villeray–saint-michel–parc-extension Le Diamante - 4 étages

[fmfranck]

il y a une heure, MtlMan a dit :

Tu es l'un des rares à connaître le coin, c'est sûr!

J'ai grandi là-bas en fait.

[nephersir7]

Il y a 1 heure, MtlMan a dit :

Tu es l'un des rares à connaître le coin, c'est sûr!

il y a 2 minutes, fmfranck a dit :

J'ai grandi là-bas en fait.

Moi aussi je connais!  j'y ai joué au hockey plusieurs fois contre Soulanges quand j'étais p'tit gars.

[fmfranck]

L'arena est une des seules attractions de Saint-Po!

[MtlMan]

Il y a 3 heures, fmfranck a dit :

J'ai grandi là-bas en fait.

Ma conjointe aussi!

[ScarletCoral]

Villeray condo plan tests Projet Montréal's principles, residents say

Guénaël Charrier stands in a parking lot next to his backyard on Friday, Feb. 23, 2018. A proposed development on Lajeunesse St. in Villeray would see condo buildings that are the equivalent of four storeys high replace the parking lot and the two-storey building behind him (former headquarters of Diamond Taxi). Allen McInnis / Montreal Gazette    

 Montreal Gazette by Andy Riga

 

Guénaël Charrier’s dining room table is covered with neatly organized piles of paper — city bylaws, zoning regulations, minutes of borough meetings, excerpts from the program of Projet Montréal, the party that rules city hall.

The Villeray resident methodically goes through the papers as he makes his case to a visitor, occasionally pointing at the empty two-storey building beyond the alley behind his house.

Once the bustling headquarters of Diamond Taxi, the Lajeunesse St. building and its adjacent parking lot are now a test case for Mayor Valérie Plante’s administration, according to Charrier.

Her Projet Montréal is known for its efforts to reduce car traffic, foster family-friendly neighbourhoods and encourage citizen participation in city decisions.

Charrier said that if Projet stands by its program — particularly, pledges to limit alley traffic, favour new residential buildings “on a human scale” and “enhance citizen engagement and input on development projects” — it should block or downscale a plan to build condos on the Diamond Taxi property.

“If anybody should be standing up for us, the residents, it should be them,” Charrier said of Projet, which holds three of the five seats on the Villeray—Saint-Michel—Parc-Extension borough council.

On March 13, the council is to decide whether to give the developer a demolition permit — the first step toward building the condos.

A company, Developpeurs Montréal, wants to demolish the nondescript, two-storey former Diamond headquarters and construct four buildings — a total of 24 condos — on Lajeunesse, near de Castelnau St.

Led by Charrier, a group of about 20 neighbours complain the new buildings will tower over their Berri St. duplexes and eliminate privacy. And with 12 underground parking spots accessible via the alley, the new building will ruin any chance of creating a “green alley” where neighbourhood children can play, the neighbours say.

They also complain the project will do little to attract families to the neighbourhood because 12 of the condos will feature only one bedroom and only four will have three bedrooms.

“When it’s just one bedroom with parking, it’s just people who move in, go to work in their car and then come home,” Charrier said. “Or you have couples who move in and then when they have a child, poof, they’re gone, they move. For the neighbourhood, it brings nothing except taxes.”

Developpeurs Montréal is controlled by Giancarlo Bellini and Giovanni D’Amato, according to the company’s website.

Dina Aswar, a real-estate agent at Urbana Immobiliers who works with the company, said they would not comment on the project for now. 

“We’re following the city’s steps, going through all the hoops,” she said.

The zoning allows for up to four storeys. Under the developer’s plan, the new buildings would be three storeys, with a partial fourth floor that will include terrasses. 

Borough Mayor Giuliana Fumagalli of Projet Montréal said she is still considering complaints from neighbours and could not yet say how she will vote on the demolition issue. 

“I understand what the residents are saying,” she said.

But the project falls within current zoning, so the borough cannot compel the developer to downscale the project and can only suggest the company sell condos with more bedrooms.

And she noted a condo building next to the vacant Diamond Taxi property is the same size as the proposed new structures. 

The new condo project has been winding its way through the borough bureaucracy since last year.

First step is getting a permit from the borough demolition committee, made up of local residents and one city councillor.

In August, the committee unanimously rejected the developer’s request for a permit to demolish the existing building, in part because of the proposed size of the buildings that would be constructed on the property.

The developer presented the project again in January to the committee, which by then had a new set of members — five borough residents and Projet city councillor Sylvain Ouellet. At that point, a majority of the committee approved the demolition.

Residents appealed that decision, sending the issue to the borough council, which will have the final say on the demolition on March 13.

A borough official said the developer has submitted a preliminary plan that would reduce the number of garage accesses in the alley and change the design so that one of the four buildings would be slightly lower.

Guénaël Charrier stands in his backyard on Friday, Feb. 23, 2018.

But Charrier said the plan is essentially the same as the original one and neighbours were surprised demolition was approved five months after being unanimously rejected.

He said the borough council has the power to reject the demolition and send the developer back to the drawing board. The borough council “seems to be worried about the developer suing, but their primary concern should be the people who live in the area,” Charrier said.

He said the existing four-storey condo buildings next to the vacant property were a “historic mistake” erected in 2011 before neighbours realized it was in the works.

While sympathetic to neighbours, Fumagalli said it’s not a black-and-white issue.

The condo project would replace a business that some considered an eyesore, one that led to many taxis coming and going in the alley, she noted.

And they would be a block away from the Jean-Talon métro station, which serves two subway lines.

“Even though there is parking, we’re hoping that because it is so close to the métro station people will use other means, not just cars,” Fumagalli said, adding the area is also criss-crossed with bike lanes.

She said the borough will talk to the developer about possibly moving the parking to Lajeunesse instead of the alley.

But even if the condo parking is accessible via the alley, “there are ways to make it green so that children can play and appropriate that lane,” Fumagalli said, noting that most green alleys allow nearby residents to drive on them.

If the borough council approves the demolition this month, the developer would present its final plan for the condo complex to a borough committee that will review and vote on whether it can go ahead.

 

[MtlMan]

4 étages. C'est encore trop haut. Bravo les champions. Avec vous, l'étalement urbain a de l'avenir. Ah, c'est vrai, vous militez pour du développement "à échelle humaine", vous avez donc  raison.

Stupidity in Absurdistan.

[budgebandit]

A 2-3 minute walk to the metro and 0.5 parking spaces per condo thus heavily favoring public transportation... I see nothing wrong with this project

Also, can somebody tell this guy that his property value will increase as a result of this project

 

[acpnc]

Certains semblent confondre leur intérêt personnel avec celui de la communauté. Je comprends qu'il soit désagréable pour un voisin de voir se construire un immeuble plus haut que les deux étages de son logement. Mais si on appliquait sa logique, on restreindrait bien vite la densification de la ville qui vise justement à lutter contre l'étalement urbain. Un autre exemple du syndrome du pas dans ma cour que PM serait bien malavisé de donner suite.

[MDCM]

Ce projet est adjacent au métro, et propose une intégration parfaite avec ses voisins de gauche/droit. C'est un prime spot pour vivre, et se déplacer. L'argumentation présentée par ce média ne fait aucun sens, j'ai personnellement une voiture, mais je me déplace du lundi au vendredi en métro pour me rendre au travail -  ce type extrapole sa propre perception et réalité sur l'ensemble d'une communauté. Il tente de mettre de la pression sur Projet Montréal, avec son petit air menaçant, mais ils sont où les gens qui le supportent? Il semble seul dans ce combat.

Un ménage peut comporter une seule personne n'en déplaise à ce type, qui possiblement habite seul, et se plaint en regardant son petit nombril.

Je trouve triste qu'on lui donne autant d'attention, mais en même temps, si on a rien d'autres à discuter dans les médias, c'est que les choses doivent aller assez bien, où qu'on ferme les yeux sur de vrais enjeux.

[Né entre les rapides]

Le zonage permet jusqu'à quatre étages; l'usage permis est résidentiel: ça devrait être la fin de l'histoire.  Quant à la démolition du bâtiment existant, la permission devrait être assujettie à la seule condition d'un remplacement par un projet acceptable, à moins que le bâtiment à démolir comporte une valeur parimoniale reconnue  --ce qui n'est manifestement pas le cas ici.

L'enjeu ne se limite pas à ce projet.  Si jamais les permis n'étaient pas accordés, ça pourrait créer un précédent pour tous les cas semblables.  

Plus largement encore, il semble bien que les implications d'un choix proclamé en faveur de la densification n'ont pas (encore) fait l'ojet d'une discussion sérieuse entre l'administration municipale et les citoyens.  En particulier, la densification est généralement bien acceptée quand il s'agit de constuire du neuf sur des sites industriels abandonnés, MAIS on n'a jamais abordé ouvertement  la possibilité d'amender substantiellement les hauteurs permises aux abords des stations de métro par exemple, même si cela pouvait impliquer la démolition de bâtiments existants (plus bas) en bonne condition.  (Certains crieraient au sacrilège!)

Je ne m'attends pas à des changements significatifs dans le zonage des secteurs (déjà) construits à Montréal. Par conséquent, une augmentation de la densité ne pourra se manifester que  sur des parcelles libres ou abandonnées (y compris toutefois les terrains de stationnement en surface des centres commerciaux de type banlieusard qu'on retrouve aussi dans la ville).  Au total, la superficie consacrée à l'habitation pourra être accrue, mais la densité de population (nombre d'habitants par unité de surface) n'atteindra pas le sommet atteint il y a quelques décennies, simplement parce que la moyenne du nombre de personnes par ménage (occupant un logement) a diminué considérablement, ici comme ailleurs en Occident.  Et si ne ne peut pas grandir à la verticale, on s'étendra à l'horizontale.  Mais on parlera de croissance ordonnée plutôt que d'étalement sauvage.

L'ampleur de la transformation à venir dépendra essentiellement de l'évolution démographique.  On est habitué à y voir seulement la croissance de la population totale, mais la taille des ménages a joué un rôle majeur au cours des +/- 70 dernières années.  Là où 14 habitants constituaient deux ménages occupant chacun un logement, il en faut sept pour loger 14 personnes (deux par ménage).  Au coeur des grandes villes, le nombre de personne par ménage tend asymptotiquement vers l'unité.  On peut même descendre en-deça du «plancher» théorique de une personne par logement, quand un bon nombre de logements servent de résidence secondaire.  Une aberration (observée en Europe) est qu'en même temps, des familles moins fortunées doivent s'entasser dans de minuscules logements/maisons en périphérie, là où c'est moins cher.