approprié pour une tour de ~30 étages.

 

But i digress ;););)

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    • Par steve_36
      Voici deux articles intéressants sur la situation de Vancouver présentement. L'une en rapport avec les nombreux condos non vendus du Village Olympique qui commencent à peser lourd sur les épaules de la ville et l'autre sur le tourisme qui n'est pas à la hauteur espéré surtout en période post olympique.
       
      Je post les articles en questions pour démontrer qu'ailleurs aussi on peut faire des erreurs et qu'il y a des problèmes, meme si cela peut paraitre relatif. Montréal, (et le Québec), malgré les ''méchants séparatistes'' et malgré plusieurs problèmes dans l'administration, n'a pas le monopole de la mauvaise gestion et des mauvaises prévisions.
       
      Imaginons un peu les commentaires des ''antis'' si cela se produisait à Montréal ?
       
       
    • Par fmfranck
      Les effets des taxes à Toronto et Vancouver se font sentir. 
      http://www.bnn.ca/montreal-emerges-as-luxury-real-estate-hot-spot-sotheby-s-1.860292
       
    • Par MtlMan
      Le marché de l'habitation montréalais plus en santé qu'à Toronto ou Vancouver
       
      Les dernières données de la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL) démontrent que le marché de l'habitation se porte plutôt bien à Montréal.
      Un texte de Marc Verreault
      Il n'y a pas de surévaluation des prix des habitations, contrairement à ce qui se produit à Toronto ou Vancouver.
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      Pour ce qui est de l'année en cour, les conditions seront sensiblement les mêmes, estime l'analyste principale.
      « Du côté des mises en chantier, on s'attend à des niveaux autour de ce qu'on a eu en 2016; du côté du nombre de reventes, on s'attend à une légère augmentation, des prix aussi, il y a un peu de pression sur les prix, mais on est encore loin d'une accélération des prix », ajoute Mme Guillotte.
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      Le prix moyen des maisons dans la grande région de Montréal a augmenté d'un peu plus de 3 % en un an.
       
      http://ici.radio-canada.ca/nouvelle/1030391/marche-habitation-montrealais-donnees-schl-societe-hypotheques-logement-sante-toronto-vancouver
    • Par Gabmtl
      Il semblerait que Saint-Michel aura des trolleybus d'ici 2017. Jarry, Beaubien et autres en auront aussi peu après. Il faut savoir qu'un trolleybus n'est pas un tramway mais un simple autobus électrique rattaché à des fils. D'après les exemples de certaines villes, comme Vancouver, le trolleybus n'emmènerait pas d'augmentation foncière, ou très peu; leurs bénéfices est (presque) exclusivement écologique.
      http://www.radio-canada.ca/regions/Montreal/2013/10/07/003-trolleybus-montreal-politique-economique-electrique.shtml
    • Par Le Roach
      I don't really foresee the volume of foreign capital required coming in to Mtl. and thus upsetting its affordability. There are too many vacant locations as is, and not enough population and economic growth to massively reverse the situation.
       
      The one-in-six rule: can Montreal fight gentrification by banning restaurants? | Cities | The Guardian
       
      The one-in-six rule: can Montreal fight gentrification by banning restaurants?
       
      A controversial law limiting new restaurant openings in Montreal’s Saint-Henri area has pitted business owners against those who believe they are fighting for the very survival of Canada’s ‘culture capital’. Who is right?
      In downtown Montreal, traditionally low rental rates are coming under severe pressure amid a deluge of new restaurants and cafes.
       
      Matthew Hays in Montreal
      Wednesday 16 November 2016 12.30 GMT Last modified on Wednesday 16 November 2016 12.31 GMT
       
       
      In Montreal’s Saint-Henri neighbourhood, the hallmarks of gentrification shout loud and clear. Beautiful old brick buildings have been refurbished as funky shops, niche food markets and hipster cafes. Most notably, there are plenty of high-end restaurants. More than plenty, say some local residents – many of whom can’t afford to eat in any of them.
       
      Earlier this month, the city council agreed enough was enough: the councillors of Montreal’s Southwest borough voted unanimously to restrict the opening of new restaurants. The bylaw roughly follows the “one-in-six” rule, with new eateries forbidden from opening up within 25 metres of an existing one.
       
      “Our idea was very simple,” says Craig Sauvé, a city councillor with the Projet Montreal party. “Residents need to be able to have access to a range of goods and services within walking distance of their homes. Lots of restaurants are fine and dandy, but we also needs grocery stores, bakeries and retail spaces.”
       
      It’s not as though Saint-Henri is saturated with business: a number of commercial and retail properties remain empty. In that environment, some residents have questioned whether it’s right to limit any business. Others felt that something had to be done.
       
      Tensions boiled over in May this year, when several restaurants were vandalised by a group of people wearing masks. At the grocery store Parreira Traiteur, which is attached to the restaurant 3734, vandals stole food, announcing they were taking from the rich and giving to the poor.
       
      “I was really quite shocked,” says co-owner Maxime Tremblay. “I’m very aware of what’s going on in Saint-Henri: it’s getting hip, and the rents are going up. I understand that it’s problematic. They were under the impression that my store targets people from outside the area, which isn’t really the case. I’ve been very careful to work with local producers and artisans. Why would you attack a locally owned business? Why not a franchise or chain?”
       
      Not everyone is sure the change in regulation will work. “The bylaw seems very abstract to me,” says Peter Morden, professor of applied human sciences at Concordia University who has written extensively on gentrification. “I wonder about the logic of singling out restaurants. I think the most important thing for that neighbourhood would be bylaws that protect low-income and social housing.”
       
      Alongside restaurants, chic coffee shops have become emblematic of Montreal’s pace of change.
       
      As the debate rages, Montrealers are looking anxiously at what has happened to Canada’s two other major metropolises, Toronto and Vancouver. Both cities have experienced huge spikes in real-estate prices and rents, to the point where even upper-middle-class earners now feel shut out of the market. Much of Vancouver’s problem has been attributed to foreign property ownership and speculative buying, something the British Columbia government is now attempting to address. This has led to concern that many of the foreign buyers – mainly Chinese investors – could shift their focus to Montreal.
       
      For now, the city’s real estate is markedly cheaper than that of Vancouver or Toronto: the average residential property value is $364,699, compared with Toronto’s $755,755 and Vancouver’s $864,566, according to the Canadian Real Estate Association. And rent is cheaper, too: the average for a two-bedroom apartment in central Montreal is $760, compared with Toronto’s $1,288 and Vancouver’s $1,368.
       
      Montrealers have little desire for their city to emulate Vancouver’s glass-and-steel skyline.
       
      The reasons for this are debatable – the never-entirely-dormant threat of Quebec separatism, the city’s high number of rental units and older buildings, its strict rent-control laws and a small-court system seen to generally favour the rights of tenants.
       
      But regardless of why it’s so affordable, many Montrealers want it to stay that way. There is widespread hostility towards the seemingly endless array of glass-and-steel condos that have come to dominate the Vancouver and Toronto skylines. If Montreal does look a bit grittier than other Canadian cities, it owns a unique cultural cachet. The inexpensive cost of living makes it much more inviting to artists, which in turn makes the city a better place to live for everyone; its vibrant musical scene is the envy of the country, and its film, dance and theatre scenes bolster the city’s status as a tourist attraction. In this context, Montreal’s restaurant bylaw is designed to protect the city’s greatest asset: its cheap rents.
       
      “I would argue this is a moderate bylaw,” says Sauvé. “We’re just saying one out of every six businesses can be a restaurant. There’s still room for restaurant development.”
       
      He says the restaurant restriction is only part of Projet Montreal’s plans, which also include increased funding for social housing. “Right now, the city sets aside a million dollars a year to buy land for social housing. Projet Montreal is proposing we spend $100m a year. The Quebec government hasn’t helped with its austerity cuts: in the last two budgets, they have cut funding for social housing in half. There are 25,000 people on a waiting list.”
       
      Perhaps surprisingly, the provincial restaurant lobby group, the Association des Restaurateurs du Quebec, doesn’t have an issue with the bylaw. “We understand the impact gentrification can have,” says spokesperson Dominique Tremblay. “We understand the need for a diversity of businesses. Frankly, if there are too many restaurants on one street, it’ll be that much harder for them to stay open. There won’t be enough customers to go around.”
       
      Even despite having been robbed, Tremblay says he recognises the anxiety that swirls around the subject of gentrification. “People feel a neighbourhood loses its soul,” he says. “I get that. I’d rather we find a dialogue, not a fight.”