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Marché d'édifices à bureaux de Montréal : actualités


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De la fiche hebdomadaire de Montréal économique en bref (Édition du 24 juillet) http://ville.montreal.qc.ca/portal/page?_pageid=9497,142394473&_dad=portal&_schema=PORTAL

Je trouve étrange de n'avoir toujours aucune nouvelle de Cadillac Fairview concernant ses tours à bureaux compte tenu des données ci-dessous.image.png
Je
 

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Selon le rapport Q2-2019 de JLL les bureaux de classe B ont représentés environ 3/4 de la demande cette année et le Midtown est le quartier le plus prisé. 

Même si je crois que ces changements revitalisent des quartiers, est ce que ça ne nuirait pas un peu à l'expansion du centre ville? Je ne suis pas spécialiste mais je me pose la question. 

Au moins dans l'ensemble les signaux semblent être au vert !

Screenshot_20190729-114330_Adobe Acrobat.jpg

Office Insight_Q2 2019_Montreal.pdf

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Le 2019-07-29 à 11:54, Thevince333 a dit :

Selon le rapport Q2-2019 de JLL les bureaux de classe B ont représentés environ 3/4 de la demande cette année et le Midtown est le quartier le plus prisé. 

Même si je crois que ces changements revitalisent des quartiers, est ce que ça ne nuirait pas un peu à l'expansion du centre ville? Je ne suis pas spécialiste mais je me pose la question. 

Je propose ceci pour alimenter la réflexion, puisqu'il n'y a pas de réponse "absolue":

Nuire à l'expansion du centre-ville laisserait supposer que la taille de la tarte est fixe, et que les gains des uns se font aux dépens des autres.  Je ne pense pas que cela soit aussi simple.  Certains types d'activités tertiaires sont particulièrement attirés par des sites en dehors du centre des affaires (cda), et ils s'établiraient ailleurs si le cda était la seule option, notamment à cause des coûts et des préférences de la main-d'oeuvre dont ils ont besoin.  

Une autre façon d'aborder la question est de comparer la part du cda dans l'emploi total dans les grandes région urbaines.  Sur ce point, on découvre que le cda de Montréal accapare déjà une part plus élevée (à 20%) que par exemple Toronto (13%) ou Boston (7%). (source: Demographia, données assez anciennes des années 1990, mais qui n'ont probablement guère changé).  

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  • 2 semaines plus tard...

Changement de garde à la tête d'Ivanhoé Cambridge (filiale immobilière de la Caisse de dépôt et placement du Québec (CDPQ), qui détient une participation dans plus de 1000 immeubles dans le monde, principalement dans les secteurs résidentiel, des bureaux, des centres commerciaux et de la logistique).

Voici une courte liste de ces immeubles, uniquement sur l'île de Montréal:

Édifices à bureaux:

  • 415 Saint-Antoine Ouest
  • 455 Saint-Antoine Ouest
  • Centre de commerce mondial de Montréal
  • Le 1000 De la Gauchetière
  • Le 1500  [René-Lévesque Ouest]
  • Maison Manuvie
  • Place Ville-Marie 1, 2 &3, 4, 5
  • Édifice Jacques-Parizeau

Centres commerciaux:

  • Centre Eaton de Montréal
  • Complexe Les Ailes
  • Place Montréal Trust
  • Galerie Place Ville-Marie
  • Galerie d'Anjou
  • Centre Jean-Talon
  • Fairview Pointe-Claire

Le dirigeant d’Ivanhoé Cambridge prend sa retraite

e751d4e5-beb1-11e9-a65c-0eda3a42da3c.jpgPHOTO DAVID BOILY, ARCHIVES LA PRESSE  |  Daniel Fournier

Daniel Fournier, qui dirigeait depuis près de 10 ans Ivanhoé Cambridge, le bras immobilier de la Caisse de dépôt et placement du Québec (CDPQ), a annoncé mercredi qu’il quittera le 15 octobre prochain ses fonctions de président du conseil et chef de la direction.

LA PRESSE CANADIENNE  |  Publié à 12h40

Entré à la CDPQ il y a plus de 10 ans, M. Fournier avait mené en 2011 le regroupement, sous une seule enseigne, des filiales immobilières de la Caisse, SITQ et Ivanhoé Cambridge.

Durant les années où M. Fournier a été à la tête de cette société, les actifs immobiliers d’Ivanhoé Cambridge sont passés de 31 milliards à 65 milliards, et les revenus de placement nets ont atteint près de 24 milliards, avec un rendement annuel moyen de 11,8 %, soutient la Caisse dans un communiqué.

Le bas de laine des Québécois a par ailleurs annoncé mercredi que Nathalie Palladitcheff, l’actuelle présidente d’Ivanhoé Cambridge, assumera aussi les fonctions de cheffe de la direction à compter du 15 octobre. Entrée chez Ivanhoé Cambridge en 2015 à titre de vice-présidente exécutive et chef de la direction financière, Mme Palladitcheff avait été nommée présidente en 2018.

213726b2-beb2-11e9-a65c-0eda3a42da3c.jpgPHOTO MARCO CAMPANOZZI, ARCHIVES LA PRESSE  |  Nathalie Palladitcheff

La Caisse avait effectivement annoncé plus tôt cette année que les rôles de président et chef de la direction et de président du conseil d’administration d’Ivanhoé Cambridge seraient désormais séparés. Un nouveau président du conseil sera nommé au cours des prochains mois, indique-t-on.

« Daniel Fournier a fait un travail remarquable pour faire d’Ivanhoé Cambridge l’un des plus grands investisseurs immobiliers au monde, a indiqué mercredi Michael Sabia, président et chef de la direction de la Caisse. Son legs, une société immobilière unifiée et pleinement mondialisée, avec une stratégie claire et de solides capacités d’exécution, en est un sur lequel la Caisse pourra bâtir pour des générations. »

En date du 30 juin, l’actif net de la Caisse s’élevait à 326,7 milliards.

https://www.lapresse.ca/affaires/entreprises/201908/14/01-5237353-le-dirigeant-divanhoe-cambridge-prend-sa-retraite.php?utm_categorieinterne=trafficdrivers&utm_contenuinterne=cyberpresse_cinemaStandard__4249193_section_POS3

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Un taux d'inoccupation plus bas favorise des loyers plus élevés.  Il faut peut-être passer par là avant que l'offre (=nouvelles constructions) se manifeste plus fortement.

C'est beau de dire que les besoins des locataires ne pourront pas être comblés d'ici 2020 en raison d'une offre insuffisante,  mais sait-on si "les" locataires seraient disposés à payer les loyers plus élevés qui justifieraient de nouveaux investissements?  Les grands promoteurs ne sont pas fous.  Les coûts de construction ont augmenté.  Le niveau des loyers devrait aussi augmenter (beaucoup je pense). 

Sans doute que plusieurs locataires actuels ou potentiels "aimeraient" prendre de l'expansion dans le "Quartier central des affaires" (une traduction littérale de Central Business District).  Mais ça ne dit pas quel prix (loyer) ils seraient prêts à payer.  Si c'est "seulement" le prix actuel, c'est probablement insuffisant.  Ce n'est pas pour rien que plusieurs choisissent de s'établir dans des quartiers moins coûteux (qui répondent aussi bien à leurs véritables besoins).  Seuls les établissements qui ont absolument besoin (et les moyens) d'être dans le Centre y resteront.  En gros, ça veut dire les grandes entreprises et les cabinets d'experts (juristes, comptables, financiers etc.) qui gravitent autour.  Alors, ou bien ceux-ci prennent de l'expansion ou bien de nouveaux gros joueurs veulent s'établir à Montréal, sinon il y aura peu de mouvement.

Il y a eu des cas, notamment à Calgary dans le passé, où les perspectives semblaient tellement florissantes que d'importants investissements spéculatifs (littéralement, au sens où les futurs locataires n'étaient pas identifiés au moment du lancement d'un projet) furent faits.  Selon toute vraisemblance, on ne perçoit pas (encore) un pareil enthousiasme pour Montréal présentement.  On y va plus prudemment.  L'ébullition remarquable qu'on observe dans la construction de tours, au point de transformer radicalement le profil (skyline) de la ville concerne essentiellement le secteur résidentiel, lequel ne répond pas aux mêmes impératifs.  Dans le secteur corporatif, ça me semble plus calme.   Les espaces à bureau actuellement en construction (ou prévus pour bientôt) devraient suffire --pour le moment.  Il y a des "souhaits" qui ne seront pas exaucés.  Tant et aussi longtemps que le taux d'inoccupation était élevé et que les loyers étaient (relativement) bas, plusieurs (utilisateurs d'espaces à bureau) ont trouvé pratique de s'établir au Centre: ce temps est peut-être révolu.  On ne construira pas juste pour leur faire plaisir en acceptant des rendements décevants.

 

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On 2019-08-17 at 3:26 AM, Né entre les rapides said:

Un taux d'inoccupation plus bas favorise des loyers plus élevés.  Il faut peut-être passer par là avant que l'offre (=nouvelles constructions) se manifeste plus fortement.

C'est beau de dire que les besoins des locataires ne pourront pas être comblés d'ici 2020 en raison d'une offre insuffisante,  mais sait-on si "les" locataires seraient disposés à payer les loyers plus élevés qui justifieraient de nouveaux investissements?  Les grands promoteurs ne sont pas fous.  Les coûts de construction ont augmenté.  Le niveau des loyers devrait aussi augmenter (beaucoup je pense). 

Sans doute que plusieurs locataires actuels ou potentiels "aimeraient" prendre de l'expansion dans le "Quartier central des affaires" (une traduction littérale de Central Business District).  Mais ça ne dit pas quel prix (loyer) ils seraient prêts à payer.  Si c'est "seulement" le prix actuel, c'est probablement insuffisant.  Ce n'est pas pour rien que plusieurs choisissent de s'établir dans des quartiers moins coûteux (qui répondent aussi bien à leurs véritables besoins).  Seuls les établissements qui ont absolument besoin (et les moyens) d'être dans le Centre y resteront.  En gros, ça veut dire les grandes entreprises et les cabinets d'experts (juristes, comptables, financiers etc.) qui gravitent autour.  Alors, ou bien ceux-ci prennent de l'expansion ou bien de nouveaux gros joueurs veulent s'établir à Montréal, sinon il y aura peu de mouvement.

Il y a eu des cas, notamment à Calgary dans le passé, où les perspectives semblaient tellement florissantes que d'importants investissements spéculatifs (littéralement, au sens où les futurs locataires n'étaient pas identifiés au moment du lancement d'un projet) furent faits.  Selon toute vraisemblance, on ne perçoit pas (encore) un pareil enthousiasme pour Montréal présentement.  On y va plus prudemment.  L'ébullition remarquable qu'on observe dans la construction de tours, au point de transformer radicalement le profil (skyline) de la ville concerne essentiellement le secteur résidentiel, lequel ne répond pas aux mêmes impératifs.  Dans le secteur corporatif, ça me semble plus calme.   Les espaces à bureau actuellement en construction (ou prévus pour bientôt) devraient suffire --pour le moment.  Il y a des "souhaits" qui ne seront pas exaucés.  Tant et aussi longtemps que le taux d'inoccupation était élevé et que les loyers étaient (relativement) bas, plusieurs (utilisateurs d'espaces à bureau) ont trouvé pratique de s'établir au Centre: ce temps est peut-être révolu.  On ne construira pas juste pour leur faire plaisir en acceptant des rendements décevants.

 

Excellente analyse. L'immobilier commercial a toujours tendance à suivre l'économie en général d'une année ou deux. On a pa fini de voir des nouvelles tours à bureau se construire. Vrai que plusieurs d'entre elles feront parti de projets mixtes (comme la Tour Aimia, Victoria sur le Parc etc...) mais nous allons aussi voir d'autres tours à bureau monter. Juste à voir la quantité d'absorption qu'il y a eu dans la ville ces dernières années, on commence vraiment à ressentir le besoins pour des gros blocs d'espaces au Centre Ville. It's just a matter of time!

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