andre md

Bubble bust in Toronto ?

10 messages dans ce sujet

ils auront cherché le trouble. L'immobilier compte pour 35% de l'économie de l'Ontario, comparativement à moins de 15% au Québec. Taux d'intérêt hypothèque qui va remonter à chaque année, le CAD qui va remonter, moins alléchant, tout est là pour un bon show avec du pop corn.

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On pourrait écrire en long et en large sur ce sujet, mais ce soir  je me concentrerai sur seulement deux aspects.

1) Evolution des prix: je pense que la trajectoire récente est plus significative que des comparaisons mois par mois avec les années précédentes --à l'instar de la valeur en bourse d'une action:  on ne peut pas dire que son prix en date du 30 juin 2017  est stable (ou a fait un léger gain) en le comparant avec le prix en date du 30 juin 2016!  Ce qui importe à l'investisseur, c'est le prix futur --lequel dépend évidemment de nombre de facteurs dont certains sont impondérables, n'empêche, il est généralement possible de s'appuyer sur des indices significatifs.

2) Aperçu des implications économiques d'une baisse importante des prix.

a)  Pour les propriétaires existants.  Au minimum: l'inverse de l'effet de richesse (wealth effect): les propriétaires (qu'ils soient sur le marché ou pas) se sentent moins riches, et diminuent leur consommation au sens large. Au pire, parmi ces propriétaires, plusieurs seront incapables de renouveller leur hypothèque parce que la diminution de la valeur marchande de leur propriété induira une baisse du  montant du prêt qui pourrait être consenti par le prêteur: la différence devrait être comblée par une injection supplémentaire  de capital --ce dont plusieurs seront  incapables par leurs propres moyens. 

b) Pour les aspirants propriétaires: un avantage du côté du prix d'acquisition, mais la disparition des attentes (ang. expectations) d'une appréciation rapide.  Or, c'étaient précédemment ces attentes optimistes qui justifiaient des acquisitions à des niveaux de prix très largement supérieurs à leurs moyens; il est loin d'être certain que les «nouveaux» prix seraient suffisamment «bas» pour convenir durablement à leurs moyens.

c) Pour l'industrie de la construction résidentielle: un sévère coup d'arrêt.  Toutefois, dans la mesure où une demande «réelle» (non spéculative) persiste (notament due à l'immigration), des ajustements seraient concevables (par exemple: prix plus bas, pour des unités plus modestes)

d) Pour l'économie en général:  l'impact sera important parce que:

-l'industrie de la construction occupe aujourd'hui une part anormalement élevée du pib;

-l'effet de richesse (inversé) concernera une bonne partie des consommateurs.   

3) Aperçu des implications d'une stagnation des prix.

Elles seraient moindres, mais néanmoins perceptibles, à cause de la suppression des acquisitions spéculatives.  Je suis toutefois dubitatif quant à la vraisemblance d'une «simple stagnation», considérant que l'équilibre actuel est instable.  Je pense que seule une interventaion gouvernementale «musclée» pourrait y parvenir (et encore?).  Et malheureusement, une intervention via la politique monétaire n'est plus possible  --puisque on est déjà à des taux «planchers»

4) Conclusions: le mieux que l'on puisse espérer, c'est que la transition se fasse doucement-- mais c'est peut-être prendre ses rêves pour la réalité.  Toronto pourrait beaucoup souffrir, et avec elle tout l'Ontario.  Certes, la «position relative» de Montréal s'en trouverait renforcée, mais elle en ressentirait quand même des contrecoups visibles.  (Ce dernier point n'est pas expliqué ici, possiblement à venir plus tard: en attendant, prenez le pour ce qu'il est: une simple opinion).

 

 

 

 

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MOn feeling, c'est que Vancouver aura un bubble bust avant Toronto. La raison : Vancouver ne vaut pas probablement le tiers du coût actuel du logement. Toronto, bien que trop cher, n'est pas aussi surévaluée. ça reste une world city que Vancouver n'est pas en termes de puissance économique et surtout culturelle. Un feeling disais-je. 

Ce qui la sauve en ce moment, ce sont les taux d'intérêts très bas (ça va changer) et l'économie de la CB qui va rondement. Il suffira d'un coup de frein de qq années pour tout faire exploser.

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Dans l'article des Affaires: 

Les ventes réalisées en juin ont baissé par rapport au mois précédent dans 70% des marchés locaux, entraînées majoritairement par le Grand Toronto. Des baisses mensuelles ont aussi été notées dans tous les marchés des environs du Grand Golden Horseshoe, dans le Lower Mainland de la Colombie-Britannique, à Kingston, à Montréal et à Québec.

Dans deux paragraphes plus bas: 

Par contraste, Calgary, Edmonton, London and St. Thomas, Ottawa, Montréal et Halifax-Dartmouth figuraient en tête des villes canadiennes où les ventes résidentielles ont dépassé les niveaux de l'année dernière», note l'ACI.

Donc, on souffle le chaud et le froid. Bonne ou mauvaise nouvelle ? On verra. 

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Montreal is going better than last year. But dropping if compared with the previous month..

My friends living in Brossard saw price bidding war.

On the other side i saw many houses sitting unsold because they are asking too much.

 

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le GTA et le Lower Mainland, Montréal n'a pas sa région extended comme les 2 autres. On en parle encore mais personne semble utiliser un terme pour Montréal. La région extended existait avant la reconfiguration des régions administratives. Faudrait commencer à utiliser le terme ''Plaine de Montréal''.

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http://faculty.marianopolis.edu/c.belanger/quebechistory/maps/EcMapMontre1956.htm

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Les Régions Métropolitaines de Recensement (RMR) sont définies par StatCan selon des critères ayant des fondements scientifiques crédibles; les limites géographiques des RMR sont révisées quand des territoires adjacents en viennent à correspondre à ces critères.  Je pense que comparer Toronto, Montréal et Vancouver selon ces critères est la meilleure disponible.

Par contre, les définitions administratives sont arbitraires et sont censées servir d'autres fins.  C'est pourquoi j'ai toujours beaucoup de réticence à lire des analyses socio-économiques faites en fonction de ce découpage, particulièrement pour Montréal, car des parties démographiquement importantes des régions limitrophes --Laurentides, Lanaudière et Montérégie en sont séparées (Laval en tant que région administrative distincte est au moins traitée comme un tout), alors que la réalité économique concerne la RMR dans son ensemble.

Cependant, il y a pire: quand on dit et qu'on répète que Toronto est la troisième plus grande ville d'Amérique du Nord (Mexique exclu), derrière New York et Los Ageles mais devant Chicago, San Francisco, Philadelphie, etc., on «triche» ou on se conte des histoires --car les chiffres cités correspondent simplement à la population des municipalités «centrales» proprement dites.

Pour revenir au cas du Québec, le «problème»* avec une définition qui se rapprocherait de celle de la «Plaine de Montréal» serait que celle-ci rassemble plus de 60% de la population totale de la province --comme c'est le cas depuis au moins les années 1960.

* A vous de deviner la nature du problème...

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Pour revenir au cas du Québec, le «problème»* avec une définition qui se rapprocherait de celle de la «Plaine de Montréal» serait que celle-ci rassemble plus de 60% de la population totale de la province --comme c'est le cas depuis au moins les années 1960.

* A vous de deviner la nature du problème...

Il n'y a aucune honte à faire partie de la région de Montréal. Le GGH compte plus de 9M d'habitants, sensiblement plus de 60% de la population de l'Ontario. Le Lower Mainland compte environ 2.8M d'habitants, 60%. Pourquoi ça serait différent ici ? dans le fond, la seule chose qui compte c'est ce que les gens perçoivent comme sentiment. Ils peuvent ne pas se sentir à ''Montréal'' malgré le fait qu'ils le sont si ça peut les rendre heureux. Pour des données de statistiques, 98% des gens ne savent même pas ce que les lettres RMR veulent dire. Et tu parles de 60%, ça nous mène à 5M d'habitants, oui, on est rendu là.

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