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Bubble bust in Toronto ?


andre md

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22 minutes ago, mark_ac said:

I will bet you any case of Spanish, Argentinian or Chilean beer that Toronto will beat Montreal in percentage and absolute GDP growth every year from 2017 to 2022?

Shall we bet?

For 2017 i will bet a cerveza Quilmes that TO won't beat montreal by a full 1% of growth.

 

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les gens de la région de Toronto sont maintenant au niveau de
le type acheteur , positif
''on attend de voir ce qui se passera d'ici 6 mois pour savoir si c'est une tendance du marché ou seulement temporaire. On ne veut pas acheter tout de suite, si les prix continuent de baisser...''

et l'autre gang.  le type vendeur,, tout aussi positif
''On va pas vendre tout de suite, on va attendre que les prix remontent.''

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http://business.financialpost.com/news/ontario-economy-too-dependent-on-housing-bubble-new-study-warns/wcm/7baf7302-0236-4f53-a002-bc6b4be7169d

 

Ontario economy too dependent on housing ‘bubble,’ new study warns

July 5, 2017 5:01 AM EDT

Last Updated July 5, 2017 7:25 AM EDT

Filed under:
 
 
 
 

 

Ontario, once the industrial powerhouse of Canada, has become precariously reliant on its booming housing market to fuel economic growth, warns a new report.

 

To show how Ontario’s manufacturing sector has slipped, the Fraser Institute report compares Ontario to Quebec, whose economy was historically weaker. Quebec now has a lower unemployment rate than Ontario, higher growth in GDP per capita, and more resilience in such sectors as lumber, paper, primary metals smelting and even installation of data centres.

Rather than encourage manufacturing, Ontario has relied on housing, which contributed 29 per cent to Ontario’s economic growth last year, says the report, Ontario’s One Cylinder Economy: Housing in Toronto and Weak Business Investment, released Wednesday.

The report’s author, Philip Cross, who worked 36 years at Statistics Canada, warned that, with the Bank of Canada now expected to increase interest rates, Toronto’s housing sector could collapse, leading to serious economic disruption that would ripple across Ontario.

 

“Our society loves bubbles, because most people make a lot of money on it,” Cross said in an interview. “If the Bank of Canada is going to raise interest rates, this should reign in the Toronto and Vancouver markets, which are bubblicious.”

Cross said that the Bank of Canada had intended its low interest-rate policy of the past few years to “light a fire under the manufacturing sector in Ontario.” Cheap borrowing costs, a low Canadian dollar and low oil prices should, logically, have combined to spur investment in factories, he wrote.

 

But that is not what happened. Instead, Ontario’s high electricity prices, increases in regulation, high personal tax rate and hikes in the minimum wage have all conspired to depress Ontario’s manufacturing sector, which shriveled from 21 per cent of the Ontario economy in 2002 to 12 per cent in 2015, the report said. “Ontario’s electricity costs are the highest in North America for most businesses,” it notes. The last auto plant, Toyota, opened in Ontario in 2009, and since then carmakers have tended to shed workers, the report says.

“You can see the Bank of Canada pulling its hair out for the last couple of years going, ‘Why didn’t the manufacturing sector respond?’ ” Cross said. “It’s the high cost of doing business in Ontario.”

 

Low interest rates did help other provinces, the report found. “Ontario is the only province where manufacturing investment has failed to recover,” it said. While Ontario was sliding to have-not status in the period after 2003, manufacturing has risen 14 per cent in Quebec, 40 per cent in Alberta and 20 per cent in British Columbia.

Meanwhile, Ontario has become increasingly dependent on the real estate sector, particularly the hot condo market in Toronto.

“The Bank of Canada did not intend to cause a housing bubble in Ontario and B.C.,” Cross said.

Now, he is worried that this bubble will burst, and that Ontario, because of its reliance on that sector, will suffer.

“We in Ontario always look down our nose at oil and gas, that it’s clearly cyclical,” he said. “But there is nothing more cyclical than the Ontario manufacturing industry. And the Ontario housing industry is clearly more cyclical more cyclical than Alberta’s oil and gas industry. There is no reason to be smug.”

 

 

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Ce CONSTAT est fait plutôt tardivement, 

Je suis certain que la grande majorité des analystes l'avaient fait il y a longtemps, en privé.  Mais c'est un peu comme s'ils marchaient sur des oeufs -- ils ne voulaient pas être porteurs de la mauvaise nouvelle, ou peut-être espéraient-ils un revirement de tendance, grâce à des facteurs favorables  comme la dévaluation du dollar canadien (pour le secteur manufacturier et pour les exportateurs). Malheureusement, le revirement n'est pas venu, en Ontario,  Ceci étant devenu  trop apparent, il n'était plus possible de cacher la vérité.

Mais ce n'est pas parce qu'on comprend, qu'on connait la solution au problème.  Une première étape, sans doute déjà amorcée par les autorités concernées et bien d'autres, consiste à rouler des simulations selon diverses hypothèses.  Si des interventions musclées s'avéraient nécessaires,  l'étroitesse de la marge de manoeuvre, tant  du côté monétaire que fiscal, poserait problème.

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La bulle immobilière tue également les petits commerces. Un problème qui est également préoccupant pour les artères commerciales à Montréal et qui a entraîner la fermetures de bien des commerces :

https://www.thestar.com/news/gta/2017/08/03/500-per-cent-property-tax-increase-will-change-the-face-of-yonge-st-keenan.html

Le système de taxation foncière ne fonctionne tout simplement pas.

 

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Il y a 2 heures, p_xavier a dit :

La bulle immobilière tue également les petits commerces. Un problème qui est également préoccupant pour les artères commerciales à Montréal et qui a entraîner la fermetures de bien des commerces :

https://www.thestar.com/news/gta/2017/08/03/500-per-cent-property-tax-increase-will-change-the-face-of-yonge-st-keenan.html

Le système de taxation foncière ne fonctionne tout simplement pas.

 

Merci beaucoup pour cette citation de l'article du Toronto Star qui met en lumière les graves problèmes causés par une méthode d'évaluation foncière basée sur le meilleur usage «highest and best use» de la propriété (bâtiment et parcelle de terrain).

Je connais et je comprend les motifs sous-jacents à cette méthode d'évaluation.  En deux mots: empêcher/décourager la spéculation foncière qui autrement profiterait indûment de taxes (comparativement) basses sur une parcelle de terrain (car c'est celle-ci qui a une grande valeur, pas le bâtiment  dessus).  En même temps, il est facile d'imaginer que des taxes foncières découlant de la méthode sus-mentionnée peuvent être disproportionnées par rapport à l'usage actuel (location d'espaces pour des petits commerces).

Il existe une solution à ce problème, sans compromettre les objectifs de la politique du «highest and best use».  Mais avant d'en parler, j'aimerais souligner une similitude avec le problème vécu par les propriétaires (souvent aux moyens financiers modestes) de maisons de campagne ou de chalets, qui font face à des hausses faramineuses de leurs comptes de taxes foncières à cause de la hausse des valeurs foncières dans les environs  --par exemple Mont-Tremblant.

La solution consiste à établir (quelque chose comme) un compte de taxes différées et cumulatives, qui seront perçues au moment de la vente de la propriété.  Lesdites taxes s'appliquent sur un montant égal à l'écart entre la valeur correspondant au présent usage, et la valeur correspondant au «highest and best use», autrement dit, approximativement au prix du marché des terrains comparables.

A défaut de la mise en application d'une telle «solution», le propriétaire d'un petit bâtiment commercial sur la rue Younge peut choisir de se comporter comme un spéculateur --s'il en a les moyens!-- et d'accepter d'encourir une perte en ne refilant pas à ses locataires la totalité de la hausse de taxes foncières qu'il subit, pour une période limitée, jusqu'à ce qu'il procède à la vente.  L'ironie, c'est que cela lui fera bénéficier (dans un premier temps) de diminution d'impôts sur le revenu, alors que le gain en capital qu'il empochera dans un second temp sera imposé à seulement 50%.  Mais c'est une option qui ne s'offre pas au petit propriétaire de la maison de campagne.  

 

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Bof, je ne crois pas qu,il y aura un bust de la "bulle" à Toronto. Ça fait 20 ans que cette bulle continue de grossir. 20 ans que la ville accueille 100,000 personnes par année. Il faut loger ces gens.

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il y a 36 minutes, Habsfan a dit :

Bof, je ne crois pas qu,il y aura un bust de la "bulle" à Toronto. Ça fait 20 ans que cette bulle continue de grossir. 20 ans que la ville accueille 100,000 personnes par année. Il faut loger ces gens.

bin disons que la génération des milléniaux vont rester chez leurs parents plus longtemps. Ca va retarder la vente au long terme si on enlève tous les acheteurs étrangers.

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Il y a 5 heures, Habsfan a dit :

Bof, je ne crois pas qu,il y aura un bust de la "bulle" à Toronto. Ça fait 20 ans que cette bulle continue de grossir. 20 ans que la ville accueille 100,000 personnes par année. Il faut loger ces gens.

Le genre de commentaire qu'on entend justement dans une bulle!

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5 hours ago, vivreenrégion said:

bin disons que la génération des milléniaux vont rester chez leurs parents plus longtemps. Ca va retarder la vente au long terme si on enlève tous les acheteurs étrangers.

Toronto la capitale des Tanguy 47.4% qui vivent chez papa et maman. En bas de 30 ans ils sont la majorité a vivre chez leurs parents (57%)

 

http://www.torontosun.com/2017/08/02/more-and-more-millennials-living-with-mom-and-dad

 

 

c-g02-eng.gif

pop-livewithparents-metro.jpg

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