ville-marie 750 Peel - 36 étages

[Anderson]

Question: serait-ce plutôt la limite de densité que la limite hauteur qui a finalement limité l’envergure du projet? Le marché de bureau d’aujourd’hui demande de grandes surfaces de plancher. C’est ce qu’ils ont fait, surtout que la Ville ne semble pas imposer de contraintes de dégagement et donc, ils peuvent aller à la limite de leur terrain pour n’importe quelle hauteur. Et donc, avec ça, tu atteins rapidement la limite de densité, même avant la limite de hauteur.

[nephersir7]

il y a une heure, Ousb a dit :

Mais c’est ridicule qu’à coté on ait du 2x170m, 166m, 184m, 199m, 205m et que la pouf 120

La partie nord du terrain est 170m

[acpnc]

Il y a 5 heures, Ousb a dit :

Pour moi, limite de hauteur+soucis de profit on donné ce résultat. Tu vas loin en parlant de densifier à l’extrême ou de dépasser 200metres moi je n’ai jamais dis ça. Mais c’est ridicule qu’à coté on ait du 2x170m, 166m, 184m, 199m, 205m et que la pouf 120. C’est une incohérence. Construire à 200metres dans cette zone n’aurait aucunement altéré la prestance et la vu du Mont Royal. Un reglement est appelé à evoluer sinon devient dogmatique. À 120 metres voila ce qu’on peut avoir qui arrange les deux parties (ville et promoteur), faut pas se voiler la face. On peut pas tout avoir

Le plus bizarre c’est que tu critiques ces tours mais aime la Manuvie ! Pourtant ce sont grossièrement les mêmes tours.

Ces tours répondent à une tendance actuelle du marché des bureaux, c'est-à-dire de grandes surfaces de plancher par étage. Donc moins de grandes tours élevées et plus de chubby. Maintenant qu'on aime ou qu'on n'aime pas ça ne changera pas grand chose dans le projet qui a pris une tournure nettement différente.

Ce n'est pas la même chose avec les condos, parce que la hauteur est un élément vendeur et que la demande continue à être forte pour ce type de logement.

[Né entre les rapides]

Pouf!  ou  Ouf!  ?  

Pouf!  -- Les sommets s'abaissent brusquement.

Ouf!  -- Enfin un peu de répit, la vue en oblique vers le ciel se dégage.

[Normand Hamel]

il y a 4 minutes, Né entre les rapides a dit :

Pouf!  ou  Ouf!  ?  

Pouf!  -- Les sommets s'abaissent brusquement.

Ouf!  -- Enfin un peu de répit, la vue en oblique vers le ciel se dégage.

Au 750 Peel c'est ouf en ce qui me concerne. Par contre au 800 Saint-Jacques j'aurais perçu la même proposition comme un gros pouf. Il ne s'agit donc pas d'une position idéologique de ma part mais plutôt d'un certain pragmatisme.

Ceci étant dit, je dois vous faire un aveu: je suis en amour avec ce projet. Ce qui ouvre inévitablement la porte à ses opposants pour dire que l'amour rend aveugle. Peut-être. Mais avant de toucher mon coeur le 750 Peel a d'abord séduit ma pensée. Ce qui m'amène à dire que ce projet-là est mal compris et c'est ce qui explique qu'il soit si mal aimé.

Je comprends la déception de ceux qui préfèrent la proposition initiale. Moi-même je la trouve infiniment plus séduisante. Mais je ne crois pas que c'était le meilleur endroit pour un tel projet. Cela aurait certainement été beaucoup plus spectaculaire, mais peut-être aussi un peu trop étouffant pour le milieu de vie auquel il était destiné.

Le nouveau projet a certes passablement moins d'envergure et paraît infiniment plus modeste. Mais je crois que vous serez surpris par l'ambiance qu'il créera dans les environs de la gare Windsor et de la Place du Canada. Les badeaux seront attirés par le magnétisme qui s'en dégagera et auront un irrésistible envie de s'y rendre.

Si vous cherchez l'effet wow vous devrez attendre qu'il soit construit. Puis ensuite vous devrez vous rendre sur les lieux pour vous baigner dans l'atmospère d'enchantement qui règnera sur sa plaza, surtout de jour lorsque les bureaux seront ouverts. Et si vous n'avez pas changé d'avis d'ici là je suis convaincu que vous vous direz alors que vous ne vous attendiez pas à ça. Ce qui est la marque des projets d'architecture réussis.

[Joelb]

Il y a 19 heures, Anderson a dit :

Question: serait-ce plutôt la limite de densité que la limite hauteur qui a finalement limité l’envergure du projet? Le marché de bureau d’aujourd’hui demande de grandes surfaces de plancher. C’est ce qu’ils ont fait, surtout que la Ville ne semble pas imposer de contraintes de dégagement et donc, ils peuvent aller à la limite de leur terrain pour n’importe quelle hauteur. Et donc, avec ça, tu atteins rapidement la limite de densité, même avant la limite de hauteur.

Effectivement comme le mentionne Anderson, il ne faut pas uniquement penser à la hauteur en mètres du bâtiment, il y a aussi la densité maximale en fonction de la superficie du terrain. Vous avez une densité maximale a respecter et des locataires friands d'avoir des étages spacieux plutôt que plusieurs petits étages successifs, vous avez deux contraintes majeures. En faisant des basilaires de grande superficie, on vient d'ailleurs gruger dans la densité qu'on peut mettre sur les étages, il ne faut pas oublier qu'en créant un quartier ou un milieu de vie, on doit offrir les services et des espaces adaptés à la clientèle et non juste planter une tour au milieu de nul part. De plus, en densifiant à elle seule le secteur, Cadillac Fairview ne peut pas non plus venir obstruer les vues de toutes ses propres tours à condos qu'elle veut vendre à fort prix pour lesquelles elle mise probablement sur l'avantage d'avoir des vues dégagées, elle se tirerait dans le pied que de construire elle-même un colosse devant ses acheteurs actuels et potentiels. 

Pensez-y un peu, en étant le seul propriétaire foncier du secteur c'est un avantage et un désavantage, tu veux maximiser sans te nuire à toi-même. Avec d'immenses tours, la tour Deloitte disparaîtrait complètement, les loyers pourraient perdre de la valeur en devenant le mognon du secteur. Il faut s’assurer que chaque bâtiment que l'on possède soit mis en valeur. La situation est différente quand chaque bâtiment ou chaque terrain appartient à un propriétaire foncier distinct : c'est la guerre pour s'arracher les ventes, ici, ils doivent prendre en considération les risques de perdre des ventes d'un projet au détriment d'un autre de leur propre édifice. Le projet doit être cohérent et maximisé dans son ensemble pour chaque bâtiment actuel et projeté.

On voit grand dès le départ, mais après on réalise qu'on doit quand même proposer quelque chose de durable pour les ''clients'' et investisseurs, alors on modifie le projet. Sans vouloir dire que l'architecture présentée est idéale, on aurait du conserver l'audace du début.

 

[acpnc]

@Joelb@Né entre les rapides@Normand Hamel @Anderson A la lumière de ce que je lis de la part de vos excellents commentaires sur ce fil (et sur MTLurb), qui au lieu de distribuer les mauvaises notes, vous vous donner la peine d'élaborer et de préciser votre pensée.  Je constate une fois de plus que l'aménagement urbain est loin d'être une science précise. La réalité étant bien plus complexe et subtile qu'elle n'y parait. Ainsi comme dans toute chose il faut nuancer.

En effet un excellent projet peut devenir médiocre parce qu'il est planifié au mauvais endroit. Le contraire peut aussi être vrai, cela dépendra finalement beaucoup du contexte et du secteur où le ou les immeubles doivent s'élever.

Dans tout cela il faut toujours considérer le grand tableau (the big picture), c'est-à-dire l'environnement urbain déjà construit et l'environnement naturel s'il y a lieu. Puis dans un deuxième temps les objectifs à long terme pour le secteur concerné. Montréal a vécu (souvent subi) beaucoup de transformations à travers les décennies.

On peut dire que les années 60-70 ont été déterminantes dans l'histoire moderne de la ville, parce qu'elles ont fait disparaitre une multitude d'édifices patrimoniaux, qui ont malheureusement appauvri durablement le paysage urbain, en remplaçant  souvent ces derniers par des immeubles sans intérêt.

Je note au passage le défunt projet d'une salle de concert qui devait amputer la rue McGill Collège de la moitié de sa largeur, bloquant irrémédiablement une partie de la vue sur le Mont-Royal. Un tollé de protestations a fini par avoir raison du promoteur et du maire Drapeau, qui ne jurait que par des tours gigantesques.

Pareil pour la première mouture du fameux projet de la Concorde sur l'avenue du Parc, qui aurait défiguré à jamais ce secteur voisin de la montagne. C'est là qu'est né officieusement le militantisme urbain et la première grande coop (Milton-Parc) qui a inspiré toutes les actions subséquentes. 

On peut dire que ces projets heureusement avortés (il y en a eu plusieurs autres) ont fini par réveiller les consciences et amené les montréalais à développer une vision plus idéalisée de leur ville, avec le Mont-Royal en toile de fond. Ce fut sans contredit le véritable début de l'élaboration des premières grandes lignes du plan d'urbanisme de Montréal. Mais pas la fin de la bataille.

En effet, d'autres édifices de grande hauteur ont été régulièrement proposés ici et là au centre-ville, braquant davantage les autorités et la population, qui devaient à chaque fois réaffirmer leurs priorités urbanistiques face à l'urgence d'agir. En conséquence la Ville a décidé d'établir des règles claires sur les sur-hauteurs et les appliquent avec force dans une vision à long terme.

Je comprends que pour les jeunes qui n'ont pas vécu cette époque et qui connaissent moins bien l'histoire de leur ville, tentent de forcer le jeu en réclamant la fin de ce moratoire.

Mais permettre à un seul projet de briser le plafond de verre, c'est ouvrir la porte à tous les autres. Si Montréal suivait l'exemple de Toronto, avec sa forêt de tours immenses, elle aurait vite fait de cacher à jamais l'élément le plus emblématique de la ville. On n'a qu'à faire un copier-coller pour comprendre. 

J'en conclus que ce qui est très bien pour Toronto et qui la distingue avantageusement des autres villes canadiennes, est pour la métropole un feu rouge qui interdit le passage. C'est dans ce contexte qu'on applique ces règles pour l'ensemble du projet de CF et tous les autres ailleurs sur le territoire. Ensuite ce sont les entreprises qui font leurs choix en fonction des options potentielles et des conditions du marché. 

Dans une ville la ligne d'horizon est un élément distinctif qui s'apparente à une marque de commerce. On reconnait Toronto au premier coup d'oeil par la tour du CN. Montréal par la montagne, Paris par la tour Eiffel, Washington par le Capitol, etc etc.

Mais ce n'est pas suffisant, encore faut-il que l'aménagement au sol soit lui aussi bien planifié, pour que la population profite au maximum du territoire urbain. On tiendra compte de la densité, des vues, de l'ensoleillement, du facteur vent, des effets d'ilots de chaleur, des espaces publics, des parcs, des avenues et tout plein d'autres paramètres qui ont une influence directe sur la population et qui font d'une ville un milieu de vie réussi.

Comme on peut le constater, tout cela est inter-relié et fait partie d'une discipline, tout en étant un art, devenu incontournable pour toute ville moderne qui a à coeur son avenir: l'urbanisme.

[Ousb]

il y a 28 minutes, acpnc a dit :

@Joelb@Né entre les rapides@Normand Hamel A la lumière de ce que je lis de la part de vos excellents commentaires sur ce fil (et sur MTLurb), qui au lieu de distribuer les mauvaises notes, vous vous donner la peine d'élaborer et de préciser votre pensée.  Je constate une fois de plus que l'aménagement urbain est loin d'être une science précise. La réalité étant bien plus complexe et subtile qu'elle n'y parait. Ainsi comme dans toute chose il faut nuancer.

En effet un excellent projet peut devenir médiocre parce qu'il est planifié au mauvais endroit. Le contraire peut aussi être vrai, cela dépendra finalement beaucoup du contexte et du secteur où le ou les immeubles doivent s'élever.

Dans tout cela il faut toujours considérer le grand tableau (the big picture), c'est-à-dire l'environnement urbain déjà construit et dans un deuxième temps les objectifs à long terme pour le secteur concerné. Montréal a vécu (souvent subi) beaucoup de transformations à travers les décennies.

On peut dire que les années 60-70 ont été déterminantes dans l'histoire moderne de la ville, parce qu'elles ont fait disparaitre une multitude d'édifices patrimoniaux, qui ont malheureusement appauvri durablement le paysage urbain, en remplaçant  souvent ces derniers par des immeubles sans intérêt.

Je note au passage le défunt projet d'une salle de concert qui devait amputer la rue McGill Collège de la moitié de sa largeur, bloquant irrémédiablement une partie de la vue sur le Mont-Royal. Un tollé de protestations a fini par avoir raison du promoteur et du maire Drapeau, qui ne jurait que par des tours gigantesques.

Pareil pour la première mouture du fameux projet de la Concorde sur l'avenue du Parc, qui aurait défiguré à jamais ce secteur voisin de la montagne. C'est là qu'est né officieusement le militantisme urbain et la première grande coop (Milton-Parc) qui a inspiré toutes les actions subséquentes. 

On peut dire que ces projets heureusement avortés (il y en a eu plusieurs autres) ont fini par réveiller les consciences et amené les montréalais à développer une vision plus idéalisée de leur ville, avec le Mont-Royal en toile de fond. Ce fut sans contredit le véritable début de l'élaboration des premières grandes lignes du plan d'urbanisme de Montréal. Mais pas la fin de la bataille.

En effet, d'autres édifices de grande hauteur ont été régulièrement proposés ici et là au centre-ville, braquant davantage les autorités et la population, qui devaient à chaque fois réaffirmer leurs priorités urbanistiques face à l'urgence d'agir. En conséquence la Ville a décidé d'établir des règles claires sur les sur-hauteurs et les appliquent avec force dans une vision à long terme.

Je comprends que pour les jeunes qui n'ont pas vécu cette époque et qui connaissent moins bien l'histoire de leur ville, tentent de forcer le jeu en réclamant la fin de ce moratoire.

Mais permettre à un seul projet de briser le plafond de verre, c'est ouvrir la porte à tous les autres. Si Montréal suivait l'exemple de Toronto, avec sa forêt de tours immenses, elle aurait vite fait de cacher à jamais l'élément le plus emblématique de la ville. On n'a qu'à faire un copier-coller pour comprendre. 

J'en conclus que ce qui est très bien pour Toronto et qui la distingue avantageusement des autres villes canadiennes, est pour la métropole un feu rouge qui interdit le passage. C'est dans ce contexte qu'on applique ces règles pour l'ensemble du projet de CF et tous les autres ailleurs sur le territoire. Ensuite ce sont les entreprises qui font leurs choix en fonction des options potentielles et des conditions du marché. 

Dans une ville la ligne d'horizon est un élément distinctif qui s'apparente à une marque de commerce. On reconnait Toronto au premier coup d'oeil par la tour du CN. Montréal par la montagne, Paris par la tour Eiffel, Washington par le Capitol, etc etc.

Mais ce n'est pas suffisant, encore faut-il que l'aménagement au sol soit lui aussi bien planifié, pour que la population profite au maximum du territoire urbain. On tiendra compte de la densité, des vues, de l'ensoleillement, du facteur vent, des effets d'ilots de chaleur, des espaces publics, des parcs, des avenues et tout plein d'autres paramètres qui ont une influence directe sur la population et qui font d'une ville un milieu de vie réussi.

Comme on peut le constater, tout cela est inter-relié et fait partie d'une discipline, tout en étant un art, devenu incontournable pour toute ville moderne qui a à coeur son avenir: l'urbanisme.

Je n’ai peut etre pas une aussi belle manière de m’exprimer et de donner mon point de vue que ceux que tu as pris le soin d’énumérer mais non je ne me suis pas rabaissé à te mettre des mauvaises notes au cas où tu le penserais

[Davidbourque]

Il ne faut pas oublier non plus qu'une bonne part de la déception viens que l'on passe de tour avec un design architecturale intéressant et unique pour Montréal à 2 bloc rectangulaire qui a première vue semble totalement dénué d'intérêt architecturale. 

Il faudra voir la finition pour savoir ce qu'il en sera mais pour le moment, on s'entend que ce n'est rien d'exceptionnel. ça l'a simplement l'air de 2 boite carré qui seront exactement de la hauteur et dimension de plancher maximal permis par la réglementation. 

Si par exemple, on nous arrive avec de nouveau rendu démontrant une architecture plus intéressante, je pense que beaucoup de monde seront déjà moins fâcher par cette révision du projet. 

 

[acpnc]

il y a 38 minutes, Ousb a dit :

Je n’ai peut etre pas une aussi belle manière de m’exprimer et de donner mon point de vue que ceux que tu as pris le soin d’énumérer mais non je ne me suis pas rabaissé à te mettre des mauvaises notes au cas où tu le penserais

Tu n'es clairement pas visé puisque tu t'es donné la peine d'exprimer tes commentaires qui sont d'ailleurs toujours pertinents. Tu poses les bonnes questions et mets le doigt sur des perceptions tout à fait légitimes. Pour moi les objections sont toujours utiles parce qu'elles nous obligent à aller toujours plus loin dans notre raisonnement. D'ailleurs il ne s'agit  pas de confronter des adversaires mais bien d'élargir le plus possible le sujet, en faisant ressortir les points forts d'un débat.

Ici c'est la vérité qui doit sortir gagnante à chaque fois, pas les individus car cette dernière n'appartient à personne. Une vérité basée sur des faits vérifiables et qui font partie de l'histoire d'une ville ou de sa réalité bien concrète. On peut dire ici sans risquer de se tromper que chaque ville est un concentré d'histoire collective qui la distingue forcément de toute autre. Normal alors qu'elle se présente aussi physiquement et concrètement différemment de toutes les autres.

On dira qu'elle a de la personnalité, qu'elle s'impose et se fait valoir à partir de ses atouts naturels. A défaut d'atouts suffisants elle usera d'artifices pour se démarquer, avec plus ou moins de succès (comme dans tout il faut doser). Ce comportement n'est bien sûr pas le fruit du hasard, mais bien l'addition des volontés individuelles, de ses administrations successives, de sa culture, de sa richesse, de son statu, des actions et aspirations collectives et d'une vision commune.

C'est donc à partir de ce filtre complexe qu'apparait la ville réelle et l'image d'elle-même qu'elle veut projeter dans le monde. A noter qu'il n'y a pas d'image parfaite, ni générique qui convient à toutes. Chacune aura sa formule et ses objectifs propres, car c'est dans la diversité qu'un écosystème à le plus de chance de réussir, qu'il soit humain ou de toute autre nature.