Marché d'édifices à bureaux de Montréal : actualités

[Fortier]

Montréal se situe encore au coeur du radar

Offert par Les Affaires

Édition du 12 Mai 2018

 

PAR MATTHIEU CHAREST

La conjoncture économique favorable et le coût de la vie abordable expliquent entre autres la prospérité de Montréal et ajoutent à son attrait auprès des locataires et des investisseurs. Photo : 123RF

C'est une vive effervescence qui s'est emparée du marché immobilier des espaces de bureaux depuis quelques années. À Montréal, et dans une moindre mesure à Gatineau et à Québec, les nouvelles constructions et les reconversions se multiplient. Pour les locataires, les locateurs et les investisseurs, quels sont les secteurs à surveiller? Lesquels sont à éviter? Et que faire pour s'adapter aux tendances et se réinventer? Les Affaires vous offre les réponses.

 

Le marché montréalais des locaux à bureaux poursuit sur sa lancée. Après les tours Manuvie, Deloitte et Aimia, voilà que de nouveaux projets, comme la nouvelle maison de Radio-Canada ou le nouveau siège social de la Banque Nationale sont en chantier ou sur le point de l'être. Mais cette croissance est-elle soutenable ? Quels secteurs profitent de ces grues qui percent le ciel de la métropole ?

 

« La croissance que l'on observe est soutenable, affirme de but en blanc Andrew Maravita, directeur général de la firme de services-conseils en immobilier Colliers au Québec. Je pense que cette lancée va durer au moins cinq ans. Montréal est vraiment sur le radar des investisseurs partout au Canada. Les fondamentaux de l'économie sont très bons, et les travaux d'infrastructures, couplés à la création du réseau électrique métropolitain (REM), participent à cette lancée. »

 

Ce sont 1,7 million de pieds carrés, selon la firme Avison Young, et 1,93 million de pieds carrés, selon la firme CBRE, qui ont été absorbés en ce qui concerne les locaux à bureaux dans le grand Montréal en 2017 seulement. En 2016, l'absorption n'a été que d'environ 200 000 pieds carrés. Autant dire que 2017 s'est avérée exceptionnelle. Cette année promet d'être excellente aussi, avec une absorption positive prévue de 880 000 pieds carrés et un taux d'inoccupation en baisse de 12,8 % à 12,5 % selon la firme de services-conseils en immobilier CBRE. Mais seuls quelques secteurs raflent la mise.

 

Les secteurs qui gagnent

 

Ce sont surtout le centre-ville, le « coeur de l'île », comme le Mile-End et le Mile-Ex, et la Rive-Sud qui profitent de la croissance actuelle. « Les locaux de qualité au centre-ville trouvent preneurs facilement, remarque Laurent Benarrous, associé chez Avison Young, une autre firme de services-conseils en immobilier. »

 

Quant au coeur de l'île, où se trouvent notamment les bureaux d'Ubisoft, il profite de la poussée de croissance des industries du jeu vidéo, de l'intelligence artificielle et des technologies en général. Si le taux d'inoccupation n'est pas si faible que ça, « c'est trompeur, croit M. Benarrous. C'est qu'il y a un approvisionnement constant en nouveaux locaux depuis une décennie. Il y a eu beaucoup de reconversion de locaux et il reste sans doute deux ou trois millions de pieds carrés à aller chercher ».

 

Enfin, le marché de la Rive-Sud, notamment le secteur qui gravite autour du Dix30, se porte « très bien, observe M. Maravita. Le projet Solar Uniquartier, par exemple, est énorme. Ce sont près d'un million de nouveaux pieds carrés d'espace commercial qui vont s'ajouter. Je crois que ce projet créera une concurrence avec le centre-ville, parce que plusieurs entreprises vont vouloir s'y installer. »

 

 

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Les secteurs qui perdent

 

Entre-temps, le portrait est beaucoup plus sombre dans l'Ouest-de-l'Île et sur la Rive-Nord, Laval y compris. « Ce sont surtout les marchés périphériques qui se portent moins bien », affirme M. Benarrous. « Même s'il y a une amélioration depuis le troisième trimestre de 2016, le taux d'inoccupation est élevé du côté de l'Ouest-De-L'Île et de Laval. »

 

Selon Avi Krispine, vice-président exécutif et directeur général de CBRE au Québec, « on pensait, il y a trois ans, que les gens allaient quitter le centre-ville et que ça pourrait profiter à la périphérie. Ce n'est pas du tout le cas. Au contraire, le centre-ville attire la main-d'oeuvre. Est-ce que la situation va changer à cause de la mise en service du REM ? Ça reste à voir ».

 

Selon les données de Colliers, les banlieues de Montréal ont affiché une absorption négative au troisième trimestre de 2017, de 188 421 pieds carrés. Les taux de disponibilité et d'inoccupation ont aussi augmenté depuis le début de 2017. Quant aux loyers nets pondérés, ils ont diminué de 0,61 $ pour s'établir à 13,76 $.

 

Gatineau et Québec

 

Quant à la ville de Québec, « nos experts locaux nous disent qu'elle est en santé, remarque M. Krispine, mais c'est loin d'être Montréal. Il n'y a pas beaucoup de nouveaux projets, mais il reste de la place pour des projets spéculatifs. Ce qui n'était pas le cas il y a trois ou cinq ans. »

 

Il y a aussi un manque d'immeubles haut de gamme, croit Annie Labbé, première vice-présidente immobilier chez PwC. « Ce qui nous empêche de vivre ce que Montréal vit, comme l'arrivée de sièges sociaux importants. »

 

Pour ce qui est de Gatineau, « on est encore souvent dans le bureau occupé par le gouvernement, mais c'est mieux rempli qu'à Québec, explique Mme Labbé. Beaucoup de locaux sont désuets, mais bien occupés. On ne pense pas encore à les reconvertir. Ce qui manque, toutefois, ce sont de petits locaux à louer. »

https://www.lesaffaires.com/dossier/vive-effervescence-dans-l-immobilier-commercial/montreal-se-situe-encore-au-coeur-du-radar/602528

[steve_36]

Des nouvelles comme celle-ci on en aurait demander tellement il y a quelques années seulement. Mais maintenant, c'est comme normal, autant dans l'Immobilier résidentiel, l'immobilier de luxe et maintenant l'immobilier commercial. Il faut donc en conclure que nous sommes dans une époque charnière.

[acpnc]

 

Le 2018-05-10 à 12:59, Rocco a dit :

Dommage, les gens du petit peuple trouvent que ça va mal et vont changer de gouvernement.. Ah l'ironie!

 

Le 2018-05-10 à 20:16, p_xavier a dit :

Je préfère la plèbe comme expression, ça ré-affirme l'ignorance crasse du petit-peuple. Désolé mais c'est ça la réalité. Une chance que Célibataires et nus n'est plus, ça donne un espoir additionnel...

Quand les gens paient leurs taxes et leurs impôts, qu'ils consomment en faisant tourner l'économie, il n'y a pas de petit peuple. Cependant si vous chercher le petit peuple allez voir plutôt du côté de ceux qui se disent honorables, tout en faisant de l'évasion fiscale, en cachant des fortunes dans des paradis fiscaux, ils sont là les gens méprisables.

Vox populi, vox dei. La démocratie (même si elle n'est pas parfaite) est le seul système qui garantit que l'on pourra choisir nos gouvernements. Pour cela il faut que tout le monde participe. Une personne un vote, tout en gardant en tête que l'alternance du pouvoir et l'opposition font partie du système et qu'elles sont indispensables pour l'équilibre des forces.

 

[franktko]

 

[ScarletCoral]

La compagnie Spaces prévoient ouvrir 5 espaces de co-working à Montréal!

https://renx.ca/spaces-opening-first-co-working-space-montreal/

 

Spaces opens first of five planned Montreal locations

Steve McLean | Property Biz Canada | 2018-05-17

 

Creative workspace company Spaces has big plans for Montreal, beginning with the May 22 opening of its 30,000-square-foot location in Mile End.

Spaces Mile End will be the creative workspace company’s first of five planned sites in Montreal. (Image courtesy Spaces)

“The Mile End area has been growing exponentially over the past five years,” said Spaces executive vice-president Wayne Berger, noting the neighbourhood is vibrant both day and night due to its cafes and restaurants. “The area has become the destination for technology and emerging businesses.”

Spaces will have the seventh floor of the Allied Properties REIT (AP-UN-T)-owned, loft-style building at 5455 De Gaspé Ave., where video game publisher Ubisoft is the largest tenant. Berger said Spaces would like to work with Ubisoft if it develops a need for further space in the 12-storey, 492,590-square-foot former textile factory built in 1973. The building has 150 underground parking spaces. 

Spaces will feature collaborative areas, team rooms, co-working space, fully equipped meeting rooms, private offices and a café serving beverages, breakfast and lunch items. It can accommodate 300 people and will host networking, business and educational events for both members and the general public.

Five Spaces planned for Montreal

While Berger said he couldn’t disclose further details, there are plans to open five Spaces locations offering 250,000 square feet of creative workspace in the Greater Montreal Area within the next two years.

“We are looking at continuing to grow in the traditional core of Montreal, as well as the suburbs, and in new and emerging markets like Griffintown, Little Burgundy and other areas.”

Berger called the Montreal co-working market “robust and competitive,” with international players including WeWork and Breather, as well as smaller, local companies including Fabrik8, La Gare, Temps Libre and Crew Collective & Café,

Berger said there’s approximately 450,000 square feet of co-working space in the City of Montreal and an additional 150,000 square feet in the Greater Montreal Area. Spaces and sister company Regus operate about 200,000 square feet in the core and another 100,000 when the Greater Montreal Area is included, according to Berger.

Spaces and Aire Commune

Spaces has teamed up with Aire Commune, Canada’s first outdoor co-working space provider, which launched last year at 5705 De Gaspé Ave. in Mile End.

“They built and designed an outdoor co-working facility that provides an open-air environment for startups, entrepreneurs and freelancers to come and work,” said Berger.

While the free service operated for a month last summer, this year it opens today (May 17) and will continue until mid-September. It’s anticipated that 50,000 people will work there as well as attend conferences, festive evenings and other activities over those four months. Spaces will allow Aire Commune members to use its Mile End facility for free on rainy days.

“We’re very excited about it because we believe our values are very much aligned with each other,” said Berger, who added that Spaces would like to extend its partnership with Aire Commune if it expands.

Other Spaces locations in Canada

Spaces has 92 locations in 25 countries around the world and is looking to aggressively grow the brand in Canada. It opened its first facility at 180 John St. in downtown Toronto last November and will launch another one at 99 Yorkville Ave. on Aug. 20.

Spaces will open its first Vancouver location on July 17 at 151 W. Hastings St. in Gastown. It will be followed by facilities in the historic five-storey Tom Lee Music Building on Granville Street and in Mount Pleasant in Great Northern Way Campus in November.

Meanwhile, the parent company for Spaces and Regus, United Kingdom-based International Workplace Group, saw its stock price jump by 20 per cent on Monday after receiving takeover approaches last week from Starwood Capital Group, TDR Capital and Lone Star.

 

[acpnc]

Publié le 31 juillet 2018 à 06h10 | Mis à jour à 06h10

http://www.lapresse.ca/affaires/economie/immobilier/201807/31/01-5191376-la-techno-stimule-la-demande-de-bureaux-a-montreal.php

La techno stimule la demande de bureaux à Montréal

Montréal compte 127 000 emplois dans le domaine de la technologie, ce qui en fait le 10e marché en importance sur 50 villes en Amérique du Nord.

Photo André Pichette, Archives La Presse

 

André Dubuc
La Presse

 

Poussé par l'essor de l'intelligence artificielle dans la métropole québécoise, le secteur de la technologie pèse lourd dans la demande de bureaux, constate l'agence immobilière CBRE, dans un récent rapport sur la question. Le même phénomène se vit encore plus intensément à Toronto.

Montréal compte 127 000 emplois dans le domaine de la technologie, ce qui en fait le 10^e marché en importance sur 50 villes en Amérique du Nord, loin toutefois derrière Toronto (212 500 emplois), qui pointe au 4^e rang, mais devant Ottawa (70 600 emplois) et Vancouver (65 100 emplois).

Deux exemples récents de l'effervescence du secteur à Montréal : Element AI et Mila (Institut des algorithmes d'apprentissage de Montréal) ont signé des baux de plus de 60 000 pi² chacun au 6666, Saint-Urbain, faisant de l'endroit l'épicentre de la recherche en intelligence artificielle au pays.

D'autres entreprises technologiques devraient faire parler d'elles d'ici la fin de l'année. En janvier dernier, La Presse avançait qu'Airbnb (qui a acheté la montréalaise Luxury Retreats pour 300 millions US en 2017) cherchait jusqu'à 150 000 pi².

 

« En 2018, 22 % de la demande de bureaux émane du secteur de la technologie à Montréal », explique Avi Krispine, directeur général de CBRE Québec.

La ville où travaillent Yoshua Bengio et Joëlle Pineau affiche une croissance de 21,2 % du nombre de ses emplois technologiques depuis 5 ans, soit un gain de 22 300 emplois. 

Les données sont tirées d'un rapport de recherche portant sur les « technotalents » et leur impact sur le marché immobilier. Il a été préparé par la firme CBRE qui a comparé 50 marchés à travers le Canada et les États-Unis. Le système de pointage s'appuie sur pas moins de 13 critères, incluant la quantité, la croissance, la concentration, le coût, la scolarité des technotalents, des perspectives de croissance du secteur et l'inflation dans les loyers des bureaux et des logements.

Selon la définition utilisée par CBRE, on dénombre environ 6 millions de travailleurs technos au total dans les deux pays.

Dans ce palmarès, Toronto apparaît au 4^e rang, lui qui a connu une croissance de plus de 50 % du nombre d'emplois technos depuis 2012. Au centre-ville de la Ville Reine, la technologie représente maintenant 36 % de la demande de bureaux, soutient l'agence immobilière.

Globalement, Montréal occupe le 14^e rang, mais occupe le 10^e quand on s'attarde à l'importance de son secteur ou à la croissance du secteur.

DU BON... ET DU MOINS BON

Parmi les aspects positifs, Montréal arrive au 7^e rang sur 50 quant à l'importance de l'emploi techno dans l'emploi total. À Montréal, 6,8 % de tous les emplois sont concentrés dans cette catégorie. Elle est aussi la ville la moins chère du continent pour exploiter une firme techno, sur la base des salaires et des loyers demandés. Une entreprise de 500 personnes occupant 75 000 pi² coûte annuellement 27,6 millions en salaires et en loyers. À Toronto, la facture monte à 30,2 millions, tandis que dans la Silicon Valley, il faudrait allonger 59,1 millions.

Le taux de change explique évidemment une partie des économies observées dans les villes canadiennes.

Montréal a aussi la particularité de créer plus d'emplois en technologie qu'elle ne forme de diplômés, ce qui entraîne une importation de cerveaux. Dans le plus récent cycle de cinq ans, les établissements d'enseignement supérieur ont produit 18 200 diplômés, tandis que la métropole a gagné 22 300 emplois dans le secteur technologique.

« Quand on discute avec les PDG et qu'on leur demande où ils prennent leurs talents, ils répondent de Vancouver, de l'Ouest et même de Toronto, parce que ça coûte trop cher à ces individus de s'établir à Toronto ou Vancouver », indique Avi Krispine.

Montréal perd toutefois de sa superbe avec un taux de diplomation inférieur à la plupart des villes. Sa population de milléniaux croît plus lentement que chez les leaders du classement.

Tache à son dossier, elle demeure la ville où la proportion de femmes est la plus faible parmi les employés technos. Leur part du gâteau y est de 19,2 %, comparativement à 27,7 % à Toronto.

Une raison pourrait être l'importance des ingénieurs dans la cohorte techno montréalaise, un secteur largement masculin. Près du tiers des 127 000 emplois technos touchent au génie à Montréal. À Toronto, c'est 23 % et à Ottawa, c'est 18 %.

[p_xavier]

1 hour ago, acpnc said:

 

« Quand on discute avec les PDG et qu'on leur demande où ils prennent leurs talents, ils répondent de Vancouver, de l'Ouest et même de Toronto, parce que ça coûte trop cher à ces individus de s'établir à Toronto ou Vancouver », indique Avi Krispine.

 

Good, c'est ça qu'il faut. Par contre ça ne transpire pas encore dans les statistiques de déplacements interprovinciaux.

[Né entre les rapides]

Re: techno  --nombres et pourcentages.

Il serait édifiant que les données incluent la rémunération totale (et encore mieux sa distribution, en termes statistiques).  La raison en est que  ce secteur (comme tous les autres) est un agrégat d'occupations diverses qui n'ont pas toutes la même «valeur».  La rémunération est un indice qui permet de «synthétiser» ces différences.

On aurait alors une meilleure idée de l'importance véritable du secteur dans les villes concernées.

[ScarletCoral]

En effet, le domaine des techno est très large. Ça peut commencer par les testeurs de jeux vidéo/préposés au soutien technique payés à 15$/heure aux directeurs de portefeuilles de projets TI/architectes d'entreprise/experts en sécurtié de l'information à 150K/année, en passant par des postes avec des requis plus ou moins technnologiques

[Archi Mtl]

IMMOBILIER COMMERCIAL
Trois tours à vendre au centre-ville

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ANDRÉ DUBUC
LA PRESSE
La rue De La Gauchetière, au centre-ville de Montréal, retient l’attention des investisseurs immobiliers ces jours-ci. Pas moins de trois gratte-ciel sont sur le marché, soit les immeubles du 600, du 700 et du 1000, rue De La Gauchetière. Des transactions pourraient se conclure rapidement, croient les spécialistes.
« Il y a beaucoup d’argent disponible pour le secteur immobilier », dit Jean Laurin, président de Devencore, agence ayant obtenu le mandat de vendre le 600, rue De La Gauchetière, actuel siège social de la Banque Nationale. La banque a annoncé plus tôt cette année la construction de son futur siège social au 800, rue Saint-Jacques, à l’angle du boulevard Robert-Bourassa pour 2022 ou 2023. « Il y a de l’intérêt pour l’immobilier en général et il y a de l’intérêt pour le 600 ; de l’intérêt local et en provenance d’acteurs de l’extérieur. »
La Presse s’est entretenue avec M. Laurin dans le cadre de la publication de la plus récente analyse de marché de Devencore couvrant les bureaux du centre-ville montréalais. Le document indique que le centre-ville s’apprête à vivre de profonds changements, en dépit de l’apparente tranquillité.
Le taux de disponibilité, une mesure établissant le pourcentage de locaux vacants ou offerts en location sur le total des locaux, a légèrement remonté, à 12,5 %. Un marché équilibré se caractérise par un taux autour des 10 %. Le loyer brut moyen a reculé à 34,42 $ le pied carré. Rien d’excitant de prime abord.
« Il y a une grande demande, mais peu d’inventaire pour les grands blocs de bureaux de catégorie A [les meilleurs bureaux de facture plus moderne et récente que les immeubles de catégorie B], dans le cœur du centre-ville », souligne l’étude. Selon M. Laurin, la rareté de grands blocs de bureaux contigus est l’un des signaux précurseurs d’un resserrement de marché. 
« Montréal sera bientôt un marché favorable aux propriétaires. »
— Devencore, dans son étude
Aidé par la vitalité de l’économie, le centre-ville a été actif depuis le début de 2018. La superficie occupée a augmenté de 400 000 pi2 durant la première moitié de l’année. Le centre-ville connaît une excellente année quand l’absorption positive atteint les 750 000 pi2.
Des locataires d’envergure s’apprêtent d’ailleurs à faire leurs boîtes. La compagnie d’assurances Croix Bleue quittera la rue Sherbrooke, angle Union, après une résidence de 40 ans pour aller occuper 120 000 pi2 au 1981, avenue McGill College. Le consortium NouvLR, responsable de la construction du Réseau express métropolitain, s’est installé au 1140, boulevard De Maisonneuve Ouest (95 000 pi2).
« Les entreprises voient l’avenir de manière favorable et prennent des décisions visant à améliorer leur sort, à prendre de l’expansion et à créer des environnements de travail plus dynamiques qui favorisent la productivité de l’organisation », observe M. Laurin.
CONFLIT, PUIS RÉCONCILIATION
Pour ce qui est des deux autres tours sur le marché, le 700, rue De La Gauchetière est sous contrat. Il ne resterait plus à l’acheteur qu’à terminer son processus de vérification préalable à l’achat. Cette tour, appartenant à la Fiducie de placement immobilier de bureaux Dream, est mise en vente par l’agence CBRE. Celle-ci n’a pas fait de commentaires. Ses principaux locataires sont les actuaires Aon, Hydro-Québec, la Banque Nationale et l’Autorité régionale de transport métropolitain.
Érigé en 1983, le 700 compte 28 étages. Le bâtiment est relié par des passages à la tour de la Banque Nationale, au 600, rue De La Gauchetière, construit simultanément et œuvre de la même architecte, Sylvia Gottwald-Thapar. Durant leurs premières années d’existence, les deux structures formaient le complexe Bell-Banque, du nom de leurs principaux locataires, Bell Canada pour le 700 et Banque Nationale pour le 600.
Finalement, le 1000, rue De La Gauchetière, de 51 étages, appartient à Ivanhoé Cambridge. Sa mise en vente a connu des péripéties, car la Caisse et l’archevêché de Montréal, propriétaire du terrain, ne sont pas parvenus à s’entendre au sujet de l’emphytéose. Depuis, le pouvoir financier s’est réconcilié avec le pouvoir religieux. Un dénouement heureux est attendu prochainement.