Marché immobilier résidentiel de Montréal : actualités

[swansongtoo]

9 hours ago, Né entre les rapides said:

La fin? --Certainement pas.  Les mesures proposées par l'administration municipale contiennent des dispositions suffisamment souples pour que le marché s'adapte (prix plus élevés, demande légèrement diminuée, toutes choses égales par ailleurs)

Des lancements plus tôt que prévu?  -- Probablement un peu, pour les lancements qui auraient été déjà sérieusement envisagés quelque temps avant, appuyés sur des prévisions solides et dont le financement était virtuellement assuré.  Mais dans l'ensemble, il ne serait pas bien avisé de lancer prématurément des projets mal ficellés. 

Les activités de construction résidentielle en 2021 ne devraient pas souffrir, parce que les projets initiés en 2020 se poursuivront en 2021 et au-delà (selon la taille des projets).  Par ailleurs, une diminution des nouveaux lancements en 2021 pourrait s'expliquer en partie par l'augmentation "artificielle" en 2020.  Ce n'est que plus tard, pas avant 2022, que l'impact réel des mesures municipales pourra être évalué; à ce moment, il faudra aussi prendre en compte les conditions du marché, qui pourraient avoir évolué pour des raisons toutes autres, comme la situation économique générale.

En décidant d'une entrée en vigueur de la nouvelle réglementation en 2021, l'administration municipale évite que son impact possiblement négatif soit visible avant les prochaines élections.  A l'inverse, la contribution de cette réglementation à l'augmentation de l'offre de logements "abordables" ne sera guère perceptible à cette date.

 

  

Sans oublier que PM pourra perdre les prochaines élections et l'administration suivante pourra changer la réglementation ... donc il aura peut être une pause de la part des promoteurs le temps de voir de quel directions le vent se dirige.   

[MtlMan]

Je pense qu'il y aura une accélération en 2019. Ceux qui ont les reins assez solides vont lancer plus vite ce qu'ils peuvent. Impression.

[vivreenrégion]

C'est la première fois dans l'historie du Canada qu'il y a moins de mortgages que l'année d'avant YOY. Les mortgages se terminent plus rapidement que les nouveaux arrivent. Considérant que la population était de loin inférieur il y a 20-30 ans, ça en dit long sur la situation actuelle du marché immobilier.
https://www.huffingtonpost.ca/2019/03/10/canada-housing-market-records_a_23688927/?utm_hp_ref=ca-real-estate

[Normand Hamel]

il y a 50 minutes, vivreenrégion a dit :

Considérant que la population était de loin inférieur il y a 20-30 ans, ça en dit long sur la situation actuelle du marché immobilier.

Au Québec la situation est différente. Ici la démographie joue un rôle plus important qu'ailleurs au Canada. Les baby boomers ont pour la plupart déjà payé leur maison alors que les milléniaux repoussent l'achat de leur première maison. Au Québec il faudra attendre jusqu'en 2031 avant que la situation ne se stabilise. D'ici là les prix des maisons risquent de baisser un peu, ou à tout le moins de stagner.

Ailleurs au Canada il y a davantage d'immigration et ils ont besoin de se loger mais l'endettement est élevé et les taux d'intérêt semblent avoir atteint un niveau qui commence à faire mal. Ils ont besoin de nouvelles constructions mais les entrepreneurs sont frileux semble-t-il. Ce qui me surprend un peu.

En attendant la situation à Montréal risque de devenir unique au Canada, et même au Québec. Pour l'instant tout semble bien aller. Il faudra voir l'impact qu'aura le 20-20-20.

Modifié 11 mars 2019 par Normand Hamel

[urbino]

il y a 25 minutes, Normand Hamel a dit :

Ils ont besoin de nouvelles constructions mais les entrepreneurs sont frileux semble-t-il. Ce qui me surprend un peu.

L'article suivant fait état d'une sur-offre à Edmonton

Les maisons neuves et vides pullulent à Edmonton

https://ici.radio-canada.ca/nouvelle/1156307/immobilier-construction-maisons-neuves-vides-ventes-marche-edmonton

 

[Normand Hamel]

Il y a 6 heures, urbino a dit :

L'article suivant fait état d'une sur-offre à Edmonton

La situation n'est pas exactement la même partout au Canada. Mais la dernière fois que la Banque centrale a eu l'opportunité d'augmenter le taux directeur elle ne l'a pas fait en laissant entendre à mots couverts que les nouvelles règles hypothécaires commençaient à avoir un effet négatif et que les ménages étaient surendettés.  Augmenter les taux pourrait donc avoir pour effet de freiner l'économie. Pour l'instant Montréal fait bande à part. Mais si on ajoute la situation qui prévaut à Edmonton à ce que l'on voit depuis un certain temps sur les marchés immobiliers de Vancouver et Toronto il y a de quoi s'inquiéter à l'échelle nationale.

[vivreenrégion]

il y a 39 minutes, Normand Hamel a dit :

La situation n'est pas exactement la même partout au Canada. Mais la dernière fois que la Banque centrale a eu l'opportunité d'augmenter le taux directeur elle ne l'a pas fait en laissant entendre à mots couverts que les nouvelles règles hypothécaires commençaient à avoir un effet négatif et que les ménages étaient surendettés.  Augmenter les taux pourrait donc avoir pour effet de freiner l'économie. Pour l'instant Montréal fait bande à part. Mais si on ajoute la situation qui prévaut à Edmonton à ce que l'on voit depuis un certain temps sur les marchés immobiliers de Vancouver et Toronto il y a de quoi s'inquiéter à l'échelle nationale.

Toronto est en retard de 14 mois sur Vancouver.  La chute va commencer bientôt là-bas. Ici il doit rester 1 an avant que ça vire au neutre. Desjardins parlait de stagnation des prix sur 15 ans, et même plus de 20 ans à quelques endroits dont Laval. Rajoutez à ça une récession et une augmentation des listings de baby-boomers et ça pourrait dégénérer. Calgary est maintenant dans une pente descendante et les prix baissent rapidement. Ils ont eu 3 ans de stagnation mais depuis juillet 2018, ça tombe. -6.5% YOY pour février.

[Né entre les rapides]

Il y a 6 heures, Normand Hamel a dit :

Ailleurs au Canada il y a davantage d'immigration et ils ont besoin de se loger

L'immigration se maintiendra-t-elle à un niveau aussi élevé si le coût de l'habitation devient prohibitif pour la plupart?  --Cela ne posera pas problème pour (ceux parmi)  les futurs immigrants qui seront assurés d'obtenir des revenus conséquents (i.e. plutôt élevés), mais pour bien d'autres, cela ne sera plus possible.   Ils n'iront pas non plus dans des villes/régions où les prix sont plus abordables, si les opportunités d'emplois ne sont pas au rendez-vous.  Pour retrouver l'équilibre, des ajustements seront nécessaires, du côté de l'offre ou de la demande.

Entretemps, il est normal que des entrepreneurs ralentissent le rythme des mises en chantier: il n'est pas suffisant que "des gens" aient besoin d'un toit; il faut aussi qu'ils aient les moyens nécessaires.

J'ai fait référence à des "ajustements du côté de l'offre".  Concrètement, la mesure qui pourrait avoir des effets immédiats consisterait à réduire les taux d'intérêt ainsi que les exigences liées au financement. Mais cela comporterait des risques --que la Banque du Canada voulait justement contenir.  

Les "ajustements du côté de la demande" sont moins évidents, et surtout, prendraient plus de temps avant d'avoir un effet significatif.  Essentiellement, il s'agirait de tenter de rediriger la croissance démographique vers des villes/régions où la pression immobilière est moindre (et les prix plus abordables).  Les gouvernements ne peuvent pas (ne devraient pas essayer, dans une économie de libre marché) forcer  le déplacement de la croissance; par contre, ils peuvent améliorer l'attraction relative de certaines villes/régions, par exemple par la construction d'infrastructures, la relocalisation de certaines fonctions gouvernementales ou encore des incitations fiscales.  

Quoi qu'il en soit, même sans l'intervention des gouvernements,  je souhaite qu'un nouvel équilibre soit atteint graduellement,  à mesure que les employés et les employeurs dans plusieurs secteurs d'activités choisiront de s'établir dans des villes/régions moins coûteuses mais pourvues quand même d'attraits puissants (culturels, naturels, etc.).  En réalité, les forces centripètes et les forces centrifuges continuent chacunes d'exercer leurs influences.  Certaines activités ont absolument besoin d'être exercées dans une métropole: les coûts plus élevés sont d'une importance secondaire par rapport aux avantages inhérents à l'accès à un bassin de talents et/ou de clients exceptionnels.  Mais d'autres activités, notamment industrielles, qui se trouvent encore dans une grande ville parce que c'est le lieu de naissance de l'entreprise et/ou qu'historiquement les moyens de transport y étaient supérieurs  et/ou que la taille du marché locale était primordiale etc.,  y trouvent aujourd'hui plus de désavantages que d'avantages, notamment en ce qui a trait à leurs employés.

En Europe occidentale, aux USA et au Canada,  des disparités considérables existent entre le coût de l'habitation (principalement) dans les villes/régions dynamiques et les autres.  Les changements dans la structure de l'économie ont accentué ce phénomène mais en même temps on observe l'émergence (ou la ré-émergence) de certains autres centres urbains longtemps endormis, mais dont les attraits sont redécouverts dans le nouveau contexte.  Le phénomène se manifeste toutefois différemment selon que le pays est en croissance ou en déclin démographique général.

[redfu]

Citation

Publié le 12 mars 2019 à 07h07 | Mis à jour à 09h02

Règlement sur les logements sociaux: le prix des condos neufs pourrait grimper de 16%

ANDRÉ DUBUC
La Presse

Vous trouvez que les condos sont hors de prix au centre-ville ? Vous n'avez rien vu. Selon une étude, le prix des logements neufs grimpera de 16 % si le règlement à venir sur l'inclusion des logements sociaux est appliqué selon les critères actuellement connus.

Vincent Shirley, directeur, stratégie et croissance, au Groupe Altus, a présenté hier les conclusions de son étude qui repose sur 1140 analyses dans le cadre d'un évènement organisé par l'Institut de développement urbain du Québec (IDU), le lobby des promoteurs, et l'Association des professionnels de la construction et de l'habitation du Québec.

Les résultats de l'étude ont ébranlé certains promoteurs immobiliers.

Pour Prével et Broccolini, un règlement mal conçu accentuera l'étalement urbain en incitant les ménages et les promoteurs à migrer autour des stations du futur Réseau express métropolitain (REM) en banlieue, dans l'ouest de l'île, à Laval et à Brossard, notamment, où il n'existe pas de réglementation semblable.

« Avec l'arrivée du REM, on va être en mesure d'habiter la Rive-Sud et de venir au centre-ville en 15 minutes avec des trains aux 90 secondes [aux heures de] pointe le matin », a dit Roger Plamondon, président, développement immobilier et acquisitions, chez Broccolini, qui participait à un panel hier après les présentations. Le REM permet de vivre au centre-ville sans avoir à y habiter », d'où l'importance, selon lui, d'avoir les mêmes règles sur le territoire de la région de Montréal.

La promesse de Valérie Plante

L'équipe de la mairesse Valérie Plante a promis en campagne électorale de construire 12 000 logements sociaux et abordables. Pour y arriver, elle veut bonifier la politique d'inclusion des logements sociaux, qui a fait ses preuves depuis 14 ans. 

Actuellement, un promoteur doit inclure 15 % de logements sociaux et 15 % de logements abordables si son projet d'au moins 100 unités déroge de façon importante au règlement d'urbanisme. Le promoteur peut choisir de verser une contribution financière à la place.

La mairesse veut augmenter les cibles d'inclusion à 20 % de logements sociaux, 20 % de logements abordables et 20 % de logements familiaux (règlement 20/20/20). Ceux-ci (3 chambres, au moins 5 pièces et une superficie de 1033 pi2 et plus) peuvent faire partie des logements abordables et des logements sociaux. À noter que tous les projets seraient visés, dont ceux de plein droit qui n'ont pas besoin de dérogation au règlement de zonage.

Le but du règlement est d'assurer une mixité dans les quartiers centraux, en retenant les jeunes familles, qui ont tendance à quitter la ville-centre pour la banlieue.

La Ville a mis en place des comités dès l'été 2018 en vue de préparer ce règlement qu'elle compte déposer d'ici le 15 avril. La semaine dernière, la table des partenaires en habitation, présidée par la mairesse et à laquelle siègent les promoteurs, s'est réunie. Deux autres rencontres sont prévues les 18 et 27 mars. Après une période de consultation publique, le règlement serait adopté fin novembre, pour une entrée en vigueur le 1er janvier 2021.

« Trouver l'équilibre »

Peggy Bachman, directrice générale adjointe, qualité de vie, représentait la Ville à l'événement. « Je veux tout de suite vous donner une bonne nouvelle : les chiffres qui viennent de vous être présentés par l'étude du Groupe Altus devront être revus une fois que notre règlement sera déposé et adopté », a-t-elle laissé savoir aux 150 personnes présentes quand elle a pris la parole immédiatement après M. Shirley.

« Notre préoccupation principale est de trouver l'équilibre, trouver la voie de passage qui va rallier tout le monde. Notre souhait est de devenir un modèle dans le monde », a-t-elle dit, en soulignant que 800 villes en Amérique du Nord ont une stratégie d'inclusion de logements sociaux.

André Boisclair, PDG de l'IDU, a entendu Mme Bachman, mais n'est pas rassuré pour autant. 

« Encore aujourd'hui, la Ville laisse planer la possibilité qu'elle impose de nouvelles obligations pour des projets de plein droit, ce qui serait à nos yeux inacceptables s'il n'y avait pas de compensation, a-t-il dit au terme de l'événement. Ce genre de question demeurant ouverte, il y a effectivement une certaine anxiété dans l'industrie. » Un zonage plus permissif permettant une plus forte densité serait une forme de compensation.

Dans un panel qui a suivi les présentations, Roger Plamondon, président du groupe immobilier de Broccolini, a pour sa part dénoncé l'absence des gouvernements fédéral et provincial autour de la table des partenaires en habitation. Il déplore aussi l'absence des autres villes de la Communauté métropolitaine de Montréal.

Laurence Vincent, coprésidente du Groupe Prével, a aussi fait part de ses craintes. 

« Va-t-on encore être capable d'être abordable le jour où on va avoir une surcharge sur les projets, qui inévitablement va être transférée à l'acheteur ? Et est-ce qu'on va rester concurrentiel face aux banlieues alors que ça va devenir si facile de se déplacer avec le REM ? », s'est-elle demandé à voix haute. Prével se spécialise dans le logement pour accédants à la propriété dans les quartiers centraux.

https://www.lapresse.ca/affaires/economie/immobilier/201903/12/01-5217892-reglement-sur-les-logements-sociaux-le-prix-des-condos-neufs-pourrait-grimper-de-16.php

[p_xavier]

Évaluations foncières. Est-ce que quelqu'un peut m'expliquer la logique de ces évaluations?  Mon voisin d'en haut a un espace de stationnement évalué à 24500$ et son loft à 198000$ pour 415pi2 sur un étage.  Mon stationnement à deux voitures est évalué à 24500$ et mon loft sur 2 étage à 720pi2 rénové à neuf plus terrasse est évalué à 195000$.  Je ne veux pas refaire l'évaluation car ça monterait probablement mes taxes mais les évaluations foncières ont été faites dans la même semaine pour nos 2 unités. J'aimerais juste comprendre le tout.